回答如下： 自然人可以和开发商签署联合开发协议，需要注意的几点是:1、股份构成，以何种形式入股(固定资产置换、资金入股、技术入股等);2、各自应承担的义务和责任;3、收益分配(销售款分配、房产分配);4、分配比例(分配比例、固定收益)。

你好，合作开发房地产协议书 立本协议当事人： 甲方： 乙方： 本协议双方当事人本着自愿，公平的原则，经友好协商，就双方合作开发建设和销售商住房项目达成如下协议，供双方遵守。 第一条、总则 1.1经本协议当事人（以下简称本协议当事人）充分协商，本协议当事人决定由甲方参加长沙市 区 路 号地块(以下简称 号地块)的竟买，拍买购得梅溪湖片区K-13地块后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。 1.2 本协议当事人双方同意设立项目部，项目部是本协议项下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目部下设各部具体负责合作项目实施。 1.3 土地竟买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。 1.4 本协议当事人通过联合竟买的方式取得合作项目的土地。 1.5 本协议当事人通过竟买方式竞得开发土地，实行土地按份共有。根据经审批的施工图分配房屋。按照各自分得的房屋，分别办理《商品房预售许可证》，本协议当事人各自建设和销售其分得的房屋。 1.6 合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。 1.7 根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费。 第二条、机构的设置和职责分工 2.1 为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员共同设立“ ”项目部（以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构。项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门 。 2.2 项目部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。项目部设总经理1人,副总经理 人。 项目部的职责： 全权负责和决定合作项目的一切事宜。 项目部的议事规则： 项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目部例会由项目部经理主持，经理因故不能参加的，由副经理主持。合作项目所涉事项由项目部协商一致确定，达不成一致的，按每方缴纳竟买保证金数额比例予以表决，其重要事项按占竟买保证金数额的三分之二方的意见办理，一般事项按占竟买保证金数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分，届时由工程部另行确定。 经理的职责：组织和协调项目部的日常工作，主持项目部的例会。 副经理的职责：副经理协助总经理的工作。 第三条、费用的分担 3.1 合作项目的配套费用，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。 本项的配套费用是指建设和安装房屋基础（±0.00）以下外墙以外的所有的建筑物、构筑物、地下车库、地下管线公用设施设备、室外道路、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。 3.2工程款在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。如本合同当事人是按整楼座取得房屋的，房屋工程价款、税费由各自负担。 本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费。 3.3 合作项目发生的竟买保证金、拍卖佣金、出土出让金、行政性事业性收费，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。 3.4 项目部及下设各部专职人员的工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用，在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。 3.5本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由派出方负担。 3.6 项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用, 在分房方案确定前，按竟买保证金的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。 第四条、会计财务制度 4.1 合作项目所涉的会计、税务各自进帐，分别处理。 4.2 合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。为便于资金的管理，其资金设立独立帐户，该帐户须预留不少于两方法定代表人的印鉴。资金的支出由项目部书面决定后，由财务部实施。 4.3 主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。 4.4 财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。 第五条、房屋的分配 施工图通过审批后，由项目部确定分房方案。协商不成的，由项目部根据本协议当事人缴纳竟买保证金的比例，将房屋划分为若干份，通过抓阉的方式分配房屋。任何一方拒绝抓阉的，视为拒绝抓阉一方接收本协议其他当事人抓阉分配后剩余的房屋。 第六条、合作项目所需资金和其他费用的支付方式 6.1 竟买保证金的缴纳日期按7.4项办理。 6.2 拍卖机构佣金的缴纳日期按7.5项办理。 6.3 土地出让金的缴纳日期按7.8项办理。 6.4 竟买土地不成的,其竟买保证金的退还按7.6项办理。 6.5 工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由本协议当事人支付。 6.6 合作项目各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定各自缴纳。 6.7 项目部及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在房屋租赁合同签订前缴纳。 6.8 根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期。 6.9 根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期。 6.10根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期。 6.11 其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。 第七条、土地竟买： 7.1 本次拍卖会及本协议当事人共同拟竟买的地块的简介： 根据《长沙市储备国有土地使用权拍卖公告》长土资房告字×号，2012年×月×日，长沙市国土资源和房屋管理局等单位将在长沙市房地产交易中心楼拍卖厅举行长沙市储备国有土地使用权出让拍卖会。本协议当事人决定参加上述×号拍卖地块的竟买。 7.2 1号地块的基本情况和规划设计主要指标 1. 地块位置:长沙市大河西先导区梅溪湖片区K-13地块 2. 地块总面积:约85亩 3．土地用途：二类居住用地 4．容积率： 2.5 5. 建筑密度： 24% 6、 绿地率：40% 7. 规划建筑面积：约130000平方米（不含地下室面积） 7.3 本协议当事人一致同意，竟买K-13号地块的楼面地价的竟买应价不超过人民币 2200 元/平方米。7.4 竟买保证金人民币 元，甲方支付 元，乙方支付 元。前述保证金应于长沙市国土资源管理局规定的截止日期的×日前由乙方支付给甲方，由其代本协议其他当事人转交长沙市国土资源管理局。 7.5 拍卖机构的佣金，在拍卖机构规定日期的×日前由甲方支付，由其代本协议其他当事人缴纳。 本协议当事人按竟买保证金的比例分摊拍卖佣金。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按照每方分得房屋的确权面积具实结算。 7.6 土地竟买的有关手续，由甲方负责办理。竟买不成的，应在拍卖机构退还保证金到帐 后 日内退还本协议当事人。 7.7 每方派员二名参加拍卖会，由出资最多的一方派员负责举牌。竟买成交的，由甲方负责举牌人签署成交确认书和拍卖笔录。 7.8 拍卖成交后,本协议当事人最迟应于长沙市国土资源管理局规定的截止日期的×日前备齐土地出让金,并通过甲方转交长沙市国土资源管理局。 7.9 《国有土地使用权出让合同》由甲方代本协议当事人签订。 7.10 拍卖成交后至《国有土地出让合同》签订前，任何一方毁约导致其他方将竞得土地再行拍卖的，违约方应支付前次委托方和本协议当事人的佣金，如再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，违约方负责补足差额。 7.11 应价超过7.3项约定的，其他本协议当事人有权予以追认，也有权单方终止本协议。选择终止本协议的，负责举牌的一方，应在拍卖结束后三日内退还其支付的保证金。 7.12 除竟买不成的，任何一方已支付的竟买保证金和佣金不再退还。 第八条、工程前期： 8.1 合作项目的工程前期工作由项目部统一管理和决策，本协议当事人应予以积极协助。 8.2 工程前期的报批工作包括但不限于下列事项： 1、报批建设项目的立项和可行性研究报告 2、建设项目的市场调研，确定开发项目的整体方案； 3、规划设计单位招标（或确定规划设计单位），签订《规划设计合同》； 4、规划方案设计和规划方案的报批； 希望可以帮助你。

房地产开发费用明细表  1 国土局 土地出让费      2 财政局下属农税局 土地契税 出让费的3%    3 国土局 土地登记费 建筑面积×0.086    4 规划局 配套费 建筑面积×280      5 建设局 墙体建筑节能费 建筑面积×8    6 建设局开发办 开发管理费 建筑面积×6    7 质监站 建筑工程质监费 工程造价的0.007%    8 建设局 价格调节基金 工程造价的0.006%    9 定额站 定额测定费 工程造价的0.1% 

