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房屋面积测量标准及国家质量技术监督局发布的中华人民
共和国国家标准GB/T17986-2000
房屋面积测量标准
1、商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 2、套内建筑面积由以下三部分组成： (1)套(单元)内的使用面积； (2)套内墙体面积； (3)阳台建筑面积。
3、套内建筑面积各部分的计算原则如下：
(1)套(单元)内的使用面积住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96—86)规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。 (2)套内墙体面积
商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。 商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
(3)阳台建筑面积按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 (4)套内建筑面积的计算公式为：
套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 4、公用建筑面积由以下两部分组成：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积；
(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 5、公用建筑面积计算原则
凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用建筑面积按以下方法计算：
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
6、公用建筑面积分摊系数计算
将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和 7、公用建筑面积分摊计算
各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
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lmj670924744
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3、 房产面积测算
3·1 一般规定
3·1·1 房产面积测算的内容
面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
3·1·2 房屋的建筑面积
房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上(含2．20M)的永久性建筑。
3·1·3 房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
3·1·4 房屋的产权面积
房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
3·1·5 房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
3·1·6 面积测算的要求
各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。
量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0．01㎡。
3·2 房屋建筑面积测算的有关规定
3·2·1 计算全部建筑面积的范围
a) 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 b) 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。
c)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。
d) 楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
e)房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。
f)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算
g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
a) 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算
b) 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算
c) 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算
d) 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
e) 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
f) 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
g) 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
h) 有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
3．2．2 计算一半建筑面积的范围
a) 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b) 独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
d) 无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
3．2．3 不计算建筑面积的范围
a) 层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
c) 房屋之间无上盖的架空通廊。
d) 房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
e) 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
f) 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
g) 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
h) 活动房屋、临时房屋、简易房屋。
i) 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
j) 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
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索马里的海盗
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2.20m
者应计算
1
／
2
面积。
3.0.8
建筑物间有围护结构的架空走廊，
应按其围护结构外围水平面积计算。
层
高在
2.20m
及以上者应计算全面积；层高不足
2.20m
者应计算
1
／
2
面积。有永
久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的
1
／
2
计算。
3.0.9
立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的
应按其结构层面积分别计算。层高在
2.20m
及以上者应计算全面积；层高不足
2.20m
者应计算
1
／
2
面积。
3.0.10
有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层
高在
2.20m
及以上者应计算全面积；层高不足
2.20m
者应计算
1
／
2
面积。
3.0.11
建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围
护结构外围水平面积计算。
层高在
2.20m
及以上者应计算全面积；
层高不足
2.20m
者应计算
1
／
2
面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的
1
／
2
计算。
3.0.12
有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的
1
／
2
计算。
3.0.13
建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在
