• 您好,关于您的问题买经济适用房还是很合算的
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  • 对于老的经济适用房的继承,法律并没有禁止的规定,也无合同约定的政府回购条款。对于回购政策实施后购买的经济适用房(经适房),即使立下了遗嘱,其继承人也不能拥有经济适用房(经适房)。在法律网上查询到的答案,希望能够帮助到你
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  • 引发纠纷的经济适用房转让合同主要是转让购房时间未满5年尚不能上市交易的经济适用房,合同的类型主要有以下两种:第一类是购房指标转让合同,经济适用房转让方在购房时通常没有实际出资,而由受让方缴纳相关费用,房屋交付转让方后,由受让方居住,待符合房屋产权过户条件时再过户,同时转让方向受让方支付一定金额的转让款。第二类是购房后再转让合同,转让方实际出资购买经济适用房后,又将该房转让给受让方,产权过户手续待房屋能够上市时办理。有的合同约定的转让款高于转让方的购房价;还有的采取“黑白合同”的方式,约定购房款为转让方的购房价,同时受让方给付一定金额的装潢、设备等补偿款,补偿款金额相当于商品房与经济适用房价格的差价,或者同时签订两份合同,一份合同的价格为转让方的购房价,另一方合同的价格相当于商品房的价格。 转让方之所以转让经济适用房,其一是转让方欲改善住房条件,将经济适用房转让后购买新房;其二是转让方本身并不需要经济适用房,将房屋转让后以牟取利益。当事人产生纠纷的主要原因是商品房价格上涨,导致转让方认为房屋转让价偏低,为了获取更大的利益,转让方不愿再履行合同。此外,转让方与受让方之间产生矛盾,特别是转让方与受让方系熟人关系,因非房屋价格问题发生纠纷,也是引发经济适用房转让合同纠纷的一个重要原因。当事人起诉的诉讼请求主要有:受让方要求转让方履行合同,交付住房或办理产权过户手续;转让方要求解除合同或确认合同无效,受让方返还房屋。 经济适用房转让合同纠纷案件首先需要解决的是合同效力问题,即合同内部的利益与外部利益之间的衡量。如果法院侧重保护合同外部利益(社会公共利益)则认定合同无效,如果法院侧重保护合同内部利益(合同双方当事人及政府的利益)则认定合同有效。合同效力予以确认后,还需要解决合同内部利益之间、合同内部利益和外部利益之间的利益调整。这就涉及如何认定合同是否损害社会公共利益,即《合同法》第五十二条第(四)项如何适用的问题,该项规定的立法原意并不明确,需要法官作出解释,不同司法理念的进路不同,结果也大相径庭,需要法官法官选择最适宜处理该类案件的司法理念。
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  • 随着近年来房价的急剧攀升,钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数,经济适用房买卖纠纷案有增多之势。违反政策进行经济适用房买卖主要有以下两种现象:一种是“借名买房”,另一种是“黑白合同”纠纷 ■借名买房 “借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人,而实际出资的则是另外的人。 “借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议,对“借名”行为做出约定:1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方;2.双方不明确约定买卖房号,仅签订协议约定,房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方,名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续;3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同,约定将该套房屋出卖给实际出资人,待政策允许后再办理产权过户手续。 双方产生纠纷一般有以下两种类型:第一种是名义买房人想实际占有房屋,起诉实际出资人腾房;第二种是实际出资人起诉名义买房人,要求将房屋过户到自己名下。 法院判决倾向:实际出资人享有长期居住权 双方签订的“借名买房”协议,使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房,按照《经济适用房管理办法》,应属于无效协议,但是按照《合同法》的规定,也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。对“借名买房”案件,法院一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资,首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人,其要求退还的房款也不是按现在的市场价退还,而是按当初买房时的价钱退还。 