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LUOXIHONG
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1、保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，为此，我国已经提出要加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。
2、 安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋两者有本质上的区别，性质就不一样，保障性住房只要交纳一定的土地出让金之后就可以上市买卖的，但是安置房的就不可以，安置房一般性都是集体土地，就是你没有这房子的处置权
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迷茫_2373
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一、新加坡住房保障制度的主要内容及特点
在社会保障的最初目标设定方面，与世界上大多数国家首先关注和解决收入性保障问题不同，新加坡政府将其对国民的社会保障首先定位在“居者有其屋”上，这是由新加坡的国情所决定的。新加坡是一个多种族的移民国家，华人占75.2％，马来人13.6％，印度人8.8％，其他种族2.4％。国土面积仅有699.4平方公里，却居住着448万常住人口，人口密度很大。在建国初期1959年自治时面临着严重的“屋荒”，住房形势十分严峻：当时200万人口中有40%的人居住在贫民窟和窝棚内，大多数民众只能栖身于用木板和铁皮搭建的棚屋之中，能够住上像样住房的人口仅占居民总数的9%。人均住房面积只有3.3平方米。恶劣的住房条件导致公共卫生状况恶化和一系列社会问题，成为社会不稳定的重要因素，以至于政府将解决住房问题作为一项基本国策，在立国之初就提出了“居者有其屋”的口号，“我们的新社会，居者有其屋是关键”。时任新加坡总理李光耀指出：“我们将全力以赴去达致我们的目标：使每一个公民的家庭都拥有自己的家。”[i][①]
面对严重的屋荒，为解决居住及其引发的社会问题，1960年，新加坡政府宣布成立建屋发展局(Housing & Development Board，简称 HDB)。1964年又推出“居者有其屋”的政府组屋[ii][②]计划，正式开启新加坡的组屋年代。该计划主要是由政府拨出国有土地和适当征用私有土地作为建房之用，同时由银行和中央公积金局提供建房所需资金。在政府组屋计划的实施中，建屋发展局、中央公积金局和银行部门相互配合、协同运作、相得益彰。其具体做法是：
1.政府主导组屋的开发与建设，由建屋发展局具体实施。
新加坡是市场经济国家，但住房的建设与分配并不完全通过市场来实现，而是由政府主导公共住宅的开发与建设。在住房保障方面，新加坡政府一直都是其国人出色的管家和掌舵人，政府干预和介入很有本国特色。新加坡政府十分明确自身在解决住房问题上的责任，制定了符合其国情特点的住房政策和分阶段建房计划(每五年制定一个计划)，采取了一系列行政、法律、金融和财政手段，大规模兴建公共住房。
新加坡建屋发展局直属国家发展部，是一个独立的、非营利机构，其财政预算纳入国家计划。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山？”，该局将杜甫的诗句作为局训，其目标一开始就非常明确，就是为低收入人群提供廉价房屋。在发展公共住宅方面，建屋发展局是起主导作用的组织者。新加坡政府赋予其广泛的合法权力，它既代表政府行使权力，负责制定组屋发展规划及房屋管理，实现“居者有其屋”的目标；同时又作为最大的房地产经营管理者，负责组屋施工建设工程、房屋出售和出租，因此肩负着多重职能。多年来，建屋发展局一直都是新加坡惟一获授权的公共住屋机构，直到最近才有为数不多的私人发展商被允许参与公共房屋开发。
