在房屋买卖合同中,双方在签订合同时会约定违约金条款与定金条款,如果出现一方违约,作为受损害的一方如何维护自己的权益,如何争取利益的最大化?上述问题主要涉及违约金与定金约定在法律上如何适用的法律问题,现根据笔者本人处理过多起房屋买卖合同纠纷案例及现行法律规定做以总结,但需要提醒您注意的是实践中要根据个案的不同情况来实际分析处理。
根据合同法第一百一十六条规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见,合同法只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权,如果当事人一并主张违约金和定金,当然不能获得支持。
合同法第一百一十五条规定:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。最高法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十七条的规定:定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。可见,定金是担保的方式之一,其担保功能体现在合同订立、履行、解除等环节上,不同种类的定金有不同的功能、性质。根据定金具体性质,定金通常包括立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。只就实践中可见的违约定金、解约定金进行了区分、规定。因违约定金与违约金在目的、性质、功能等方面基本是相同的,故二者不能并用,而应由守约方选择适用。根据《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十七条的规定,当事人是可以定金为代价解除合同的,而无论合同履行是否构成违约,因此解约定金和违约金在目的、性质、功能等方面是有区别的,二者可以并用。合同中关于违约金和定金的适用 所以实践中当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的,当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的,法院不予支持;当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的,法院应予支持。
房屋买卖合同未能订立,
经过要约与承诺,房屋买卖合同成立。然现行交易规则是买受人看房后,应开发商要求先行签订认购书和交付定金,是否继续磋商与磋商程度直接决定定金的得丧变更。买卖合同订立后认购书使命告终,定金既可退回,也可抵作房款;合同未能订立,定金是如数退回还是双倍返还?无不产生争议。如果定金处理不当,可能失去担保作用,也可能变成购房陷阱,故对定金进行探讨对于维护买受人的合法权益和培养诚信交易秩序均具有重要意义。
一、定金是督促双方履行磋商义务的制约机制。
认购书大致内容包括:1、当事人基本情况;2、房屋基本情况;3、大致价款与付款方式;4、签订买卖合同时限;5、定金数额;6、定金处理规则。其条款分为确定性和未确定性两部分,确定性条款是已决条款,可以直接订入买卖合同;不确定性条款处于未决状态,需要继续磋商。通说认为:认购书属于行将谈判的预约合同,与房屋买卖合同属于预约与本约之关系,其法律效力在于约束双方于一定时限内就签订房屋买卖合同进行继续磋商谈判,直至以最大诚意促使合同订立。
认购书签订后,出卖人必须保留预定房屋至约定的磋商之日,此前不得让他人定购,更不得转售,但买受人不能如期而至,则坐失向他人出售的机会;买受人享有对该房屋的优先购买权,但出卖人随意转售则无法实现购买权。此时,定金可以保障磋商义务履行和各方权利实现:出卖人接受定金可以保障交易机会,但转售或者缺乏缔约条件,应当双倍返还;买受人交付定金可以保障优先购买权,但自身原因而不能订立合同,定金不予返还。以此平等互利、相互制约的机制督促双方严格履行磋商义务,促使买卖合同订立。