法院同时考虑到,这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失,反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此,若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系,法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权,不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬,因有房屋所有权的人不能居住该房屋,而实际居住该房屋的人却不享有所有权。 ■黑白合同 根据规定,购买经济适用房的家庭未住满五年,不允许按市场价格出售。确需出售的,可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。 经济适用房的“黑白合同”则是指,在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时,房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易,而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分,即购房款和装修装饰设备补偿款,前者是经济适用房当时的购买价,后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。 该类合同表面上是按照原价转让经济适用房,而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款,确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式,实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动,“黑白合同”的现象便应运而生。卖家与买家在签订了“黑白合同”后,因为房屋升值而毁约的现象大量出现。 目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点: 一种观点认为该类合同无效。因“黑白合同”实质上违反了经济适用房上市交易条件的政策规定,侵害了国家利益,符合合同无效的条件。 另一种观点则认为合同并非无效。因《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效,而关于经济适用房上市交易的相关规定(即目前适用的《北京市经济适用房管理办法》) 不仅不属于法律,亦不属于法规,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性,导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。 ■涉及经济适用房“借名买房”和“黑白合同”案件存在法律盲点的问题,去年北京市一中院曾主持所辖基层法院确定了审理原则,即原则上按照《北京市经济适用房管理办法》认定合同无效。但要从根本上解决上述问题,建议立法部门或国务院颁布经济适用房管理的相关法律或行政法规,将经济适用房的相关政策以法律法规的形式加以体现。
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  • 北京经济适用房纠纷分析第一,未满五年的经济适用房买卖纠纷对经济适用房不满5年交易的问题,有人以为,未经政府同意,买卖不满5年的经济适用房合同无效。理由如下:1.法律依据。合同法第52条规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效;物权法第97条规定,处分共有的不动产,须经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。2.事实依据。所谓经济适用房,是指购买人拥有有限产权的房屋,即购买人只拥有该房的部分产权,其他权利有政府拥有。购买人与政府对该房构成共有关系。3.相关法律依据:《经济适用住房管理办法》是部门规章,不是行政法规。但这个规章是依据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》制定的,可以认为是符合法规原则和宗旨的规章。规章其实也就是政策。民法通则第六条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”从民法通则的规定看,如果违反政策,也可以认为是违反民法通则第六条的行为。由此可见,政策禁止性的规定可以通过民法通则第六条转换为法律的禁止性规定,从而可以得出违反政策禁止性规定的行为无效的结论。但是也有人认为,第四条合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。