湖南省城市住宅区物业管理条例 （2002年1月24日湖南省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过） 　　第一章　总则 　　第一条　为规范城市住宅区物业管理，保障业主及使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持安全、整洁、文明、舒适的居住环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。 　　第二条　本省城市规划区域内相对集中的居住区的物业管理及其相关活动，适用本条例。 　　本条例所称物业管理，是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业管理区域内的房屋共用部位、共用设备以及相应配套的共用设施的维修、养护、管理，并提供相关服务的活动。 　　第三条　县级以上人民政府房地产行政管理部门应当加强本行政区域内物业管理的监督管理工作。 　　第二章　业主组织 　　第四条　物业管理区域由县级以上人民政府房地产行政管理部门会同有关单位按照居住区域设施共用情况划定。 　　物业管理区域内的全体业主组成业主大会；业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或者业主代表大会（以下统称业主会）选举产生业主委员会。 　　业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会是业主会的办事机构。 　　第五条　业主会履行下列职责： 　 （一）制定业主会章程和业主公约； 　　（二）选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作； 　　（三）审查物业管理服务合同草案； 　　（四）授权业主委员会与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同； 　　（五）审议和批准物业维修基金的预算、决算以及续筹办法； 　　（六）决定物业管理的其他重大事项。 　　第六条　业主会通过的业主公约和作出的决议，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主会的民事责任由全体业主共同承担。 　　第七条　业主会的议事方式、表决程序等事项由业主会章程规定。业主会应当依照本条例和业主会章程开展活动。 　　第八条　已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之六十以上的物业管理区域，应当召开第一次业主会，选举产生业主委员会。 　　业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起三十日内，报所在地县级人民政府房地产行政管理部门备案。 　　第九条　业主委员会履行下列职责： 　　（一）组织召开业主会； 　　（二）根据业主会的书面授权，采取招标投标等方式选聘物业管理企业，并与物业管理企业签订、变更或者终止物业管理服务合同。 　　（三）监督物业维修基金的使用； 　　（四）听取并反映业主及使用人对物业管理服务的意见和建议； 　　（五） 督促业主及使用人遵守业主公约、履行物业管理服务合同； 　　（六）业主会赋予的其他职责。 　　第十条　业主在物业管理活动中，按照业主公约和物业管理服务合同的规定行使权利、履行业务。 　　使用人经业主书面授权，在授权范围内代表业主行使权利、履行相应的义务。 　　第三章　物业管理企业 　　第十一条　从事物业管理的企业应当自领取营业执照之日起三十日内，将营业执照复印件和企业章程报企业所在地的县级人民政府房地产行政管理部门备案。 　　第十二条　物业管理企业享有下列权利： 　　（一）根据法律法规和物业管理服务合同，拟订物业管理制度； 　　（二）依物业管理服务合同约定收取物业管理服务费用； 　　（三）选择专营企业承担专项经营服务业务； 　　（四）制止违反物业管理制度的行为； 　　（五）法律、法规规定的其他权利。 　　物业管理企业拟订的物业管理制度应当经业主会审议通过。 　　第十三条　物业管理企业应当履行下列义务： 　　（一）履行物业管理服务合同，提供物业管理服务； 　　（二）接受业主、使用人、业主委员会的监督； 　　（三）接受其业务活动所在地县级以上人民政府有关行政管理部门的监督管理； 　　（四）法律、法规规定的其他义务。 　　第四章　物业管理服务 　　第十四条　物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理。物业管理企业应当与业主签订前期物业管理服务协议。 　　物业管理区域内未售出的房屋，其物业管理服务费用由物业出售单位承担。 　　第十五条　物业出售单位应当按照房屋总建筑面积的千分之三至千分之五提供物业管理服务用房，其费用列入开发建设成本，所有权属全体业主共有。 　　第十六条　物业出售单位应当在业主委员会成立之日起十五日内向业主委员会移交下列物业资料： 　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，共用设施竣工图等竣工验收资料； 　　（二）设施、设备安装、使用和维修保养技术资料； 　　（三）物业质量保证文件和物业使用说明文件； 　　（四）物业管理所必需的其他资料。 　　第十七条　物业管理企业提供物业管理服务应当遵守下列规定： 　　（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理； 　　（二）将物业管理的注意事项书面告知业主、使用人； 　　（三）按照业主会审定的预算使用物业维修基金，六个月公布一次物业维修基金的使用情况； 　　（四）按照物业管理服务合同约定做好物业管理区域内的安全保卫工作； 　　（五）发现物业损坏或接到物业损坏报修时，按照物业管理服务合同的约定及时进行维修； 　　（六）妥善保管物业档案资料和有关的财务账册； 　　（七）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善服务措施； 　　（八）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，必要时向业主委员会或者有关部门报告； 　　（九）不得擅自改变物业管理区域内的设施； 　　（十）按照物业管理服务合同做好其他服务事项。 　　第十八条　确定物业管理服务价格，应当遵循合理、公开、公平以及与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则。 　　物业管理服务价格，由业主委员会根据业主会的书面授权与物业管理企业按照政府指导价协商确定。 　　物业管理服务项目和价格应当公布。 　　第十九条　物业管理服务费由业主按照物业管理服务合同规定向物业管理企业交纳；业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定，但业主负最终交纳责任。 　　第二十条　物业管理企业可以接受业主、使用人的委托，承担物业管理服务合同约定范围以外的其它服务事项。