房改房不同于商品房,消费者往往要面对情况多样且资讯不太明朗的“个体”,在实施交易之前,弄清房改房“产权”是房屋买卖的“必修课”。
二手房市场上的房改房无外乎两种:完全产权和部分产权。形成这两种房改房的原因,要追溯至当年的房改政策,当年职工参加房改购买房屋时,有市场价、成本价和标准价购房三种选择。这三种价格出示的手续是有区别的,在购买“房改房”之前一定要调查清楚,做到心中有数。当年按市场价购房的,产权归个人所有,可以随时上市交易;按成本价购房的,产权归个人,但一般5年后才能进入市场交易,交易前要交纳土地出让金;按标准价购房的,职工拥有部分产权,具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。
据了解,并非所有房改房都可以上市交易,比如军队、保密单位、教育部直属高校的“房改房”,目前还不可以随便出售。很多公房在房改时,原单位都保留了优先回购权,根据国家规定,原产权单位是否保留或放弃部分产权的书面意见,将是您能否购买房改房的重要因素之一,因此消费者要确认原单位是否允许转卖房屋。
二、房改房交易的注意事项有哪些?
1、看看房子有无“前科”
和二手商品房买卖一样,消费者同样要弄清房改房的即时信息,并对房屋所有人的情况有大致的了解。房改房的真实“年龄”究竟有多大,消费者往往难以辨别,据专家介绍,“房改房”不像商品房那样,在土地证上标示出土地明确的使用年限,只有在上市成交变成私房并补交土地出让金后,才会按照补交出让金的时间开始计算70年产权,但并不意味着“房改房”就成了新房子。
这样来看,从产权证上看不出“房改房”的真实“年龄”,如果此套房屋几易其手,房屋的实际“年龄”不就无从查起了吗?事实并非如此,消费者可以根据房产证和户主的相关证件,到房管局交易大厅查询该房屋的档案,这样可以确定房改房的实际“年龄”。通过查询,消费者可以了解到此套房改房是否存在被查封和抵押的情况,并能够查询到户主个人或与他人以共有的形式,实际拥有几套房改房的信息。如若房屋存在查封或抵押,户主个人或与他人以共有的形式拥有一套以上房改房,则此套房屋无法办理过户手续。
2、查看户主享有房改政策是否超标
影响房改房上市交易的还有一个问题也很关键,那就是户主享有房改政策是否超标的问题,按国家规定,初级职称享受80㎡、中级职称100㎡、高级职称120㎡的房改政策,还要注意房屋在上市交易时还应按成本价补足差价。
3、慎重办理交易过户手续
办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节,也是最重要的一关,因此消费者在购买“房改房”时需要慎之又慎。在房改房交易前一定要摸清房屋的具体信息,以免为自己带来不必要的麻烦,最好的办法是去房管局交易大厅进行查询。在交易过户时,一定要注意产权过户必须报经房屋土地管理部门办理完毕才算完成,中介机构、律师的保证或口头协议都不算完成交易过程。
不要轻易做出先交钱再过户或先过户再交钱的承诺,建议双方可以考虑将房款放在双方都信得过的机构或中介公司代为保管,等过户手续完成后,再将相应房款交与卖方。
房改房的交易过程中,还有很多操作上的问题,房产律师可以用自己的专业知识和丰富的经验,从查证、选房、交定金、签合同一直到拿到房产证的整个过程提供专业知识和法律知识的咨询,告知购房者可能存在的风险、风险的大小、出现问题的解决办法及处理方式,以助于购房者作出正确判断,少走弯路,避免风险或尽最大可能减小风险。
1、买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金。买卖双方签订房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
4、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。
5、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
6、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费。
以上便是对什么是房改房,谁能买房改房,等相关问题的介绍。最后有必要提醒大家的是,因为房改房是具有福利性质的住房,有很多特殊的政策,对政策规定是否研究透彻,将直接影响到买房者的核心利益。
