在房屋买卖协议中，很多当事人出于担保的目的都约定定金协议，那房屋定金协议有什么效力呢？这在我国的担保法中有相关规定。另外，很多人对于“定金”和“订金”这两个概念搞不清楚，两者的区别是什么呢？本文将对以上两个问题作出解释。 一、房屋定金协议有什么效力？ 定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。具体到商品房交易中，如果买方履行合同，定金应当抵作价款或者收回；如果买方不履行合同，无权要求返还定金。如果发展商不履行合同的，还可以要求双倍返还定金。 另外，我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。 综上所述，房屋买卖中约定定金协议是一种担保行为，是一种约束当事人的行为。 二、定金和订金的区别是什么？ 订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质，这是定金与订金的最本质的区别。具体到商品房交易，可以表述为：如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。 特别需要注意的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书并不是正式的房屋买卖合同，不具备房屋预售契约的法律效力，可以说它只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。 综上所述，定金是有法律上的担保效力的，而订金没有，由于很多当事人没有注意这些细微的差别，而造成自己的财产损失，所以我们强烈建议如果您在签订房屋买卖合同的时候需要小心谨慎，以防遭遇不必要的损失。我们还建议您，在签订合同的时候可以咨询律师，为您提供专业的法律咨询，以维护您的合法权益。

没听过这样的事情，咨询干嘛要签认购书啊，我想只要没什么特别的应该也不会有什么问题，具体的可以搜下法律知识了解了解！

就是你想要他家的房子,由中介拿钱帮您谈价钱,最后定下来的,就是意向金,

商品房包销是包销商与开发商之间构成的一种特殊的承包销售商品房的行为，是包销商以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义，在约定的包销期限内对外承包销售开发商的一定数量的商品房，并按约定支付包销价款，获取销售差价利益； 销期限届满，由包销商承购未售完的商品房的行为。商品房包销概念的主要含义是： （1）商品房包销是一种特殊的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制，因此它是一种特殊的承包销售，其特殊性就在于开发商有权预售或出售所建的商品房，包销商必须以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义进行包销行为。 （2）在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利。即在包销期限内，开发商将自己一定数量的商品房的预售权或出售权转让包销商专营，取得一定的包销价，把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商。 （3）在包销期限届满，包销商如未将包销的商品房全部售出，则按合同的约定付清全部包销款，剩余的商品房则由包销商承购。对于这部分剩余的包销商品房，包销商与开发商之间则由原来的包销关系转为买卖关系。

一、房地产分离出卖，合同无效。 　二、产权主体有问题，合同无效。 　三、侵犯优先购买权，合同无效。 四、单位违反规定购房，合同无效

不但可以要求退款还可以要求其赔偿您买房的差价，可以走法律途径的

（一）注意审核土地使用权是否存在抵押 （二）仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件 （三）要先咨询清楚交易房屋的税费、贷款的审批程序 （四）注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的 （五）约定违约责任条款须详细、具体 （六）合同附件须重视 （七）妥善保管商品房的销售广告、宣传资料

应首先凭个人身份证到房管局查询原购房合同是否已由开发商登记备案。 如已登记备案，购房者便可以放心和开发商重新签订购房合同。不过，在重签合同之前，应由开发商持重新签订合同的申请，与购房人一起到房管局申请注销已登记备案的原购房合同，然后再重新签订合同并备案。

　　1、售楼书和相关广告内容：售楼书和其他相关广告内容也是要写进补充协议里去的，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 　　2、权证办理的时间：合同中应该明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。 　　3、按揭办不下来的责任：在购房事宜中有很多问题我们会忽略掉。因此，自己的权益得不到保障。在补充条款里面一定要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 　　4、公摊建筑面积的规定：明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 　　5、合同中要明确装修标准：以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 　　6、合同中要明确退房的责任：购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。 　　买房子的时候签订的合同要盖有开发商印章，同时，口头承诺也要写入补充协议中，避免过后商家不承认，自己无法维权。

首先需要明白什么是公摊面积。公摊面积是所有业主均有权利使用的面积，根据相关规定，公摊面积包括三类：房屋本体公用设施(楼梯、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯、上下水管道、加压水泵、公用天线、阳台、消防设备等)和住宅区公用设施以及公共场所(地)(道路、文化娱乐场所、体育设施、停车场、单车房等)。开发商是无权把公摊面积出售给个人的，法律上公摊面积属于业主共同共有，而不是按份共有。如开发商将公摊面积出售给个人则已经违法，消费者完全可以起诉该开发商，有权要回自己的公摊面积或者退房，并要求开发商进行赔偿

