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萌兔成员
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2003年6月8日中华人民共和国国务院颁布了《物业治理条例》，并于2003年9月1日起实施。国务院《物业治理条例》第一次在行政法规级别的规范性法律文件中使用了“业主委员会”一词，从而在立法层面上正式创立了我国的业主委员会制度。但是该条例对业主委员会制度的规定很不具体，从而导致现实中出现了诸多题目。本文通过对业主委员会法律地位的分析，明确了其所应该具有的权利义务。并针对现实中存在的题目，在比较各国立法的基础上，对我国业主委员会制度的立法完善提出几点建议。 关键词： 业主委员会、法律地位、权利义务 一、题目的提出2003年12月，全国第一起业主状告业主委员会的案件在四川省装修'>成都市审结，其大致案情如下：四川省成都市某花园的业主委员会于1999年景立，按规定到2002年4月任期届满。但任期届满后，业主大会并未进行业主委员会的换届选举。在新的业主委员会没有选举出来的情况下，原来的业主委员会于2003年1月30日同成都文石物业治理公司签约，双方约定将物业治理费由原来的每月每平方米0.24元调整为每月每平方米0.30元，并于1月1日起执行。2003年3月，该花园119名业主或住户将业主委员会及其成员、物管公司一并告到了武侯区法院，请求法院确认该物业治理议无效。法院在经过了漫长的调查审理之后，于2003年12月8日作出一审判决：该业主委员会与物业治理公司签订的《物业治理补充协议》无效。法院作出以上判决的理由是：该业主委员会的主任及委员的任期已于2002年4月届满，因此其行使的代表权已于届满时终止；同时，由于该业主委员会和物业治理公司在向法庭提交证据的法定期间内，未能提交相关证据证实两者签订的补充协议是由业主大会决定或经业主大会特别授权的，因此该补充协议属无效协议(参见常江：《全国首例业主状告业委会案一审判决》，《中国房地产报》，2004-02-02.)。 随着全国第一起业主状告业主委员会案件终极以业主的胜诉而告终，案件背后更深层次的题目便浮现出来：业主委员会是什么性质的组织？处于什么样的法律地位？具有什么样的权利义务？应该由谁来监视业主委员会行使其权力？ 二、业主委员会的法律地位业主委员会，简称“业委会”，又称“物业治理委员会”(颜真、杨吟：《物业治理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29页。)；早期著作中也称其为“建筑物区分所有权治理委员会”或简称其为“治理委员会”(陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。)。2003年9月1日起开始实施的国务院《物业治理条例》，第一次将“业主委员会”在行政法规这样高层次的规范性法律文件中予以规定，从而在立法层面上正式创立我国的业主委员会制度。《物业治理条例》第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业治理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和协助物业治理企业履行物业服务合同；(四)监视业主公约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。对于业主委员会的法律地位，理论上有不同的表述。《物业治理条例》中的表述是：业主委员会是业主大会的执行机构。有的学者以为：业主委员会为治理业务的具体执行机关，如同管弦乐队的指挥，于治理制度上占有极其重要的地位。(陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社，1995年版，第265页。)也有人以为：业主委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。(颜真、杨吟：《物业治理危机处理及案例分析》，西南财经大学出版社，2002年版，第29-34页。)以上各种表述都只是从某一特定的角度对业主委员会法律地位的局部把握，没有从整体上真正揭示出业主委员会法律地位的实质。依据《物业治理条例》有关条文的规定，结合其他专家学者的研究结果，我以为可以将业主委员会的法律地位划分为内部法律地位和外部法律地位两个部分。 (一)业主委员会的内部法律地位所谓业主委员会的内部法律地位，是指业主委员会相对于产生其的全体业主(通常是通过第一次业主大会选举产生的形式)所具有的法律地位。 新出台的《物业治理条例》对于业主委员会内部法律地位的直接规定固然只有第十五条一个条款，即“业主委员会是业主大会的执行机构”，但是在其他一些条文中也间接地体现出了业主委员会在内部法律关系中所处的地位。例如，《物业治理条例》第六条第二款规定：业主在物业治理活动中享有选举业主委员会委员和监视业主委员会的工作的权利。第十一条规定：业主大会履行选举、更换业主委员会委员，监视业主委员会的工作的职责。第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务合同的职责。通过对于上述条文的综合分析和整体把握，参考其他学者的观点，我以为：业主委员会与全体业主之间存在着一种民事代理法律关系。所谓代理，是指代理人在代理权范围内，以被代理人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行为，由此产生的法律效果直接或间接回属于被代理人的法律制度(王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。)