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七七KI
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最近楼市已经涨疯了，有朋友来问还能不能买房，还有人问要不要卖房。绿地控股集团副总裁，绿地金融投资控股集团有限公司董事长、总裁耿靖给出了十二个私家建议。
一、房价为什么还会暴涨？
1.城镇化力推三四线城市建楼，但产业萎缩，留不住人，人口反而向巨型城市积聚，现在装修'>上海每年人口导入大概净增400万人。
2.之前国家宏观调控，市场买涨不买跌，压抑了部分需求，这部分刚需也要释放。
3.一线城市可供开发的土地总量越来越少，远不能满足需求。
二、为什么一线城市房价暴涨？
我觉得是汇率、利率和国家外汇管制政策三个方面作用的，当然，如果有第四个因素，跟股市萧条也有关。
1.货币宽松，利率下行，整个社会都在寻找可投资资产。
2.几轮股灾，大量资金撤出股市，寻求避险和安全资产。
3.人民币贬值，但国家把海外配置大门关了，资金只能停留在国内。
4.宏观经济寻底，一些产业资金撤出实业，也把钱拿来买房。
5.年初还有年终奖等资金因素。
而基于一线城市刚需和供需矛盾，为了安全，一线城市住房成了资金的首选投资标的。
三、主要是什么人在买房？
主要是改善型购买。一般购房改善周期是8到10年，上一轮上涨是2007年，当年买入的人，现在有比较强的改善需求。
所以，这一轮购买潮，新房需求特别旺，二手房成交量明显放大。
四、这一轮房价何时涨到顶？
宏观经济见底会出现在2017年上半年，房价将在2017年年底、2018年年初见顶。
首先，我不认为见顶就是泡沫破灭，因为顶部也可能形成箱体。
其次，未来情况会基于宏观政策、经济情况、汇率、利率等因素判断。
五、2017年底或2018年初见顶？
经济见底后，因为政策有滞后性，估计货币宽松的环境在2017年年底会改变。在这个时点上，汇率也会贬值到一个稳定区间。
当经济见底之后，货币宽松环境改变，由宽到紧，对于楼市来讲，就是一个见顶信号。
六、房价在山坡还是山顶？
从中国整个房地产来看，肯定是一线城市领涨，二线城市会补涨，三四线城市一定是跌的。
现在一线城市也还没见顶。房价是否见顶主要看租售比。目前，租金明显比2015年上涨。在中国市场，租售比70倍是一个警戒线，但即使到80倍，泡沫也未必破。
七、为何没提到人口因素？
从波浪理论看，房价和股市一样，有五大主升浪。现在，第五浪上涨开始启动。
一般第五浪上升浪是终极浪，就是见顶了，上升浪形态完成后，就要开始五浪下跌，那就是真正的内生性下跌，这是由老龄化带来的，原来的独生子女政策带来了人口断层。
八、现在能不能买房？
现在，90平米到150平米的房子最热销。如果你是刚性改善需求，买了新房之后，可把老房子抛掉，这是合理的。
但是如果你把房子纯粹当作投资品，未必合适。
九、现在要不要卖房？
现在这个时间点，应该是抛售的。
任何投资，在见顶的过程中都应该是抛售的。房子是会折旧的，包括房龄老化、结构老化、设计产品老化。
十、富人抛售中产阶层接盘？
对。所以最近一段时间，上海500万到1500万之间的房子很好卖。1500万的买房者里，很多就是把原来的老房子抛了，换新房子。
十一、卖房后钱怎么办？
因为通货膨胀，持币是没有用的，肯定还是要选资产。
如果你的可投资产在5000万元以上，可以到美国买房。
但如果你还在国内投资买房，就要改变持有标的的品质，提升抗风险能力。
现在可以到资本市场选一些被低估股票，经济不景气时，股权资产价格是低估的，固定资产价格是高估的。
十二、学区房政策短期会调整吗？
至少在目前情况下，房价上涨还是可控的，政府不会表态的。在政府去库存目标还没有实现之前，可能也不会表态。
短期内，我认为学区房政策不太可能废弃。
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LIU大师
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买房还是卖房要看个人情况，你是否有房、有几套房、有多少现金等都是要综合考虑的，现在买房贷款利息高达7%，用贷款买房压力会很大，如果是为了钱的保值，建议存五年期，利息5.35%，五年就是26%。
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2hanghan
回答数：23771 | 被采纳数：10
你好，个人觉得应该买房：
房价是一个复杂问题，三个不同角度的观点，或许会让你有更全面的了解。
第一个观点：从老百姓投资理财的角度来看，“2016年，一定不是一个不能买房的年份！”
第二个观点：最好的时候已经过去了，但是后续的房价走势，还是需要看具体的地区。
第三个观点：只要有钱，任何时候买房都是合适的，因为有政府在给你保底。
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先卖后买税费低，而且再买贷款上也有优势。 如果先卖掉，你们一家住哪里？户口迁往哪里？这些都能解决的话，才可以考虑先卖后买吧。 不过象你担心的，怕找不到合适的，不知你的换房的要求是什么？有没有比较明确的概念？有明确的目
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