2.政府严格控制土地资源，为组屋建设提供了强有力的土地、资金保障。
土地是国家财富之源，也是组屋建设的基础和命脉所在。新加坡土地分国家所有和个人所有两种，其中国有土地占土地总数的80%左右。新加坡政府将土地资源牢牢地掌握在手里，确保土地供应。1966年，政府颁布了《土地征用法令》(Land Acquisition Act)，规定政府有权征用私人土地用于国家建设，可在任何地方征用土地建造公共组屋；政府有权调整被征用土地的价格，价格规定后，任何人不得随意抬价，也不受市场影响。根据该项法令，新加坡政府协助建屋发展局以远低于市场价格的价格获得开发土地，保证了大规模建设公共住屋所需的土地。
此外，为保证“居者有其屋”计划的真正落实，新加坡政府还以提供低息贷款的形式给予建屋发展局资金支持，支付大笔财政预算以维持组屋顺畅运作。政府每年都为建屋发展局提供建屋发展贷款，此贷款是挂帐形式，政府不追索还债，而且其利率明显低于市场利率。此外，政府对组屋的出售实行优惠，补贴亏损。为了保障普通老百姓能够买得起，组屋售价是由政府根据中低收入阶层的承受能力来确定，而不是靠成本来定价，其远远低于市场价格，由此造成建屋发展局的收支亏损。这部分损失，政府核准后每年都从财政预算中给予补贴。据统计，政府用于公共住房建设方面的年度投资总额从1987年的14亿美元增加到1990年的77亿美元，相当于1987年、1990年当年全部资本总额的21%和28%，GDP的7%和9%。[iii][③]而从政府开始拨款计算，至今累积的政府补助金总额已达159亿新元。[iv][④]政府财政支撑是新加坡组屋政策得以顺利实施的重要保障。
3.实行良性循环的公积金制度和住房公积金保障制度。
1955年，新加坡建立了中央公积金制度。这是一项全面的强制储蓄制度，规定雇主(不论是私人机构还是国家机关)和雇员都必须以雇员的薪金为基数，按照法定的公积金缴纳率将个人月薪的一部分存入中央公积金局的个人账户，用于退休、住房、医疗、教育、投资增值等诸多方面。在新加坡，中央公积金制度与公共住房建设有着十分密切的关系，为保证“居者有其屋”计划的实现发挥了重大作用，在兴建政府组屋、解决住房问题方面成绩最为显著。
中央公积金制度在“组屋”建设中发挥着双重作用。首先，完备的公积金制度成功地运用了人们的储蓄积累，为国家提供了取之不尽的住宅建设资金。雇主和雇员按照一定缴纳比率将公积金储蓄存放在中央公积金局，中央公积金局把公积金归集起来后，除留足会员提款外，其余全部用于购买政府债券；公积金会员动用公积金储蓄购买建屋发展局的政府组屋，以现金支付或抵押支付房款，这又促使更多的款项转入国家手中，为政府建立了强大的资金储备。政府利用部分公积金储备，以贷款和补贴的形式注入建屋发展局的组屋建设，从而使建屋发展局有能力大规模地进行公共住房建设。这样，中央公积金局实际上就为公共住宅建设提供了源源不断的大量资金来源，由此形成了老百姓、政府和建屋发展局三者之间的良性循环。
不仅如此，住房公积金保障制度还有效地解决了老百姓无力购房的难题，进一步加速了公共住宅的建设与发展。为鼓励低收入阶层购买住房，1968年9月，中央公积金局推出了“公共住屋计划”，规定公积金会员可动用公积金存款购买新的或是转售的建屋发展局组屋。会员购买新组屋，能动用公积金普通户头的存款支付20%的按柜金以及其余的购屋价。至于购买转售组屋，会员则可在建屋发展局委任的估价师决定的情况下，利用公积金存款来支付组屋购价或是市场价，视何者为低。在这一计划下，低收入会员可以动用其公积金普通账户的存款作为首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。如果普通账户的存款不足支付，可向建屋发展局贷款，用将来的公积金来偿还。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭，1975年后政府对中等收入家庭放开了限制。1975年，在中等入息公寓计划下，允许中等收入会员申请购买政府组屋。1981年6月，中央公积金局又实施了“私人住宅产业计划”，允许会员使用公积金存款在新加坡购买私人住宅。“会员普通户头现有的存款和未来每月存入这一户头的公积金，都可以购买住宅产业，或是摊还产业贷款”。