甲方： 　　乙方： 　　根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。 　　一、项目概况 　　本项目位于，项目暂定名为“”。项目用地面积平方米（约亩），规划用地性质为用地，土地使用年限年。项目总建筑面积平方米，其中地上层（包括住宅面积平方米、底层商网面积平方米），地下一层（面积平方米）。 　　二、合作形式 　　根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分段实施、自负盈亏的合作形式。 　　甲方负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续，并承担相关费用。乙方在此基础上分期支付给甲方人民币xxxxxx万元整（￥万元），作为甲方的项目前期补偿与收益。 　　乙方负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用，并独立享有项目销售的全部收益。 　　三、甲方权利与义务 　　1、甲方负责办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签定之日起个月以内，取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》，自本协议签订之日起个月以内，取得本项目的《建设工程施工许可证》（含深基坑手续）。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条的内容一致。 　　2、甲方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配套费（包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用）、图纸设计费，以及办理施工许可证的相关费用（包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理等费用）。 　　3、甲方应在乙方按照本协议约定的付款方式支付第一期款之日起5日内，向乙方移交项目地块以及现场临时供水、供电，并保证项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利。 　　4、甲方应按本协议第六条约定的移交方式向乙方移交相关的行政手续与本项目的全部资料与图纸文件。 　　5、在项目建设过程中，甲方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对乙方正当开发建设工作的干扰，保证乙方开发建设工作的顺利进行。 　　6、甲方负责承担本项目在本协议签订以前的一切法律责任，以及由此产生的一切经济责任。 　　四、乙方权利与义务 　　1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方支付本协议第二条约定的项目补偿与收益。 　　2、乙方在向甲方支付补偿与收益后，对本项目具有独立的开发权与经营权，独立开展本项目的开发建设与营销工作，并享有本项目的全部收益。 　　3、为保证项目开发工作的顺利进行，乙方定员派出一名工作人员协助甲方的规划报批、图纸设计以及申请施工许可等相关工作。 　　4、乙方承担自己进行项目开发建设期间所发生的一切有关债权债务。 　　5、乙方在项目完成后负责向甲方交回甲方所提供的相关行政手续。 　　五、付款方式 　　1、自本协议签订之日起一个月以内，甲乙双方在银行共同设立共管帐户，用于乙方向甲方分期支付本协议第二条约定的甲方项目补偿与收益。 　　2、自甲方取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》之日起5日内，乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的％，即人民币万元（￥万元）。 3、自甲方取得本项目的《建设工程施工许可证》之日起5日内，乙方通过共管帐户向甲方支付总金额的％，即人民币万元（￥万元）。 　　4、在项目结构封顶之日，乙方通过共管帐户向甲方支付％余款，即人民币万元（￥万元）。 　　5、甲方应在乙方付款的同时，向乙方提供相应的含税发票。 　　六、项目相关资料手续的移交 　　1、甲方自本协议签订之日起10日内，向乙方移交本项目前期相关的全部资料影印件，包括项目的相关批文、经审核的方案图纸等，供乙方进行项目的开发准备工作。 　　2、在乙方向甲方支付第一期款的同时，甲方向乙方移交本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》以及甲方相关的行政手续与项目全部资料、图纸的原件。 　　3、甲方向乙方移交的相关行政手续包括：甲方的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、协议专用章、财务专用章、银行帐户。甲方所提供的一切行政手续由甲乙双方共同派专人保管，甲方保证乙方在本项目开发工作范围内对甲方行政手续的正常使用，直至项目最后完成由甲方负责收回。 　　4、在乙方向甲方支付第二期款的同时，甲方向乙方移交本项目的《建设工程施工许可证》及相关资料原件。 　　七、违约责任 　　1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿协议总金额的5％违约金。 　　2、乙方未按协议规定的时间（日期）支付款项，每超过一日，应偿付给甲方未支付款项5‰的逾期违约金。 　　八、适用法律及争议解决 　　1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。 　　2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向所在地人民法院起诉。 　　九、其他 　　1、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签章之日起生效。协议生效后，未经另一方许可，任何一方不得向外公开本协议内容。 　　2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。 　　甲方：乙方： 　　年月日年月日 　　法定或授权代表签字：法定或授权代表签字：

