首先,购房合同中有关于延期办证约定的按照约定来处理。对于没有约定的情况,则按如下原则:
(一) 如合同没有办证期限约定,办证期限为90 日内,预售房屋从房屋交付使用之日起算,现售房屋从合同订立之日起算;
(二)如合同没有约定逾期多久可以解约,购房者只有在开发商逾期办证超过一年方可解约;
(三)如合同没有约定,解约权的行使期限,法定期限为一年,自解除权发生之日起计算,逾期不行使的,解约权消灭;
(四)如合同没有约定逾期办证违约金,按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算;
(五)开发商支付的违约金不足以补偿购房者实际损失的,应补偿其差额;
(六)开发商是否应承担逾期办证法律责任,视逾期原因而定,只有因开发商自身原因导致所售房屋在约定或法律规定的期限内未能办理房地产证时才承担法律责任。
根据我国现行的有关司法解释的规定,属于商品房出卖人的原因造成逾期办证的,才能够认定出卖人构成逾期办证违约责任。
相关司法解释中明确界定了出卖人承担违约责任的几种情形:
1、在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内没有办出房产证的;
2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日内没有办出房产证的;
3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日内没有办出房产证的。
商品房出卖人逾期办证行为构成违约的,应当承担违约责任。根据司法解释的规定,合同有约定违约金标准的从其约定,没有约定违约金的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。因开发企业的原因,承购人未能在房屋交付之是起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。如果您的购房合同里没有关于办证的特殊约定,且是因为开发企业未能提供相关要件影响办证,您可以依照合同约定向法院或仲裁机构提起诉讼要求开发企业承担违约责任。