所谓“合同解除”,是在合同有效成立之后,因当事人一方的意思表示,或者双方的协议,使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类:
(一)约定解除,它包括两种情况:
1、合同约定了合同解除条款。如合同约定,违约方以支付一定数额的违约金作为合同解除的条件。
2、在合同签订后,经双方协商解除合同。
(二)法定单方解除权,即合同法第九十四条规定的几种情况:
1、因不可抗力致使不能实现合同目的;
2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
5、法律规定的其他情形。
二、王宇行使法定解除权的条件与程序
就本案而言,王宇认为李丽迟故王宇只能依据《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定行使法定单方解除权。
该条规定的单方解除权必须满足以下条件:
1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为;
2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务;
3、经另一方催告;
4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时,另一方在催告之后,并不立即享有解除合同的权利,而应当在催告之后,经过一段合理的期限,以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。
在满足上述行使解除权的条件后,王宇还要依据《合同法》第96条规定通知对方,自通知到达对方时合同解除。
本案中,鉴于王宇在双方变更付款方式后,并未明确向李丽催要欠款抑或给李丽合理的时间去履行付款义务,不符合《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定的单方解除权的条件,故王宇不享有合同解除权。
三、李丽收到王宇解除合同的通知后,提出异议的期限。
李丽收到王宇发出的解除合同通知后,如果不在三个月内及时提起仲裁申请,有可能导致合同解除的法律后果,丧失胜诉权。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十四条规定,在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权,解除合同通知到达对方当事人后,对方当事人行使异议权的期限有两种情况:
(一)双方约定解除合同的异议期限。如果一方当事人在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持。
(二)当事人没有约定异议期间。在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。
通过上述简要分析,我们不难看出合同法立法目的是维护交易的安全与稳定,合同解除的条件十分严格,当事人不能随意主张解除合同,否则构成违约行为。
善意取得并已办理手续的房产受让人的利益应予以保护:裁判要旨
第三人善意取得了地上建筑物(房产)并已办理了手续,名为承包、实为租赁的承租人以侵害其优先购买权为由,要求撤销第三人的登记手续,该主张不应予以支持。
你好
合同解除分为约定解除和法定解除两种情况。故,要想解除房屋买卖合同,则应按此两种方式进行。合同解除的立法目的在于,给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由,为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施,以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。合同解除最重要的法律后果即“合同的权利义务终止”。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》涉及合同解除的条文多达10条(详见最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释条款第八条、九条、十二条、十三条、十四条、十五条、十九条、二十三条、二十四条、二十五条)结合审判实践,商品房买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种:1.协议解除;2.根本违约;3.迟延履行;4.法律规定的其他情形。具体言之,最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对后三种事由明确列举规定。根本违约:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;房屋主体结构质量不合格;房屋质量问题严重影响正常居住使用的。迟延履行:出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形:面积误差比绝对值超出3%;商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
你好!
房屋买卖合同的解除主要分为:法定解除和约定解除、协商解除。
法定解除,是指房屋买卖合同符合法律规定的解除条件时可以解除;约定解除,是指签订的房屋买卖合同约定的解除条件成就时可以解除;协商解除,指房屋买卖合同在履行过程中,出现需要解除的情形时,双方达成一致可以解除。
法定解除和约定解除权的行使,需通过诉讼或仲裁的形式得以实现。