签买卖合同(风险主要在于资金和交房,在合同里就需要约定具体的资金支付方式,基本上来讲资金需要分3笔,第一笔,定金,签合同时就给,这对于你们双方都是一个保障。要注意,是“定金”不是“订金”。第二笔,除了贷款和定金以外的余款,这个呢,如果想完全规避风险就得双方房屋交接完毕了再付。不过基本上很难,如果业主不着急住这个房子,可以在过户之前办理完成,那么就可以在过户的当天把这笔钱交给业主,这样基本规避了风险。第三笔,银行贷款,这笔基本都是需要过户完成以后由银行直接支付给业主的,不受你的控制了)
办理贷款 这个需要你提前向银行咨询好,你是不是能够贷到你需要的金额,可以自己去银行问下,基本都会解答你的。顺便可以问下他们办理的流程和需要的资料。 因为地区不同,贷款的流程略有差异,这个就不做解释了!
过户及交房 过户就是你们双方到房地产交易大厅去办理房屋过户手续,当天需要缴纳税费等等,所以呢,这步很重要。 如果想自己办的话,也建议你提前去你当地的交易大厅去咨询下具体的流程和需要资料,一般他们大厅内都会有张贴的,实在弄不明白,估计门口也有专门办这个事的,几百块基本就能搞定了。 交房就是你们双方对于房屋的设施,是否拖欠物业取暖等等费用的结清及交割了!
二手房过户交易流程如下:
1.买卖双方在已经选择好的中介公司那里进行相关的手续登记,并交纳定金,合同办理是前提基础。
2.如果非贷款买房此步可忽略。前面手续办理完毕后,中介公司开始为买家到相关银行办理贷款手续。贷款申请时间比较严格,时间多数为半个月,当然每个地区不一样。最后待银行审批后,获得同意发放后,开始办理过户手续。
3.按产权转移登记要求,到产权登记中心那里,买卖双方需准备规定的资料以备过户。
4.中介公司的人带着买卖双方及相关资料,到地税局办理核税缴税手续,地税局出具税务收据。
5.然后又回到交易中心,进行递交契税、营业税收据和双方所有过户所需的证件,填写《房屋所有权转移登记申请书》,领取受理通知单,同时补齐房屋印花税。并缴纳其
他可能交的费用如土地增值税、房屋所有权登记费、买卖合同公证费、个人所得税、房屋交易手续费、房屋评估费(按评估额0.5%缴纳)等。
6.在这个等待时间里基本没什么难题困扰,可以顺便了解一些费用,比如:水、电、煤气、有线电视等费用,同时对家具等进行最后查验。
7.满20个工作日后(每个地区时间可能不太一样),有专门的人会通知,前往交易中心领取房产证。(如果是贷款的,这个时候,银行那边也会下达通知,买方准备开始供房了)。
购买个人二手房应该注意以下几点:
1、房屋手续是否齐全 (房产证,土地证,个别地区还有契税证)
2、产权是否明晰无纠纷(是否有离婚析产,继承,共有权人)
3、交易房屋是否在租 (须注意:买卖不破租赁)
4、土地情况是否清晰 ,
5、市政规划是否影响 ,
6、房屋是否合法 ,(不要有违规搭建等,无法办理过户)。
7、单位房屋是否侵权 ,
8、水电气暖物业费用是否拖欠,户口迁移 ,
9、中介公司是否违规 ,
10、合同约定是否明确 。