住房按揭的手续较之公积金贷款、个人商业性住房贷款等手续相对复杂,具体程序如下:
1.选择房产
置业者如想获得楼宇按揭服务,在选择房产时应着重了解这方面的内容。置业者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时,还应进一步确认发展商开发建设的房产是咨已获得银行的支持,以保证按揭贷款的顺利取得。
2.办理按揭贷款申请
置业者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后,应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于置业者获得按揭贷款支持的规定,准备有关法律文件,填报《按揭贷款申请书》。
3.签订购房合同
银行收到置业者递交的按揭申请和有关法律文件,经审查确认置业者符合按揭贷款的条件后,发给置业者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。置业者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
4.置业者在签订购房合同,并取得交纳房款的凭证后,持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》,明确按揭贷款数额、年限、利率、还款方式及其他权利义务。
5.办理抵押登记、保险
置业者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房,在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下,由于按揭贷款期间相对较长,银行为防范贷款风险,要求置业者申请人寿、财产保险。置业者购买保险,应列明银行这第一受益人,在货款履行期内不得中断保险,保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前,保险单交由银行执管。
6.开立专门还款帐户
置业者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后,按合同约定,在银行指定的金融机构开立专门还款帐户’,并签订授权书,授权该机构从该帐户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。
银行在确认置业者符合按揭贷款条件,履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务,并办理相关手续后,一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管帐户,作为置业者的购房款。
商品房按揭贷款的程序主要体现在《个人住房贷款管理办法》第六条的规定当中。根据商业实务操作,结合国家规定,一般在办理商品房按揭贷款的过程中主要有以下几个步骤:
1、具备按揭贷款条件的申请人向相关金融机构提出申请。金融机构主要是各商业银行的分理处或者营业部,并且申请人对金融机构并不具有选择的可能,一般都要向与出卖人有特定业务关系的金融机构申请;
2、经办的金融机构对申请人的贷款条件进行审查核实,决定是否发放按揭贷款;如果符合条件,则发放贷款;如果不符合贷款条件,则一般会要求补交首期款,或者增加贷款利率,或者贷款银行不同意发放贷款;
3、借款人与贷款人签订按揭贷款合同。借款人如果选择自动划款方式还款,应当在银行开立还款账户,申领储蓄卡,并将划款账号告知银行;
4、办理担保、保证或者保险手续;如果是房屋作抵押,则应当办理抵押登记;
5、贷款人接受借款人的委托后,依照其指令将按揭贷款划入开发商的账户。一般该账户为三方监管的特定账户;
6、划款之后,借款人即购房人应当按照贷款银行的要求按时偿还借款。如果借款人需要提前还款,一般需要提前一个月通知贷款银行,以便于贷款银行及时扣划相应的金额。