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　　甲方（行政机关） 　　乙方（物业企业） 　　根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《公共机构节能条例》等法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经协商一致，就以下物业管理服务事项达成协议。 　　第一条 物业基本情况 　　物业名称 （以下简称本物业） 　　物业类型 　　坐落位置 　　建筑面积 　　其他说明 . 　　第二条 物业管理范围 　　乙方所接受的物业管理范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。 　　（一）建筑物的维修、养护和管理（请在选择项中打“√”） 　　1.应根据法律、法规的规定及本合同约定，编制物业管理服务方案、人员编制和费用预算，报送甲方审定。 　　2.保证从事本物业管理项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质要求。如需调整管理人员及技术骨干应事先通报甲方，对甲方提出认为不适合的在岗人员，乙方应作出相应调整。 　　3.对管理服务涉及的专业性、技术性要求较高的工作内容，可另行委托第三方承担，但应及时报甲方备案。委托的工作内容仅限于分项内容，整体管理服务项目不得转让给第三方。 　　4.合同终止时，乙方应向甲方提交物业管理总结报告。在约定时间内向甲方移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料；所有移交的内容都应有清单并由双方签收；全部手续完成后签署物业移交确认书。 　　5.按法律规定或经双方商定应由乙方承担的其他责任和义务。 　　第八条 违约责任 　　（一）乙方按合同约定的质量标准履行管理服务职责而甲方逾期支付管理服务费用的，每逾期一天按未付物业费用金额的 %向乙方支付违约金。 　　（二）乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给甲方造成损失的，甲方可要求乙方整改，乙方达到管理服务质量标准后，甲方应支付相应的管理服务费用。 　　（三）乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给甲方造成损失的，甲方可要求乙方按实赔偿；因乙方管理服务质量问题导致甲方无法实现合同目的的，甲方有权单方解除合同。 　　（四）因乙方原因导致重大火灾、失窃等事件的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿相关损失。 　　（五）其他违约责任 　　第九条 争议解决方式 　　双方发生争议的，可协商解决，或向有关部门申请调解；也可提请上海仲裁委员会仲裁（不愿意仲裁而选择向法院提起诉讼的，请双方在签署合同时将此仲裁条款划去） 　　第十条 其他约定 　　第十一条 合同附件 　　（一）本项目招投标过程中的有关文件作为本合同的附件，与本合同具有同等法律效力。如招投标文件内容同本合同条款有不一致处，以本合同条款为准。（详见附件） 　　（二）对本合同的未尽事宜，可经双方协商一致后另行签署补充协议。补充协议作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。补充协议内容与本合同不一致处，从补充协议。（详见补充协议） 　　第十二条 合同生效 　　本合同签订后经双方签字、盖章后生效。本合同一式 份，双方各执 份。 　　甲 方： 　　　　　　乙 方： 　　住 所： 　　　　　　住 所：

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上海物业管理排名： 1 上海万科物业管理有限公司 2 上海仁恒物业管理有限公司 3 上海达安物业管理有限公司 4 上实物业管理（上海）有限公司 5 上海上置物业管理有限公司 6 上海申能物业管理有限公司 7 上海复欣物业管理发展有限公司 8 上海上房物业管理有限公司 9 上海新世纪房产服务有限公司 10 中海物业管理（上海）有限公司 11 仲量联行测量师事务所（上海）有限公司 12 上海文化物业管理有限公司 13 狮城怡安（上海）物业管理有限公司 14 上海科瑞物业管理发展有限公司 15 上海中环陆家嘴物业管理有限公司

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一般情况下，物业收费问题主要涉及到收费标准确定及费用构成两个方面。而上海物业费收取标准主要根据建设部《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