以下是房地产合作开发合同协议书内容： 甲方： 地址： 法定代表人： 乙方： 地址： 法定代表人： 根据中华人民共和国《合同法》、《公司法》，本着真诚合作、共同发展、互利互惠的原则，甲乙双方经友好协商，就合作开发建设位于 地块房地产项目事宜，达成如下条款，以资共同遵守。 第一条、土地及其项目概况 1、项目名称 双方本次合作开发的项目暂定名称为 “ ”，最终名称以政府主管部门核准的名称为准（以下简称“本项目”）。 2、项目位置 本项目占用的土地位于 ，土地成交确认号为 国土 告字（2008-12-6）号商住土地一部分，即 A路南.B路西，四至坐标见《土地使用权界址坐标表》。 3、项目用地面积和用地性质：生活用地 本项目总用地面积约 平方米，甲方已经依法取得土地使用权。 上述项目用地面积和用地性质按市政府有关部门最后核定为准。 ４、项目规划内容 本项目用地规划指标根据 经济技术开发区规划局颁发的《建设用地规划许可证》确定为准，作为双方合作项目建设指标。 第二条、合作方式 1、甲方提供符合本合同第一条约定内容的商品房项目建设用地，但不参与项目开发建设和监督经营管理。 2、乙方提供本项目除土地地价之外的全部开发建设资金，并负责本项目的开发建设及经营管理工作。 3、乙方承担项目销售费用。销售费用包括广告费用、委托销售代理费及其他为销售房屋而支出的费用。 4、本项目以乙方的名义开发建设。 第三条、合作利益分配和税费承担 1.作为此项目合作收益，项目开发完成后，甲方将分得 平米高层住宅楼（甲方做回迁楼用），具体位置为项目中第 号楼。 乙方享有该开发项目中除甲方分得 平方米回迁楼收益之外的所有收益权。按同样比例承担政府依法收取的税费。 2、乙方销售房屋时，销售款进入由乙方帐户，在预留应向政府缴纳的各项税费后由乙方支配。 第四条、双方责任 （一）甲方责任 １、甲方负责提供本项目之合法有效的土地使用权证明，保证本项目《土地使用权证》的合法性、真实性，承担项目用地的全部地价款。 2、甲方负责提供有关手续，协助乙方办妥本项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》以及有关消防、环保、人防等事项的报批手续。负责协调政府有关部门的关系，确保项目顺利完成开发建设。 4、甲方为处理征地遗留问题、搬迁及安置补偿问题的责任主体，乙方负责具体实施，以确保本项目顺利开发。 5、甲方负责办理本项目合作开发的政府审批及登记手续，甲方应为所售房屋办理房屋产权证提供相关手续和便利。 6、甲方应为购房者申请按揭贷款提供银行认可的阶段性担保责任。 （二）乙方责任 １、乙方按照本合同的约定如期投入项目建设所需的全部资金，保证建设工程按时按质完成。 2、乙方负责场地清理，场地平整等。 3、乙方负责本项目方案的设计，并承担设计费用。报政府主管部门审批，报建获得批准后应尽快完成施工设计。 4、乙方负责本项目工程建设的管理、房屋销售工作，包括选择施工单位、监理单位、材料供应单位、销售代理单位，以乙方名义分别与上述单位签订并履行《建设工程承包合同》、《建设工程监理合同》以及有关建筑装饰材料、设施、设备的《买卖合同》、《委托销售代理合同》等。甲方对乙方的经营有义务给予协助，提供或办理实施上述行为所必须的手续。 5、乙方负责组织工程的各项竣工验收，保证工程质量符合国家规定的标准。对于存在的质量问题，乙方负责解决，承担工程的质量保证、保修责任。 6、乙方应按照工程合同约定向施工单位支付工程款。本项目各项工程竣工验收后，乙方应及时进行工程结算并按合同约定结清工程款。 7、乙方负责按照本合同第七条确定的交房标准按质按量按时建设完工。 第五条、开发计划和周期 1、本项目计划分 期开发。 2、本项目的开发周期为 年（自签订合同之日起计算），因政府审批原因导致上述期限在项目用地不具备开发条件的情况下，时间相应顺延。 六、协调组织 为了协调双方合作关系，保障双方适当全面履行合同义务，确保合作项目的顺利开发，双方同意组成“项目协调小组”，甲方指派专职成员两名，乙方指派专职成员两名，专门负责双方的协调工作。 七、 交房标准 １、小区内单位工程的基础工程、主体工程、砌筑工程、屋面保温防水工程，其他防水防渗工程等，以设计院的施工图纸为准。 ２、单位工程的室内外装修工程、门窗工程，原则上以设计图纸为准。 ３、单位工程内的水电安装、电视电话系统工程，原则上以设计图纸为准。。 ４、电梯工程采用 电梯。 5、小区内的环境绿化工程，委托有资质的专业公司承担设计（须满足园林绿化的规划指标），标准经甲方确认并报政府主管部门批准执行。 ６、小区内的消防系统工程，按消防主管部门审定的意见执行。 ７、人防工程，按人防主管部门审定的意见执行。 ８、防盗系统工程，由乙方委托专业公司进行设计并施工 9、变配电工程，按设计图纸执行。 第八条、特别约定 1、本项目如涉及有线电视、管道煤气、防盗报警、宽带网络等系统的初装及开户费用由乙方垫付，在客户办理入伙时直接向客户收取，未售出而分配给甲方的部分，由甲方在分配时按面积及相关标准一次性支付给乙方。 2、乙方须严格按照双方协商约定的建设标准建设，不得降低交房标准。本项目交房标准如有提高，所增加费用由乙方自行承担，不影响销售分配比例，但甲方要求提高标准的除外。 3、本项目的所有对外营销广告由乙方设计、制作和发布。 4、本项目的前期物业管理由乙方组建或委托物业管理公司进行管理，直至业主委员会成立选定新的物业管理公司。 6、为了保障项目的进行乙方有权以本项目用地及其建设工程设定担保物权或成立租赁权。甲方应当予以配合。 第九条、违约责任 １、甲、乙双方应严格履行本合同约定的义务，任何一方不履行合同义务、或履行合同义务不符合约定的，应向守约方承担违约责任。 2、在签订本合同之后，因甲方原因导致本合同无法履行或者甲方违反本合同第八条第6项约定的，乙方有权全部或部分解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知起三日内，应赔偿乙方实际投资的全部投资本息，并按照乙方已实际投资的30%向乙方支付违约金（实际投资是指乙方前期发生的各种委托设计费用、报建费用及临建已建工程和与项目工程建设直接有关的其它费用，经评估机构鉴定后确认）。 3、在本项目合作开发审批之后，因乙方原因导致本合同无法履行，并按照实际投资的30%向甲方支付违约金。 4、任何一方违反合同，违约金不足补偿守约方损失的，还应予以赔偿。 5、在本项目总体规划通过之后，任何一方不得擅自解除合同或终止合作。否则，违约方应赔偿守约方的所有经济损失，赔偿款不少于以下金额： 未开发建筑面积（违约时未开发土地面积×容积率）×【销售单价（以违约时的评估值为准）－每平方米建安成本（以违约时的评估值为准）】×50% 如本条与本合同其他条款有冲突，以本条约定为准。 第十条、不可抗力 由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行合同。 第十一条、争议的解决 凡因执行本合同发生纠纷，甲、乙双方应及时协商解决，协商不成时，任何一方均有权向营口仲裁委员会申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起诉讼。 第十二条、生效条件 本合同书未尽事宜，由甲、乙双方另行签订补充协议，经双方法定代表人签字盖章的补充协议书，与本合同书为不可分割的法律文书，具有同等的法律效力。 本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。 本合同一式六份，甲、乙双方各执二份，其余交有关部门备案。 甲方： 法定代表人（签字）： 授权人（签字）： 地址： 乙方： 法定代表人（签字）： 授权人（签字）： 地址： 年 月 日