总之，中央公积金制度在新加坡组屋建设中扮演了重要角色，使“国家建得起房，老百姓买得起房”，加速了“居者有其屋”计划的实现。
4.以家庭收入水平为依据，实行公有住宅的合理配售政策。
自1968年新加坡大力推行公共住宅出售政策以来，购房者日益增多，如何搞好公房合理配售，保障低收入家庭的合法权益，实现公平、有序的市场分配原则，成为建屋发展局的重要课题。为此，新加坡政府制定了缜密而严格的法律法规，对购买人条件、购买程序、住宅补贴等均做出严格规定，按照公平原则进行合理分配。[v][⑤]
政府制定了不同收入水平居民的购屋准入政策，并随着生活水平的提高调整收入顶限。在上世纪70年代，规定只有月收入在1500新元以下者才可申请购买组屋；80年代提高到2500新元，随后到3500新元，目前放宽至8000新元，这样基本保证了80%以上中等收入的家庭能够购买到廉价的组屋。而对高收入水平的家庭(家庭月总收入超过8000新元)，建屋发展局不负责提供组屋，而是通过住房商品化方式解决，从房地产市场直接购买私宅。
在购买程序方面，一般来说，符合政府配房条件的住房，一律排队等候政府分配住房。依购房者的经济收入水平区分层次，低收入者可以廉价租房，中等收入者可以廉价购房，其首付款和还款额以及还款方式都有所不同，能够适应不同收入水平居民的需要，确保他们买得起房。
此外，政府依据购房者的经济收入水平区分层次，严格按照家庭收入情况来确定享受住房保障补贴的级别，其首付款和还款额以及还款方式都有所不同。设计出高收入者的住房福利少、低收入者的住房福利多的分配方案，体现出国家富裕了，老百姓也能分享利益的理念。1994年，新加坡政府推出住房特别援助计划。在该计划实施的3年内，约有1.6万个家庭受益。此外，为进一步援助低收入家庭，1994年，政府拿出3万新元补助金，资助家庭月收入低于1500新元的家庭购买三房式组屋。[vi][⑥]
5.出台法律严格限制炒卖组屋，确保组屋政策的顺利实施。
新加坡于上世纪60年代制定并实施了《新加坡建屋与发展法》，明确了政府发展公共住房的方针、目标。同时还颁布了《建屋局法》和《特别物产法》等，从而逐步完善了住房法律体系。不仅解决了建房问题，而且有效地解决了公共住房的转售转租问题。
政府采取一系列措施严格限制炒卖组屋的行为。建屋发展局的政策定位是“以自住为主”，限制居民购买组屋的次数。规定新的组屋在购买5年之内不得转售，也不能用于商业性经营。如果实在需要在5年内出售，必须到政府机构登记，不得自行在市场上出售。一个家庭只能同时拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防投机多占，更不允许以投资为目的买房。所有申请租住组屋的人都需要持有有效期内的新加坡工作许可证或相关签证；等等。由于严格执行了上述一系列措施，新加坡政府有效地抑制了“炒房”行为，确保了组屋建设健康、有序地进行。
6.因地制宜，精心设计与管理，制定科学合理的住宅建设发展规划。
公共住房的选址和布局关系到城市总体规划的和谐。为此，建屋发展局的住宅发展计划建立在综合研究与分析的基础上。首先要详细分析历年住宅建设的数量和销售情况，核实申请购买组屋的家庭数量及其对户型、地点的要求，以及各不同地区城市基础设施状况、社会服务设施状况和就业机会，并预测今后5年的需求量，选择最佳开发地点。根据预购组屋制度(Build-to-order)，建屋发展局只有在认购率达到70%，才会兴建有关组屋。[vii][⑦]