商品房按揭贷款合同是指银行与房地产开发商签订的贷款合作协议，购房人（借款人）以所购房屋作抵押向贷款行借款，并由开发商承担担保责任的贷款合同

购房人在填写购房合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，还需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。

商品房合同怎样公证 （一）在办理商品房买卖合同公证时，申请公证双方需要向公证机关提交相关的资料，这些资料包括，出售方：企业营业执照（居民身份证）、房屋所有权证或土地使用证、商品房销售许可证及买卖房屋合同文本。购买方：居民身份证、户口簿或法人资格证书。房屋买卖双方在办理合同公证时，公证机关一般要向双方当事人了解以下情况： 1、买卖双方当事人基本情况； 2、房屋产权状况； 3、双方当事人对买卖合同内容是否认同，是否协商一致以及法律后果是否明确。 在提交了所需材料之后，公证机关除去要对所提交材料是否齐备、属实进行审核之外，主要对合同的下述内容进行审核：当事人双方的基本情况；合同中买卖房屋的坐落位置、数量、房屋结构、质量及附属设施情况和使用面积；房屋买卖价款数额、付款日期、付款方式；被买卖房屋交付使用时间；办理房屋产权过户及有关手续的约定；双方违约责任；双方当事人认为应当约定的其它内容；合同双方当事人签字、盖章及签约时间等。公证机关工作人员对审查内容审核之后，将符合公证条件的公证事项填写审批表，正式办理合同公证手续。 另外在办理商品房买卖合同公证时，购房一方应注意以下一些问题：首先房屋买卖合同应经过房地产交易所核定；其次商品房开发销售手续不健全的房屋，一般不予公证；办理合同公证应尽量委托自己的律师代为办理，这样无论从专业的角度，还是从操作便利的角度看，对购房人都会更加有利。

1、认购书签订后不退定金 2、收取诚意金却无息退还 3、模糊“认购”概念好圈钱 4、面积误差设置退补陷阱 5、借法律术语来为其免责

商品房是由房地产开发企业建造出售的，为获取利润，必须向社会公开进行，使房屋社会化，才能使房屋成为商品房。 有些项目在预售期间并未销售完，开发商取得房屋所有权证后继续销售，仍以期房的名义销售，签订期房买卖的格式合同，应该是合法的行为。这种行为在事实上不会给购房人带来什么损害，因此可以签订预售的格式合同。 如果合同已备案，则无法更名。如果合同未备案，能否更名各项目销售处做法不一，需要与开发商具体协商。法律规定，未取得房产证的房子不得上市交易。实际操作中，未备案合同有买卖双方通过合同更名的方式进行交易，风险需要自己把握，相关费用需要向开发商咨询。 如果合同已备案，原合同可以在房地局注销，再由准备变更的人重新签订新合同，正常情况下，这个过程不需要过长时间，但具体时间长短不确定，您可以致电相关部门进行查询。原合同注销后，买卖双方可以重新进行合同签定并备案。如果是变更，最好是立刻重新签订并备案。

所有合同里的细节都要看清楚，是不是跟谈得到时候一样，一般情况下也不会有什么欺骗，毕竟公司要维护公司的形象！

(一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本状况; (三)商品房的销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。

1、出卖人具有法定性、特定性。《城市房地产管理法》第29条规定了房地产开发企业是以营利为目的的，从事房地产开发和经营的企业。由此，可以认为商品房买卖合同的出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业，出卖人的法定性和特定性也是商品房买卖合同区别于其他房屋买卖合同的重要特征。 2、标的物的非现实存在。一般房屋买卖合同的标的物都是现实存在的房屋，商品房现售出卖的也是已竣工的房屋，而商品房预售则是典型的以非现存、将来建造的房屋进行出卖的合同。 3、出售行为的社会化、公开化。虽说商品房是由房地产开发企业建造出售的房屋，但其建造出售的房屋又不全是商品房。如由政府组织建设的经济适用房，尽管也是由房地产开发企业建造出售，但其建设、出售价格、购买人资格等都受政府调控。其作为社会保障性和社会福利性住房，不是公开向社会出售的，因此，不属于商品房的范畴。房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售，使房屋社会化，该房屋才属于商品化的房屋。

该更名费不合理，协商不成只能以你的名义购房。

合同可以去补:和开发商协商补签一个