。在业主委员会与全体业主的法律关系中，全体业主基于对居住小区进行物业治理的目的，由于其自身无法完成物业治理活动，故需要聘用物业治理企业。而业主又由于缺乏专业法律知识或其他方面的原因，需要由他人代自己与物业治理企业签订物业治理委托合同，作出适当的意思表示。所以全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委员会，使其在自己的授权范围内，代自己与物业治理企业签订物业治理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦业主委员会被选举产生，且当选成员没有表示异议，即可视为其接受了该民事法律行为的代理，愿意为全体业主为一定的民事法律行为、作出一定的意思表示。固然民法通则第六十三条规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。但是，代理人未昭示本人(即被代理人)名义而为意思表示者，应视为该代理人所自为；惟相对人明知其代理权，或可得而知者，不在此限，称此为“隐名代理”(郑玉波：《民法总则》，三民书局，中华***四十八年版，第288页。)。业主委员会在与物业治理企业签订物业治理委托合同时，固然使用的自己的名义，但是却是在全体业主的授权之下，是在其代理权范围之内；并且物业治理企业对此也显然是明知的。所以尽管业主委员会在与物业治理企业签订物业治理委托合同时使用的是自己名义，但其行为符合“隐名代理”的构成要件，仍然属于代理行为。在业主委员会与物业治理企业所签订的物业治理委托合同中，除了明确写明由业主委员会享有的权利和承担的义务之外，其他一切法律效果均回属于全体业主。上述这些内容，完全符合代理的特征(参见前引⑶，王利明书，第117-118页。)，故业主委员会与全体业主的上述法律关系，可以认定为是民事代理法律关系，其中业主委员会系代理人，全体业主系被代理人，业主委员会所代理的民事法律行为系与物业治理企业签订物业治理委托合同。 但是，民事代理法律关系并不足以完全揭示或概括业主委员会与全体业主之间的法律关系。由于《物业治理条例》第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十五条规定：业主委员会履行监视业主公约的实施的职责。第五十一条规定：因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务用度的，业主委员会应当督促其限期交纳。基于以上条款的规定，业主委员会与全体业主之间还存在着一种治理关系。其中，业主委员会扮演着一种类似于居民委员会或村民委员会的群众自治组织的角色，在治理关系中处于治理者的地位；而全体业主则处于被治理者的地位。 (二)业主委员会的外部法律地位所谓业主委员会的外部法律地位，是指业主委员会相对于除了全体业主和业主大会以外的其他特定主体(依据《物业治理条例》的规定，主要包括物业治理企业、房地产行政主管部分、公安机关和居民委员会)所具有的法律地位。对于业主委员会的外部法律地位，理论上到目前为止尚未见到比较明确的表述。但是仔细分析国务院《物业治理条例》的有关规定，我们可以将业主委员会的外部法律地位划分为民事法律关系中的法律地位和行政法律关系中的法律地位。 《物业治理体条例》第十五条规定：业主委员会履行代表业主与业主大会选聘的物业治理企业签订物业服务合同，以及及时了解业主、物业使用人的意见和建议、监视和协助物业治理企业履行物业服务合同的职责。第三十五条规定：业主委员会应当与业主大会选聘的物业治理企业订立书面的物业服务合同。第五十一条规定：物业治理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。依据以上条文的规定，我以为：业主委员会与物业治理企业之间存在着一种合同法上委托合同的民事法律关系。所谓委托合同，1999年颁布并实行的《中华人民共和国合同法》对其定义如下：委托合同是委托人和受托人约定， 由受托人处理委托人事务的合同。也有学者将委托合同称为“委任”，谓当事人约定一方委任他方处理事务，他方允为处理之契约(史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华***四十九年版，第359页。)。在业主委员会与物业治理企业的法律关系中，由于业主委员会其自身没有能力进行物业治理，故只能委托具有治理能力的物业治理企业代为自己进行治理。一旦业主委员会与物业治理企业协商一致，在物业治理委托合同上签字，便意味着物业治理委托合同的成立。物业治理企业在物业治理委托合同规定的范围内为业主委员会实施物业治理的事务，而业主委员会则在全体业主及业主大会的授权下向物业治理企业支付报酬，两者之间存在着明显的劳务给付关系。上述内容，完全符合委托合同的法律性质，(参见上引，史尚宽书，第359-365页。)故业主委员会与物业治理企业的法律关系，可以定性为合同法中委托合同的民事法律关系，其中业主委员会是委托人，物业治理企业是受托人，委托的内容是业主委员会所在居住小区的物业治理事务。 业主委员会除了在与物业治理企业的法律关系中处于委托人的地位以外，《物业治理条例》第十六条还规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分备案。第十九条规定：业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分，应当责令限期改正或者撤销其决定。