　物业管理委托合同（b） 　　第一章 总 则 　　第一条 本合同当事人 　　委托方 （以下简称甲方）：xx家园业主委员会 　　受委托方 （以下简称乙方）：xx物业管理有限公司 　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将xx委托于乙方实行物业管理，订立本合同。 　　第二条 物业基本情况 　　物业类型：xx 　　坐落位置：xx 　　四 至：xx 　　占地面积：xx 　　建筑面积：xx 　　委托管理的物业构成细目附后 　　第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。 　　第二章 委托管理事项 　　第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护、和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层。 　　第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、红外线监控系统。 　　第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化*池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。 　　第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。 　　第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。 　　第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 　　第十条 交通与车辆停放秩序的管理。 　　第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。 　　第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。 　　第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。 　　第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用： 　　1． 物业管理服务费； 　　2． 业主室内有偿服务费； 　　3． 特约服务费； 　　第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。 　　第十六条 对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、赔偿损失等措施。 　　第十七条 其它委托事项 　　1．协调处理开发商工程质量遗留问题。 　　第三章 委托管理期限 　　第十八条 委托管理期限为 年。 自 年 月 日 时起至 年 月 日 时止。 　　第四章 双方权利义务 　　第十九条 甲方权利义务 　　1、代表和维护产权人、使用人的合法权益； 　　2、制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约； 　　3、审定乙方拟定的物业管理制度； 　　4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况； 　　5、审议乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算； 　　6、在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积的经营商业用房，由乙方按每月每平方米 元租用，其租金收入用于 ； 　　7、在合同生效之日起 x日内向乙方提供 xx 平方米建筑面积管理用房（产权仍属甲方），由乙方按下列第（1）执行； 　　（1）无偿使用； 　　（2）按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于 。 　　8、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起7日内向乙方移交； 　　9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付； 　　10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题 　　（1）协调历来未缴物业管理服务费问题； 　　（2）每季度的第一个月为缴费时间，最多预交壹年； 　　（3）电梯三方对讲补装问题； 　　（4）xx咖啡屋、xx栋氧吧排烟问题、xx文化室开门问题。 　　11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动； 　　第二十条 乙方权利义务 　　1、根据有关法律、法规及本合同的约定、制定物业管理制度； 　　2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理； 　　3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理； 　　4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方； 　　5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后有（由）乙方组织实施； 　　6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督； 　　7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告； 　　8、每 个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目； 　　9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施； 　　10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房、物业管理的全部档案资料

一级 1 管理处设置 小区内不设置管理处，管理人员每日巡查小区一次以上，发现问题及时处理。 2 管理人员要求 （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。 （2）管理人员挂牌上岗。 3 服务时间 周一至周日在指定地点进行业务接待。 4 日常管理与服务 （1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。 （2）24小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。 （4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 （5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。 （7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。 （8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。 （9）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。 （10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （11）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 级别 序号 内容 服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 二级 1 管理处设置 小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。 2 管理人员要求 （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗。 3 服务时间 周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。 4 日常管理与服务 （1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。 （2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。 （4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。 （5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。 （7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 （8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。 （9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。 （10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 （11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 （12）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。 级别 序号 内容 服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 三级 1 管理处设置 （1）小区内设置管理处。 （2）办公场所整洁有序。 （3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。 2 管理人员要求 （1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上物业管理工作经历。 （2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。 3 服务时间 周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。 4 日常管理与服务 （1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。 （2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 （3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。 （4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 （5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 （6）建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。

上海市住宅目前实行的是分等收费标准，也就是最高级2.3元/平方 但这个规定是10年前制定的，因此完全不匹配目前的物价水平，因此房管部门和物业协会都主张由物业公司和开发商（交付后和业主大会）另行商议物业费单价，也就是所谓的超标认证。 根据小区的硬件等级差距和地域，目前新建社区的物业费水平普遍在2-6元每平方。 根据行业管理，小区配套的沿街商品，通常是按照两倍的物业费水平进行收取的。 以上价格来源于网络，仅供参考，具体价格以购买时为准

上海源花城物业挺好的，2条贯穿小区的天然河道做为小区的主要水景河岸，加上2.5万平方米的集中绿地，伴上河滨花园和组团绿化，构成小区中心的“十”字形风景带，由小区入口处的音乐喷泉水景、观河四季花园、主题景观河岸、中央滨水平台广场等构成主要水景景观，绿色迷宫、迷你高尔夫球场、赛车场形成小区的绿色运动组团绿化。

