您好，是根据当地的建设局主管部门颁发的，只能发三级，四级的 根据开发公司能力和公司员工职称的人数认定资质。。

别墅开发商排名： 1 万科企业股份有限公司 2 恒大地产集团有限公司 3 保利房地产（集团)股份有限公司 4 上海绿地（集团）有限公司 5 大连万达集团股份有限公司 6 中国海外发展有限公司 7 绿城房地产集团有限公司 8 广州富力地产股份有限公司 9 碧桂园控股有限公司 10 雅居乐地产控股有限公司 11 龙湖地产有限公司 12 世茂房地产控股有限公司 13 中信房地产股份有限公司 14 金地(集团)股份有限公司 15 华润置地有限公司

开发商交房的具体过程及条件： 一、交房要具备的条件 按照规定开发商交付商品房屋必须符合以下条件： 1.经建设工程质量监督机构核验合格。商品房一般是由所在区、县建设工程质量监督站核验，出具是否合格的书面证明，如果验收合格，还须说明质量等级，如合格、优良等。 2.住宅房屋所属的楼盘必须取得了住宅交付使用许可证。住宅交付使用许可证是由市或区住宅发展局颁发的。未取得许可证的房屋，不允许交付，公安户籍管理部门不予办理入户手续。 3.办理房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称"大产证"。实际上只要取得"大产证"，就必须具备一、二条所列条件。没有取得"大产证"的，开发商不能办理交房手续，若开发商向买方预先交付房屋交钥匙的，买方应拒绝接受。 不少购房者在开发商房屋不具备合法交房条件时，就提前进房装修，等交房期届满，开发商却交不出符合合同约定标准的房屋；或配套不到位；或质量存在问题或产权有纠纷；或有些费用未缴付，导致不能按时取得住宅交付使用许可证和商品房房地产权证。这时购房者只能是左右为难：退房吧，已投入大量装修资金和时间、精力；不退吧，住下去确有诸多不便，或干脆无法居住，再说，即使是要求退房，购房者也无法要求开发商赔偿自己的全部经济损失，因为购房者也有过错，也应对提前装修造成的损失承担一定责任。 二、房屋交房中需要的手续 1、通知 开发商取得商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用（即默认交接已经完成）。 2、验收 购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。 验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和商品房房地产权证。开发商不出示的，购房者可以拒绝验收，由开发商承担责任。 三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等相关法规，商品房交付使用时，应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。该法规规定,《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位；而《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。 四、签署房屋交接书 购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书；对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，直至开发商的房屋完全符合交房标准，再签署房屋交接书。 具体的交房流程如下： 1、看门窗是否开合顺畅、方便锁闭，配套钥匙是否能快速打开门，看门是否存在变形，把手等是否有破损情况，窗户配套纱窗质量是否合格。业主自备电池，給防盗门的门铃装上电池，看门铃是否正常响动。 2、屋顶、墙面、窗边、门边是否存在渗水漏雨现象，注意看这些地方有没有黄色污渍，如果有，就说明房屋可能存在渗水漏雨的问题。 3、业主用小锤敲打房屋的墙面和地面，看其是否会出现开裂或空鼓现象，如果有，就要记录在表格上，之后要求开发商解决。 4、业主需自带个插座小灯，在验房时将其插在电路插孔中，检查插孔是否正常有电，看插座小灯是否亮起，并看看所有的灯座是否正常有电；在插上小灯的时候，业主需检查看闭合开关箱内对应的分路电闸，以及总开关箱里的各分路电闸是否运转正常。 5、仔细看厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象，可以现场点燃一些携带的废纸，看烟气是否能从排烟口正常排出。 6、在检查下水道是否通畅的时候，业主可以用塑料袋装满水，快速的倒向房屋内的各个地漏、下水，看水是否能快速流进下水道。 7、进行防水检查，在卫生间周围用塑料袋所装的沙子围住，堵住卫生间的各下水口，往卫生间注上不低于2cm的水，24小时之后看楼下是否有漏水现象，如果没有，就说明房屋的防水还是很成功的。 8、记录好房屋内各水表、电表、气表的数字，这样以后交费时业主可做到心里有数。 开发商交房时，业主们要特别注意以下三点： 1、在验房之前，如果开发商要求交费或者是签署文件，那业主一定不要答应，否则在验房时业主发现的质量问题，就只能自己付钱解决了。 2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。 3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。 4、收房时必须仔细查看的文件 律师说，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件: 第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。 第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。 第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