第二十条规定：业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业治理区域内的社会治安等相关工作；在物业治理区域内，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治治理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监视；业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。上述条款表明：业主委员会与房地产行政主管部分、公安机关和居民委员会之间还存在着一种行政治理法律关系。所谓行政治理法律关系，是指作为行政主体的行政机关和法律、法规授权的组织因行使行政职能而与行政相对人的个人、组织所发生的关系(姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第17-18页。)。当业主委员会作出的决定违反法律、法规时，房地产行政治理部分无须与业主委员会协商或是征得其同意，而可以直接在《物业治理条例》规定的范围内通过自由裁量，单方面地选择责令业主委员会限期改正、撤销其决定抑或给予其一定程度的行政处罚。相反，当业主委员会选举产生后，则必须无条件地强制性地向所在区、县人民政府房地产行政主管部分备案；并且，业主委员会协助、配合公安机关和居民委员会维护社会治安工作并接受其建议、指导和监视也是强制性的。假如其不为上述行为，就会受到有关部分的行政处罚。以上内容符合行政法上行政治理行为的特征(参见罗豪才：《行政法学》，北京大学出版社，1992年版，第107-110页。)，故可得出以下结论：业主委员会与房地产行政主管部分、公安机关和居民委员会之间存在着行政法上的行政治理法律关系，房地产行政主管部分、公安机关和居民委员会作为行政治理主体，业主委员会则处于行政相对人的地位。 三、业主委员会的权利和义务在明确了业主委员会在各种法律关系中的法律地位以后，其权利和义务便显得十分明晰了。基于业主委员会内部法律地位和外部法律地位的划分，其权利义务也可以划分为内部权利义务和外部权利义务。 (一)业主委员会的内部权利义务所谓业主委员会的内部权利义务，是指业主委员会基于其内部法律地位而产生的、在与全体业主和业主大会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在内部法律关系中处于代理行为的代理人和治理行为的治理人两种不同的法律地位，其内部权利义务也可以划分为代理行为中的权利义务和治理行为中的权利义务。 1.代理行为中的权利义务业主委员会在与全体业主(包括业主大会)的民事代理法律关系中处于代理人的地位。代理人在民事代理法律关系中的权利义务主要包括以下几点：(1)代理人必须亲身实施代理行为。除非经被代理人同意或有不得已的事由发生，不得将代理事务转委托他人处理。(2)代理人应谨慎、勤勉地行使代理权。代理人不履行勤勉义务，疏于处理代理事务，使被代理人设定代理的目的落空并遭受损失的，由代理人予以赔偿。(3)代理人应向被代理人忠实报告处理代理事务的一切重要情况，以使被代理人知道事务的进展以及自己利益的损益情况。在代理事务处理完毕后，代理人还应向被代理人报告执行任务的经过和结果，并提交必要的文件材料。(4)代理人不得与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。如使被代理人遭受损失的，由代理人和第三人负连带赔偿责任(参见王利明：《民法》，中国人民大学出版社，2000年版，第117页。)。基于以上内容，业主委员会在与全体业主的民事代理法律关系中，所具有的权利义务大致有以下几个方面：(1)在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业治理企业签订物业治理委托合同。业主委员会是由全体业主在业主大会中选举产生的，其代表全体业主与物业治理企业签订物业治理委托合同，必须在代理权的行使范围之内。只有业主委员会在代理权行使范围之内代全体业主签订的物业治理委托合同，才对全体业主具有法律效力。如业主委员会没有得到全体业主或业主大会的授权或超越其代理权的行使范围同物业治理企业签订物业治理委托合同，则该合同对于全体业主没有法律效力。此外，业主委员会在同物业治理企业签订物业治理委托合同时，必须以自己的名义。非经全体业主或业主大会追认，业主委员会以其他任何名义签订的一切合同，对全体业主都没有法律效力。(2)在业主大会上向全体业主报告物业治理实施情况，并接受其监视。作为全体业主的代理人，业主委员会在每年召开业主大会时，应当进行年度总结，向大会作出工作报告，将一年中其所进行的各项物业治理活动向全体业主进行具体的说明，并对财务状况作出年终结算和新一年的预算。此外，在业主大会上，业主委员会还应当接受全体业主对于其各项物业治理工作的监视。当业主大会发现业主委员会超越代理权的行使范围从事代理行为，或者和物业治理企业串通、损害全体业主利益的，可以拒尽承认业主委员会所为民事法律行为对全体业主的法律效力，其法律效力仅及于业主委员会自身；假如全体业主的利益受到损害，还可以要求业主委员会和物业治理企业承担连带责任。(3)充分考虑业主的利益，维护业主的正当权益。业主委员会与全体业主之间的民事代理法律关系之所以产生，是由于全体业主由于自身专业知识和技能的缺乏而利用业主委员会为自己服务，希看其最大程度地维护自己的权益，实现自己的利益。因此，业主委员会在行使代理权时，必须从全体业主的利益出发，维护其权益，增进其福利。