根据上面的有关规定,因为《经济适用住房管理办法》是部门规章,不是行政法规,所以签定的买卖不满5年的经济适用住房的合同,应当认定为有效合同。此合同只是为双方设立了权利义务关系,只要符合成立要件(如购买人必须符合经济适用住房的申请人资格),按照《合同法》第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效”的规定,该合同有效。但是,政府有优先回购权。一旦政府行使该权利,购房人就不能取得该房的产权。合同当事人可以主张以不能实现合同目的为由(政府不同意,不能办理过户),解除该合同,主张违约责任及赔偿损失等。以案说法:买卖经济适用房的合同无效(不满5年)。2008年9月1日,原告林某与被告孙某签订一份房屋买卖协议,约定孙某将其在同年获得的一套50平方米的经济适用住房卖给林某。协议约定房屋价格为15万元;由买方在签订协议之日支付13万元,余款在过户时一次性付清;卖方在2008年9月30日前协助买方办理相关的产权过户手续,同年10月底卖方交付房屋给买方。该协议还约定了其他事项。协议签订后,买方依约于协议订立的当日向卖方支付了购房款13万元。但直到2009年3月底卖方孙某仍然不交付房屋,也不同意办理房屋产权过户手续。林某起诉到法院,要求法院认定双方的房屋买卖协议有效并判令被告履行协议。法院审理后认定双方协议无效并判决驳回了原告林某的诉讼请求。本案的关键是原、被告双方订立的房屋买卖协议是否有效。要认定协议的有效,除了协议签订的双方当事人具有完全民事行为能力和双方意思表示真实之外,还要看协议的内容是否违反法律、法规的强制性规定,是否违反社会公共利益等。本案中作为买卖标的的房屋属于经济适用住房,并且卖方取得该房屋还不到一年的时间。根据2007年建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用住房是指政府提供优惠政策,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。购房人对经济适用住房只拥有有限产权,其所占用的土地是划拨土地,购买经济适用住房的当事人在5年内不得上市交易。这就是说,购买经济适用住房的人在5年之内对该住房并没有完全的产权,是和国家共有的房屋,即经济适用住房的购房人在购得房屋5年内只是该房屋的共有人之一,作为共有人之一的人在没有取得另一共有人同意的情况下处分共有的房屋,这显然是违反了法律的强制性规定的。另外,也完全可以认为,如果获得经济适用住房的当事人可以任意买卖这种房屋的话,国家对城市低收入住房困难家庭的保障措施将会落空,这也是违反社会公共利益的。因此,根据我国《合同法》的规定,本案双方订立的房屋买卖合同是无效的。法院的认定和判决是正确的。北京经济使用房专业律师分析:原、被告双方所签协议虽含有“经济适用房在国家政策允许上市交易过户前由原告无偿使用、政策允许交易后办理过户手续”这一貌似合法的约定,但事实上,涉案房屋除以被告名义与房产开发公司签订买卖合同外,协议的付款主义务由原告承担,房屋占有、使用主权利也约定由原告行使,因此这一协议实为经济适用房的转让协议。为此,法院认定原、被告双方的协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权时应按国务院规定报相关人民政府批准的强行性规定,客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益,属无效民事行为,应认定为无效合同。因此,鉴于原、被告之间的转让协议被判无效,被告即理应返还原告所支付的涉案费用。同理,由于协议无效,违约金条款自然也就不具有约束力,但房价上涨所带来的升值利益不得由任何一方单独享有,原、被告各享有一半符合原、被告双方预期,也最大程序地体现了公平,是适当的。第二,私买经济适用房房号纠纷房号协议被判无效:去年9月25日,李某与王某签订了《经济适用房买卖合同》一份,约定王某将自己在朝阳区垡头地区翠城经济适用房E区范围内部分住房的购买权转让给李某;李某一次性向王某支付人民币8万元整,作为购买经济适用房名额转让的补偿;此后,李某又向联系人邢某支付了23000元。事实上,转卖是李、王两人的私下行为,没有经过有关部门的购房资格审查。因此,当李某拿着转让的房号去购买房子时,因资格不符被拒。李某现起诉至法院要求确认与王某签订的《经济适用房买卖合同》无效,判决王某、邢某返还房号转让金。朝阳法院审理后认为,王某将购房权私自转让给没有购房资格的李某的行为,已经违反了关于购买经济适用住房的相关规定,客观上也损害了社会公共利益,更为严重的是妨碍了其他符合购房条件人的购买权。李、王签订的《经济适用房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定,损害了社会公共利益,属于无效合同,应被解除。同时,王某和邢某也应全部返还收取的费用。第三,经济适用房“借名买房”纠纷“借名买房”纠纷:法官释案判决房屋归谁以房本为准孙力庭长解释,经济适用住房是政府为解决中低收入人群的住房问题而实施的政策,所以对于经济适用房的买卖,除须遵循法律外,还要符合有关经济适用住房购买及上市出售的行政法规的规定。