上海物业公司100强排行 ： 市房地资源局对全市实施物业管理的住宅小区进行了公众满意度测评。测评结果显示，本市物业管理行业的总体公众满意度分值为80.052分，继续保持在80分以上。 从本市19个区县的总体表现情况来看，卢湾区排名第一（分值为84.494分），位居二、三位的分别是松江区（82.702分）和静安区（82.107分）；而崇明县、嘉定区、黄浦区的整体满意度得分较低，排于末三位。 此次满意度测评中，上海万科物业管理有限公司以96.403分排名榜首，排名前10位企业还有上海仁恒物业管理有限公司、上海达安物业管理有限公司、上实物业管理（上海）有限公司、上海上置物业管理有限公司、上海申能物业管理有限公司、上海复欣物业管理发展有限公司、上海上房物业管理有限公司、上海新世纪房产服务有限公司和中海物业管理（上海）有限公司。本市物业服务公众满意度企业排名见下表： 排名 物业公司名称 总体得分 1 上海万科物业管理有限公司 96.403 2 上海仁恒物业管理有限公司 95.486 3 上海达安物业管理有限公司 95.069 4 上实物业管理（上海）有限公司 93.882 5 上海上置物业管理有限公司 93.818 6 上海申能物业管理有限公司 93.719 7 上海复欣物业管理发展有限公司 93.449 8 上海上房物业管理有限公司 93.433 9 上海新世纪房产服务有限公司 93.136 10 中海物业管理（上海）有限公司 93.122 11 仲量联行测量师事务所（上海）有限公司 93.001 12 上海文化物业管理有限公司 92.911 13 狮城怡安（上海）物业管理有限公司 92.909 14 上海科瑞物业管理发展有限公司 92.609 15 上海中环陆家嘴物业管理有限公司 92.553 16 上海乐益物业有限公司 92.432 17 上海东湖物业管理公司 92.128 18 上海永业企业集团物业管理有限公司 91.947 19 上海冠好佳物业管理服务有限公司 91.947 20 上海复瑞物业管理有限公司 91.847 21 上海广欣物业管理有限公司 91.825 22 上海威斯特物业经营有限公司 91.792 23 上海金玉兰物业管理有限公司 91.751 24 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 91.743 25 上海陆家嘴物业管理有限公司 91.587 26 上海新独院物业管理有限公司 91.523 27 第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司 91.523 28 上海新桃源物业管理有限公司 91.501 29 上海高力国际物业服务有限公司 91.465 30 上海静安地产集团物业有限公司 91.448 31 上海瀛通物业管理有限公司 91.350 32 上海古北物业管理有限公司 91.205 33 上海锦江物业管理公司 91.168 34 上海悦华物业管理有限公司 91.094 35 上海世邦魏理仕物业顾问有限公司 91.056 36 上海市工联物业公司 91.045 37 上海美佳物业管理有限公司 91.017 38 上海金地物业服务有限公司 91.002 39 新昌瑞安物业管理(上海)有限公司 90.996 40 上海联源物业发展有限公司 90.993 41 上海建发物业有限公司 90.860 42 上海瑞强物业管理有限公司 90.813 43 上海南汇惠房物业管理有限公司 90.628 44 上海明华物业公司 90.593 45 上海富都物业管理有限公司 90.576 46 上海强生物业公司 90.568 47 上海开乐物业管理有限公司 90.524 48 上海招商局物业管理有限公司 90.521 49 上海百联物业管理有限公司 90.477 50 上海安必盛物业管理有限公司 90.462 51 中信泰富（上海）物业管理有限公司 90.439 52 上海新古北物业管理有限公司 90.414

新公司从暂三级资质起办理资质,暂三级满一年后办理正式三级新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质: (一)营业执照; (二)企业章程; (三)验资证明; (四)企业法定代表人的身份明; (五)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 (三)三级资质 注册资本人民币50万元以上; .物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称; .物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 有委托的物业管理项目; 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。

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上海物业管理费 物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。这四个标准的收费依次大概为1.00元/月.平方米、0.75元/月.平方米、0.35元/月.平方米、0.35元/月.平方米（已包含税、费）。 以上价格来源于网络，仅供参考，具体价格以购买时为准

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