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枫_8322
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第一节 物业管理前期介入 一、物业管理前期介入的认识
对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段。从形式上看，物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企 业也是这么做的，然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却还有很多没有更新，物业管理一直滞后 于规划设计和施工建设。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约， 而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。
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失恋的猫
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一、公共设施设备管理
1.管理目标
保证设备运行正常，无重大管理责任事故。
2.管理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
(2)配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备管理和维修人员持证上岗。
(3)设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的管理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。
(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障，保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。
(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
(8)制订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。物业社区微信。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范围内的道路畅通，路面平坦。
二、安全管理
1.管理目标
(1)确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好大厦内的公共秩序，控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况，采取防范措施。
2.建立交互式联动治安网络
(1)在大厦设立流动岗哨，实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍，并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要，管理处通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任管理处安全管理指导员，定期与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3.紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时，管理处迅速调集巡逻安全管理员，以最快的速度赶到现场，控制局面，争取主动。
(2)迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时，立即报警并维护现场，协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。
三、装修管理
1.日常装修管理
(1)管理处安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。
(2)跟踪施工情况，管理处主任每日巡视，了解各施工点施工情况，安全管理主管每日三次不定时巡视，了解施工情况及纠察施工队运行情况。
(3)安全管理员24小时值班，控制人员进出并做好相应记录。物业社区微信。
(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。
2.装修安全管理
(1)安全管理组负责装修日常安全工作。
(2)与业户和施工队负责人签订安全责任书。
(3)装修材料按指定时间进入，安全管理员进行认真查验，发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。
(4)需要进行烧焊等动火作业，应向管理处提出申请，经批准后在管理人员监护下，方可作业。
(5)安全管理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发现不安全隐患，及时处理报告。
(6)发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。
四、消防管理
1.消防组织机构的建立
(1)管理处负责建立消防安全小组。
(2)管理处主任为消防安全负责人。
(3)管理处其他人员为义务消防员。
(4)安全管理主管为专职安全监督员。
(5)日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。
(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。
2.建立各项消防制度
(1)消防检查制度。
(2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由管理处主任审核。
(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。
(4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。
(5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。
(6)管理处制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3.防火措施
(1)贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。
(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。
(3)严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。
(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。
(5)不准在楼道、过道设立仓库，堆放杂物，阻碍通道。
(6)严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。
(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格控制，并加以处理。
(8)配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。
4.消防知识培训
(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电)，通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。物业社区微信
(2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施的操作方法等，学习情况须详细记录。
(3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在活动记录中登记并整改。
(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。
5.消防设备管理
(1)管理处负责建立消防档案。
(2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理处主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。
(3)制定《设备管理制度》，对消防设备进行检查和维护。
6.消防演习
(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体办法和内容参见由管理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。
(2)消防演习后，管理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题，及时调整、纠正并验证其结果。
五、车辆管理
1.小区停车场实行日夜24小时值班制度，由小区安全管理员负责管理，车辆可以随时进出、停放。
2.本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进入停车场。
3.车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从管理员的指挥和安排，取得管理员同意后方可进入。
4.车辆停放：车辆停放时必须服从管理员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调整好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放，查看车辆有无上锁，有无外部破损，应通知车主并登记，不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。
5.驶离：车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向管理员交回停车牌，管理员核对牌号相符，收回停车牌、收取停车费后方可驶离。
6.管理员值班期间应认真负责，热情服务，不得会客、喝酒、睡觉，不得离开，不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场，严格核对驶离车辆的牌号，对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续，核实停车场车辆内登记记录相符，并列签字交接。
7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
六、清洁管理
1.人员配置及分工详见岗位架构图(略)。
2.工作流程及质量管理标准。
保洁工作流程及标准将按照ISO9008标准，由本公司制定。大厦玻璃幕及外墙清洗将委托专业服务公司实施。
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看你笑_0071
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物业管理的整体构想与创优规划XXXX住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。一、管理思想公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。二、管理组织公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。三、管理特色及创新点公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。四、创优规划(一)、近期工作目标第一年内，业主开心入住，装修无违规现象；第二年内，创市物业管理示范住宅小区；第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区；(二)、实施方案1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。第三部分管理机构设置和管理人员的配备、管理及物资的配备一、管理机构模式东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。组织结构图二、管理人员的配备管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化(阳台摆花)和庭院绿化进行指导。治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序；维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。三、管理人员的录用与考核、培训计划(一)、管理人员的录用要求分类岗位职责条件备注管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理
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《江苏省物业管理条例》经2000年12月24日江苏省九届人大常委会第20次会议通过，根据2003年10月25日江苏省十届人大常委会第6次会议《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》修正；2012年11月29日江苏省十一届
来自江苏物业管理条例谁了解2015-09-03 -
你好，物业管理机构设置有下面的几个部门。 环境管理部 其主要职责有：负责清洁、绿化管理、保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方的监督等。具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作负责对承包方的监督检查与考
来自物业管理机构设置谁了解？2016-10-21 -
《江苏省物业管理条例》经2000年12月24日江苏省九届人大常委会第20次会议通过，根据2003年10月25日江苏省十届人大常委会第6次会议《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》修正；2017年11月29日江苏省十一届
来自江苏物业管理条例谁了解2017-04-20 -
1、 一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。 二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下 2、保利花园地处长
来自佛山保利花园物业管理公司谁了解?2016-08-24 -
（一）免试3个科目（报考级别为“1”）的条件： 符合报考条件，在2006年10月底前参加了《物业管理实务》科目的考试并合格的人员，且于2004年12月31日前，评聘工程类或经济类高级专业技术职务，从事物业管理工作
来自谁了解物业管理师免考条件？2015-09-06
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