××住宅小区项目 合 作 开 发 合 同 书 甲方： 公司 乙方： 公司 签订地址： 签订时间： 年 月 日 ××住宅小区项目 合作开发合同书 合同编号： 甲方： 法定代表人：身份证号： 注册地： 营业执照号码： 乙方： 法定代表人： 身份证号： 注册地： 营业执照号码： 甲、乙双方本着公平、公正、自愿、双赢的原则，就合作开发“××住宅小区”项目共同协商一致，签订本合同如下，以资遵守。 1、甲、乙双方在甲方已与××于年月日在签订的开发项目合同书（见附件）真实有效、甲方承诺（或保证）获得“”房地产项目的开发权、乙方知晓并认可该 开发项目合同书合同的所有条款的基础上，本着互惠互利友好合作的原则签订本合同。 2、本合同中的“ ”占地9.44公顷(合141.6亩)，位于西南，东。该宗地已取得：“土资预审【2011】号项目用地预审意见”。 3、双方约定以甲方的名义取得开发“ ”房地产项目的所有政府文件的批复及项目征地、农民的安置补偿、拆迁等事宜。 4、土地的权属及使用 （1）双方约定以甲方名义摘牌，摘牌取得“ ”土地使用证所载宗地按甲方%、乙%的比例归甲乙双方共有，土地的使用必经双方同意并书面纪要。 （2）双方约定，甲方将“ ”土地使用证在办理登记在甲方名下后三日内，将“ ”土地使用证交由项目公司保管。“ ”的土地使用证任何一方都不得擅自抵押或作它用。 （3）因工程项目需用资金，需以“ ”土地使用证抵押贷款，双方应协商一致决定。所贷回的贷款项须打入双方指定帐户，全部贷款按双方投资比例分别用于本项目中各自工程部分。 5、“ ”项目初步规划总建筑面积平方米，总建筑面积中平方米的房产及占地归所有（注：按元/㎡支付给施工工程款，不足部分甲、乙双方按 %、 %出资），其余 平方米房产及占用地中的%归甲方所有 %归乙方所有。各方应得产权部位的确定，待市规划局批准总平面图确定总建筑面积后，甲、乙双方将住宅楼和商业以及其他能够分配的全部房产以书面纪要分别落实在各自名下。经双方同意并书面纪要。 （2）双方约定，甲方将“证任何一方都不得擅自抵押或作它用。 （3）因工程项目需用资金，需以土地使用证抵押贷款，双方应协商一致决定。所贷回的贷款项须打入双方指定帐户，全部贷款按双方投资比例分别用于本项目中各自工程部分。 6、甲、乙双方在本合同签定即日，各出资用，乙方留有取款印章，无乙方印章该 万元不能支取；甲方出资的万元，打入 市区 指定帐户，作为项目实施保证金 万元打入甲、乙双方共管账号（开户名称、单位名称、公章的控制双方协商），由甲乙双方监管使用于“ ”工程项目。 7、“ ”工程项目后续建设资金的筹措，甲、乙双方按照甲方 %、乙方 %的投资比例出资。所有筹措的建设资金和其他项目资金均打入共管资金帐户。双方约定在该工程项目中指挥长由甲方派员出任，常务副指挥长由乙方派员出任，指挥长、常务副指挥长共同监管建设资金的安全使用，其他相关人员甲乙双方协商安排。 8、双方约定“ ”项目的全部工程结算执行“ 省建筑工程预算综合基价（2003）”和“ 省安装工程预算综合基价（2003）”，按三类取费。具体“ ”工程造价，在建设施工图纸作出以后同等条件与 公司签订正式施工合同。 9、由于本合同所涉及的双方房产和土地全部落在甲方名下，经商定双方同意成立 公司，由该分公司独立承担该项目的全部债权债务，不承担 公司的其它任何债权债务。公司制作“ 公司”公章、“ 公司合同专用章”、“ 公司财务专用章”及指挥长和常务副指挥长印鉴各一枚。印鉴管理：双方共管，互相支持、互相监督、公开透明、遇事协商。 10、房屋产权的销售：甲乙双方各自销售落实在各自名下的房产。双方有权决定各自名下的房产销售方案和销售价格，也可以在自愿的前提下统一确定销售方案和价格。乙方的房屋产权在未向乙方过户前，乙方对自己名下的房产以“ 公司”名义销售。双方将销售收入的房款，一部分属应筹措工程建设资金，打入分公司共管账户；其余打入本单位自立收款帐户。 11、筹措资金总价暂按 元/㎡计算，根据工程进度实际需要，双方协商决定投入时间和投入金额按甲方 %、乙方 %的投资比例出资分别通过各自渠道投入建设资金，打入共管资金帐户。双方任何一方不得拖延应付筹措资金，不得以任何理由抽逃、挪用本项目资金。本项目资金专款专用。如有一方拖延项目应筹措资金，其他方有权以成本（ 元/㎡）出售拖延方房产。在不拖欠项目应筹资金的前提下，各自自行安排房产销售资金。 12、甲、乙双方同意按本项目总工程造价（概算）的 %（最高 万元）提取前期土地手续和后续规划等工作的管理费，交由甲方控制使用，乙方监督。双方任何一方有权查询本项目建设成本和费用开支情况及财务 报告。工程项目的大宗材料、设备的采购原则上应招标选购。双方约定，本项目所采购材料、设备、装饰均选用国内中高档知名品牌，不得选购不能保证房屋质量的材料、设备。 13、双方约定“ ”项目中的中间交工工程及全部工程完工时，甲方负责及时提供竣工、综合验收和备案所须的相关手续和文件，不得无故拖延；乙方负责督促施工方按照规定的时间与甲方共同完成竣工、综合验收和对建设工程的备案。 14、“ ”工程项目全部工程竣工、综合验收和备案完成后，甲方应在90个工作日内办理完毕房产登记事宜；鉴于在本合同中“ ”双方共有的约34.12万平方米房产和土地全部登记在甲方名下，双方约定，登记在甲方“”房产中 %的乙方产权，甲方负责自登记之日起30日内过户给乙方（或乙方提供的购房户），过户所发生的向政府缴纳的费税等费用由乙方承担。 15、违约责任：本合同项下条款为双方协商一致自愿制定、自愿遵守的约定条款，双方必须严格遵守，不得违反。 （1）任何一方违反本合同约定条款或终止合同，给守约方造成严重经济损失的，由违约方承担守约方的全部经济损失，并向守约方支付本协议实际总投资额的5%违约金。 （2）由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有关部门认定为无效时，由有过错的一方承担违约责任；双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。 （3）任何一方不按本合同第6、7、8条之约定如期缴款，违约方应向守约方支付违约金人民币 万元，并负责返回守约方所缴全部资金。 （4 ）土地使用证申办过程中，如不能取得土地使用证，甲方负责从 撤回全部资金，并将乙方所缴资金全部返还乙方；如不能如期撤回资金时，甲方承担向乙方返还资金的责任。 （5）未经双方同意，任何一方不得就本项目另行签订合作合同，即本合同除甲、乙双方外具有排他性。 （6）资金筹措过程中，双方按施工进度共同制定进度计划表。任何一方不按计划表筹措资金，违约方必须支付双倍贷款利息，并按对方在垫资量所占总投资的比例分配房产。 （7）在资金使用中，任何一方违反专款专用原则、截留或挪用资金，除在10内将截留或挪用资金归还外，违约方须向守约方支付违约金人民币300万元，同时交出违约方掌控的财务印鉴由守约方掌控，全部资金由守约方掌控使用。 16、本合同双方未尽事宜另行协议约定，如本合同各方就本合同之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决；若协商不成，应向***市仲裁委员会申请裁决。 17、本合同自双方签字盖章出资之日起生效，本合同一式四份，双方各持两份，具有同等效力。 甲方（盖章）： 乙方（盖章）： 法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）： 签订日期： 年 月 日 签订日期： 年 月 日 附件（共 页）：市区与 公司签定的“开 发项目合同书”

房地产合作开发合同 　　合同编号： 　　甲方： 　　住址： 　　法定代表人： 职务： 　　乙方： 性别： 民族： 出生年月： 住所地： 　　身份证号码： 　　 　　根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。 　　第一条　开发项目 　　项目名称： 　　地址： 　　第二条　项目用地性质 　　合作开发项目占地_________平方米，于 年 月 日甲方通过出让方式取得该地块的国有土地使用权（国有土地使用权出让合同及土地使用权证书证作为本协议附件一）。土地性质为：________土地，用地文件以批复为依据。国有土地使用权全部属于甲方，没有设定抵押及其他形式的担保。　　 　　第三条 合作方式 　　1、甲、乙双方愿意就上述地块进行房地产合作开发。 　　2、合作开发项目总投资为_________万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建、项目运作过程中人员的工资、保险等一切费用，以及建筑安装总造价、国有土地使用权出让金等。 　　3、甲、乙双方共同投资人民币2000万元，其中甲方出资1400万元，占总投资的70％，乙方出资600万元，占总投资的30％。 　　4、甲、乙双方出资时间： 　　第四条　本项目所有的开发、经营手续均由甲方办理和实施。 　　第五条　本项目由第三方承包开发建设。由甲方委派专人负责协调工程管理、项目进展、人员联络、财务及工程进度安排。 　　第六条 结算 　　本协议存续期间，因该项目所发生的全部费用，包括但不限于土地出让金等前期开发费用及其资金成本，应由甲、乙双方确认全部记入本项目的成本，费用清单由甲、乙双方签字确认后作为本协议附件二。至该项目开发并销售完毕，结清项目的全部费用后，甲、乙双方按出资比例分享利润或承担亏损。 　　第七条 甲、乙双方在该项目的合作中，应相互尊重、互相理解，妥善处理双方合作中的矛盾。 　　第八条　保密 　　甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为本协议履行期间及本协议终止后。 　　第九条 合同的变更 　　本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。 　　第十条 合同的转让 　　除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。 　　第十一条　违约责任 　　1、在本协议履行过程中，任何一方中途解约应提前一个月书面告知对方，并向守约方支付违约金400万元。 　　2、除本条第1款约定的情形外，在本协议履行过程中任何一方违反本协议约定都应向对方支付违约金100万元。 　　第十二条　争议的处理 　　1、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下列第_________种方式解决： 　　（1）提交常州仲裁委员会仲裁； 　　（2）依法向甲方所在地人民法院起诉。 　　第十三条　不可抗力 　　1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。 　　2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。 　　3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 　　4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害以及社会事件如战争、动乱，政府行为或法律规定等。 　　第十四条　补充与附件 　　本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。 　　第十五条　合同的生效 　　本合同一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力，自双方签字、盖章后生效。 　　 　　甲方（盖章）：_________　　　　　　　　乙方（盖章）：_________ 　　法定代表人（签字）：_________ 　　______年____月____日　　　　　　　　_____年____月____日