对于“借名买房”纠纷,法院判决的原则是,依据物权法规定,以房本上的名字为准,即房本上是谁则房子就归谁,如果出资人能证明自己出资或者装修等,则由对方返还自己的全部出资。孙力庭长称,实际购买人要求过户,实际就是房屋买卖,得双方自愿,也就是说,得出借姓名人自愿过户,否则法院也不能强制。实际买房人出资按原价退还审理过多起该类案件的陈历杰法官解释,退还实际买房人的出资(包括几万元的买号费或者借名费等),是按照当时买房时的房价退还的。也就是说,退还房款不是按现在的市场价退还,而是按当初买房时的价钱退还,这样实际买房人就非常吃亏。此外,实际买房人想要回出资,还要提供充足的证据,比如支付购房款的银行转账凭证,转账日期要和购房日期相互对应;能证明是借名买房的证人证言;双方之间签订的借名买房协议等。“借名合同”效力属模糊状态陈历杰法官解释,私人之间关于“借名买房,约定房屋归实际购买人”的合同不能推翻房产证。因为实际买房人不具有购买经济适用住房的资格,其借用他人名义买房是为了规避法律、行政法规的强制性规定,因此合同无效。首先,这样判决的依据是物权法和合同法的规定。其次,这样判决也使那些自认为聪明而“合理规避法律”的人最终不能得利,这样的结果对大多数遵纪守法的公民来说是公平的,同时也不会使经适房的相关法规成为摆设。孙力庭长解释,但“借名合同”也不是一点用没有,它可以救实际购买人,实际购买人可以依据合同在房子里继续居住,而不用腾房,法院会依据双方签订的合同驳回名义购房人的腾房诉讼。其实这是一个无奈的判决,也就是说,维持现状,等待立法或者司法部门出台相应的法规来解决。
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  • 不是现房是期房。 经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3 个显著特征:经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。
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  • 这个纠纷有很多种引起的,不知亲说的属于哪一类,随着近年来房价的急剧攀升,钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数,经济适用房买卖纠纷案有增多之势。违反政策进行经济适用房买卖主要有以下两种现象:一种是“借名买房”,另一种是“黑白合同”纠纷,很有些其他的,处理的话可以通过法院,和委托律师事务所进行。
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  • 你好,首先经济适用房未满五年是不能交易的,如果在五年中私下买卖经济适用房,是不受法律保护的。五年后经济适用房买卖所产生的纠纷双方可先协商解决,解决不成可以起诉至法院。
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  • 你好,首先经济适用房未满五年是不能交易的,如果在五年中私下买卖经济适用房,是不受法律保护的。五年后经济适用房买卖所产生的纠纷双方可先协商解决,解决不成可以起诉至法院。
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  • 从经济适用房的用途来看,对于继承有所限制。对于经济适用房的继承,不论是所有者生前立下遗嘱,还是没有立遗嘱,都要看继承人是否符合经济适用房的购买条件。如果经济适用房所有者的继承人已经不符合经济适用房的购买条件,即使立下了遗嘱,其继承人也不能拥有经济适用房。但是可以继承该套经济适用房的财产权,即将经济适用房变现之后的财产归其继承人所有。如果经济适用房所有者的继承人符合经济适用房的购买条件,则应该可以继承该套经济适用房。
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  • 限价房好点,毕竟属于半个商品房,但是经济房就是政策性过多的,建筑粗燥,规格很低。。。。。。。。。
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  • 将要的说,经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房,这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称为经济适用房。现在购买经济适用房,需年收入小于等于6万的家庭,当地户口才可购买。