“房改房”俗称单位房,由于历史的原因,这些房子一般地段优越,且拥有较为成熟和完善的配套设施,成为二手市场上广受热捧的产品。但不容忽视的是,消费者在面对情况多样且资讯不太明朗的“个体”时,往往不敢轻易下手,究竟什么样的“房改房”才能买?消费者应该注意哪些环节呢? 一、弄清“房改房”产权 “房改房”不同于商品房,消费者往往要面对情况多样且资讯不太明朗的“个体”,在实施交易之前,弄清房改房“产权”是房屋买卖的“必修课”。 通过了解,二手房市场上的“房改房”无外乎两种:完全产权和部分产权。形成这两种“房改房”的原因,要追溯至当年的房改政策,当年职工参加房改购买房屋时,有市场价、成本价和标准价购房三种选择,这三种价格出示的手续是有区别的,在购买“房改房”之前一定要调查清楚,做到心中有数。当年按市场价购房的,产权归个人所有,可以随时上市交易;按成本价购房的,产权归个人,但一般5年后才能进入市场交易,交易前要交纳土地出让金;按标准价购房的,职工拥有部分产权,具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。 1998年以前,许多职工都是按标准价购买的住房,按相关规定,以标准价购得的“房改房”上市时,应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手“房改房”时,要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。 据了解,并非所有“房改房”都可以上市交易,比如军队、保密单位、教育部直属高校的“房改房”,目前还不可以随便出售。 二、看看房子有无“前科” 和二手商品房买卖一样,消费者同样要弄清“房改房”的即时信息,并对房屋所有人的情况有大致的了解。“房改房”的真实“年龄”究竟有多大,消费者往往难以辨别,据专家介绍,“房改房”不像商品房那样,在土地证上标示出土地明确的使用年限,只有在上市成交变成私房并补交土地出让金后,才会按照补交出让金的时间开始计算70年产权,但并不意味着“房改房”就成了新房子。 这样来看,从产权证上看不出“房改房”的真实“年龄”,如果此套房屋几易其手,房屋的实际“年龄”不就无从查起了吗? 事实并非如此,消费者可以根据房产证和户主的相关证件,到房管局交易大厅查询该房屋的档案,这样可以确定“房改房”的实际“年龄”。 同时,在房管局交易大厅我们还可以查询到“房改房”的即时信息以及户主所享有的优惠政策。 通过查询,消费者可以了解到此套“房改房”是否存在被查封和抵押的情况,并能够查询到户主个人或与他人以共有的形式,实际拥有几套“房改房”的信息。 如若房屋存在查封或抵押,户主个人或与他人以共有的形式拥有一套以上“房改房”,则此套房屋无法办理过户手续。 据了解,影响“房改房”上市交易的还有一个问题也很关键,那就是户主享有房改政策是否超标的问题,按国家规定,初级职称享受80㎡、中级职称100㎡、高级职称120㎡的房改政策,因此房屋在上市交易时还应按成本价补足差价。 温馨提醒:慎重办理交易过户手续 办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节,也是最重要的一关,因此消费者在购买“房改房”时需要慎之又慎。 在“房改房”交易前一定要摸清房屋的具体信息,以免为自己带来不必要的麻烦,最好的办法是去房管局交易大厅进行查询。在交易过户时,一定要注意产权过户必须报经房屋土地管理部门办理完毕才算完成,中介机构、律师的保证或口头协议都不算完成交易过程。 提醒:不要轻易做出先交钱再过户或先过户再交钱的承诺,建议双方可以考虑将房款放在双方都信得过的机构或中介公司代为保管,等过户手续完成后,再将相应房款交与卖方。 “房改房”上市交易的手续比一般的二手房交易多了一道手续,即原户主夫妻双方须带房产证、身份证原件去房改办申请上市交易,经过鉴定,拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。
应该明确的是,并不是所有的房改房都可以上市交易,比如军队、保密单位、教育部直属高校的房改房,现在还是不可以随便出售的。在买房改房之前,除了要注意房改房是否可以上市交易之外,还应注意确定房改房的实际房龄及房改房具体信息。消费者可以根据房产证和户主的相关证件,到房管局交易大厅查询该房屋的档案,这样不仅可以查询房龄,还可以查询到改房的即时信息以及户主所享有的优惠政策。此外,还可以据此确定房改房是否被查封、抵押或共有,因为若出现上述情况,则此套房屋无法办理过户手续。
1、买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金。买卖双方签订房屋买卖合同。
3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
4、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。
5、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
6、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费。
以上便是对什么是房改房,谁能买房改房,等相关问题的介绍。最后有必要提醒大家的是,因为房改房是具有福利性质的住房,有很多特殊的政策,对政策规定是否研究透彻,将直接影响到买房者的核心利益。