（1）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本，包括纳税人房地产开发项目实际发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定 . (4）与转让房地产有关的税金，包括纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。纳税人转让房地产时缴纳的教育费附加可以视同税金扣除。

河北德银房地产开发有限公司的地址是：石家庄市平安北大街4号。 公司经营范围是：房地产开发与经营，房屋信息咨询，建筑材料（木材除外）销售。是一家专业的集成式地产整合服务企业 ，总的来说还是比较好的。

商品房合作开发合同范本房地产项目合作开发协议书(范文) 立本协议当事人： 甲方： 乙方： 丙方： 目录 第一章、总则： 第二章、机构的设置和职责分工 第三章、费用的分担 第四章、会计财务制度 第五章、房屋的分配 第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式

　　不可以， 　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： 　　（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 　　（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

甲方： 供地方 单位地址： 法定代表人： 委托代理人： 身份证号码： 电话： 帐号： 乙方： 建设方 单位地址： 法定代表人： 委托代理人： 身份证号码： 电 话： 帐号： 根据城市规划建设的需要，经某县政府批准，经有关职能部门同意，甲方与乙方联合共同开发某某项目 （下称该项目，地点位于 ）。甲、乙双方多次协商，本着平等、互利、自愿的原则，达成联合开发某某商贸市场项目的协议，特订以下条款共同遵守。 第一条 合作原则 甲乙双方的合作原则为合法、平等、自愿、互利互惠。在合作过程中双方若有其他分歧，应本着以上原则进行协商解决。 第二条 合作标的 （一）双方联合开发标的位于某县某路某某土地，面积及范围以政府主管部门最后批准的土地使用权宗地图为准（宗地图见附件），在该地块上拟建某某商贸市场项目。 （二）甲方投资的土地类型为 ，开发房地产手续应由甲、乙双方共同汇报政府和有关部门达成一致意见，行文执行。甲方以某某现有全部土地约10000㎡(以原划拨土地面积为准)土地使用权宗地图面积评估价为限出资，四址界线以土地使用权宗地图为准（宗地图见附件）。过户该宗土地使用权由政府主管部门行文直接将该宗土地办理完整过户手续到乙方名下，甲方必须提供相关资料手续。过户契税由乙方负责，其他费用由甲方承担。 （三）甲方投资联合开发的该宗土地，应合法无任何纠纷，如因该宗土地四址界限图内遗留产生的纠纷，以及相关民事责任和经济责任由甲方负责解决，所发生的费用由甲方全部承担；如因该宗土地宗地图外新规划涉及到周边相邻单位及居民因建设所发生的纠纷由乙方解决，产生的费用由乙方承担，与甲方无关。该项目建设实施中需甲方提供的相关资料和需要甲方出面协商的，甲方应积极提供并参与协调。 第三条合作方式 （一）甲方将其拥有的某某土地按某县国土资源局编制的基准地价进行评估，将其评估价格作为合作出资份额。 （二）乙方负责该项目开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位及施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项，并承担该项目的全部法律责任。 第四条 合作时间 甲乙双方合作时间从签订本协议时起，到全部条款履行完毕后止。全部条款履行完毕应理解为：⑴该项目工程完全按照设计图纸全部建设完毕；⑵该项目的销售部分的房屋销售完毕或甲乙双方认为销售完毕的；⑶该项目完成各种行政报批手续、办理各种竣工手续、完成法律、法规、政策规定的其他手续的；⑷其他双方认为应该完成的事项。 第五条 项目规模 建筑规模按乙方报审的经政府主管部门最后批准的方案为准。 第六条 利益分成 （一）在该项目方案确定后，经甲乙双方协商后大致确定分给甲方商品房的位置及楼层。 （二）在该项目竣工后，乙方根据甲方所投入的该地块的评估价格，按当时该项目商品房价格划分与该地块的评估价同等价格的商品房给甲方，甲方所得商品房应缴纳的各种税费和应办理的各种手续由甲方自行负责。 第七条 甲方的权利和义务 （一）落实合作开发项目用地规划手续，办理合建项目占地的使用地规划批文，土地使用权人为乙方，土地使用不附带第三者的利益限制。 （二）落实合作开发项目占地的规划报建工作。 （三）完成合作开发项目规划用地的拆迁、安置及补偿工作。 （四）若乙方自筹资金不足确需贷款，乙方会通甲方后，以项目名义向银行贷款，甲方有权监督乙方使用该银行贷款的情况。 （五）甲方应及时配合乙方办理有关项目报批、工程施工、销售等手续。 （六）甲方应及时缴纳本协议规定的由甲方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。 第八条 乙方的权利和义务 (一)乙方委托二狗同志全权负责该项目的开发资金筹集、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、房屋销售、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项。 （二）为使该项目如期完工，实现较好的经济效益和取得良好的社会信誉，乙方须设立专项帐户，该项目的所有销售收入必须进入该帐户，实行专款专用。 （三）乙方不得挪用以该项目名义向银行所贷的款项，所得贷款须在甲方的监督下用于项目开发建设。项目开发销售收入除一部分用于保持正常施工进度外，其他优先用于偿还贷款，否则由此产生的银行债务及其它法律责任均由乙方承担。 （四）乙方负责合作项目的整体供水、污水处理、供电、供气、通讯报装手续。 （五）乙方负责合作项目开工手续的办理，获得开工许可证，使合作项目可以合法开工建设。 （六）乙方应保质保量按期完成项目建设。 （七）乙方应及时缴纳本协议规定的由乙方缴纳的各种税费，否则由此产生的各种责任与乙方无关。 第九条 声明及保证 甲乙双方应保证以下事项真实可信： （一）甲方为有独立民事行为能力的法人，有权独立签署并有能力履行本协议。 （二）乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本协议。 （三）甲乙双方签署和履行本协议所需的一切手续均已办妥并合法有效。 （四）在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对任何一方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。 第十条 保密条款 甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限双方按照实际情况约定。 第十一条 协议的变更 本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出七个工作日内）签订书面变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议。 第十二条 协议的转让 除协议中另有规定外或经双方协商同意外，本协议所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。 第十三条 争议的处理 （一）本协议受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。 （二）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人按照本协议合作原则协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决： （1）提交_________仲裁委员会仲裁； （2）依法向人民法院起诉。 第十五条 违约责任 （一）甲方隐瞒真实情况，合作的该地块不合法致使项目无法继续进行的，甲方应向乙方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额及该费用总额的同期人民银行贷款利息；合作的地块有其他纠纷影响项目建设的，造成的损失由甲方负责。 （二）甲方不配合或不及时配合乙方办理项目开发所需要的各项手续致使项目开发延期的，造成的损失均由甲方承担。 （三）乙方隐瞒真实情况，不具备房地产开发资质的，乙方应向甲方赔偿自项目开发以来所发生的费用总额及该费用总额的同期人民银行贷款利息。 （四）乙方不能如期筹集项目开发所需资金的，甲方可视为乙方违约而与乙方解除协议另寻合作方。 （五）乙方不能如期保质保量完成项目建设，损失由乙方负责。 （六）乙方私自挪用以该项目名义向银行的贷款，造成损失由乙方负责。 （七）合作的某一方违反本协议保密规定泄漏秘密的，造成的损失由泄漏方负责。 （八）合作的某一方违反本协议关于协议更改规定的，所作出的更改内容无效，由此产生的损失由违约方承担。 （九）合作的某一方违反本协议关于协议转让规定的，任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。 第十六条 协议的解释 本协议未尽事宜或条款内容不明确，协议双方当事人可以根据本协议的原则、协议的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本协议作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本协议相抵触。 第十七条 补充与附件 本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。补充协议和附件作为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。 第十八条 协议的效力 （一）本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章之日起生效。 （二）本协议经甲乙双方签字盖章后生效，全部条款履行完毕后自然失效。本协议壹式陆份，壹份捌页，甲乙各执叁份。 甲方：（盖章） 乙方：（盖章） 法定代表人： 法定代表人： 项目全权委托人： 项目全权委托人： 年 月 日 年 月 日