《物业治理条例》规定业主委员会成员必须从业主中选举产生，所以业主委员会成员也是业主之一，其维护全体业主的权益实际上也是在维护自己权益，故其在为任何民事法律行为时，都应该更谨慎、勤勉、忠实地行使自己的代理权，为全体业主的利益服务。 2.治理行为中的权利义务业主委员会与全体业主之间还存在着一种治理关系，处于治理者的地位。治理者在治理关系中所具有的权利义务主要包括检查权、调查权、建议权、移交处理权、赏罚权以及依法治理、公然治理、对于非法治理给被治理人造成的损失承担赔偿责任的义务(参见应松年：《行政行为法-中国行政法制建设的理论与实践》，人民出版社，1993年版，第648-650页。)。落实到业主委员会与全体业主之间具体的治理关系中，业主委员会的权利义务有：(1)监视全体业主对于业主公约的实施。所谓业主公约，依照《物业治理条例》第十七条的规定，是指由业主大会制定的、对有关物业的使用维护治理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定的、对全体业主具有约束力的规范性文件。业主委员会有权对全体业主在日常生活中实施、遵守业主公约的情况进行检查；对于业主违反业主公约的行为，业主委员会可以建议其改正，并可以在法律、法规和业主公约规定的范围内进行一定的处罚；对于严重违反业主公约且拒不改正的业主，业主委员会还可以移送上级房地产行政主管部分，实施行政强制或行政处罚。(2)收取、使用和治理专项维修资金。所谓专项维修资金，根据《物业治理条例》第五十四条的规定，是指属业主所有的、专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。在国务院建设行政主管部分和财政部分关于专项维修资金收取、使用和治理的办法还未正式出台之前，各省、自治区、直辖市的物业治理条例中，都将这部分资金划回业主委员会治理。但是，业主委员会在收取、使用和治理专项维修资金时，只能用于符合全体业主共同利益的、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。(3)接受全体业主对于其治理活动的监视。业主委员会在业主大会召开期间，应就其治理活动及专项维修资金的收取、使用和治理情况向全体业主作出具体的说明，并接受其质询。业主一旦发现业主委员会的治理行为超越了法律、法规和业主公约规定的职权范围，或违反有关法律、法规的规定，可以变更或撤销其行为；如发现其上述治理行为给业主造成了损失，则可以要求其承担赔偿责任。此外，假如业主发现业主委员会有非法挪用专项维修资金的情况，则可以要求其退还；也可以直接报县级以上地方人民政府房地产行政主管部分，由他们负责追回。 (二)业主委员会的外部权利义务所谓业主委员会的外部权利义务，是指业主委员会基于其外部法律地位而产生的、在与物业治理企业、房地产行政主管部分、公安机关和居民委员会之间的法律关系中所具有的权利和义务。由于业主委员会在外部法律关系中具有委托合同的委托人和行政治理行为的行政相对人两种不同的法律地位，其外部权利义务也可以划分为委托合同中的权利义务和行政治理行为中的权利义务。 1.委托合同中的权利义务业主委员会在与物业治理企业之间存在的委托合同的民事法律关系中，处于委托人的地位。委托人在委托合同中的权利义务主要包括：(1)指示受托人处理委托事务，不将处理该事务之请求权让与第三人。(2)监视受托人处理委托事务的情况。(3)预支用度及用度偿还。(4)支付报酬(参见史尚宽：《债法各论》，荣泰印书馆股份有限公司，中华***四十九年版，第369-384页。)。结合以上内容，业主委员会在与物业治理企业的委托合同中所具有的权利义务包括：(1)签订物业治理委托合同，委托物业治理企业进行物业治理。业主委员会在全体业主和业主大会的授权下，以自己的名义同物业治理企业签订物业治理委托合同，将自己所在小区的物业治理事务交由物业治理企业进行处理。依据1997年建设部、国家工商行政治理局印发的《物业治理委托合同示范文本》及国务院《物业治理条例》的规定，物业治理委托合同中只要应该包括业主委员会与物业治理企业的名称、物业的基本情况、物业治理事项、服务质量、服务用度、双方的权利义务、专项维修资金的治理与使用、物业治理用房、合同期限、违约责任等内容。在委托治理的期限内，若物业治理企业没有违反《物业治理委托合同》，业主委员会不得单方面提前终止合同，将物业治理事务让与其他物业治理企业实施；否则就将按照合同中规定的违约责任向原物业治理企业赔偿损失。(2)监视物业治理企业履行物业治理委托合同。业主委员会须定期检查监视物业治理企业履行物业治理委托合同、实施物业治理事务的情况，检查监视的内容主要应该包括物业治理企业对于物业治理委托合同中的全部治理事项是否都进行了治理、治理是否达到物业治理委托合同中规定的服务质量以及物业治理用度的具体收支状况。对于物业治理企业违反物业治理委托合同的行为，业主委员会应明确指出、限期整改，如物业治理公司未能在规定的期限内整改或拒不整改的，业主委员会有权按照物业治理委托合同中的有关条款单方面终止合同，并按照委托合同中的违约责任条款要求物业治理公司进行赔偿。此外，业主委员会还应当收集业主和物业使用人对于物业治理事务的意见和建议，转告物业治理企业。(3)向物业治理企业支付其用于物业治理事务的用度。对于物业治理企业在日常物业治理事务中支出的，用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的正常用度，业主委员会应当事先预支或事后偿还，资金从专项维修资金中支出。但为了维护全体业主的利益，业主委员会有审查物业治理企业提出的财务预算和决算的义务，只有在充分论证物业治理企业支出用度的必要性与公道性的条件下，经业主大会同意，才能向其支付该用度。