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当前房地产形势分析及对策 【摘 要】自2009年以来，为整顿和规范房地产市场秩序，控制房价的过速增长，建设部相继出台了有关文件，加强市场监管，国内房地产市场由以投资为主导的市场改变成以消费为主导的市场，国家下大力气进行市场调控，投入巨资建设保障性住房，给房地产企业带来巨大的冲击，房地产企业只有积极的应对政策与市场的变化，项目建设要符合当前市场的需求，加强房地产销售代理和经纪监管，只有这样才能实现房地产市场软着陆。 【关键词】房地产市场；形势；投资市场；消费市场 从国内宏观经济基本面看，2011年国内经济增速将放缓，通胀压力较大，资金面趋紧，宏观经济政策基本取向是积极稳健、审慎灵活。宏观调控将体现在物价、房价、信贷、利率、汇率、税率等多方面。稳定物价、稳定房价，抑制通胀将成为今年一项主要任务，其中对房地产实行“限贷、限购、保障、问责”。中央政府对房价调控的决心很大，并将加强地方政府的问责制，要求地方政府对房价负主要责任。2012年楼市调控不会轻易松绑，房价短期内不会大幅反弹，今年下半年里，刚需有足够时间挑选适宜房产。此外，由于被中央钦点为微调突破口，刚需还可得到更多扶持与优惠，而且，这种扶持与优惠不仅来自中央，地方政府的各种微调要想得以过关也会以保刚需为由，加大对刚需支持力度。而开发商在高库存、高负债压力下，也不得不绞尽脑汁讨好刚需。这意味着，刚需至少还能享受被中央、地方、开发商以及银行等多方争相取悦的为期近半
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爱兔名人
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大家说楼市下降越深，股市下降越深，政策退出越早。但是我认为在房价没有跌到一定程度之前，或GDP没有跌到8%以下的时候，这个政策不会轻易退出。估计到11月份，中央经济工作会议时才能改变政策。
股市下跌了，交易量下跌了，还在继续出台政策。有人说土地低价的时候，开发商可以抄底，现在有许多的地方出现了下降20%以后土地抄底的词。会不会实现抄底的目标?如果有人抄底，投资不下降，后续供给会增加，但我认为这种理想的情况很难出现。最大的问题在政策退出时和退出之后怎么办。现在所有人都认为可能会再次爆发更严厉的房价上涨，上次爆发过一次，这次可能更严重，如果长期的经济利益不能得到保证的话，这会很麻烦。
如果房地产销售下降30%，减少大概四亿平方米的销售量，销售额会少掉两亿。投资如果下降20%，这样就减少银行3600万亿，影响2万亿左右的消费。大家认为保障性住房可以提高投资，忘了GDP是按照增加值计算的，但房地产的增加值出不来，保障性住房怎么会拉动GDP呢?我不知道保障性住房增加值能不能比商品房高，但这是不可能的事。而且许多保障性住房是不交易的，不交易就不会对GDP有影响，所以一定是拉动下降的作用。
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出台新的政策时，每个城市都希望把自己刨除在外。装修'>成都说自己的外地人大部分都是新疆和西藏来的，如果不能让外地人买房子，就会产生民族矛盾。因此这几个城市都没有出台政策。第二套住房限制是所有条件里比较恶劣的一个，50%的首付和1.1倍的利率，造成一部分人离婚，因为离婚了一家可以省60万块钱，这个代价人们还是觉得值得的。如果再出台物业税，因此而离婚的可能有5500人，因为两人一离婚就没有物业税了。现在估算，去年是138万对离婚，今天到现在为止已经超过了138万，还差一点点就接近去年前年的离婚数据了，但结婚的可能又会增加，因为离婚之后又可能复婚，这是特殊情况。
新华社的一个副社长专门写了一篇关于中央政策导向的问题，因为这段时间的政策导向对市场影响非常坏，政治化程度过高，新华社连出六篇。包括连续几次的物业税问题，现在问题已开始向钢铁和其他行业延伸。同时，政府还要拿出四千亿来保障。我个人认为对宏观经济的影响很大。
一季度房地产基本情况
首先，一季度保持了较高的土地购置投资增长。这主要是因为基数低。四月份环比已下降3.8%，投资已经开始有较大影响。但是一季度土地购置情况有所好转，土地购置面积略有增加。而四月份出现了问题，新政出台的一个月之内，15个城市流拍率提高到36.8%，溢价率从80%多下降到50%多，逐月下降。投资也是如此，投资一季度是36%多，因为基数关系造成30%以上的增长，但现在环比下降了很多。
第二，国内贷款已出现了大幅度下降趋势(图2)。这个下降趋势在一季度时是增幅回落，总量占比没有回落，但定金和预售款在新政出台之前已经开始出现下降了。新政出台之后下降的比例更大，比如南京下降了70%，北京下降了60%，超过40%的城市在35个大城市中占到了4%，个人按揭贷款也比上季度回落。