房地产合作开发的主要模式 　　(1)法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式： 　　a土地协议折价入股方式构成合作投资比; 　　b土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 　　(2)合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括： 　　a合作开发涉及一个项目; 　　b合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目; 　　c合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。 　　(3)合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发 　　4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。 　　5、房地产项目转让的模式： 　　(1)以项目公司股权并购(兼并或收购)方式转让房地产开发项目; 　　(2)以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益： 　　a权益在合作各方内部转让; 　　b权益转让给合作各方以外第三人。 　　6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人(股东或权益人)或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为，

房地产合作开发协议范本 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同共同遵守。 一、合作方式。甲、乙双方共同以乙方名义在   进行房地产项目开发，项目名称暂定为   。 二、合作条件： 1、甲方提供待开发土地的使用权，乙方提供本房地产合作开发所需的全部资金。 2、乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法，经营范围符合房地产开发要求。 3、由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助。 4、房地产开发过程，乙方选任设计施工企业应有符合国家标准的资质证书及安全生产条件。 5、房地产开发的楼盘设计，建筑面积，样式，经甲、乙双方共同协商确定，未经甲方同意，乙方不得单方更改。 三、甲方提供本房地产合作开发所需土地的土地使用权，该土地面积   亩，使用期限   年，甲方保证该土地使用权为出让取得，无抵押，不受其它权利人追究。如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助。 四、本房地产开发项目自本合同签订之日起启动，自   年月   日竣工，合作开发终止。乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任。 五、收益分配。本合同履行期间，由甲、乙双方各派驻会计，共同负责楼房的销售资金。甲方按开发房地产的建筑面积   元/㎡提取作为本房地产合作开发的收益，由乙方分三期支付给甲方。自本合同同签订之日支付   元，开发房地产销售至一半支付   元，开发楼房工程完工乙方结清甲方全部收益。 六、违约责任 1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按本房地产开发设计资金的10%   赔偿乙方。 2、因乙方资金不到位或其他乙方原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地产开发设计资金的10%   赔偿甲方损失。 3、因乙方经营、管理不善或资金不到位造成合同延期或不按本合同约定支付甲方的收益。按应支付甲方收益的10%赔偿甲方损失。    甲   方：   乙   方：    法定代表人：    年   月   日       合作开发房地产合同属合同法上的无名合同，由于我国城市土地的国有性质及国家对房地产市场的严格行政管理，有着众多房地产管理行政法律法规，因而该类合同在相当程度上排除了当事人的意思自治，同时也呈现出较强的中国特色。通常说来，合作开发房地产合同体现出如下法律特征。 1、主体的复杂性这是合作开发房地产合同的题中应有之义。与单一的房地产开发企业进行房地产开发不同，合作开发房地产合同的主体要复杂得多。我国城市房地产管理法等相关法律法规对专门的房地产开发企业有着严格的资质要求，而合作开发则给大量的非房地产开发企业介入房地产开发提供了空间。因此，合作开发房地产合同的主体呈现出较为复杂的形态，既可以是外国的法人和自然人，也可以是国内的法人和自然人。我国立法并未禁止国内的自然人作为合作开发房地产合同的主体，但由于房地产开发企业的资质限制，故个人只能作为房地产项目公司（非中外合作经营房地产开发企业）的股东参与合作开发，而不能以个人名义直接从事房地产开发活动。 2、较强的行政干预性。合作开发房地产合同的行政干预性主要体现在应履行一系列的审批及登记手续，其效力等问题也受到土地、规划、房屋及建筑管理等方面行政法律法规的诸多限制。具体说来，包括土地使用权制度及其登记制度、房地产开发企业的资质审批及登记制度，此外还有我国相关外商投资经营企业法关于中外合作（合资）开发房地产合同应履行的审批及登记制度等。对房地产开发进行规划方面的限制是世界各国通例，而土地制度和外资准入的审批制度等则具有浓郁的中国特色。在我国合同法领域，房地产合同的行政干预性相对较强，而合作开发房地产的行政干预性在房地产合同中又属相对较强。这是我们在合作开发房地产的实践和理论研究中不能回避的问题。 3、合作形式的多样性如前所述，合作开发房地产合同在合作形式上有着多样性。在组织形式上，既可以是两个以上民事主体为从事房地产开发而共同出资设立房地产项目公司，也可以是不成立项目公司而是由两个以上民事主体联合进行开发，各方对其开发所得房地产属共有关系；既可以是内资企业之间的合作开发，也可以是中外合作开发；中外合作开发既可以是成立中外合作经营企业进行开发，也可以是成立中外合资经营企业进行开发。当然，不论合作形式如何多样化，万变不离其宗的就是合作各方均有出资。而出资的形式主要有以土地使用权出资和以资金出资两种，此外还有一种特殊的出资，即以房地产开发企业资质作为出资。我们认为，在目前的环境下，房地产开发企业资质也是一种相对稀缺的资源，是无形财产的一种，以此作为出资，并不违反法律的禁止性规定。在实践中，单纯以房地产开发企业资质作为合作开发房地产的出资的较少，因为在合作各方拥有开发项目土地使用权的情况下，房地产开发企业资质可直接申请获得，因此房地产开发企业资质通常与其他出资形式共同作为合作开发房地产的出资。