若未经业主大会同意或业主大会不同意支付，则业主委员会不得私自从专项维修资金中向物业治理企业支付任何用度，否则支出的资金由业主委员会自行偿还。(4)协助物业治理企业收取物业治理费。固然签订物业治理委托合同的是业主委员会，但由于其与全体业主之间存在着“隐名代理”的民事法律关系(前文已有论述)，物业治理委托合同中规定的物业治理费应由业主支付。如有业主拖欠或拒付物业治理费，物业治理企业不能直接以业主委员会为被告提起民事诉讼，但业主委员会仍然负有协助物业治理企业督促业主支付物业治理费的义务；若物业治理企业以拖欠、拒付物业治理费的业主为被告提起给付之诉，则业主委员会负有配合其诉讼的义务。 2.行政治理行为中的权利义务业主委员会在与房地产行政主管部分、公安机关、居民委员会的行政治理法律关系中，处于行政相对人的地位。行政相对人在行政治理法律关系中的权利义务有：(1)服从行政主体的行政治理。(2)依法履行各种法定义务。(3)对行政主体执行公务的行为予以配合、协助。(4)接受行政主体监视。(5)在行政主体对自己作出不利的行为时，有权陈述、申辩。(6)向有关国家机关提出申诉、控告、检举。(7)依法提起行政诉讼。(8)依法请求国家赔偿或补偿(参见姜明安：《行政法》，中国人民大学出版社，2003年版，第22-23页。)。在业主委员会与房地产行政主管部分、公安机关和居民委员会具体的行政治理法律关系中，业主委员会的权利义务包括：(1)向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分备案。为了使房地产行政主管部分更好地了解和治理业主委员会所在物业小区的物业治理事务，这次《物业治理条例》规定了业主委员会备案制度。当业主大会选举产生业主委员会后30日内，业主委员会须向所在区、县人民政府房地产行政治理部分备案，在备案时一般还需提交业主大会成立扼要过程、业主大会议事规则、业主公约、业主大会决议和业主委员会委员名单等材料。在通常情况下，只要业主委员会选举产生的过程符合《物业治理条例》的规定并提交了所需的全部材料，房地产行政主管部分一般都会让其顺利备案的。此外，当业主委员会成员变更、业主公约内容修改或其他业主委员会备案的事项发生变化时，须重新备案。(2)配合、协助公安机关和居民委员会做好物业小区内的社会治安工作。依据《物业治理条例》第二十条第一款的规定，业主委员会负有配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业治理区域内的社会治安等相关工作的义务。当公安机关、居民委员会出于维护物业小区社会治安的目的，需要查阅业主公约、业主大会纪录、全体业主名单、物业小区建筑物的施工设计图纸等文件资料时，业主委员会应当主动予以提供。当公安机关、居民委员会出于维护治安的目的，需要使用物业小区内共用部分或公用设施时，业主委员会应当准予其使用；若情况紧急，可不必事先征得业主大会的同意，仅需事后告知即可。此外，业主委员会若发现物业小区内的社会治安出现异常情况，应及时通知公安机关和居民委员会。(3)接受房地产行政主管部分的监视。依据《物业治理条例》有关条款的规定，业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业治理无关的决定，不得从事与物业治理无关的活动。若其作出了违反法律、法规的决定，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分有权责令其限期改正或者撤销其决定。业主委员会挪用专项维修资金的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部分追回挪用的专项维修资金，并对业主委员会给予警告，没收违法所得，还可并处挪用数额2倍以下的罚款。业主委员会擅自改变物业治理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的、擅自占用、挖掘物业治理区域内道路、场地，损害业主共同利益的、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部分责令限期改正、给予警告，并对业主委员会处以处5万元以上20万元以下的罚款。(4)依法获得行政救济。当业主委员会在规定的期限内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分申请备案，若其选举产生的程序符正当律规定且提交了所需的全部材料，而房地产行政主管部分对于其备案要求不予答复或决定不予备案的，业主委员会可向其上级行政主管部分申请复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。若业主委员会不服房地产行政主管部分对其进行的行政处罚的，也可以向其上级行政主管部分申请复议或向人民法院提起诉讼，要求其撤销处罚决定，并可以要求其对于行政处罚行为给业主委员会及全体业主造成的损失进行补偿和赔偿。
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LIERNV
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业主委员会制度