但是，物业管理企业超越物业管理服务合同约定范围提供有偿服务的，必须事前征得业主、使用人同意。 　　第二十一条　物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除之日起十五日内，向业主委员会办理全部物业档案资料、有关的财务账册、物业管理服务用房和业主共有的其他财产的移交手续。 　　第二十二条　通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护，由市政、园林部门负责；通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁，由环卫部门负责；物业管理企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运，由环卫部门负责；高层建筑楼供水泵房总计费水表以外（含水表）和多层建筑楼外自来水表井以外（含水表井）的供水管线及设备的维修管理，由供水企业负责；供电线路、消防等公共设施的维护，分别由供电、消防等单位负责。 　　业主、使用人对前款所列单位和部门负责的事项有意见和要求的，物业管理企业应当及时向有关单位和部门反映并协调处理。 　　第二十三条　物业管理区域内的水、电、气、热、通信、有线电视等费用，由相应管理服务单位向最终用户收取。物业管理企业可以根据自愿、有偿原则接受相应管理服务单位的委托，代收有关费用。

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。[1] 第六条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利 （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十一条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。[1] 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。[1] 第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 第三十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。 物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。 第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。[1] 第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。[1] 第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。 第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 第六十一条 违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第六十二条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

最新国务院物业管理条例： 国务院于2007年10月1日颁布的修改后的物业管理方面的条例，它是在2003年版《物业管理条例》基础上修改的。主要内容是明确了业主、物业公司和物业开发建设单位之间的关系及各自的义务和权利。规范了物业管理单位、业主大会、业主委员会各自的职责和运作方式。使这些单位更加职责明确，更好地保护了业主利益。仅供参考

第一章 总则 第一条 为加强我区城市住宅区物业管理，明确业主、物业管理公司及其他有关部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》，结合自治区实际，特制定本办法。 第二条 本办法所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。 本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。 本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。 第三条 住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用与维护。 第四条 住宅区应逐步推行专业化、社会化的管理模式，逐步实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合。 第五条 业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施，维护住宅区公共秩序的义务。 第六条 自治区建设行政主管部门是城市住宅区物业管理行政主管部门。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门是本行政区内城市住宅区物业管理的主管部门。 第七条 各住宅区可以依照本办法规定成立业主管理委员会（以下简称管委会），管委会代表住宅区全体业主的合法权益，依据本办法规定、业主公约和管委会章程行使职权。 第八条 物业管理公司根据本办法规定和管委会的委托对住宅区的物业统一实施管理。 第二章 业主大会及管委会 第九条 住宅区已交付使用且入住率达到百分之五十以上时，房地产行政主管部门应会同开发建设单位及时召集第一次业主大会，选举产生管委会；但经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。 第十条 业主大会由本住宅区的业主组成。 业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行，业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。 第十一条 业主大会由管委会负责召集，并每年至少开一次，管委会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。 经持有百分之十以上投票权的业主提议，管委会应接到该项提议后十四天内就其所指明的目的召开业主大会。 第十二条 业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。 大会表决可以采用投票方式或其他方式，实行住宅房屋为一房一票；一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面积为一票，一百平方米以下的有房屋所有权证的非住宅房屋每证一票。 第十三条 业主大会行使下列职权： （一）选举、罢免管委会的组成人员； （二）监督管委会的工作； （三）听取和审查管委会的工作报告； （四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项； （五）修改业主公约； （六）改变和撤销管委会不适当的决定； （七）批准管委会章程。 