7 合理、公开分摊。具体分摊办法:在业主大会成立前,由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》中约定;业主大会成立后由业主委员会与物业管理企业协商确定,在物业服务合同中约定。 第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。 业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,业主应向物业管理企业书面告知,物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳,物业服务合同中约定超过70%的,从其约定。 物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费用由业主或使用人交纳,但业主负最终责任。 第十八条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区,因开发建设单位原因分期开发,分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的,业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%~30%,具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定,差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。 第十九条 物业管理区域内受业主大会或业主委员会委托实施专人管理的机动车停车服务收费,区别不同情况按照当地价格主管部
8 门制定的政府指导价执行。业主(使用人)已拥有车位所有权或使用权的,停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定;业主(使用人)不拥有车位所有权或使用权、并在确保区内道路安全通畅条件下占用小区公共设施或场地的,按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予以合理补偿的原则制定。 进入物业管理区域执行公务的公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆及业主的搬家车辆,不得收取停车费。 第二十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金或降低物业管理公共服务费,也可以按照业主大会的决定使用。 第二十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,双方应当签订有偿服务合同,由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。 第二十二条 物业管理企业未经业主、使用人同意,一次性预收物业公共服务费不得超过六个月,也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。
9 第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。 第二十四条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的,不得降低服务质量,减少服务内容,提高收费标准。 第二十五条 物业服务收费实行明码标价,服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布,每半年(或一年)向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益的支出状况,接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。 第二十六条 物业管理企业应完善内部财务管理制度,强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的,物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建账,定期公布财务状况,接受监督。 实行物业公共服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。审计费用的承担,应在物业服务合同中约定。
10 第二十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规,规范物业管理服务行为,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依据物业服务合同的约定,依法追缴。 物业发生产权或使用权转移时,业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。 第二十八条 各级政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。 第二十九条 各市(县)及工业园区、高新区、吴中区、相城区可依据本办法制定本地区具体实施细则。 第三十条 本办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。 第三十一条 本办法自2006年9月1日起执行,此前凡与本办法不一致的规定同时废止。
11 附件:苏州市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格 苏州市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格 单位:元/月·平方米(建筑面积)
一级:0.10元 二级:0.30元 三级:0.50元 四级:0.70元 五级:0.90元 六级:1.10元 七级:1.30元 注:上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费和公共照明、公共用水等代收代交费用。
业主以未入住为由进行抗辩不能成立,因为物业服务企业需要对公共区域提供管理服务,虽然个别业主购房后未入住,但公共区域的物业服务并不因此停止,如安保、绿化、保洁等,并且未入住业主也不同程度地享受这种物业服务,业主不得以放弃权利为由不履行义务。 《苏州市物业服务收费管理实施办法》 第十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起,应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。 物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外);未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。 第十六条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的,由物业管理企业单独列账,合理、公开分摊。具体分摊办法:在业主大会成立前,由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》中约定;业主大会成立后由业主委员会与物业管理企业协商确定,在物业服务合同中约定。 第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。 业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,业主应向物业管理企业书面告知,物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳,物业服务合同中约定超过70%的,从其约定。