《条例》实施以前，各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主选举产生的业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也有的住宅小区发生业主委员会随意解聘物业管理企业或不当利用公共设施经营的决定，遭到大多数业主反对，导致矛盾产生。鉴于以上问题，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、资格条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。
为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
一、业主
(一)业主的概念
《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。因此，将业主定义为“房屋的所有权人”，并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。
我国对房地产管理实行权证管理方式。一般情况下，确定房屋所有权人主要凭据是房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证。属于自然人的房屋，房屋所有权证上标明房屋所有权人的姓名，属于法人或其他组织的房屋，房屋所有权证上标明房屋所有权人的组织名称。
现实物业管理中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人;二是房屋共有权证书持有人;三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。
(二)业主的权利
在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。
《条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：
1.按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务
物业服务合同是业主与物业管理企业之间约定双方权利与义务的协议。物业服务合同签订后，物业管理企业负有向业主提供合同所约定服务的义务，业主在支付了合同所约定的物业服务费用后，享有接受物业管理企业提供服务的权利。
2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议
业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员，业主享有提议召开业主大会会议的权利。《条例》第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。
3.提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议
业主公约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。这些规约在生效以后对物业管理区域内全体业主都有约束力，而且这些规约的规定事关全体业主的共同利益，因此每一位业主都有参与制定和修改这些规约的权利。当业主认为有必要制定业主公约、业主大会文事规则，或者认为现有业主公约、业主大会议事规则有不完善的地方，可以提出自己有关制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。
4.参加业主大会会议，行使投票权
业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份，就具有参加业主大会会议的权利。在业主大会会议上，业主按照省、自治区、直辖市制定的确定业主在首次业主大会会议上投票权的具体办法，或者业主大会议事规则约定的业主投票权确定办法，对列入会议议程的各项物业管理事项进行投票，作出体现全体业主共同意志的决定。
5.选举业主委员会委员，并享有被选举权
业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。它由一定数量的业主代表，即业主委员会委员组成。业主委员会委员从业主中选举产生，作为业主的代言人履行具体职责，为全体业主服务。每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利，同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利。
6.监督业主委员会的工作
业主委员会是业主大会的执行机构，它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。由于业主委员会委员也具有个人利益，可能会怠于行使业主大会赋予它的职责，有些素质不高的业主委员会委员甚至可能会作出损害业主利益的行为。为了防止这种业主委员会委员侵害业主权益情况的发生，督促业主委员会委员更好地履行职责，保护业主的合法权益，应当保证业主对业主委员会委员享有监督权。如业主有权对业主委员会的工作提出批评和建议;有权知晓业主委员会的运作情况;有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由;有权查询业主委员会保存的各项档案文件;有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为等。业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作。
7.监督物业管理企业履行物业服务合同
