房屋交易有两种形式,买卖交易是最常见的一种形式,而另一种交易就是房屋置换,房屋置换是一种特殊的交易方式。其特殊性就在于能保证买卖同时进行。也就是说买房和卖房一起进行的。即卖掉你的原来住房, 再买进一套你需求的住房。因此,你的房屋的成功置换必须是你原有住房有下家接受,同时,你看中了另一套住房。而房屋置换往往需要第三方参与的而且一般情况下置换的都是两个相互认识的人置换。而房屋置换流程的话大致分为了六个基本程序:
一、置换登记:居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。
二、价格评估:初步上门,在经专业人员认真计算,进行评估。从而得出价格。
三、置换委托:确定过后就可以正式委托置换公司了。而一家正规的置换公司应该具备大量的买卖双方信息。
四、签订合同:房屋委托后,由置换公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房,直到居民满意后,正式签订有关交易合同或确认书。“
五、办理谁许:办理准许过后需要按照合同缴纳相关手续费完成房屋交个全过程。
六、交割物业:交割业务需要把所有业务费全部结清。
实践中,房屋置换的补偿方式广受欢迎,根据不同情况,主要有如下几个方面的做法:
1、商品房开发项目。
在商品房开发项目中,一般要求开发商购买或自行建设一定数量的商品房,以满足被拆迁人产权调换的需求。有关行政部门还应对房屋置换的参照体系、价格评估、置换比例、差价结算、房屋质量等方面进行审核。开发单位未按承诺对被拆迁人进行房屋安置的,监管部门可以采取暂缓审批新项目、对企业开发资质不予年审、记入不良诚信记录等方式进行管理和监督。
2、公共利益项目。
一般认为,国防、教育、卫生、市政、交通、能源等公共事业建设属于公共利益项目。对于这类建设项目应当先由国家组织征收,但是在调换房源储备上应当保证不低于商业项目的比例,有条件的地方,还可以先行建设一定比例的政策性安置用房,以推动公益项目的顺利进展。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(征求意见稿)将危旧房改造项目列为公共利益项目,规定“因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的,被征收人享有回迁的权利”。这当然具有一定的合理性,但是在新旧法的过渡阶段,必须充分考虑政策的衔接问题。
3、承租人住宅权保障。
从1991年《城市房屋拆迁管理条例》到2001年修订后的新条例,直至2010《国有土地上房屋征收与补偿条例》(征求意见稿),均明确规定在租赁合同不解除的情况下,只能采取房屋产权调换的方式进行补偿,承租人仍然享有对所调换房屋的租赁使用权。这个规定符合民法“买卖不破租赁”的理念,充分保证“居者有其屋”,是为社会稳定所必须的。其中,对于房改遗留的公房承租人,一般允许其按一定政策转换为房屋所有权人,再进入拆迁补偿程序,不转换的,可以采取公房平移等方式进行安置。
4、困难户补偿与保障性住房政策对接。
对于困难户的拆迁补偿,除了特殊补助和最低面积补偿等政策外,可以将这类人的拆迁补偿政策与限价商品房、经济适用房和廉租房等保障性住房政策充分对接,在房源供应、优先条件、摇号办法、产权模式等方面研究系列措施,建立绿色通道,为拆迁中的困难户优先申请保障性住房提供便利。