根据新加坡人多地少的国情特点，建屋发展局在城市住宅建设的整体规划上，始终坚持“避开大道，直取两厢”的建设方针，避开房屋密集的市中心区，选择城市边缘地带起步。这样规划不仅有利于居民的疏散，而且由于这些地区拆迁量少，地价与基地处理费用比较便宜，从而大大降低了组屋建设的开发成本。只有在市区人口减少到一定程度、新区住宅充足的情况下，建屋局才会考虑集中力量进行旧城改造。在规划设计小区和新建组屋时，既考虑建筑体形的高低错落、色彩变化，又能充分利用室内面积合理布局，同时尽可能保存城市中的绿地，组屋小区内绿树成阴，布局相对合理。新加坡政府规定，不同规模的居住区要配套建设不同规模的福利设施。在建屋局进行土地开发后，由各职能部门负责建设。因此，所有的居住小区都建有完善的配套设施，包括商业中心、银行、学校、图书馆、剧院、诊所等，在组屋小镇周边设有地铁站、公交站。随着地铁等交通设施的发展，组屋建设呈现出由近及远向外延伸的发展态势。
应当指出的是，新加坡政府虽然主张通过国家的力量给予低收入阶层一些照顾，以缩小社会的贫富差距，但却反对实行欧洲福利国家的社会福利制度。它认为，过分的社会福利不利于竞争，会使人民产生对政府的过分依赖性；政府的主要责任是授人以“渔”，而不是送人以“鱼”。因此，新加坡的住房福利政策不是搞“平均主义”，人人享受同样的福利、买到同样的房子，而是根据自己的能力来选择购买大小、档次、舒适程度不同因而造价也不同的住房。
新加坡政府集中了大量人力、物力和财力，经过长期不懈的努力，最终使住房问题得到根本解决。其组屋建设的发展过程经历了一个由解决住房困难到增加住房面积、再到提高住房质量的发展阶段，成功完成了由量到质的提升，跨越了“有房住”，开始进入“住得更好”的阶段。在建设初期，政府兴建的是一房或二房式的组屋，主要采取租赁方式。1970年以后，随着房屋短缺问题逐渐解决以及居民收入水平的提高，建屋发展局开始兴建更宽敞舒适的组屋(三房式和四房式)，主要是以购买组屋为主，租赁组屋则主要供给月收入800元以下低收入者。1978年—1988年建设综合性社区，提供全面的、高质量的居住环境。1989年至今提升组屋档次和服务，实行“组屋更新计划”，开展老城改造。目前新加坡组屋主要以四房式和五房式为主，设施齐全，功能结构合理，居住环境优雅。据统计，自1960年以来，建屋发展局共兴建组屋990，320套。[viii][⑧]居住在公共组屋的新加坡人口所占比重从1965年的23%上升到1980年的68%、1990年的85%，并在整个20世纪90年代期间保持在大约86%。[ix][⑨]而据建屋发展局最新统计，2007年至2008年，约有82%的新加坡人口居住在政府组屋中，[x][⑩]组屋政策真正成为“普惠性的政策”。
总之，科学高效的政府管理与投入，配之以严格缜密的法律法规，使新加坡的人居事业不断发展。现在新加坡已经是举世公认的“花园城市”，被联合国评为最适合人类居住的国家之一，成为居民理想安居之所，有力地增进了多种族安居乐业、和谐相处，促进了和谐社会的建设，对维护社会稳定起到了积极作用。不仅如此，新加坡房地产业的日趋兴旺，成为国民经济的重要支柱和强有力的增长点，也带动了整个国民经济的良性循环。正如1984年新加坡总理李光耀在庆祝建国25周年的群众大会上所说：“居者有其屋和公积金存款，是确保我国稳定的因素，也使新加坡人民的命运和国家以及政府的命运紧密地结合在一块。”
(以上价格来源网络，仅供参考，)
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苹果222
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保障人人有其屋的支持体系。
这种支持体系首先是靠强势有效的政府来保证的，新加坡的建屋局－－HDB是代表政府行使这方面权利的主体，而必要的法律保障也为政府做到强势、有效提供了必要支持，比如新加坡在拆迁方面规定；只要被拆迁区域内80％的业主认同所持有的物业定价并同意拆迁，政府就可以依法对这个区域内不同意被拆迁的人实施强拆，新加坡是没有因为钉子户的蛮横影响发展商开发的。
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