第十四条 管委会委员由业主大会在业主中选举产生，管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会可聘请有关单位的人员担任管委会委员。 管委会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。 管委会委员应当由热心公益事业，责任心强，有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。 管委会聘请执行秘书一至二名，负责处理管委会日常事务。 第十五条 管委会经社团登记部门依法核准登记后，取得社团法人资格，社团法人登记证签发日期为管委会成立日期。 第十六条 管委会每届任期三年，管委会委员可以连选连任。管委会委员为兼职，管委会主任可以为专职。 管委会会议由管委会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员，管委会召开会议时，可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。 第十七条 管委会向业主大会负责并报告工作。 第十八条 管委会行使下列职权： （一）召集和主持业主大会； （二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用； （三）采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其签订委托管理合同； （四）审议物业管理公司制订的对本住宅区年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目； （五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准； （六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。 前款第（三）、（四）、（五）项规定的事项，应当经业主大会批准。 第十九条 管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。 第二十条 业主大会的决定和管委会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。 违反本条前款规定的，房地产行政主管部门有权予以纠正或撤销。 第三章 物业管理公司及其职责 第二十一条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理。 委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。 委托管理合同应当报房地产行政主管部门备案。 第二十二条 物业管理公司须持有县级以上房地产行政主管部门颁发的《物业管理资质证书》方可从事住宅区物业管理业务。 第二十三条 开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。 第二十四条 住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理；管委会在此期间成立的，管委会应与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本办法规定的各项职责，但不得终止委托管理合同；开始入住两年后，管委会应依照本办法规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理。 在住宅区开始入住两年后管委会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。 在开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应当接受业主和有关部门的监督，县级以上房地产行政主管部门有权对开发建设单位或物业管理公司违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。 第二十五条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理： （一）房屋的使用、维修、养护； （二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理。 （三）清洁卫生； （四）车辆行驶及停放； （五）公共秩序； （六）委托管理合同规定的其他物业管理事项。 第二十六条 物业管理公司的权利： （一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法； （二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用； （三）制止违反住宅区物业管理规定的行为； （四）选聘专营公司承担专项经营业务。 第二十七条 对无故不交各项应交费用的业主和使用人，物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金；逾期仍不缴交的，物业管理公司可按本住宅区业主公约和国家有关规定催缴，并通报批评；连续十个月以上拒交各项应交费用的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。 第二十八条 物业管理公司的义务： （一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益； （二）按有关规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理； （三）接受管委会和业主的监督； （四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动； （五）按照法律、法规和有关规定从事经营活动。 第二十九条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到房地产行政主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，管委会或委托方可以终止合同。 因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。 第三十条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。 第四章 业主公约 第三十一条 本办法所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主有住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。 第三十二条 业主公约由业主大会根据本住宅区的实际情况制定并报房地产行政主管部门备案。 业主公约应当符合法律、法规、政策。 