房地产合作开发合同 　　合同编号： 　　甲方： 　　住址： 　　法定代表人： 职务： 　　乙方： 性别： 民族： 出生年月： 住所地： 　　身份证号码： 　　 　　根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。 　　第一条　开发项目 　　项目名称： 　　地址： 　　第二条　项目用地性质 　　合作开发项目占地_________平方米，于 年 月 日甲方通过出让方式取得该地块的国有土地使用权（国有土地使用权出让合同及土地使用权证书证作为本协议附件一）。土地性质为：________土地，用地文件以批复为依据。国有土地使用权全部属于甲方，没有设定抵押及其他形式的担保。　　 　　第三条 合作方式 　　1、甲、乙双方愿意就上述地块进行房地产合作开发。 　　2、合作开发项目总投资为_________万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、办理项目报建、项目运作过程中人员的工资、保险等一切费用，以及建筑安装总造价、国有土地使用权出让金等。 　　3、甲、乙双方共同投资人民币2000万元，其中甲方出资1400万元，占总投资的70％，乙方出资600万元，占总投资的30％。 　　4、甲、乙双方出资时间： 　　第四条　本项目所有的开发、经营手续均由甲方办理和实施。 　　第五条　本项目由第三方承包开发建设。由甲方委派专人负责协调工程管理、项目进展、人员联络、财务及工程进度安排。 　　第六条 结算 　　本协议存续期间，因该项目所发生的全部费用，包括但不限于土地出让金等前期开发费用及其资金成本，应由甲、乙双方确认全部记入本项目的成本，费用清单由甲、乙双方签字确认后作为本协议附件二。至该项目开发并销售完毕，结清项目的全部费用后，甲、乙双方按出资比例分享利润或承担亏损。 　　第七条 甲、乙双方在该项目的合作中，应相互尊重、互相理解，妥善处理双方合作中的矛盾。 　　第八条　保密 　　甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为本协议履行期间及本协议终止后。 　　第九条 合同的变更 　　本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。 　　第十条 合同的转让 　　除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。 　　第十一条　违约责任 　　1、在本协议履行过程中，任何一方中途解约应提前一个月书面告知对方，并向守约方支付违约金400万元。 　　2、除本条第1款约定的情形外，在本协议履行过程中任何一方违反本协议约定都应向对方支付违约金100万元。 　　第十二条　争议的处理 　　1、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下列第_________种方式解决： 　　（1）提交常州仲裁委员会仲裁； 　　（2）依法向甲方所在地人民法院起诉。 　　第十三条　不可抗力 　　1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。 　　2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。 　　3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 　　4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害以及社会事件如战争、动乱，政府行为或法律规定等。 　　第十四条　补充与附件 　　本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。 　　第十五条　合同的生效 　　本合同一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力，自双方签字、盖章后生效。 　　 　　甲方（盖章）：_________　　　　　　　　乙方（盖章）：_________ 　　法定代表人（签字）：_________ 　　______年____月____日　　　　　　　　_____年____月____日

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。参考价格1000万，价格来源于网络，仅供参考。希望我的回答对你有帮助。

房地产合作开发合同范本： 订立协议双方（合作人）： 甲 方： 住 址： 乙 方： 　　住 址： 根据中华人民共和国合同法的有关规定，经双方友好协商，遵循平等、互惠互利和诚信的原则，就“ ”项目合作事宜达成条款如下： 第一条 合作项目名称 、地点：“ ”，位于XX市 。 第二条 合作经营项目的范围：该地块的购置、房地产项目的开发、销售。 第三条 合作期限：自 年＿月＿日起，至本合作项目完全销售结束结算完毕为止。 第四条 总投资、出资金额、 方式、期限。 　　本合作项目总投资约为人民币 万元。 （一）甲方以实物（土地）方式出资，计人民币 万元，占总投资的 %；乙方以货币方式出资，计人民币 万元，占总投资的20%； （二）合作人的出资，于 年＿月＿日以前交到“ ”项目部专用帐户。 （三）合作期间合作人的出资为共有财产，不得随意请求分割。合作终止后，在该项目盈利或保本的情况下，各合作人的出资予以全额返还。如果项目出现亏损，在扣除各合作人应承担的金额后予以返还。 　　第五条 利润分配与债务承担，合作各方共同经营，共担风险与盈亏。 （一）利润分配：以各合作人的投资比例为依据，按比例分配。 （二）债务承担：以各合作人的投资比例为依据，按比例承担。 第六条 双方职责 1、甲方负责合作项目的所有工程建设、销售（包括地质勘探、规划申报、图纸设计、证件办理）等事宜。 2、乙方负责资金筹备，以维持项目的运转，并对甲方的工作进行监督，保证项目正常、健康的运营。 3、乙方向项目委派财务人员一名，对项目资金的运作进行监管，其他所需人员由甲方招聘或委派。若双方在管理过程中产生意见分歧，可进行协调，经协调不能统一意见的情况下，任何一方都可退出。 第七条 合作负责人及合作事务执行。 （一）合作人共同执行合作项目事务。需要就有关重大事项作出决定时，应当经过享有三分之二以上表决权的合作人表决通过（注：各合作人享有与其出资比例相同的表决权）。 （二）合作期间，本项目对外的各项具体事务，均以甲方名义实施，合作人同时授权甲方为合作项目的负责人，其权限为： 1. 对外开展业务，订立合同； 2. 对合作项目进行全面管理； 3. 支付、结算合作项目的相关费用； 4. 安排其他合作人执行本项目的事务 第八条 合作人的权利和义务。 （一）合作人的权利： 1. 合作事务的知情权、决定权和监督权； 2. 合作人享有合作利润的分配权； 　　4. 合作人有按照本协议约定退出合作的权利。 （二）合作人的义务： 1. 按照本协议的约定按时足额缴纳出资； 2. 按照本协议的约定维护合作财产的统一； 3．分担合作项目的经营损失；对合作债务承担连带责任。 第九条 禁止行为。 （一）未经全体合作人同意，禁止任何合作人私自以合作项目名义进行合作项目之外的业务活动；造成损失的，由该合作人承担全部的法律责任。 （二）合作人不得从事损害本合作项目利益的活动。 第十条 合作经营的继续。 （一）在发生个别合作人退出合作的情况下，其余合作人有权继续以原项目名称继续经营原项目业务，也可以选择、吸收新的合作人入股经营。 （二）在合作人死亡或被宣告死亡的情况下，死亡合作人的继承人既可以选择退出合作并进行结算，也可以选择继续参与合作经营活动。 第十一条 合作的终止和清算。 （一） 本次合作因下列情形之一而终止： 1. 合作期限届满； 2. 全体合作人同意提前终止合作关系； 3. 出现法律、行政法规规定的应当终止的事由。 （二）合作的清算： 　　1. 合作终止后应当进行清算，并通知债权人。 2. 清算人由全体合作人担任或经全体合作人过半数同意，委托甲方或第三人为清算人。 3. 合作财产在支付清算费用后，按下列顺序清偿：合作项目所欠招用的职工工资和劳动保险费用；合作项目所欠税款；合作项目的债务；返还合作人的出资。 4. 清偿后如有剩余，则按本协议第五条第（一）项的办法进行分配。 5. 清算后如有亏损，合作财产不足清偿的部分，依本协议第五条第（二）项的办法处理。各合作人应承担无限连带清偿责任，合作人由于承担连带责任，所清偿数额超过其应当承担的数额时，有权向其他合作人追偿。 第十二条 违约责任。 　　（一）合作人未按期缴纳全部出资的，逾期在 日内的，应当按照同期银行贷款利率加付利息并赔偿由此给其他合作人造成的损失；逾期＿日以上的，按自动退股处理。 （二）合作人未经其他合作人一致同意而转让其财产份额的，其行为无效。因此给第三人或其他合作人造成损失的，转让人应承担全部的赔偿责任。 （三）合作人私自以其在合作项目中的财产份额对外提供担保的，其行为无效；由此给第三人或其他合作人造成损失的，由该合作人承担赔偿责任。 （四）合作人严重违反本协议、或因重大过失而导致合作项目遭受损失的，应当对其他合作人承担赔偿责任。 （五）合作人违反第九条规定，应按合作实际损失赔偿。经劝阻不听者可由全体合作人决定除名。 第十三条 合同争议解决方式。 凡因本协议或与本协议有关的一切争议，合作人之间共同协商，如协商不成，提交仲裁委员会仲裁。对各方均有约束力。 第十四条 其他。 （一） 经协商一致，合作人可以修改本协议或对未尽事宜进行补充； （二）本合同一式三份，合作人各执一份。 　　（三）本合同经全体合作人签名（盖章）后生效。 甲 方： 乙 方： 签约时间：＿＿＿年 月＿ 日 签约地点：＿＿＿＿＿＿