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  • (一)在购买之前,应结合工作单位、居住习惯、生活方式等综合因素,再慎重决定购买哪个区域内的经济适用房项目。如上班单位离项目的远近、周边的亲朋好友居住情况等都属于综合考虑因素。到项目现场考察,了解项目本身的配套设施,并结合自身的需要进行购买。如新婚夫妇,要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套。还有,对社区的绿化率、停车、物业管理等状况都应有所了解。 (二)交易时夫妻双方应注意的事项在进行私房过户时,买方要本人到场,带上有效身份证件即可;卖方要夫妻二人到场,带上房屋所有权证、结婚证和有效身份证件。在出售共有房产时,共有人夫妻二人同时到场并提供结婚证、有效身份证和共有人保持证。 (三)纠纷产生后,双方可以就纠纷协商解决,如果协商不成功,可向法院起诉。
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  • 经济适用房项目,政府免收土地出让金,其他应征收的各项收费减免50%,并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。   限价商品房按照“以房价定地价”的思路,采用政府组织监管、市场化运作的模式,在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象,政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后,设定土地出让的价格范围,从源头上对房价进行调控
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  • 你好!可以通过法院解决! 答:最高人民法院制定的这个司法解释,主要是解决因商品房买卖合同引发的各种纠纷,以规范房地产商的开发经营行为,保护商品房买受人的合法权益,促进房地产市场的健康发展。商品房买卖问题,横跨债权法、物权法两大法域,涉及到众多的部门法律,法律关系非常复杂。制定这个司法解释时,在实体法方面,除《解释》中所列举的法律根据外,其他的法律依据还有全国人大常委会颁布的建筑法、城市规划法等法律,此外还参照了国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》等行政法规,最高人民法院制定的关于适用民法通则、担保法、合同法等司法解释以及建设部发布的《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等规章。在程序法方面的法律根据主要是民事诉讼法和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》。 记者:《解释》第八条、第九条规定的惩罚性赔偿责任与《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)第四十九条的双倍赔偿有何关系? 答:应当说《解释》规定的惩罚性赔偿责任与《消法》第四十九条的规定既有联系又有区别。二者的联系表现在:《消法》第四十九条的惩罚性赔偿原则是《解释》制定惩罚性赔偿责任的法律根据之一。传统的民法理论认为,合同领域中的赔偿责任重在填补损失,不在惩罚,因此,惩罚性赔偿只适用于侵权领域,不适用于合同纠纷。但是从我国《消法》第四十九条和合同法第一百一十三条的规定看,惩罚性赔偿已突破了传统理论,其适用范围从侵权领域扩大到合同领域,成为一种合同责任形式。依据《消法》第四十九条和合同法第一百一十三条确立的惩罚性赔偿原则精神,结合商品房买卖合同纠纷审判实践,针对合同履行过程中的恶意违约和合同订立时的欺诈行为,《解释》明确规定了适用惩罚性赔偿责任。这样,不仅有利于保护买受人的合法权益,而且有利于维护房地产市场的正常秩序,并且也有利于促进重合同、守信用的诚信体系的建立。 虽然《解释》中的惩罚性赔偿责任主要是依据《消法》第四十九条的规定制定的,但是,它在适用范围、条件及赔偿数额的确定标准上与《消法》第四十九条确实有所不同,具体表现在以下三个方面:一是适用范围不同。《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任适用范围比较宽,只要经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,都可以适用惩罚性赔偿,而《解释》规定的惩罚性赔偿责任适用范围比较窄,仅适用于商品房买卖行为,并且适用的情形也有严格的限定。二是适用条件不同。《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任适用的条件是经营者提供给消费者的商品或者服务有欺诈行为,也就是说,消费者已经取得了商品或者得到了服务。而《解释》规定的惩罚性赔偿责任适用的条件是,出卖人在订立商品房买卖合同时或者在商品房买卖合同履行过程中严重违反诚实信用原则,欺诈或者恶意违约,致使买受人无法得到房屋,也就是说《解释》中的惩罚性赔偿责任并不以买受人是否为消费者,是否已取得商品房为条件。三是赔偿数额的确定标准不同。