第三十三条 业主公约应当包括下列内容： （一）住宅区名称、地点、面积及户数； （二）公共场所及公用设施状况； （三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式； （四）业主使用其住宅和住宅区内的公共场所及公用设施的权益； （五）业主参与住宅区物业管理的权利； （六）业主对管委会及物业管理公司的监督权； （七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交； （八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则； （九）违反业主公约的责任； （十）其他有关事项。 第三十四条 业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。 第五章 住宅区的使用及维护 第三十五条 移交住宅区时，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅区工程建设资料： （一）住宅区规划图、竣工总平面图； （二）单位建筑、结构、设备竣工图； （三）地下管网竣工图； （四）其他必要的资料。 第三十六条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定： （一）未经有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途； （二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、雨棚、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占； （三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外； （四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动； （五）不得侵害他人的正当权益。 第三十七条 房屋的维修责任，按下列规定划分： （一）室内部分，由业主负责维修； （二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、供热、供气管道、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。 住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由房地产行政主管部门以房屋本体为单位立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。 第三十八条 住宅区的道路、路灯、沟渠、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护，管理维修养护费用从管理服务费中支出。 人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。 第三十九条 住宅区的供水、供电、煤气、通讯、供热等管线的维修养护，由有关供热、供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。 第四十条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时进行修缮，拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。 第四十一条 住宅区内禁止下列行为： （一）践踏、占用绿化地； （二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能； （三）乱抛垃圾、杂物； （四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等； （五）损毁、涂划园林艺术雕塑； （六）聚众喧闹； （七）随意停放车辆和鸣喇叭； （八）发出超出规定标准的噪音； （九）排放有毒、有害物质； （十）饲养家畜、家禽； （十一）经营业主公约所禁止的行业； （十二）法律、法规及规章规定禁止的其他行为。 第四十二条 违反本办法第三十七条、第四十二条规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。 第六章 住宅区专用基金与专用房屋 第四十三条 开发建设单位应当在住宅区移交时，按住宅区建设总投资百分之二的比例，一次性向管委会划拨住宅区的公用设施专用基金。 公用设施专用基金用于住宅区公用设施的重大维修工程项目。 第四十四条 公用设施专用基金由房地产行政主管部门设立专帐管理，房地产行政主管部门对管委会正常使用公用设施专用基金不得干涉。 第四十五条 开发建设单位应在移交住宅区时，以建造成本价向管委会提供住宅区物业管理用房，其产权属管委会。 第四十六条 开发建设单位应在移交住宅区时，按微利房价向管委会提供部分商业用房，该商业用房的产权属管委会。 上述商业用房的购置费用可由公用设施专用基金中垫支，并从该商业用房的经营收入中回收。 该商业用房和住宅区内其他有经济收入的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充住宅区的管理服务费。 第四十七条 开发建设单位违反本办法第四十四条第一款、第四十六条、第四十七条第一款的，房地产行政主管部门应当责令其限期履行。在规定的期间内仍不履行的，房地产行政主管部门可申请人民法院强制执行，并对违反第四十四条第一款规定的，有权要求开发建设单位支付延期付款滞纳金。 第四十八条 住宅区的公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费的收支帐目，管委会应每三个月至少公布一次，接受业主的监督。 第七章 附则 第四十九条 未设镇的工矿区可参照本办法执行。 第五十条 写字楼、商业楼等物业的管理可参照本办法执行。 第五十一条 本办法由自治区建设厅负责解释。 第五十二条 本办法自颁布之日起施行。

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。 第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。 第四条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。 第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。 设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