投资商是对项目进行考核，认为有投资潜力就进行投资的商人商家，而开发商的主要任务就是找地皮，签项目，办理相关手续及对楼盘进行建设。

东苑小区开发商口碑非常好，这家开发商十年来已经开发了很多的高档小区项目，首先在规划的时候绿化率是非常高的，其次在小区配套设施方面也考虑的非常的全面。

不需要全部换掉；你先看一下那水管的质量；因为开发商装的质量也不好说，如果后期水管出现问题，维修起来就非常麻烦。如果水管质量还可以，就不建议换，换的话，这笔预算可不少，没这个必要花这些钱。

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开发商装修合同范本 发包人（甲方）：_________ 承包人（乙方）：_________ 按照《中华人民共和国合同法》和《建筑安装工程承包合同条例》的规定，结合本工程具体情况，双方达成如下协议。 第一条　工程概况 1．1　工程名称：_________。 1．2　工程地点：_________。 1．3　承包范围：_________。 1．4　承包方式：_________。 1．5　工期：本工程自_________年_________月_________日开工，于_________年_________月_________日竣工。 1．6　工程质量：_________。 1．7　合同价款（人民币大写）：_________。 第二条　甲方工作 2．1　开工前_________天，向乙方提供经确认的施工图纸做法说明_________份，并向乙方进行现场交底。全部腾空或部分腾空房屋，清除影响施工的障碍物。对只能部分腾空的房屋中所滞留的家具、陈设等采取保护措施。向乙方提供施工所需的水、电、气及汛等设备，并说明使用注意事项。办理施工所涉及的各种申请、批件等手续。 2．2　指派为甲方驻工地代表，负责合同履行。对工程质量、进度进行监督检查，办理验收、变更、登记手续和其他事宜。 2．3　委托监理公司进行工程监理，监理公司任命为总监理工程师，其职责在监理合同中应明确，并将合同副本交乙方_________份。 2．4　负责保护好周围建筑物及装修、设备管线、古树名木、绿地等不受损坏，并承担相应费用。 2．5　如确实需要拆改原建筑物结构或设备管线，负责到有关部门办理相应审批手续。 2．6　协调有关部门做好现场保卫、消防、垃圾处理等工作，并承担相应费用。 第三条　乙方工作 3．1　参加甲方组织的施工图纸或作法说明的现场交底，拟定施工方案和进度计划，交甲方审定。 3．2　指派为乙方驻工地代表，负责合同履行。按要求组织施工，保质、保量、按期完成施工任务，解决由乙方负责的各项事宜。 3．3　严格执行施工规范、安全操作规程、防火安全规定、环境保护规定。严格按照图纸或作法说明进行施工，做好各项质量检查记录。参加竣工验收，编制工程结算。 3．4　遵守国家或地方政府及有关部门对施工现场管理的规定，妥善保护好施工现场周围建筑物、设备管线、古树名木不受损坏。做好施工现场保卫和垃圾消纳等工作，处理好由于施工带来的扰民问题及与周围单位（住户）的关系。 3．5　施工中未经甲方同意或有关部门批准，不得随意拆改原建筑物结构及各种设备管线。 3．6　工程竣工未移交甲方之前，负责对现场的一切设施和工程成品进行保护。 第四条　关于工期的约定 4．1　甲方要求比合同约定的工期提前竣工时，应征得乙方同意，并支付乙方因赶工采取的措施费用。 4．2　因甲方未按约定完成工作，影响工期，工期顺延。 4．3　因乙方责任，不能按期开工或中途无故停工，影响工期，工期不顺延。 