房地产纠纷大致可分为十类:
1. 房地产项目转让纠纷;
2. 合作建房及合资、合作开发经营房地产纠纷;
3. 土地使用权转让及土地租赁纠纷;
4. 工程承发包(含设计、监理、建设)及拖欠工程款纠纷;
5. 房屋销售(含预售)纠纷;
6. 房地产权属(包括但不限于所有权、抵押权、质押权、空间权、著作权等)纠纷;
7. 房屋拆迁纠纷;
8. 房屋租赁纠纷;
9. 物业管理纠纷;
10. 其他纠纷,如房地产交换、赠与、继承等引起的纠纷。
上述合作建房纠纷,有的是以合资、合作经营房地产纠纷或联建纠纷名义出现的,该类纠纷与其他房地产纠纷相比具有下列特点:
一. 性质不易确定。司法实践中,有的名为合作建房,实为非法借贷或劳务合作或系预付租金的房屋租赁或纯属土地使用权转让或为有保底条款的协作性联营或为集资建房或为项目转让。
二. 主体呈现多元化。参与合作建房的除拥有房地产开发资质的房地产开发企业外,还有其他企业或经济组织,甚至自然人。占有大量农民集体所有的土地的村民委员会、农工商组织、乡镇企业及拥有划拔土地使用权的国家机关、事业单位如学校、医院、公园也参与其中。
三. 标的大,履约周期长,所需手续繁多。
四. 缺乏相应的法律规定。什么是合作建房,如何处置该类纠纷,既无法律、法规明确规定,又无详尽的司法解释可适用。
正因为合作建房具有上述四个方面的特点,加之,近年来,有关合作建房的纠纷逾来逾多,故有必要对合作建房这种既旧又新的建房及房地产开发模式从法律层面上进行探讨,从而避免这类纠纷的出现,推动相关法规或司法解释早日出台。笔者从事律师工作十年,代理了大量该类纠纷,特就该类纠纷做如下法律思考:
一. 何谓合作建房?
合作建房作为法律术语,最早见于最高人民法院于一九九五年十二月二十七日公布的《关于审理房地产管理法施行前房地产经营案件若干问题的解答》即(法发〔1996〕2号)文件(以下简称文件)。文件第五条对以国有土地使用权投资合作建房问题作了六项规定,内容如下:
1. 享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。未办理土地使用权变更登记手续的,一般应当认定合建合同无效,但双方已实际履行了合同,或房屋已基本建成,又无其他违法行为的,可认定合建合同有效,并责令当事人补办土地使用权变更登
记手续。
2. 当事人签订合建合同,依法办理了合建审批手续和土地使用权变更登记手
续的,不因合建一方没有房地产开发经营权而认定合同无效。
3. 以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《中华人民共和国城镇国有土
地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效。
4. 《条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。
5. 名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。如土地使用权的转让符合法律规定的,可认定合同有效,不因以合作建房为名而认定合同无效。
6. 合建合同对房地产权属有约定的,按合同约定确认权属;约定不明确的,可依据双方投资以及对房屋管理使用等情况,确认土地使用权和房屋所有权的权属。
从以上规定可以看出,文件并没有明确合作建房的全部法律内涵,其所述的合作建房仅是合作建房中的
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
三、合作开发房地产合同纠纷
第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。
第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。
第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定,对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。
第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定,对房屋实际建筑面积的分配比例,当事人协商不成的,按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的,按照约定的利润分配比例确定。
第十九条 在下列情形下,合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的,不予受理;已经受理的,驳回起诉:
(一)依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准;
(二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证;
(三)擅自变更建设工程规划。
因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失,由当事人按照过错承担。
第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积,经有批准权的人民政府主管部门批准后,当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的,按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例,当事人协商不成的,按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定。
第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋,被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除,当事人对损失承担协商不成的,按照当事人过错确定责任;过错无法确定的,按照约定的投资比例确定责任;没有约定投资比例的,按照约定的利润分配比例确定责任。
第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例,当事人未足额交纳出资的,按照当事人的实际投资比例分配利润。
第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的,不予支持。
第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。
第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。
第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。
第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。,你可以试下