《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿数额是“消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”,即以购买商品的价款或者服务费用为标准的“双倍赔偿”;而《解释》规定的惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍,即人民法院可根据当事人的过错程度等具体情况,在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额,最高赔偿数额为买受人已付购房款的一倍。 记者:《解释》第八条规定的买受人无法取得房屋是指什么情况? 答:《解释》第八条规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者又将该房屋出卖给第三人,导致买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿。这里的无法取得房屋是指两种情况:一是出卖人将房屋出卖给买受人后,未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的,因出卖人不履行对第三人的到期债务,第三人依法行使对该房屋的抵押权,致使买受人无法取得房屋的情况;二是出卖人“一房二卖”,并将房屋交付给后买受人,致使先买受人无法取得房屋的情况。 记者:《解释》第九条规定的惩罚性赔偿的适用条件是什么? 答:《解释》第九条规定的惩罚性赔偿主要是为制裁、遏制出卖人的欺诈行为,第八条则是针对恶意违约行为所做的规定。根据《解释》第九条规定,在出卖人具有所列的三种欺诈情形之一,导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的条件下,买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据合同法第五十六条和第九十一条规定,无效和被撤销的合同自始没有法律约束力,合同解除后当事人之间的合同权利义务终止。所以,在合同被确认无效、被撤销或者合同解除后,买受人也就不可能再取得合同中约定的房屋,只有在合同被确认为无效、被撤销或者解除的情况下,买受人依据该条规定提出的出卖人承担惩罚性赔偿责任的诉讼请求才有可能得到支持。 记者:《解释》第十四条为何将面积误差比定为3%,而不是2%或者4%? 答:《解释》将面积误差比确定为3%,是参照建设部及与其他七部委联合发布的《关于整顿和规范房地产秩序》、《商品房销售管理办法》规定制定的。面积误差比是指交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符部分的百分比。3%的标准,是建设主管部门结合我国房地产建筑工程的实际情况,在总结建设管理工作经验的基础上确定的。 记者:《解释》第八条、第九条的惩罚性赔偿不以得到房屋为条件,而《解释》第十四条第二项后句规定的惩罚性赔偿则是在取得房屋的情况下适用的,这是否可以认为是直接适用了《消法》第四十九条的规定? 答:《解释》第十四条第二项后句规定的惩罚性赔偿在构成要件上与第八条和第九条有所区别,但是不能据此得出该条适用了《消法》第四十九条规定。因为:第一,在制定该条规定时,实际上是把这种情形作为一种恶意违约的特殊情况处理的,而没有考虑直接适用《消法》第四十九条规定。因为,开发商往往是通过加大公摊面积、减少居住面积、故意减少房屋面积或者故意增加房屋面积等手段,来实现其利益的最大化。不论是减少了面积,还是加大了面积,都违反了合同的约定,严重损害了买受人的合法权益。为了促使出卖人全面履行合同,切实维护买受人的合法权益,《解释》规定这种在面积上恶意违约的行为,也应当适用惩罚性赔偿责任。第二,该条规定的惩罚性赔偿与《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿的责任不同。《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿是按照消费者购买商品价款的一倍赔偿,而本条规定的惩罚性赔偿责任是仅就超出3%的部分承担惩罚性赔偿责任,这与《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿是不同的。因此,不能仅根据以取得房屋为条件,就认为该条直接适用了《消法》第四十九条的规定。 记者:《解释》第十五条规定了三种期限,这三种期限有什么区别? 答:《解释》第十五条分为两款,分别是对合同法第九十四条第三项、第九十五条第二款作出的补充性解释。虽然,从形式上看,《解释》第十五条规定了三种期限,但实际上这三种期限可以分为两类,一类是催告履行合同义务的期限,另一类是行使解除权的期限,这两类期限是不同的。 《解释》第十五条第一款规定的是催告履行合同义务的合理期限。合同法第九十四条第三项规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方当事人可以解除合同。但合同法没有对“合理期限”作出具体规定,《解释》第十五条第一款将这个“合理期限”规定为三个月。也就是说,催告违约方履行合同义务的期限为三个月,这三个月的期限从催告违约方履行合同义务的次日起开始起算。 