您与卖方签订的是买卖合同,可以向法院起诉卖方违约,主张违约责任赔偿。
另外,您与中介公司所签订的合同具体细节不明,但理论上应该是属于居间合同。
根据我国《合同法》第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十七条 居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
另外此处“促成合同成立”的标准是 :
1、看委托人与相对人是否成立合同关系;
2、看居间人的居间活动是否为合同的成立起到促进作用,例如提供便利、降低难度、加快进度等。若居间人的居间活动对于合同的成立完全或基本上无助益,则不能认为促成合同成立。
需要注意的是只要合同成立即可,至于合同生效与否则在所不问。例如,附条件的合同成立后,因条件未实现而未生效,不可因此而认为居间人不得请求支付报酬。
按照您的说法,您与卖家已经签订了合同,中介公司已经尽到了其应尽的义务,所以我认为您不能要求中介公司退还中介费。
但这是建立在您与中介公司签订的合同确属与居间合同的前提下,建议您找律师咨询下。另外注意该中介公司有无故意隐瞒与合同签订有关事实的情况,如果有,该公司和卖家将承担连带责任,那么您就可以起诉该中介公司,追究他们的违约责任。
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;
(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。
1、一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,怎么处理?
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;
(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。
2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同,对房屋价款和履行方式约定不一致的,怎么处理?
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说,通过签订阴阳合同避税的,避税的条款因违背双方的真实意思表示,而无效,仍应按照实际交易价格履行。
怎样解决二手房买卖纠纷
1、协商
协商是指当事人行使自己的合法处分权,在法律规定许可的前提下,互谅互让,协议解决纠纷。买方与卖方对所发生的纠纷进行协商,提出一个对双方都满意的解决方案,并就此达成一个纠纷解决协议。此种解决方式对买卖双方来讲都是最好的解决方式,因为既省时又省力还省钱。但此方式是建立在双方都相互让步的基础之上的,为求达到相互的共赢,就必须有取舍,如果某一方过于坚持自身的利益,就很难协商成功。
2、调解
这是指在非仲裁机关和诉讼外的第三方(一般是中介公司)主持下,买方与卖方达成协议解决纠纷。此种方式也是较好的纠纷解决方案,但在纠纷方案的商定中,要求中介公司作为中立的第三方,并且无论协商的结果如何对第三方均无利害冲突才能成立。一旦存在利害冲突,中立的天平就会倾斜,那么协商出来的处理方案也很难让买卖双方满意,从而达不到解决纠纷的效果。
3、仲裁
仲裁是指买卖双方当事人依据他们事先或事后达成的协议,自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机关,由该仲裁机关依据有关法律和事实做出裁决以解决纠纷。仲裁解决是终局的,裁决结果对双方都具有约束力并依照裁决结果执行,不存在当事人不服上诉的问题。仲裁简单、灵活、快速、费用低廉,但是采取这样的处理方式是要买卖双方共同同意交由同一仲裁机构裁决,如有一方不同意,将不能采取这样的处理方式。
4、诉讼
诉讼是指买卖双方当事人依法向人民法院提起诉讼,由人民法院依据有关法律和事实做
出判决以解决纠纷。人民法院经过开庭审理后,就双方之间的纠纷做出解决。我国实行的是二审终审制,当事人如对一审法院作出的判决不服,可以向上一级法院上诉。此种方式是最权威的解决方式,但是判决时间长,且费用较高。
房屋买卖过程中常见的纠纷,包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷、延期办证的纠纷、惩罚性赔偿的纠纷、二手房买卖的纠纷、商品房买卖合同解除与房屋按揭关系的冲突与协调、有关包销的纠纷、其他房屋买卖合同的效力。
处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理法》 、《土地管理法》 、《合同法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。