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根据税法规定，按月(季)预缴企业所得税，是企业的法定义务，监督企业据实申报预缴，是税务部门日常管理的重要内容。房地产开发是一个高投资、高风险、高利润的特殊行业，因开发销售周期长、运作环节多、会计核算和涉税处理复杂，税务机关对其企业所得税预缴的监管难度相比其他行业更大，而由于制度漏洞给企业预缴带来的疑难问题值得关注和探讨。
一、当前房地产开发企业所得税预缴适用政策概况
当前房地产开发企业所得税管理适用文件主要包括以下几个：
1、2008年开始实施的新企业所得税法及实施细则；
2、《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)；
3、《国家税务总局关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008]635号)。
4、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号，以下简称新31号)。
另外，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号，以下简称旧31号)中部分税务事项处理规定在新31号文件中予以修改和调整，但尚未明令全文废止。
综合上述主要文件，当前房地产开发企业所得税预缴适用政策要点如下：
1、中国境内从事房地产开发经营企业，不论内资、外资企业，均需按统一规定和办法预缴企业所得税。
2、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，进行企业所得税预缴。
3、企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分月(季)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。计税毛利率分15%、10%、5%、3%的四档下限标准。
4、月(季)度纳税申报时，房地产开发企业本期取得的预售收入按规定计算出的预计利润，填列《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类)》第4行“实际利润额”栏。
二、当前房地产开发企业所得税预缴制度执行中部分疑难问题
尽管近年来房地产企业所得税管理制度不断修改、补充和完善，但目前仍有部分规定不明朗、不清晰，导致政策执行过程有争议、执行结果有差异。这样既削减了税收政策的严肃性，也给征纳税双方均带来较大困扰。主要疑点和难点问题有：
1、预缴方式能否采取除按当年实际利润据实预缴之外的方式。
企业所得税法实施条例规定，“企业分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定，该纳税年度内不得随意变更。”可见，按月度或者季度的实际利润额预缴应当是最基本的预缴方式。国税函[2008]299号文件中对未完工前采取预售方式销售取得的预售收入规定的计税方法，也是针对据实预缴方式企业而言。新31号文第九条明确对销售未完工开发产品取得收入计税方法作出类似规定，这是否意味着只要有未完工开发产品销售收入，就需按据实预缴方式申报？
2、预缴期利润能否弥补以前年度亏损。
目前房地产企业所得税相关管理办法中，未提及这个问题。但国税函[2008]635号文对企业所得税月(季)度预缴纳税申报表填报说明中，明确“实际利润额”的核算口径为按会计制度核算的利润总额扣除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入。如此是否意味房地产企业预缴期利润能够弥补以前年度亏损？
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1、2008年开始实施的新企业所得税法及实施细则；
2、《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)；
3、《国家税务总局关于填报企业所得税月(季)度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[2008]635号)。
4、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号，以下简称新31号)。
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七月上
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房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度的待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
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3b59c0
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依照我个人的了解呢，现在凡房地产开发企业，均应按“国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知”(国税函〔2008〕299号)文的要求办理申报预缴企业所得税申报事项：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整的，但是各个地方的话可能也会有不同的要求或者条文的吧，所以还是要依据你所在地的政策来说的。
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1、所得税属于季度预缴，年终汇算清缴，多退少补。2、房地产企业所得税也是在年终汇算清缴的，而不是在开发项目完工时进行所得税清算的。你单位完工的楼盘，可以进行收入、成本的结转，按照结转后的利润预缴所得税。3、计算预交所得税
来自房地产开发企业所得税预缴谁了解？怎么预缴？2016-12-29 -
根据税法规定，按月（季）预缴企业所得税，是企业的法定义务，监督企业据实申报预缴，是税务部门日常管理的重要内容。房地产开发是一个高投资、高风险、高利润的特殊行业，因开发销售周期长、运作环节多、会计核算和涉税处理复杂，税务机
来自房地产开发企业所得税税收政策是怎样的？怎么计算的？2016-12-29 -
你好，根据税法规定，按月（季）预缴企业所得税，是企业的法定义务，监督企业据实申报预缴，是税务部门日常管理的重要内容。房地产开发是一个高投资、高风险、高利润的特殊行业，因开发销售周期长、运作环节多、会计核算和涉税处理复杂，
来自有谁知道房地产开发企业所得税税收政策是怎样的？2016-02-29 -
核定征收比较简单，对于业务和收入有保证，但是财务与帐务核算以及运作不够规范的来说，按照收入征税，税可能多交，然后也就没有什么管理的压力。 查账征收比较复杂，财务与帐务核算以及运作必须规范，经的起税务检查，按照利润征税，
来自谁知道房地产开发企业所得税计算方法是什么？2016-09-26 -
土地投资如双方均不是房地产开发企业，不需要缴纳土地增值税；但评估增值部份需要缴纳企业所得税；股权转让所得应并入应纳税所得额缴纳企业所得税；股权转让不属于土地增值税条例所规定的转让不动产行为，不需要缴纳土地增值税。
来自有谁知道房地产开发企业所得税税收政策是怎样的？谁懂这方面的专业知识2016-12-29
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