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二手房交易增值税怎么算

时间 : 2024-04-23     

二手房交易过程中,由于房屋是有增值,比如买家是用十多万买的这套房子,等自己卖出去的时候房价有了一个显著的提升,房子卖了一百多万的价格,其中的增值部分很大,所以国家要对于增值的部分征收税,也就是我们常听说的增值税。在二手房交易过程中增值税的税费也不小,特别是增值部分比较大的房产,那么,二手房交易增值税怎么算?

二手房交易增值税

二手房交易增值税怎么算

比如,某套住房房主购入时是100万,缴纳营业税5万元,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,买房方需要承担10万营业税。

在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。

二手房营业税究竟该缴多少呢

首先是出售购买2年内的房屋。

以出售价300万一套住宅,2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税,即16.5万。如果以11%的增值税计算,房屋出售价还是300万,但最初买入价是150万,抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元,按照营业税需缴纳22万元;增值税就需缴纳24.77万元。

另一种是出售购买已满2年的房屋。

对普宅住宅而言,售价300万计算,2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴,一缴就是33万。对非普通住宅而言,售价300万计算,和2年内的情况类似,可能差别不是很大。“通过计算,粗看对普通住宅似乎不太有利,所以政策制订上估计还有调整的可能。在完善税收制度的同时应该会考虑到合理的住房需求。

二手房交易增值税怎么算?在二手房交易上面,增值税出台的时间并不是很长,所以目前实施起来还存在一定的问题,各地房屋交易的过程中主要是以营业税等为主。未来“营改增”将会全面实施,到时候在房产交易过程中,增值税怎么计算、计算准则等等会根据当地的相关政策来看,并不是固定也没有详细的要求,大家可以在计算的时候好好去了解下。

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