防范措施:
1、每一笔交易,无论标的大小,都必须在签订房地产买卖合同前去交易中心进行产权调查,一旦发现权利人不真实或有法院查封、未告知的抵押情况,立刻终止交易;
2、签订房地产买卖合同后,就要求买方支付首期房价款,并要求房东将产权证、合同、发票、契税单暂存买方处或第三方(收件人出具加盖公章或亲笔签名的收条),以防止卖方凭产权证再行买卖,骗取房款;
3、在房地产买卖合同中详尽叙述签订合同时房屋内的装潢、家具、电器情况(必要时拍摄实景照片);并在交易流程中倡导买方预留10%左右的尾款在交屋时再交付,若交房时,买方发现房屋与签约时有任何不同或损坏,可以直接从尾款中扣除以弥补损失;
4、在买卖合同中详尽规定买方支付房价款的时间、方式、数额,并规定了相应的滞纳金,滞纳达一定期间,即赋予卖方解除合同、要求赔偿的权利,以保证买方严格履行付款义务;
5、在买卖合同中规定卖方交房时间,并规定了相应的逾期违约金,逾期达一定期间,即赋予买方解除合同、要求赔偿的权利,以保证卖方严格履行交屋义务;
6、在签订房地产买卖合同前就将自己的收入证明、身份证明、户口簿、婚姻证明等贷款所需资料交申请贷款的银行预审,在获得明确的同意贷款的保证后,再签订买卖合同,以避免买卖合同签订后,无法签订贷款合同,造成违约。
7、委托专业的、有信誉的经纪公司代办公证、贷款、产权过户手续,代缴各种费用,既避免了资料不全无法办理产权过户的情况,又能感受轻松交易的便利;
8、警惕个别经纪人提供虚假信息和不正当竞争,应委托信誉好的经纪公司。
你好,据我了解;
常见的二手房房屋买卖纠纷如下:
(一)产权不明确的。根据《物权法》第六条、第九条规定,不动产物权设立、变更、转让和消灭,应依照法律规定登记,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。不动产权属证书是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证,因此查明卖方提交证书的真实性要放在首位。
(二)土地权属不清的。房地产管理法规定,以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当报批。准予转让的,应办理出让手续,受让方应缴纳土地使用权出让金。同时,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有,如果不是本村组人员,购买农村集体土地或宅基地上的房屋是不能取得所有权的。
(三)无共有人声明的。共同共有人对共有财产,享有权利,分担、承担义务,按份共有的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。无处分权的人处分他人财产的合同无效。
(四)承租人未放弃优先权的。合同法第二百三十条规定,出售房屋时应通知承租人,同等条件承租人有优先购买权。
(五)被保全、查封的。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十四条规定,被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的,法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此,司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。
(六)设定了抵押权的。物权法、担保法都规定,抵押人处理抵押房屋,应获抵押权人同意,否则不得转让。
(七)不符合转让条件的。例如:经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。
希望我的回答对你有所帮助。望采纳!