4．4　因设计变更或非乙方原因造成的停电、停水、停气及不可抗力因素影响，导致停工8小时以上（一周内累计计算），工期相应顺延。 第五条　关于工程质量及验收的约定 5．1　本工程以施工图纸、作法说明、设计变更和《建筑装饰工程施工及验收规范》（JGJ73-91）、《建筑安装工程质量检验评定统一标准》（GBJ300—88）等国家制订的施工及验收为质量评定验收标准。 5．2　本工程质量应达到国家质量评定合格标准。甲方要求部分或全部工程项目达以优良标准时，应向乙方支付由此增加的费用。 5．3　甲、乙双方应及时办理隐蔽工程和中间工程的检查与验收手续。甲方不按时参加隐蔽工程和中间工程验收，乙方可自行验收，甲方应予承认。若甲方要求复验时，乙方应按要求办理复验。若复验合格，甲方应承担得验费用，由此造成停工，工期顺延；若复验不合格，其复验及返工费用由乙方承担，但工期也予顺延。 5．4　由于甲方提供的材料、设备质量不合格而影响工程质量，其返工费用由甲方承担，工期顺延。 5．5　由于乙方原因造成质量事故，其返工费用由乙方承担，工期不顺延。 5．6　工程竣工后，乙方应通知甲方验收，甲方自接到验收通知日内组织验收，并办理验收、移交手续。如甲方在规定时间内未能组织验收，需及时通知乙方，另定验收日期。但甲方应承认竣工日期，并承担乙方的看管费用和相关费用。 第六条　关于工程价款及结算的约定 6．1　双方商定本合同价款采用第_________种： （1）固定价格。 （2）固定价格加_________％包干风险系数计算。包干风险包括内容。 （3）可调价格：按照国家有关工程计价规定计算造价，并按有关规定进行调整和竣工结算。 6．2　本合同生效后，甲方分_________次，按下表约定支付工程款，尾款竣工结算时一次结清。 拨款分　　次进行 拨款　　％ 金额 6．3　工程竣工验收后，乙方提出工程结算并将有关资料送交甲方。甲方自接到上述资料_________天内审查完毕，到期未提出异议，视为同意。并在_________天内，结清尾款。 第七条　关于材料供应的约定 7．1　本工程甲方负责采购供应的材料、设备（见附表一），应为符合设计要求的合格产品，并应按时供应到现场。凡约定由乙方提货的，甲方应将提货手续移交给乙方，由乙方承担运输用。由甲方供应的材料、设备发生了质量问题或规格差异，对工程造成损失，责任由甲方承担。甲方供应的材料，经乙方验收后，由乙方负责保管，甲方应支付材料价值％的保管费。由于乙方保管不当造成损失，由乙方负责赔偿。 7．2　凡由乙方采购的材料、设备，如不符合质量要求或规格有差异，应禁止使用。若已使用，对工程造成的损失由乙方负责。 第八条　有关安全生产和防火的约定 8．1　甲方提供的施工图纸或作法说明，应符合《中华人民共和国消防条例》和有关防火设计规范。 8．2　乙方在施工期间应严格遵守《建筑安装工程安全技术规程》、《建筑安装工人安全操作规程》、《中华人民共和国消防条例》和其他相关的法规、规范。 8．3　由于甲方确认的图纸或作法说明，违反有关安全操作规程、消防条例和防火设计规范，导致发生安全或火灾事故，甲方应承担由此产生的一切经济损失。 8．4　由于乙方在施工生产过程中违反有关安全操作规程、消防条例，导致发生安全或火灾事故，乙方应承担由此引发的一切经济损失。 第九条　奖励和违约责任 9．1　由于甲方原因导致延期开工或中途停工，甲方应补偿乙方因停工、窝工所造成的损失。每停工或窝工一天，甲方支付乙方_________元。