你好,、房屋买卖合同无效的情形
法律法规:《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、最高人民法院相关司法解释、建设部相关规定等法律法规的规定。
(一)房屋与土地分开转让的,(现实中房产和地产分开转让的情形,房产不得转让/地产不得转让)
法律规定:
《城市房屋产权产籍管理暂行办法》(建设部颁布实施)的第三条规定:“城市房屋的产权与房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则,除法律法规另有规定的外,不得分离”
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定:“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”
《城市房地产管理法》第四十二条规定:“房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”
法理分析:房屋是建筑在土地上的,为土地的固定附着物,二者之间具有不可分离性,否则,极易引起损失或导致纠纷。因此,房屋的所有权通过买卖合同转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,则该类买卖合同应当是无效的。
一、一方出于欺骗的故意而签订的房屋买卖合同。即房屋买卖的一方当事人故意告知对方虚假的情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误的意思表示而签订的合同。其特点是一方出于欺诈的故意。
二、房屋买卖的双方当事人为了谋求不当利益订立房屋买卖合同。房屋买卖的当事人为了追求最大的利益。无可厚非,但不能侵害国家、集体和第三人的利益。现实生活中房屋买卖的双方当事人为了谋求不当利益而签订的房屋买卖合同屡见不鲜,主要有以下两种情况:一是出卖人和买受人恶意串通,损害国家、集体和第三人利益。表现在公有房的买卖为最多。某些单位的负责人和买受人串通,以低价出卖国有或者集体的房屋,达到损公肥私的目的。二是规避法律签订房屋买卖合同。如房屋买卖的出卖人出于逃避债务的需要,假借房屋买卖的名义和所谓的买受人串通签订房屋买卖合同,以达到逃避债务的目的。
三、一方胁迫另一方强买强卖签订房屋买卖合同。
四、房屋买卖的双方当事人主观上都无过错签订房屋买卖合同的。城镇居民与农村村民签订的房屋买卖合同,不能简单说是一方或双方的主观的原因造成的,很大程度上是因为合同的当事人对农村的集体土地属于禁止性流转的不动产的法律规定不了解造成的。
(一) 无民事行为能力人实施的;
(二) 限制民事行为能力人依法不能独立实施的;
(三) 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;
(四) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;
(五) 违反法律或者社会公共利益的;