一、被征收企业应当补偿的内容
1、被征收房屋和土地的补偿。企业的房屋土地性质一般为工业用地,通过出让或租赁的方式取得,房屋用途一般为厂房、仓库、办公用房、住宅,补偿时应当以相关房产证登记的用途和建筑面积为计算标准。因为历史原因没有或无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,被征收房屋和土地的价值应当委托具有相应资质的评估公司,以征收公告公布之日为时点,根据相关评估技术标准,来确定房屋、土地的实际价值,以做到“公平补偿”。
2、被征收机械设备的补偿。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;另一类是不可搬迁设备; 对于可搬迁的设备,应当本着继续利用的原则,进行异地搬迁安装,继续投入使用。因此而产生的费用是征收引起的必然损失,应当予以补偿。可搬迁设备因征收而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多而带来的损失。对于不可搬迁设备,征收会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,对设备所有人进行补偿。对于机械设备的补偿金额,可以由征收人与被征收人协商确定,协商不成的,也可委托专业的评估公司进行评估确定。但由于被征收企业很难提供详细的损失资料,因而经常会出现补偿金额与实际损失差距较大的情况。政府在补偿中应当综合分析,充分考虑被征收企业的实际损失,给予妥善补偿。
3、对职工损失的补偿。因征收会导致企业停产停业、员工停工,甚至出现企业解散、员工解聘的情况。因企业被征收而给员工带来的损失应当进行补偿,但如何安置补偿,在法律法规中并没有详细规定,企业根据《劳动合同法》规定,由企业和员工通过相互协商达成一致,或根据实际工资支付的有关情况测算补偿。如果导致员工解聘,应当根据企业与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。
4、停产停业损失补偿。《条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。在法律实践中,补偿的标准、依据一般由地方政府以政策性文件规定,因此各地补偿标准不同,计算方法也不同。本文认为,对于停产停业损失也应当由评估机构进行评估确定。针对企业的经营性质、经营状况、赢利情况进行个案评估,才能确保补偿的公平公正。当然具体数额也可以由当事人协商确定。
1.关于实物补偿,常用的方式是保证原有面积,以优惠价格购买少量的额定面积和以市场价格购买剩余部分。这其中存在几个问题,一是部分低收入人群根本无力承担市场价格的剩余部分住房面积,因此不得不接受对原有面积的货币补偿继而沦为无住房人口。二是用于安置的住房大多位于地价相对低廉的区域,低收入家庭被迫郊迁到这些市政设施不全,交通不便的地区。这两种结果都会导致居民实际收入水平下降,传统邻里关系消失等问题,甚至加剧阶层分化和隔离现象,激化社会矛盾。建议在原地或附近区域解决其住房问题,尽可能维持居民社会,经济和地理关系不变,补偿标准是不小于原住房面积,同时应该不小于政府规定的人均住房面积,开发商可以通过规划和设计手段建造部分特殊的小户型解决问题。 2.至于货币补偿,大多是通过有关部门对现有旧房进行评估,按照等级和类别进行相应的赔偿。这里也有几个问题,一是仅仅对原有面积进行货币补偿是不合理的。有些居民的原居住环境虽然艰苦,但依旧是一个存身之所,如果赔偿金额不足以保证其购买基本住房的能力即为不合理。二是房屋评估的过程本身缺乏监管,存在暗箱操作、损害人民利益的可能性。建议健全房屋评估监管机制,赔偿金额以不小于原面积评估金额,同时不小于原地或就近返迁住房最低价格为基本原则。