《解释》第十五条第二款规定的是行使解除权的合理期限。合同法第九十五条第二款规定,法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的,经对方催告后,在合理期限内不行使解除权的,该权利消灭。但是,对解除权行使的合理期限合同法也未作出具体规定。为督促解除权人及时行使权利,尽快结束双方权利义务关系不确定的状态,《解释》第十五条第二款规定了解除权行使的合理期限。一是经催告后解除权行使的合理期限。解除权发生以后,在违约方催告解除权人行使解除权的情况下,解除权人应当在对方当事人催告后的次日起三个月内行使解除权,期限届满未行使的,解除权消灭。二是违约方不催告解除权人行使解除权的期限。在违约方不催告解除权人行使解除权的情况下,解除权人应当在解除权发生之日起一年内行使。也就是说,在解除权发生之后,如果违约方没有催告,解除权人在解除权发生之日起一年的期间内也没有行使解除权的,解除权消灭。 记者:《解释》第十五条第二款规定了两种解除权行使的期限,这两种期限应当从何时起算? 答:《解释》第十五条第二款规定了“三个月”和“一年”两种解除权行使的期限,这两种解除权行使的期限起算日是不同的。 解除权行使的三个月合理期限是从违约方催告解除权人行使解除权之次日起算。一年的解除权行使期限则是从解除权发生之日起开始起算。解除权的行使期限为除斥期间,不发生中止、中断、延长的问题,属于不变期间。 记者:《解释》为何没有把经济适用房纳入其调整范围? 答:经济适用房是政府为照顾无住房的中低收入居民而组织建设的具有福利性和保障性住房。之所以没有将其纳入到《解释》调整的范畴,主要是基于以下三点考虑:一是经济适用房是政府组织建设的。商品房是房地产开发经营企业为了出售而建设的,商品房的建设者以营利为目的,是一种商人行为。而经济适用房则是政府组织建设的,其目的是保障中低收入群体有房居住,具有福利性和保障性。根据《国务院关于深化住房制度改革的决定》、《国家安居工程实施方案》、《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》等有关住房制度政策的规定,各级政府在组织建设经济适用房时,都给予了许多特殊的政策支持,如经济适用房的用地一般实行无偿划拨。二是经济适用房不能自由买卖。商品房是面向社会公开出售的,任何人都可以购买,而经济适用房则不能在市场上公开出售。首先,经济适用房不是社会上任何人都可以购买的,而是面向特定群体,并由政府按照一定的规则分配购买的,如政府对经济适用房的购买实行申请、审批制度。其次,买受人转让此类房屋时,也有许多限制性规定,如经济适用房上市出售,应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。因此,经济适用房不是具有完整意义上的商品房。三是经济适用房的价格不是由市场决定的。商品房的价格是由市场决定的,而经济适用房的价格则是由政府决定的。根据国务院关于经济适用房的有关政策,经济适用房的销售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定,其利润控制在3%以下。鉴于经济适用房与商品房有许多不同特点,如果按照商品房的处理原则解决经济适用房买卖中发生的纠纷,不仅有违公平原则,而且也不利于经济适用房的开发建设。基于以上考虑,没有把经济适用房纳入到《解释》调整的范畴,如果因买卖经济适用房发生纠纷,应当依据有关法律规定和国家有关住房政策进行规范调整。 记者:有人提出,法律一般“不溯及既往”,为何《解释》具有溯及力?请您就此问题谈谈看法。 答:《解释》不存在是否溯及既往的问题。因为,是否具有溯及既往,是指新法律颁布施行后,对其生效前发生的事件和行为是否适用新法律调整的问题,如果适用新法律调整,即具有溯及力;如果不适用,即不具有溯及力。国家不应要求公民和法人遵守尚不存在的行为规则,所以,在法律没有特别规定的情况下,处理新法律施行前的纠纷应当以行为发生时的法律为根据,新法律一般没有溯及既往的效力。但是,在处理新法和旧法的关系时,新法也可以明文规定对其生效前发生的法律关系具有溯及力。司法解释只是对已经生效法律如何适用的解释,而不是新的法律,原则上不存在是否溯及既往的问题。现行法律的时间效力不能因司法解释的出台而改变。因本《解释》是对审理城市房地产管理法施行后的商品房买卖合同纠纷案件适用法律所做的解释,故《解释》第二十八条确定《解释》的时间适用效力以城市房地产管理法的施行为标准。也就是说,凡是城市房地产管理法施行以前发生的商品房买卖合同纠纷案件,应当适用当时的法律、法规和司法解释;凡是城市房地产管理法施行后发生的商品房买卖合同纠纷案件适用本司法解释处理。因此,即使《解释》规定对《解释》施行前的商品房买卖合同纠纷案件可以适用本《解释》处理,也并不涉及是否溯及既往的问题。 链接 案件回顾 2003年4月初,河南省鹤壁市的一起商品房欺诈案经过一审、二审以及申诉后,法院都认定购房者应获得双倍赔偿。 2003年5月19日,广州市天河区法院受理了广东省首起依据这个司法解释要求双赔的官司。