第三，开发指标略有增长，施工新开工和竣工面积都有6%的增长。但是四月份的情况并不好。一季度新开工的工程量已经开始出现增幅回落，增幅回落的影响会巨大——我们本来预测今年上半年是严重供不应求，北京供求关系最高的比例达1：4.5，就是4.5个人买房子，但只有1套房子，这个比例关系很不好。到了5月份，现在已经下降到1：2，没有人买房子了，对比关系就下降了。我们原来认为6月份以后的供给应该能够跟上，现在认为6月份以后更麻烦。6月份后的供给速度可能会增加到一定程度。
第四，总体来说，一季度土地销售面积的增幅是增加的(图3)，增加38%了以上，但四月份以后开始急剧下降。
第五，土地价格出现了急转弯(图4)。土地价格在4月份流拍率提高的时候，下滑幅度很大，去年的基准用地平均价格是3715元/平米，到现在为止已经到了2600元/平米(截至5月)，可能还会继续下滑，下降幅度非常大。
第六，房价增幅变化。从全国情况来看，四月份上半月增幅很快，下半月开始下降，但是总体增幅很快，公布的数据增幅是12%多。但五月份就难说了。特别是去年的一、二、三、四月份是逐步上升的过程，由于去年基数低，所以从去年一季度、二季度到今年四月份，上升幅度高可以理解，但是后面的指数已经很高，再往上爬就爬不动了，于是开始下降。所以一季度的房价高是因为翘尾因素产生的假象，给人感觉打压房地产后，GDP受的影响也不大，最多影响两个点，去掉两个点还可以保持10个点左右的增长。其实未必如此。
第七，新建房和二手房的区域城市累计变化。早期，新政出台之前已开始出现部分地区供应不足，有一些地区已经开始出现销售面积的下降，那是由于供求关系的问题。
新政出台的背景
房地产新政出台的背景是，去年我们有一个高速的增长，增长幅度确实很大。一手房销售金额增长了4.4万亿，二手房两万亿左右，这样就是7万亿的销售额。总体情况是因为增长太快，特别是GDP增长太快。2008年的平均房价是3884元/平方米，2009年变成4446元。分析上涨原因，从2006年到2009年可以看出，迅速增长的GDP带动了房价增长，包括投资的增长，另外去年出台了大量的优惠政策，比如二手房交易的税费减免，二手房信贷的放宽，地方优惠政策等等，但是我们实际看到供给情况没有有效改变，最主要是土地的情况没有有效改变。
从2003年以后出台了招拍挂制度和“831”(国土资源部04年颁布第71令，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的“831”大限)，特别是831之后我们看到土地购置面积迅速下降，下降比例巨大。一直到2007年，我们用增加供给来平抑房价。这个政策在去年12月份和春节前我们做了两次汇报，认为必须增加供给状况才能抑制房价。到去年为止，我们土地购置负18.6%，这是什么原因？2003年，企业与企业之间按照市场价格交易收购，但出台了招拍挂制度后就变成了政府找地。政府找地就是给一个评估价，用很低的价格收购企业的土地，企业不愿意，所以企业的地不出来，因此农资地占很大比例，这就产生了许多的矛盾，所以供应就大幅度地下降。
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长沙房价一直在涨，需求市场的增长情况(多大的蛋糕)和需求的时机(什么时候能吃蛋糕)。 供给主要指的是产品，需求主要指的是客户，市场分析包含产品分析和客户分析，不要再错误地把市场分析、产品分析、客户分析作为彼此独立的部
来自长沙房地产市场分析谁了解？2015-06-17 -
1.2015年1-6月苏州住宅成交月对比分析 从苏州市区(不含吴江)1-6月住宅类商品房的销... 苏州市区上半年楼市大幅度回暖的态势也增强了开发商
来自苏州房地产市场分析报告谁有？2016-09-11 -
一般房地产开发中住宅户型可按功能分为:一室，一室一厅，两室一厅，两室两厅，三室一厅，三室两厅，三室两厅两卫等等。其他还有排屋、别墅等，户型更大。希望对你有帮助！
来自房地产住宅户型分析谁能说下？2016-11-27 -
你好，根据评估价格、面积后对号入座1、测绘费1.36元/平方，买方；2、评估费0.5%（评估额，允许浮动）；3、契税评估额3%，买方；4、所得税1%--2%（或差额20%），卖方；5、交易费6/平方，买方；6、工本费80
来自泰国房地产市场分析哪位有？2015-07-08 -
您好，《大理房地产市场报告分析》主要介绍了我国大理房地产市场的发展概况，从政策、市场供需、市场运行等多个方面，详细分析了大理的房地产市场发展状况。并对大理房地产投资机会与风险做了分析。报告数据主要来自于国家统计局、房产管
来自大理房地产市场报告分析哪位有？2016-09-12
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