第一章总则 第一条    为规范本市居住区物业的使用、维修和其他管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条    本办法适用于我市城镇范围内居住区的物业管理。 第三条    本办法所称居住区物业(以下简称物业)，是指住宅以及相关的公共设施。 本办法所称业主，是指物业的所有权人。 本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 本办法所称物业管理企业，是指接受业主或管委会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。 第四条    物业管理实行居住区管委会管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。 第五条    珠海市建设委员会是我市居住物业管理的行政主管部门(以下简称物业主管部门)，各县(市)区建设行政主管部门是本辖区内居住物业管理的行政管理部门(以下简称物业管理部门)。

潍坊市城市住宅小区物业管理办法 第一章 总 则第一条 为规范物业管理行为,维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《山东省城市住宅小区物业管理办法》及有关政策规定,结合本市实际,制定本办法。 第二条 本办法适用于本市行政区域内统一规划建设、配套设施比较齐全、建设用地规模在1万平方米以上的城市居民住宅小区的物业管理。 第三条 本办法所称物业,是指已建成并交付使用的房屋及其附属的设备、设施和相关场地。 本办法所称物业管理,是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务的活动。 第四条 物业管理企业要接受小区所在地居民委员会的监督和指导,居民委员会应支持物业管理企业依法自主开展经营服务活动。 物业管理实行业主自治与专业服务相结合的原则,逐步实行社会化、专业化、经营型管理。 第五条 市房产行政主管部门负责对全市物业管理工作进行指导、监督和行业管理。各县市区房产管理部门是本行政区域内物业管理的主管部门。 建设、规划、民政、工商、物价、公安、市政等有关部门应当按照各自职责,协同做好物业管理的有关工作。 第二章 业主、业主大会及业主委员会 第六条 业主依法享有对物业共有部位和共同事务进行管理的权利。 物业管理区域内全体业主组成业主大会,人数较多的,可以组成业主代表大会(以下统称业主大会)。 第七条 业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定,应当有出席会议的过半数投票权数的业主表决通过。 第八条 物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%,且使用已超过1年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主委员会。 第九条 物业主委员会是经物业管理主管部门核准登记,在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织。 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到物业所在地的物业管理主管部门办理登记。 第十条 业主委员会履行下列职责 (一)召集和主持业主大会; (二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或者修订草案并提交业主大会通过; (三)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同; (四)依照法律法规和政策规定,负责有关物业共用部位、共用设备、设施维修基金(以下简称维修基金)的续筹,监督维修基金的使用和管理; (五)审定物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;业所在地的物业管理主管部门应当指导业主召开首次业主大会。(六)听取业主、非业主使用人的意见和建议,监督和支持物业管理企业的管理服务活动;(七)执行业主大会的决议、决定;(八)监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行;(九)业主大会赋予的其他职责。前款第二、三、四项规定的事项,应当经业主大会通过。业主委员第十一条 业主委员会应定期召开会议。会议应有过半数委员出席,其决定须经全体委员半数以上通过方为有效。会开展活动所需费用,由全体业主分担。 业主委员会作出的决定应当予以公布,对物业管理区域内全体业主及非业主使用人具有约束力。 第三章 物业管理服务与收费 第十二条 物业管理企业必须依法登记注册,并经市物业管理主管部门审批或按规定程序审查报上级建设行政主管部门批准,领取《物业管理企业资质证》后,方可从事物业管理业务。 物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。 第十三条 销售(预售)物业前至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时止,开发建设单位应当选聘物业管理企业承担物业管理服务,并与其签订物业管理合同。管理费用由开发建设单位承担。 第十四条 在销售(预售)物业时,开发建设单位或其选聘的物业管理企业和物业购买人应当签订前期物业管理服务协议,并将其作为物业销售(预售)合同的附件。 第十五条 业主委员会成立后,业主委员会选聘物业管理企业,双方应当签订物业管理合同。 第十六条 物业管理合同或者前期物业管理服务协议应当约定下列物业管理服务事项 (一)物业共用部位的日常维护和管理; (二)物业共用设施、设备及其运行的日常维护和管理; (三)环境卫生、绿化管理服务; (四)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务; (五)物业装饰装修管理服务; (六)有关维修基金的帐务管理; (七)物业档案资料的管理; (八)当事人认为需要约定的其他事项。 第十七条 开发建设单位应当在物业管理区域内提供必需的物业管理服务用房,其产权属全体业主共同所有。 第十八条 物业管理应当遵循统一管理与专业化服务相结合的原则。 在一个独立或者划定的物业管理区域内,业主或者业主委员会只能聘用一家物业管理企业。物业管理企业可以将管理区域内的专项经营业务委托给专营公司,但不得将物业管理整体管理服务委托他人。 第十九条 物业管理服务收费,应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则,并区别不同情况、不同项目分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种价格管理形式。 为普通住宅小区的物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、保安、绿化、共用设施维修保养等具有公共性的服务,其收费实行政府定价;为高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公共性服务、为各类物业产权人、使用人提供的公众代办性质的服务,包括代缴水费、电费、有线电视费、电话费等,其收费实行政府指导价;为物业产权人、使用人个别需求提供的特需特约服务,其收费由双方协商议定,报当地物价部门备案。