甲方不按合同的约定拨付款，每拖期一天，按付款额的_________％支付滞纳金。 9．2　由于乙方原因，逾期竣工，每逾期一天，乙方支付甲方_________元违约金。甲方要求提前竣工，除支付赶工措施费外，每提前一天，甲方支付乙方_________元，作为奖励。 9．3　乙方按照甲方要求，全部蔌部分工程项目达到优良标准时，除按本合同5．2 款增加优质价款外，甲方支付乙方_________元，作为奖励。21 9．4　乙方应妥善保护甲方提供的设备及现场堆放的家具、陈设和工程成品，如造成损失，应照价赔偿。 9．5　甲方未办理任何手续，擅自同意拆改原有建筑物结构或设备管线，由此发生的损失或事故（包括罚款），由甲方负责并承担损失。 9．6　未经甲方同意，乙方擅自拆改原建筑物结构或设备管线，由此发生的损失或事故（包括罚款），由乙主方负责并承担损失。 9．7　未办理验收手续，甲方提前使用或擅自动用，造成损失由甲方负责。 9．8　因一方原因，合同无法继续履行时，应通知对方，办理合同终止协议，并由责任方赔偿对方由此造成的经济损失。 第十条　争议或纠纷处理 10．1　本合同在履期间，双方发生争议时，在不影响工程进度的前提下，双方可采取协商解决或请有关部门进行调解。 10．2　当事人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成时，本合同在执行中发生的争议双方同意由仲裁委员会仲裁；当事人未在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。 第十一条　其他约定 _________。 第十二条　附则 12．1　本工程需要进行保修或保险时，应另订协议。 12．2　本合同正本_________份，双方各执_________份。副本_________份，甲方执_________份，乙方执_________份。 12．3　本合同履行完成后自动终止。 12．4　附件 （1）施工图纸或作法说明 （2）工程项目一览表 （3）工程预算书 （4）甲方提供货物清单 （5）会议纪要 （6）设计变更 （7）其他 甲方（盖章）：_________　　　　　　　　乙方（盖章）：_________　　　　　　　　 法定代表人（签字）：_________　　　　　法定代表人（签字）：_________　　　　　 代理人（签字）：_________　　　　　　　代理人（签字）：_________　　　　　　　 单位地址：_________　　　　　　　　　　单位地址：_________　　　　　　　　　　 电话：_________　　　　　　　　　　　　电话：_________　　　　　　　　　　　　 传真：_________　　　　　　　　　　　　传真：_________　　　　　　　　　　　　 邮编：_________　　　　　　　　　　　　邮编：_________　　　　　　　　　　　　 开户银行：_________　　　　　　　　　　开户银行：_________　　　　　　　　　　 户名：_________　　　　　　　　　　　　户名：_________　　　　　　　　　　　　 账号：_________　　　　　　　　　　　　账号：_________　　　　　　　　　　　　 _________年____月____日　　　　　　　　_________年____月____日　　　　　　　　 签订地点：_________　　　　　　　　　　签订地点：_________　　　　　　　　　　 0评论

