一、看房买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项
二、查档买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案
三、签合同买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况\\、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同.签合同是重点,很多纠纷的产生就是因为合同没有完善,让对方有机可乘。
四、资金监管及贷款申请买方支付定金\\首期款入银行资金监管账号,买卖双方与银行签订资金监管协议,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给卖方,
五、赎楼卖方办理委托担保公司赎楼公证委托书,向原贷款银行申请赎楼,担保人办理赎楼担保赎楼及注销抵押登记手续.
六、房屋过户买卖双方去国土局签订,递交房产过户申请,担保公司领取回执,
七、支付税费凭回执领取税单后,买方支付相关税费,担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押登记,银行把首期款给卖方
八、结清房款新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方
九、交房买卖双方办理房屋交接,水、电等过户.
二手房买卖牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位;时间长;环节多,有些环节必须委托公证,不能本人办理,里面的风险肯定多,因此广大买卖双方必须自己先了解交易过程,不要轻信中介或对方。掌握二手房交易过程后,才知道怎么控制风险.否则,就可能上当受骗.签字要谨慎,付钱也要谨慎.
二手房交易注意事项
一、二手房交易注意事项之房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
二、二手房交易注意事项之土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
三、二手房交易注意事项之房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
四、二手房交易注意事项之交易房屋是否在租
有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
五、二手房交易注意事项之福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
六、二手房交易注意事项之市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
七、二手房交易注意事项之物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
八、二手房交易注意事项之单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
九、二手房交易注意事项之中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
十、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
仅供参考啊
1.户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;
2.管线是否太多或者走线不合理;
3.天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
2.产权证上一般标明的是建筑面积;
3.最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
2.是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
3.阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
3.一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。