2.20m
及以上者应计算全面积；层高不足
2.20m
者应计算
1
／
2
面积。
3.0.14
设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面
的外围水平面积计算。
层高在
2.20m
及以上者应计算全面积；
层高不足
2.20m
者
应计算
1
／
2
面积。
3.0.15
建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风
排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。
3.0.16
雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过
2.10m
者，应按雨篷结
构板的水平投影面积的
1
／
2
计算。
3.0.17
有永久性顶盖的室外楼梯，
应按建筑物自然层的水平投影面积的
1
／
2
计
算。
3.0.18
建筑物的阳台均应按其水平投影面积的
1
／
2
计算。
3.0.19
有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应
按其顶盖水平投影面积的
1
／
2
计算。
3.0.20
高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高
低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。
3.0.21
以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。
3.0.22
建筑物外墙外侧有保温隔热层的，
应按保温隔热层外边线计算建筑面积。
3.0.23
建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。
3.0.24
下列项目不应计算面积：
1
建筑物通道
(
骑楼、过街楼的底层
)
。
2
建筑物内的设备管道夹层。
3
建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。
4
屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。
5
建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。
6
勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、
空调室外机搁板
(
箱
)
、飘窗、构件、配件、宽度在
2.10m
及以内的雨篷以及与建
筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。
7
无永久性顶盖的架空走廊、
室外楼梯和用于检修、
消防等的室外钢楼梯、
爬梯。
8
自动扶梯、自动人行道。
9
独立烟囱、烟道、地沟、油
(
水
)
罐、气柜、水塔、贮油
(
水
)
池、贮仓、栈桥、
地下人防通道、地铁隧道。
1
总
则
1.0.1
我国的
《建筑面积计算规则》
是在
20
世纪
70
年代依据前苏联的做法结合
我国的情况制订的。
1982
年国家经委基本建设办公室
(82)
经基设字
58
号印发的
《建筑面积计算规则》
是对
20
世纪
70
年代制订的
《建筑面积计算规则》
的修订。
1995
年建设部发布《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》
(
土建工程
GJDGZ-101-95)
，
其中含“建筑面积计算规则”(以下简称“原面积计算规则”)。
是对
1982
年的《建筑面积计算规则》的修订。
一直以来，
《建筑面积计算规则》
在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，
是建筑房屋计算工程量的主要指标，
是计算单位工程每平方米预算造价的主要依
据，是统计部门汇总发布房屋建筑面积完成情况的基础。目前，
建设部和国家质
量技术监督局颁发的《房产测量规范》的房产面积计算，以及《住宅设计规范》
中有关面积的计算，均依据的是《建筑面积计算规则》。随着我国建筑市场的发
展，建筑的新结构、新材料、新技术、新的施工方法层出不穷，为了解决建筑技
术的发展产生的面积计算问题，
使建筑面积的计算更加科学合理，
完善和统一建
筑面积的计算范围和计算方法，对建筑市场发挥更大的作用，因此，对原《建筑
面积计算规则》予以修订。考虑到《建筑面积计算规则》的重要作用，此次将修
订的《建筑面积计算规则》改为《建筑工程建筑面积计算规范》
(
以下简称“本
规范”)。
1.0.2
本规范的适用范围是新建、
扩建、
改建的工业与民用建筑工程的建筑面积
的计算，包括工业厂房、仓库，公共建筑、居住建筑，农业生产使用的房屋、粮
种仓库、地铁车站等的建筑面积的计算。
3
计算建筑面积的规定
3.0.1
本规范规定建筑面积的计算是以勒脚以上外墙结构外边线计算，
勒脚是墙
根部很矮的一部分墙体加厚，
不能代表整个外墙结构，
因此要扣除勒脚墙体加厚
的部分。
3.0.2
单层建筑物应按不同的高度确定其面积的计算。
其高度指室内地面标高至
屋面板板面结构标高之间的垂直距离。遇有以屋面板找坡的平屋顶单层建筑物，
其高度指室内地面标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。
关于坡屋顶内空间如何计算建筑面积，
我们参照了
《住宅设计规范》
的有关规定，
将坡屋顶的建筑按不同净高确定其面积的计算。
净高指楼面或地面至上部楼板底
面或吊顶底面之间的垂直距离。
3.0.3
多层建筑物的建筑面积应按不同的层高分别计算。
层高是指上下两层楼面
结构标高之间的垂直距离。
建筑物最底层的层高，
有基础底板的指基础底板上表
面结构标高至上层楼面的结构标高之间的垂直距离；
没有基础底板的指地面标高
至上层楼面结构标高之间的垂直距离。
最上一层的层高是指楼面结构标高至屋面
板板面结构标高之间的垂直距离，
遇有以屋面板找坡的屋面，
层高指楼面结构标
高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。
3.0.4
多层建筑坡屋顶内和场馆看台下的空间应视为坡屋顶内的空间，
设计加以
利用时，
应按其净高确定其面积的计算。
设计不利用的空间，
不应计算建筑面积。
3.0.5
地下室、
半地下室应以其外墙上口外边线所围水平面积计算。
原计算规则
规定按地下室、半地下室上口外墙外围水平面积计算，文字上不甚严密，“上口
外墙”容易理解为地下室、
半地下室的上一层建筑的外墙。
由于上一层建筑外墙
与地下室墙的中心线不一定完全重叠，多数情况是凸出或凹进地下室外墙中心
线。
3.0.6
建于坡地的建筑物吊脚架空层
(
见图
1)
。
3.0.9
本条对原规定进行了修订，
并增加了立体车库的面积计算。立体车库、立
体仓库、
立体书库不规定是否有围护结构，
均按是否有结构层，
应区分不同的层
高确定建筑面积计算的范围，改变按书架层和货架层计算面积的规定。
3.0.12
本条所称“场馆”实质上是指“场”(如：足球场、网球场等
)
看台上有
永久性顶盖部分。
“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的，
应按单层或多层建筑
相关规定计算面积。
3.0.13
如遇建筑物屋顶的楼梯间是坡屋顶，应按坡屋顶的相关条文计算面积。
3.0.14
设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物是指向建筑物外
倾斜的墙体，若遇有向建筑物内倾斜的墙体，
应视为坡屋顶，
应按坡屋顶有关条
文计算面积。
3.0.15
室内楼梯间的面积计算，应按楼梯依附的建筑物的自然层数计算并在建
筑物面积内。遇跃层建筑，
其共用的室内楼梯应按自然层计算面积；
上下两错层
户室共用的室内楼梯，应选上一层的自然层计算面积
(
见图
2)
。
3.0.16
雨篷均以其宽度超过
2.10m
或不超过
2.10m
衡量，超过
2.10m
者应按雨
篷的结构板水平投影面积的
1
／
2
计算。有柱雨篷和无柱雨篷计算应一致。
3.0.17
室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上
层楼梯不计算面积，
上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，
下层楼梯应计算面
积。
3.0.18
建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其
水平投影面积的一半计算。
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房屋建筑面积是指建筑面积系指外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。 如何计算及测量房屋面积 步骤一:获取
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