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

业主策略 1、集体与开发商协商。开发商一般派能说会道的业务人员与业主协商，拖延时间或找各种理由开脱，或作出各种承诺，以平息业主的怒气。但可能经过数次协商，开发商仅承诺给予少量的赔偿或减免一定的物业费补偿。 2、向房屋建设管理机关反映，请求处罚开发商。房屋建设管理机关只有行政权，没有民事审判权，只能处罚开发商，而无权要求开发商足额、及时赔偿业主。所以，对于业主的反映，房屋建设管理机关只能调解。房屋建设管理机关会在调解数次无果后，建议业主采取法律手段。 3、向法院起诉。迅速及时的向法院起诉，要求判令开发商支付延期交房的违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。 起诉的请求及证据材料 一、证据材料 （1）开发商的主体资质情况：包括公司营业执照、工商注册登记情况（可以由律师协助调取） （2）房屋买卖相关的材料：包括房屋买卖合同、购房款发票或收据、入伙通知书等等。 二、诉讼请求： 一般有三个诉讼请求： 第一、请求法院判令被告立即向原告交付合同约定的房屋； 第二、支付逾期交房的违约金人民币XXXXX元； 　 第三、请求法院判令被告承担本案诉讼费。 三、费用 立案费、保全费（如申请）、律师费（如聘请）、交通食宿费（如自己起诉） 开发商策略 一、开发商一般会称，房屋延期交付是由于不可抗力或政府政策的原因，与自己无关，不应当承担违约责任。 二、通知业主入住，业主办理入住手续时，强行要求业主签订同意接受开发商的条件并签订和解协议或签署放弃赔偿要求的承诺书，否则，不予配合办理入住手续。 业主相应对策 一、寻找开发商所称不可抗力不成立的事实依据或法律依据。 二、一般合同会约定，发生不可抗力后，遭遇不可抗力的一方应当及时通知另一方，而开发商一般不会在合同约定的时间或合理期限内通知业主的。开发商未通知表明，没有发生不可抗力或不可抗力不影响合同的履行。 三、拒绝签署开发商事先拟好的协议或承诺书，但注意保留证据，以证明未能按照入住通知书通知的时间办理入住是由于开发商的原因。

对于开发商不按约定交房的情形，符合《民事诉讼法》第五十二条规定情形的，人民法院经当事人同意，会依法合同审理。请当事人自行根据实际情况及相关法律规定进行核实确定。 相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十二条　当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。 共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。

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铺地板的话，最好是强化地板，实木地板会伸缩，缝隙会有污垢，这会引起后期的一些打扫问题。不过还是建议厨房一般不适合铺地板，油、水都有。脏了难处理。水浸了容易泡涨。希望能帮到你。

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中国十大房地产企业排行榜： 1 万科地产(创于1984年,高新技术企业,中国最大的专业住宅开发企业之一,全球200家最佳中小企业,万科企业股份有限公司) 2 中海地产(始创于1979年,中国房地产开发企业500强,中国房地产行业领导品牌之一,著名品牌,中国海外发展有限公司) 3 保利地产(大型国有房地产企业,国有房地产企业综合实力领先企业之一,房地产行业十强,保利房地产(集团)股份有限公司) 4 合生创展(致力发展住宅地产/商业地产/酒店地产等泛地产事业的大型综合性企业集团,上市公司,合生创展集团有限公司) 5 富力地产(中国综合实力最强的房地产企业之一,上市公司,国内房地产界影响力品牌,广州富力地产股份有限公司) 6 恒大地产(中国房地产企业10强,专业致力于房地产产业开发的企业,中国十大房地产品牌,恒大地产集团有限公司) 7 远洋地产(北京最大开发商之一,上市公司,中国房地产10强企业,专业致力于房地产产业开发的企业,远洋地产控股有限公司) 8 绿城地产(绿城致力于高品质物业的开发,中国企业信息化500强,十大房地产品牌,行业知名品牌,绿城房地产集团有限公司) 9 招商地产(始创于1984年,中国最早的房地产公司之一,上市公司,中央A级企业,著名品牌,招商局地产控股股份有限公司) 10 阳光100(中国500最具价值品牌,房地产十大品牌,中国房地产百强企业,中国最早的房地产企业之一,阳光100置业集团)

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就是把它开发出来的东西推销销售出去的公司。

东苑小区开发商这家的不错，销量很好，服务态度也好，质量都是有保证的，产品质量真的是过关的，挺多人喜欢用的，我也觉得不错的，这个牌子的东西也比较放心。