第一步:接到收楼通知单 购房时切记写清楚邮寄地址(一定要容易接收、能保障亲自签收的地点,如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差,可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的,可以书面形式委托亲友、律师进行,也可及时与发展商联系,商议另行约定时间,并有书面形式确认。 第二步:做足准备工夫 收楼前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收楼时间,确定具体收楼日期。然后是要找出购房合同,仔细研究合同中的交楼约定,充分了解哪些标的物是发展商必须交付的,买家权益有哪些。其次,准备各种相关资料,包括申办产权证需要的原购房合同(契约),各期还款单据(发票或用于换发票的收据),如属按揭购房的要带上银行贷款合同,还有业主本人的身份证、常住人员照片,收楼通知书,等等。最后,当然要找有经验的收楼专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工具。 第三步:查证 应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》,索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,《竣工验收备案表》(简称““三书一证一表”),还有各种相关验收表格,如《住户验房交接表》(房间功能分区及标的物详列各项验收内容,如客厅楼板、阳台地面等等)与验收意见表(如《楼宇验收记录表》)等。 证件不齐要交楼根据国务院1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第号)第十六条规定:“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。”第十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”因此,购房者收楼前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件齐全了,才能签署入住单,收楼。但是,“三书一证一表”不齐全,是时下不少楼盘的通常做法,特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收,没有相应的证书。 面对这种情况,购房人可选择不收楼,如果确实被要求收楼,也要在相关文件,如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××表》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。 第四步:验楼细节不放过 查验完各种证件后,收楼的关键时刻――验楼正式开始,先是需缴交身份证复印件、收楼通知书,领取房屋钥匙,然后由商家接待人员(开发商代表或物管公司人员)带领,到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。 先签文件后验楼先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序,但商家大多数采取先交钱填表、签文件,再验楼的方法,商家的主动性更大。购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里,不验房不收楼。如当初合同未有约定的,则可采取变通方法,在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样,验房时如出现什么情况,也可增加自我保护力度。 疲劳战收楼时要办的手续很多,如换发票、填表、交费、入住登记,等等,不少业主东奔西跑排了这队排那队,未进自家门已筋疲力尽,更没精力验楼、或无心就房屋问题与发展商干涉。收楼现场的人山人海并不可怕,建议采取“人多好办事”的战术,请来多位老友亲戚帮忙,大家分工合作、分头排队,验楼时可分工合作,各人负责一部分,能发现更多的问题。 灰尘满积清洁明净一般较讨好人,大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净。但也有楼盘是例外,在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土,往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题藏在这层土底下。应对办法是扫去土,或往地面冲水,一方面可冲去泥层,看清地板质量,另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。 第五步:验楼结果在录 验完楼后,买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》,同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中);如有不满意的地方,可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中,作为书面依据,如发展商未准备有关表格,买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见,买卖双方协商解决办法,如属可整修内容,应协商并签署有关整改维修文件,约定下次验收时间(一般不超过天)。 大事化小对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水,甚至是房屋结构性问题,一些发展商员工总会说:“这没什么,小问题啦,我们到时让人修修就可以了。”还大拍胸口让业主放心,想方设法不将问题列进验收文件里。 不管发展商陪同人员如何巧舌如簧,如何套交情,业主都应坚持原则,只要发现问题,不管大小,都要在相关文件或表格中记录下来,如楼盘根本就没准备验收登记表,则要自备纸笔,将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方,并写清自己的意见,以便整修时识别。 第六步:交费笔笔算清 换发票及缴交各项相关费用与钱银有关,更要笔笔算清。巧立名目的收费虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定,但一些发展商到收楼时仍巧立名目乱收费。收楼时须提前了解物价局的各项相关收费规定,最好带上应缴费用表,与发展商要求的款项相对应,最好带上计算器,算好每一笔账,发现不合理收费要与发展商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。 第七步:办理入住手续 验完楼后,开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等协议书,同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种赠送物品。《入住协议》与《消防责任书》是购房者与管理处的入住约定,有些物管公司从便于自身管理出发,订下一些双方责权不对等的条款。签署时应先详细研究行文,发现不公时应及时提出异议,双方协商后再签署。
一、 1、各种收房资料要齐备 业主到现场收房时,必须要看开发商是否具备以下文件:一是《建筑工程竣工备案表》,二是房屋的质量保证书和使用说明书,三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的报告。同时,业主要查看房屋条件是否与购房合同中的约定存在出入。如果开发商不能提供这些文件,业主就应该拒绝收房。 2、和开发商共同验收新房 一定要和开发商共同验收新房,有问题当面注明,并书面约定开发商承诺解决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作,主要包括所交付的房屋结构设计是否和原图相符,房屋质量和门窗等是否和合同的约定一样,水电气等配套设施是否按合同到位,其他购房合同中约定的项目是否符合要求。专家提醒,要在交房承诺中约定解决的时间和责任,最后,向开发商索取单独的“二书”(质量保证书和使用说明书)和竣工后房屋水遇管线图,交纳尾款后,再领钥匙。 3、签收房文件时“留一手” 一些小区交房时,开发商要求业主必须把一些配套费用交齐后才让业主进新房查看。专家建议,在签合同时应约定“交房时,应先验房然后签收房手续。”如当初合同没有这个约定,则可采取变通的方法,在收楼文件中注明“房内情况未看”或“未验房”等字样,万一验房出现什么情况,也可保护自己的权益。 4、仔细查看《备案表》 按照规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,而一些开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。业主收房时不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》,而是要仔细查看所购的房屋是否在该表的范围内,以及表内的各个分项是不是都备了案。 5、未收房不应提前缴费 一些小区的物业公司在业主收房前,会要求业主先交一年的物业管理费。专家提醒,业主可拒绝这项要求。根据规定,业主在收房后才与物业公司签订服务协议,才能付费,业主还未验房,这个时候还没享受物业服务,不应提前缴费。 6、发生面积误差怎么办 在商品房买卖中,应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积,并注上房屋交付时的实测面积(产权登记面积)与合同约定面积发生误差时的处理办法,以保证一旦发生面积误差时,可以按照合同来解决。 二、怎样判断房屋达到交付条件 (一)检验相关文件 1、《竣工验收备案表》最重要,《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的,它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后,在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。