《昆明市物业管理办法》规定,开发建设单位应在取得建设工程规划许可证后30天内,划分物业管理区域,并将划分方案报送各县(市)区住建行政主管部门备案。新建物业,开发建设单位应无偿配置物业服务用房,包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。 配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2%。,并不少于80平方米,业主委员会议事活动用房建筑面积不少于20平方米。目前,昆明各小区物管用房所占面积参差不齐。《办法》将小区物管用房的面积与小区总面积联系起来,规定物管用房面积不低于小区房屋总面积的2%。,但即便是这样,不少小区的物管公司及业委会,仍觉得比例过小。“就拿荷塘月色小区来说,物管用房有240平方米,在昆明算面积比较大的了,但荷塘月色整个小区的总面积超过32万平方米,物管公司派驻在小区上班的员工有120名,这样一来,除去水、电等设施必须占用的地盘,200多平方米的物管用房,仅仅够小区物管用于办公使用。”昆明银海物业服务有限公司总经理丁胜认为,做好物管工作,就必须保证小区一旦发生突发状况,物管人员能够第一时间赶到现场。这样一来,物管公司不得不在距离所管辖小区最近的区域,另为员工租赁合适的临时住所。这无疑增加了物业管理的成本,也不利于小区管理工作。因此,丁胜认为,《办法》在规定物业管理用房面积的时候,应当考虑物管工人的住所问题。这一点,创意英国小区的范先生也认为,考虑保安、保洁、维修等人员的临时住宿用房在内,物管用房的最低面积应不得低于200平方米,占房屋总面积的5%。左右。再一方面,范先生认为,目前昆明很多小区并没有物管用房,原因是开发商在小区业主发现问题之前,已经擅自将小区物管用房的产权出售给别人。所以,新《办法》的出台,应对开发建设企业设置物业服务用房的规定予以物化、明确化。云南海度律师事务所欧阳忠华律师则认为,任何规定无论设计得多么完美,最终还是靠执行,特别是政府行政部门要带头执行好。“其实,在现行的《物业管理条例》中,早有关于对开发商不按规定配置物管用房、不按规定选聘前期物业服务企业、擅自处置小区公共设施等行为的约束。在《物业管理条例》颁布前后,有很多小区规划并建设有物业服务用房和具有明确用途的配套设施,但有些开发商在售楼过程中偷偷把这些房屋作为商品房出售,住建部门还配合开发商把这些房屋的产权证办出来,很多法官审案又机械地认为只要办下房屋产权证,开发商把这些房屋作为商品房出售的行为就合法,结果业主的利益得不到保障。所以,昆明出台地方性法规,应当做出行政主管部门如何进行处理的明确规定,希望《办法》出台后,类似的情况能够得到杜绝。《办法》规定,开发建设单位应在取得建设工程规划许可证后30天内,划分物业管理区域,并将划分方案报送各县(市)区住建行政主管部门备案。新建物业,开发建设单位应无偿配置物业服务用房,包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。 配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2%。,并不少于80平方米,业主委员会议事活动用房建筑面积不少于20平方米。目前,昆明各小区物管用房所占面积参差不齐。《办法》将小区物管用房的面积与小区总面积联系起来,规定物管用房面积不低于小区房屋总面积的2%。,但即便是这样,不少小区的物管公司及业委会,仍觉得比例过小。“就拿荷塘月色小区来说,物管用房有240平方米,在昆明算面积比较大的了,但荷塘月色整个小区的总面积超过32万平方米,物管公司派驻在小区上班的员工有120名,这样一来,除去水、电等设施必须占用的地盘,200多平方米的物管用房,仅仅够小区物管用于办公使用。”昆明银海物业服务有限公司总经理丁胜认为,做好物管工作,就必须保证小区一旦发生突发状况,物管人员能够第一时间赶到现场。这样一来,物管公司不得不在距离所管辖小区最近的区域,另为员工租赁合适的临时住所。这无疑增加了物业管理的成本,也不利于小区管理工作。因此,丁胜认为,《办法》在规定物业管理用房面积的时候,应当考虑物管工人的住所问题。这一点,创意英国小区的范先生也认为,考虑保安、保洁、维修等人员的临时住宿用房在内,物管用房的最低面积应不得低于200平方米,占房屋总面积的5%。左右。再一方面,范先生认为,目前昆明很多小区并没有物管用房,原因是开发商在小区业主发现问题之前,已经擅自将小区物管用房的产权出售给别人。所以,新《办法》的出台,应对开发建设企业设置物业服务用房的规定予以物化、明确化。云南海度律师事务所欧阳忠华律师则认为,任何规定无论设计得多么完美,最终还是靠执行,特别是政府行政部门要带头执行好。“其实,在现行的《物业管理条例》中,早有关于对开发商不按规定配置物管用房、不按规定选聘前期物业服务企业、擅自处置小区公共设施等行为的约束。在《物业管理条例》颁布前后,有很多小区规划并建设有物业服务用房和具有明确用途的配套设施,但有些开发商在售楼过程中偷偷把这些房屋作为商品房出售,住建部门还配合开发商把这些房屋的产权证办出来,很多法官审案又机械地认为只要办下房屋产权证,开发商把这些房屋作为商品房出售的行为就合法,结果业主的利益得不到保障。所以,昆明出台地方性法规,应当做出行政主管部门如何进行处理的明确规定,希望《办法》出台后,类似的情况能够得到杜绝。《办法》规定,物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。业主应按物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法申请仲裁或依法向法院起诉。对于这一点,欧阳忠华律师认为,《办法》规定由业主大会选聘物业服务企业,规定本身没有错,但操作起来很不实际。现在的人都很忙,很多小区根本无法召开业主大会。所以,《办法》应该对选聘过程有一个可行的规定,更具操作性。银海物业丁胜则认为,在物业管理过程中,业主拒交物管费是非常常见的事情。但调查发现,因为服务不到位,拒绝交物管费的业主并不是很多。大多数时候,业主往往因为地产销售承诺没有兑现,或者政府规划变更等原因拒绝交物管费,这时候,物管公司就无辜受牵连。按照《办法》规定,物管公司可起诉业主,但实际操作过程中,这是很难操作的事情,不交物管费的户数很多,物管公司不可能挨家挨户起诉,而且起诉业主,会增加物管公司跟业主之间的矛盾,导致更多的业主不缴费。鉴于此,丁胜认为,对于物管费的缴费问题,《办法》可以规定得更有操作性一些,“比如参照香港的做法,在业主进行产权变更的时候,规定必须由物管公司出具完费证明,否则房子不能交易。这样一来,规定就很具操作性了。”[