物业管理企业是基于和业主之间的物业服务合同，为业主提供服务的经营主体，与业主处于物业管理法律关系的相对方。业主有权对物业管理企业履行物业服务合同的情况进行监督。如业主有权对物业管理企业履行合同的情况提出批评与建议;有权查询物业管理企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料;有权监督物业管理企业的收费情况;有权要求物业管理企业对违反合同的行为进行改正;等等。业主对物业管理企业的监督权有利于物业管理企业更好地履行物业管理服务。
8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权
物业共用部位、共用设施设备和相关场地，与业主所拥有的物业不可分割，业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分，不可避免地要牵涉到对物业共用部位、共用设施设备的使用。业主和物业管理企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益，因此，每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。
9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于业主所有，其是否完好，运行是否正常，不仅关系到相邻物业，整幢楼，甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用，关系到全体业主的共同利益。因此，专项维修资金的使用和管理，必须受到业主严格的监督，以防止专项维修资金被挪用，使其得到合理的使用。业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权。
10.法律、法规规定的其他权利
除以上权利外，业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如在物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利;有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利;有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等。
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别那么骄傲
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第一条 财务收入范围 1、公共设施、设备、场所租赁费； 2、公共设施、设备、场所广告费； 3、《管理规约》或业主大会同意的其他合法收入。 第二条 财务开支范围 1、业主大会会议费用和业主委员会会议费用； 2、小区物业招标费用，包括宣传广告费、评估费、公证等费用； 3、小区维权费用，包括诉讼费、律师费、取证等费用； 4、业委会日常办公费用，包括通讯费用、交通费、差旅补助、宣传费和外请人员劳务费等； 5、业主委员会成员津贴和业主委员会执行秘书工资； 6、小区公共设施、设备维护维修费用(须在资金富裕的情况才有计划地安排)； 7、其他经过业主大会同意的开支。 第三条 账目管理 兼任会计的业委会成员须做好现金日记帐以及收支单据的填制、审核、财务公开等工作。支出票据必须有经办人、负责人签字，做到手续齐全，注明发生事项、时间。所有财务收支帐目由执行秘书或负责财务会计工作的业委会成员保管登记。主任不得保管、私改帐目。更换帐目保管人，要在业主委员会的监督下进行交接，双方必须签字确认。 第四条 资金管理 业委会在银行开设专门账户，由兼任出纳的业委会成员负责银行现金的存取。主任不得兼任出纳。业委会资金不得用
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一、成立业主大会的条件 一个物业管理区域,具备下列情况之一的,应当组织召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会: 1、 房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上; 2、 首个房屋出售并交付使用满2年。 二、成立业主大
来自业主委员会的成立流程？2014-04-27 -
１．核验权 即业主在入住之后有权对居住的实际情况——购房合同及开发商的承诺进行核 对，或重新检验，如果出现不符，可以根据合同或有关法律主张权利。 ２．知情权 即业主对自己所拥有的物业的
来自业主委员会的权利有哪些2014-08-11 -
第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。 第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可
来自业主委员会何时成立2015-02-13 -
你好，业主委员会权力不大，但都是关系咱老百姓的实事，具体有：业主委员会有权选择和解聘小区的物业管理公司，也可以监督和检查物业公司的工作，对不好的地方可以提出相关建议。当然也可以召集和主持业主大会，草拟业主公约之类的，也可
来自业主委员会权力有多大？2016-07-29 -
业主委员会，是指由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，
来自什么是业主委员会2015-02-13
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