我认为在审理此类纠纷时应注意以下三方面的问题。
第一方面的问题,审理案件时应当查明的事实要点。
1、买卖双方当时和现在的身份状态。尤其是买方的身份。比如是否为城镇居民、法人或其他组织、是否为本村集体经济组织成员、还是有特殊身份的回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞。(因为双方的身份事关合同的效力)
2、诉争标的物的基本情况,包括宅基地的批示登记情况、房屋的建设审批手续,房屋及院落的建成年限、格局、价格(修建、买卖、争议)等。这是重点应当查明的事实。因为针对房屋及宅基地是否办理登记审批手续,产生的法律后果会截然不同。针对房屋不同时段的价格,补偿的数额会不同。比如孔黎明在出卖房屋前未办理两证,出卖后无法办理两证的变更登记手续,双方的买卖行为会产生无效的后果,如果出卖前办理两证,出卖后办理变更登记的,双方的行为会产生有效的后果。
3、买卖合同的签订情况,合同的内容及形式。
4、转让行为是否按规定经过审批,审批机关是否土地管理法规定的有权机关。(我理解的是三级,即村里申请,乡镇政府土地管理部门审核,县级人民政府下设的土管部门批准登记)
5、买房人购买房屋后的使用情况,房屋有无装修、翻建、扩建等情形,有无翻建扩建的合法根据。(大部分的房屋买卖后都有添附物的产生,可以根据当事人的举证及实物评估判定添附物的价值)
6、现房屋使用人有无其他住所,是否具备腾房条件。(孔黎明一案中,张秋娥在本村有祖遗房屋,具备腾房条件)
7、双方的买卖行为是否征得土地所有权人即本集体经济组织的同意,它对争议宅基地使用权归属的意见。(我认为应审查的是原始的、书面的证据,比如会议记录或其他方式的记载)
8、买受人有无再行转让的行为,再行转让后受让人的身份,受让人使用房屋是否予以登记等情况。(因为房屋是否登记涉及合同的效力。比如按照《物权法》房屋登记生效制的规定,如果该房屋在再行转让后已登记在再行转让后受让人的名下,该房屋的所有人即为再行转让后的受让人。那么出卖人请求确认合同无效的法院肯定不能支持。如果再行转让后买受人未进行登记,应结合前一买卖行为及再行转让后受让人的身份等情况来判定原合同的效力)。
审理此类案件应当注意的第二方面问题是关于合同效力
从审理孔黎明房屋买卖合同的内容可以看出,虽然买卖的标的物一般是地上的建筑物,也就是房屋,但在我国强调房地一体的法律背景下,实际上双方交易的标的物也包含了相应的宅基地,交易的当事人不仅是买卖双方,同时还隐含有一个第三人即宅基地所有权人。因为根据物权法的规定,宅基地使用权是设定在集体所有权的土地上的用益物权,用益物权人只享有占有、使用和收益的权利,而对宅基地没有处分权。
那么我们在审理涉及宅基地使用权转让的农村私有房屋买卖时,首先应当了解农村宅基地使用权具有的特点:第一,农村宅基地的所有权归集体经济组织。它的所有权属性是在《宪法》第十条和《土地管理法》第八条中已给予了明确的规定,即农村的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,所有权归集体所有;第二,农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民,即属于本集体经济组织特定的成员,非本集体经济组织成员以外的人员无权申请或变相申请并取得宅基地使用权。第三,农村宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能由宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用,不能将宅基地使用权出卖或转卖。第四,农村宅基地使用权具有福利性。农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的,或者只交纳很少的费用(本案中孔黎明每间交纳50元地基费)。第五,宅基地使用权具有社会保障功能,能够使农村居民享有基本的居住条件,从而维护了农村的稳定。可见,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系。
其次在审理案件时,应当把握以下原则:1、因违反国家政策的有关规定,城镇居民购买农村住房和宅基地的,应认定买卖行为无效。2、因不具备宅基地使用权人主体资格,法人或其他组织购买农村住房和宅基地的,应认定买卖行为无效。3、土地管理法规定,取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准,擅自转让农村住房和宅基地,未征得本集体经济组织同意的,应认定买卖行为无效。4、因违反了集体经济组织的成员权属性,向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的,未办理变更登记的,应认定买卖行为无效。5、受让人已经有住房的不符合宅基地分配条件的,应认定买卖行为无效。我们审理孔黎明与张秋娥房屋买卖纠纷时,就因其属于上述第3种情形,双方的买卖行为违反了未取得宅基地的使用权、未征得本村集体经济组织的同意等法律强制性规定,而使双方所签订的房屋买卖合同成为无效。
虽然禁止农村集体土地流转是处理此类案件的一般原则,但维护交易稳定是合同法的立法宗旨。那么作为特定标的物的农村私有房屋是不是绝对禁止买卖呢?答案是否定的。理由如下:一是虽然法律和政策原则上禁止宅基地使用权的转让,但我国现行法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定。法无禁止即可行,我们在审理案件时,不应当,也无权在法律未禁止房屋转让的情况下,去用禁止农村宅基地使用权转让的规定,来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农民对自己房屋所有权的行使。二是《土地管理法》第62条规定,农村村民出卖房屋后,再申请宅基地的,不予批准。这一规定表明,农民是可以出卖住房的,国家没有禁止和干涉农民行使房屋所有权的立法意图,而且依据物权法第64条的规定,私人对其合法收入、房屋等享有所有权,那么农村房屋是农民的合法私有财产,农民完全可以依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。三是从《物权法》中的“已经登记的宅基地使用权转让的,应当及时办理变更登记”的规定可以看出,宅基地使用权也是可以转让的。四是《物权法(草案)》曾规定,宅基地使用权人经本集体同意,可以将合法建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。这一规定的精神与土地管理法的精神是一致的。基于以上理由,农村私有房屋(宅基地使用权)是可以买卖和转让的。只是相对其他性质的房屋在交易时限制的条件要相对多一些。
那么,在审理案件中,应审查买卖是否同时具备五个条件:(1)转让人必须持有两证,拥有二处以上的农村住房(含宅基地)(二处以上住房来源可能是继承、分家、生育、婚嫁等因素);(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(3)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为须征得本集体经济组织同意(因为它是宅基地的所有权人);(5)宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。如果具备上述条件,且符合合同其它生效要件,应当认定合同有效。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布,自2003年6月1日起施行。
最高人民法院
2003年4月28日
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)
法释〔2003〕7号
为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。
第八条具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。
第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。
第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。
第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。
第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。
《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。