以同地区商品房价格为基准:
1.房屋折算法
(1)折旧:年折旧—2%;
(2)套型:“三小”套型(小厅、小厨、小卫)—10%;
(3)楼层(多层楼房):2、6楼—3%;7楼—5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;若是楼顶另—5%;
(4)朝向:无朝南外门窗—5%;
2.环境折算法
(1)无物业管理—5%;
(2)非独立封闭小区—5%;
(3)有省、市重点小学区+15%;
3.心理因素:-8%
现在我们举一个实例来验证一下。
房屋坐落:某小区一小套住宅,建筑面积51平方米。
土地级别:二级地区。
房屋结构:混合一等;
套型:“三小”套型—10%;
一般分为房屋因素折旧和环境因素折旧两个方面。 房屋因素折旧。房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合结构房屋折旧期限为 50 年,每年的折旧率 2%。另外,旧房的套型落后,功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10%。此外,楼层对价格也产生影响。以7 层楼房为例,2 层和5 层为基准价,1 层和6 层减价3%,7 层减价5%,3 层和4 层加价3%,若是楼顶则减价5%;房间如无朝南门窗减价5%。 环境因素折旧。无物业管理和非独立封闭小区分别减价 5%,位于省、市重点中小学区的加价15%等等。 一般商用房屋按照20 年5%的净残值率,在此基础上计算的折旧率如下 年折旧率=(1-5%)÷20=4.75% 月折旧率=4.75%÷12=0.40% 5 年4 个月折旧率=4.75%*5.33=25.33% 折旧费用的计算,税法有相关规定,最好是按照税法要求进行计算 房屋折旧年限为20 年,每月折旧计算为 每月折旧=固定资产原值×(1-残值率)/20/12 年折旧率=(1-预计净残值)/20*100% 其中,对残值率的规定为:内资企业为5%,外资企业为10% 房屋折旧率怎么计算 其实,二手房估价测算应根据实际情况具体分析,一般有几方面的因素可供参考:房屋因素折旧。 房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50 年,每年的折旧率2%。另外,旧房的套型落后,功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10%。此外,楼层对价格也产生影响。以7 层楼房为例,2 层和5 层为基准价,1 层和6 层减价3%,7 层减价5%,3 层和4 层加价3%,若是楼顶则减价5%;房间如无朝南门窗减价5%。 环境因素折旧。环境因素既有自然的,也有社会的;既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5%,位于省、市重点中小学区的加价15%等等。
你好
1、会计折旧:标准、折旧年限、预计净残值、折旧方法由企业自行确定。停用设备也要计提折旧。
2、税法标准:不得低于下列折旧年限:
房屋建筑物20年 火、轮、主要设备10年 汽车、电子设备、工具等5年
预计净残值5%,外资企业10%.
3、常见的固定资产计提折旧的方法有平均年限法、工作量法、双倍余额递减法以及年数总和法。
多种的折旧计算方法,但是一种固定资产一旦选定了折旧方法后,只有在本会计期间允许修改,以后期间将不再允许修改,只能通过变动单调整,请务必慎重。
4、i. 不计提折旧:对于未使用、不需用的固定资产,可以不计提折旧。
ii. 平均年限法(一):
月折旧率=(1-净残值率)/使用年限*12
月折旧额=原值*月折旧率
iii. 平均年限法(二)
月折旧率=月折旧额/(原值-净残值)
月折旧额=(原值-累计折旧-净残值)/(使用年限-已计提月份)
iv. 工作量法:工作量发是根据实际的工作量计提折旧额的一种方法。基本计算公式为:
每一工作量折旧额=固定资产原值*(1-净残值率)/预计工作总量
某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量*每一工作量折旧额
月折旧率=(1-净残值率)/使用年限*12
别忘记了,当月增加的固定资产,当月不计提折旧,从下月计提折旧
出售房改房的成本价,按所售房屋的重置价格(即根据当年、当地的建筑技术和工艺水平、建筑价格、人工和运输费用等条件,重新建造与评估对象具有相同结构、式样、标准、质量和效用的房屋所需的费用)结合房屋成新折扣评定房屋的合理价格。
所购买房屋使用年限超过30年的,按30年计算其折扣;使用年限未超过30年的,按照有关规定计算其折扣,成本价售房年折旧率按2%计算,对于经过大修或设备更新的房屋折旧年限,按有关规定评估确定。