原告以“购房八年仍无法取得房屋产权”、“房屋面积缩水达到7.69%”等为由,向开发商索赔高达近136万元,其中包括已付购房款的双倍赔偿。 2003年5月21日,因未能为客户办理北京户口,北京市房山区某农工商经济联合社被3位客户分别告上了法庭。5月29日,此案原、被告双方在房山法院承办法官的调解下已经握手言和。被告方全额返还3位原告的购房首付款和利息,3原告不再要求法院判决被告给予购房首付款的双倍赔偿。 2003年6月2日,北京市朝阳区法院依照新实施的司法解释,对一起购房者与开发商之间的商品房买卖合同纠纷案作出一审判决。原告要求开发商在合同中写明所购之房可以办公,而开发商却只同意写可以协助办理办公,合同因此未能签订。法院判决解除双方签订的认购协议书,开发商返还原告交纳的定金2万元。此案成为北京市法院首例引用关于商品房买卖合同纠纷司法解释作出的判决。
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  • 各地的政策是不一样的,你要咨询贵阳的房管局,一般官网上都有相关的政策。
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  • 不能完全说是商品房 一般过了5年之后才会成为商品房 但是也是要看开放商的说法的
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  • 有的西安那边的巫溪区是有经适房的,现在好像价钱都是四千/平方米的,如果你觉得不好的话,其他区都有的;经适房属于第一套房肯定也是可以贷款的,这个是常识来的,但是需要有限制的条件才行,不知道你是不是西安户口的?(1)贷款人限制--具有完全民事行为能力的西安的正式户口的自然人;根据西安人民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件,开发建设单位预售经济适用房应当到市国土资源和房屋管理局办理《西安经济适用住房销售许可证》,开发商销售经济适用房,实行政府限价的政策,开发建设单位只可在最高限价以内调整不同楼层和朝向房屋的价格。具体的程序是:(1)居民购买经济适用住房,凭所在单位或有关部门出具的家庭年收入在5万元以下的证明文件、本市城镇居民常住户口卡、居民身份证,到开发建设单位办理购房手续。(2)需要贷款的,由购买人凭登记后的经济适用住房预售(买卖)合同,到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理抵押登记手续,房屋土地管理部门应在登记后的15个工作日内办理完抵押登记手续。(3)买卖双方在房屋交付使用后的30个工作日之内,到建设项目所在地的房屋土地管理部门办理产权过户手续,办理房地权属证件。其中,购买本单位利用自用土地建设的经济适用住房,由该单位统一到房屋土地管理部门办理上述手续。在这点上,您已经符合申请条件。(2)职业和收入条件--有稳定的职业和收入,以个人的自身能力为主,信用良好,有按期偿还贷款本息的能力。所以这点就需要您提供相关证件,证明您的收入情况和职业状况等。其次,经济适用房贷款需要带一下证件,下面我为您罗列出来,供您参考:1、上产证所有人的身份证(未成年的提供出生证明)、户口薄、学历证明、婚姻证明2、收入证明(有相对应的税单更佳)、买卖合同3、首付款发票(二手房为上家手写的收据)、私章、资产证明(房产,股票,基金等有价证券)4、相对应的银行还款存折5、上家收款银行帐户、上家身份证,户口薄无锡经济适用房贷款的程序比较复杂,提交的证明材料也很多。
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  • 你好,首先经济适用房未满五年是不能交易的,如果在五年中私下买卖经济适用房,是不受法律保护的。五年后经济适用房买卖所产生的纠纷双方可先协商解决,解决不成可以起诉至法院。
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  • (一)出售未满5年的经济适用房房屋买卖合同的效力问题 (1)2008年4月11日之前签订的经济适用房买卖合同,当事人在经济适用房买卖合同中约定在限制交易期届满后再办理房屋所有权转移手续的,在法院审理中一般认定房屋买卖合同有效。 (2)2008年4月11日之前签订的经济适用房买卖合同,当事人在经济适用房买卖合同中在法院审理一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的(已经满五年期的),在法院审理中一般认定房屋买卖合同有效。 (3)2008年4月11日之后签订的经济适用房房屋买卖合同,只要涉案经济适用房在限制交易期内出售的,房屋买卖合同一律认定无效。 二、出售已满5年的经济适用房满5年的经济适用房,房屋买卖合同一般认定有效。 三、出售按照经济适用房管理房屋,房屋买卖合同的效力不受5年期限的限制。
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