1、规划、设计变更所涉法律问题

　　规划、设计变更而引起的民事责任：退房的构成条件;索赔的依据。

　　2、质量问题引起的争议

　　设计缺陷引起的质量争议：违法国家强制性规范的设计缺陷;符合规范但欠合理的设计缺陷。

　　施工质量引起的质量争议

　　装修、设施标准变动引起的争议

　　3、产权登记所涉法律问题

　　a.房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

　　b.房屋买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日(取得);

　　c.房屋买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日(取得)　　

　　1.《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　第二十六条  房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

　　2.《城市房地产开发经营管理条例》

　　第十七条  房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

　　第十八条  住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

　　(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

　　3.《中华人民共和国建筑法》

　　第六十一条  交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　4.《建设工程质量管理办法》

　　第三十三条  竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：

　　(一)完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；

　　(二)工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定的要求，并经质量监督机构核定为合格或优良；

　　(三)工程所用的设备和主要建筑材料、构件应具有产品质量出厂检验合格证明和技术标准规定必要的进场试验报告；

　　(四)具有完整的工程技术档案和竣工图，已办理工程竣工交付使用的有关手续；

　　(五)已签署工程保修证书。

  　　1.规划部门出具的建筑工程规划验收合格证  

  　　2.建设主管部门出具的建设工程竣工验收备案证明书  

  　　3.建设部制定的建设工程竣工验收备案表  

  　　通常包括：工程的基本情况;勘察、设计、施工、监理单位意见，工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。建设工程竣工验收备案表是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。  

  　　4.开发商提供的房屋的住宅质量保证书  

  　　中国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。  

  　　5.开发商提供的住宅使用说明书  

  　　此文件应当对住宅的结构、性能，各部位、部件的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，如装修、装饰注意事项，门、窗类型及使用注意事项等。  

  　　6.房产管理局或区局直属测绘队出具的竣工实测。  

  　　标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积，或者由有权威部门(如规划国土局地籍测绘大队)出具的正式测绘报告——房屋建筑面积测绘报告。否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。  

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