暂定资质（市属企业标准）： 1、注册资本不低于1000万元。以营业执照、验资报告为准，但其中实收资本不得少于1000万元。 2、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人（高级职称的2人），持有岗位资格证书10人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业经理、项目和销售经理3人；统计1人）。 3、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。查对任职文件及职称证件。 4、有3万平方米以上的房地产开发项目。已取得土地使用权证书，且取得方式必须为出让。项目规划建筑面积必须在3万平方米以上。未取得土地使用权证书，可提供与土地主管部门签订的土地交易合同及土地出让金缴清证明。 希望对你有所帮助

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。流程也是很简单的。

1.房地产合作开发的主要模式... 2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题... 3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题... 4.房地产合作开发合同主要条款... 5.房地产项目转让合同的主要条款... 6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型... 7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定... 8.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格... 9.房地产公司如何选择开发模式... 独立开发... 联合开发... 10.房地产合作开发中需注意的问题浅析... 一、项目合法性考察... 二、项目开发主体问题考察... 三、合作形式的选择... 四、合作项目资金监控问题... 五、审查项目的当地政府态度... 六、项目合作合同条款... 1.房地产合作开发的主要模式 1、房地产联建 房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方（B企业）与提供土地的一方（A企业）合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。一般适用有提供土地方与房地产开发公司之间签立。 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金、技术、劳务，双方合作开发。 该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 2、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 3、组建项目开发公司 项目开发公司是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。这种情形下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东。一般适用于合作双方都不是房地产开发公司，用于商品房开发的情形。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以项目公司名义立项并办理有关手续。在合作开发协议中对开发模式、合作开发各方的投资回报的方式及风险的承担、资金监管、双方的权利与义务、违约责任等做出明确约定，尽量避免纠纷的产生。 主要包括以下两种模式： A土地协议折价入股方式构成合作投资比； B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。 项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税；应当计算缴纳土地增值税；应当按照“产权转移书据”计算缴纳印花税。B房地产企业需要交纳契税. 4、整体产权转移 已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。 房地产项目转让的模式： （1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目； （2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益： A权益在合作各方内部转让； B权益转让给合作各方以外第三人。 这种方式下,A企业不需要缴纳营业税；不需要缴纳土地增值税;不用计算合并环节的清算所得或损失。 B房地产企业不需要缴纳契税。 5、房屋参建 房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为，一般表现为参建人通过投资或参与房地产建设而获得部分房产的所有权。一般适用于房地产项目已进行，但开发方资金不足的情形。房屋参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力，因此，不予考虑。 在以上五种方案中，联建开发可顺利立项开发销售，但不能获得税收收益，而且联建开发投资者之间复杂的关系往往无法通过合作协议统一调整，合作投资者之间容易产生纠纷。 直接转让土地使用权权益清楚，但不能获得出让方的相关支持尤其是社会资源支持，也不能获得税收收益。 组建项目开发公司可以通过法人实体明确各股东权益，也可以通过新的项目开发公司获得拟建开发面积所需的房地产开发资质，也可以免征营业税、符合条件可以免征本环节的企业所得税和契税。应该是房地产开发较为优越的开发形式，特别是一些大型项目的房产开发中。 在项目公司运营过程中，还可以通过受让股权或合作开发权益的方式，获得项目全部产权。 合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为,均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。 6、合作开发的其它方式： 先合伙后转为法人型的合作开发 2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题 （1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任； （2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体； （3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任； （4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估； （5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务； （6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人； （7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照； （8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式； （9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式； （10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。 3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题 （1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致； （2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等； （3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件； （4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续； （5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序； （6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意； （7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式； （8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人； （9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除； （10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。 4.房地产合作开发合同主要条款 （1）合作开发当事人的名称、姓名、住所； （2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）； （3）项目现状； A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状。 （4）合作方式； A、共同组建项目公司方式 需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等； B、合作建房协议方式； 需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。 （5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）； （6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式； （7）项目合作建设计划（规模、进度等）； （8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）； （9）违约责任； （10）解决争议的方法； （11）合作当事人约定的其它事项。 5.房地产项目转让合同的主要条款 （1）转让当事人的名称、姓名、住所； （2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）； （3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限； （4）项目现状； A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）； C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况； （5）项目转让方式； A、以开发项目转让方式； 需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等； B、以转让项目公司股权方式； 需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。 （6）项目转让价格、支付方法和期限； （7）项目标的物转让、交割日期及方式； （8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理； （9）双方的权利义务； （10）违约责任； （11）解决争议的方法； （12）转让当事人约定的其它事项。 6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型 房地产合作开发通常是地产和房产的共同开发，指提供土地使用权一方与土地开发进行投资一方，对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。实践中，主要有三种方式： 一是以签署联合经营协议的合伙制联建； 二是组建具有独立法人资格的项目公司开发； 三是房屋参建。 三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。 房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。同时，合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。 项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。 房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着“优惠价”“内部价”旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。 另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。根据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种政策性支持政策。房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。 7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定 由于我国现行立法没有对合作行为做出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，较为一致的观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。一般认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作开发的条件。对共享利润、共担风险是否为认定合作开发的必要条件问题，本人认为应作为认定合作开发行为的必备要件。 如果合作一方在合作开发经营房地产中约定其只享有合作开发的收益，不承担合作开发的亏损责任，在合作亏损时候，仍要收回其出资和收取固定利润的，该条款为合同中的保底条款。对于这种保底条款，最高人民法院在《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中规定是违法的，该条款应当确认无效。该条款无效，并不一定影响合同中其他条款的效力，如果除保底条款外，其他条款无违法之处，那么房地产合作开发合同仍是有效的。此外，因当事人共同出资合作的目的就是要对合作成果所带来的经济利益共同分享，与此相应，对合作过程中以及合作的不利益后果和风险也要共同承担，这也是民事权利义务相一致原则的内在必然要求和具体表现。 8.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格 在《城市房地产管理法》实施以前，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第一条中，关于房地产开发的资格问题，是有明确的规定的： 1.从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业(含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)。 2.不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。 “不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效”这句话，实际上是一种对合同双方的要求而不是对单方的要求。其中的“不具备房地产开发经营资格的企业”和“他人”是可以互换的。也就是说，合作双方必须都同时具备房地产开发经营资格。 《城市房地产管理法》实施后，对此并没明确规定。笔者认为房地产开发关系到国计民生和社会公共安全，作为一个特种行业，房地产的开发经营应受房地产市场准入许可限制，其经营者应是依照城市房地产管理法第二十九条规定设立的房地产开发企业法人，否则不得进行房地产开发经营。与此相应，对进行房地产开发经营的合作各方，也就必然要求至少其中一方必须具备房地产开发经营资格，否则，合作各方订立的房地产合作开发经营合同无效。但就开发经营资格，存在一个如果是非经营性质的合作开发行为，是否也要受开发经营资格限定的问题。如，一方出地，一方出资，合作建房用于自用，不对外销售的，对此合作行为能否要求合作方具备开发经营资格。笔者认为，此类合作行为不能认定为是开发经营房地产行为，只能看作是一般的合建、联建房屋行为，合作方不需具备经营资格。