实行政府定价或者政府指导价的,其收费项目和收费标准,由价格主管部门会同物业管理主管部门按照国家有关规定确定,并予以公布。 第二十条 物业管理企业对物业管理服务的具体收费项目和标准应当向全体业主公布,并定期公开帐目,接受全体业主和业主委员会的监督、质询。 第二十一条 物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理合同的约定向业主收取。 业主与非业主使用人约定由非业主使用人缴纳物业管理服务费用的,从其约定,但业主负最终缴纳责任。物业管理服务费用经双方约定可以预收。已向业主或者非业主使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。 第二十二条 开发建设单位未售未租的物业,其管理服务费用由开发建设单位承担,具体缴纳标准由双方协商确定。 第二十三条 开发建设单位在出售住宅时,须按该住宅购房款3%的比例向购房者代收住宅小区物业管理公共资金。在业主办理房屋权属证书时,开发建设单位应将代收的公共资金交给物业管理主管部门代管,业主委员会成立后,由物业管理主管部门将公共资金移交给业主委员会管理,资金归小区房屋所有权人集体所有。 业主委员会成立前,公共资金的使用由开发建设单位或委托的物业管理企业提出使用计划,经物业管理主管部门审核后划拔。业主委员会成立后,公共资金的使用由物业管理企业提出使用计划,经业主委员会审定后实施。 第二十四条 房改出售公有住房,售房单位必须按15%的比例从售房款中提取公有住房售后维修基金。维修基金属售房单位所有,专户储存,专款专用。本办法施行前,公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的,售房单位应在限期内建立或补提维修基金本息。本办法施行后购买公有住房的,在售房单位收取房价款时,按住房评估价格的2%向购买人收取住房维修资金,共用部位维修基金按单位住房基金管理办法进行管理。本办法施行前已出售的公有住房,购房者可按照当时售房成本价格2%的比例补缴,或根据购房面积,按每年1—3元燉平方米向物业管理企业缴纳共有部位维修资金。 从售房收入中提取的维修基金,其利息收入根据业主或物业管理企业的住房维修计划申请支用,但不能支取维修基金本金;业主向物业管理企业缴纳的维修资金,其本息均可使用,维修基金利息或业主缴纳的维修资金不足以支付维修费用的,可由业主按其拥有的住宅建筑面积的份额分摊。 第二十五条 业主转让物业,其物业管理公共资金和住宅维修基金帐户的剩余费用均不予退还,继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施等的维修、更新。 第二十六条 供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内实施新增、维修、更新改造工程,应按有关规定办理施工手续,并做好施工后的恢复工作。 第四章 物业的使用与维护 第二十七条 新建物业竣工后,开发建设单位必须按规定申请综合验收。综合验收由建设行政主管部门按照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定组织实施。综合验收合格的,方可办理物业管理移交手续。 第二十八条 物业管理企业接管物业时,物业管理委托方应当向物业管理企业移交下列物业档案资料 (一)项目规划图、竣工总平面图; (二)单体建筑、结构、设备竣工图; (三)附属配套设施、地下管网工程竣工图; (四)设施、设备安装、使用和维护保养技术资料; (五)单项工程竣工验收证明材料; (六)物业质量保证文件和物业使用说明文件; (七)房屋及配套设施的产权资料; (八)物业管理所必需的其他资料。 物业管理合同或者前期物业管理协议终止时,物业管理企业应当将上款规定的物业档案资料完整移交给物业管理委托方或其指定的物业管理企业。 第二十九条 物业管理区域内禁止下列行为 (一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途; (二)占用或损坏物业共用部位、共用设备设施; (三)未经政府有关部门批准乱搭、乱建、乱设摊点; (四)侵占绿地,毁坏绿化; (五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物; (六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声; (七)在建筑物或者构筑物上私开门窗或者乱挂、乱贴、乱写、乱划; (八)利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动; (九)法律法规和政策及业主公约禁止的其他行为。 第三十条 物业管理企业对物业共用部位、共用设备设施实施维修养护时,有关业主和非业主使用人必须给予配合。因业主、非业主使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。 第五章 罚 则 第三十一条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的,由物业管理主管部门依照《山东省城市住宅小区物业管理办法》的规定,责令其限期补办手续,可并处1万元以下罚款。 第三十二条 物业管理企业违反国家价格政策收费的,由价格主管部门按国家有关规定予以处罚。 第三十三条 物业管理企业有下列行为之一的,业主、非业主使用人有权投诉;业主委员会有权制止,并要求其限期改正;物业管理主管部门可依据《城市新建住宅小区管理办法》的规定,对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款 (一)房屋及共用设施、设备修缮不及时的; (二)管理制度不健全,管理混乱的; (三)私搭乱建,改变物业和共用设施用途的; (四)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。 第三十四条 公有住房售房单位未按照规定足额提取维修基金的,财政部门和物业管理主管部门依据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定,责令其限期补提维修基金本息;逾期仍不足额提取的,处以自应提取之日起未提取额每日0.3‰的罚款。 第三十五条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请复议或提起诉讼又不履行具体行政行为的,由作出具体行政行为的行政管理部门申请人民法院强制执行。 第六章 附 则 第三十六条 本办法施行前已建成的住宅小区应在综合整治的基础上逐步推行物业管理。 第三十七条 本办法由潍坊市房产管理局负责解释。 第三十八条 本办法自发布之日起施行。市政府第13号令《潍坊市城市住宅小区管理暂行办法》同时废止。

第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于本市市区内的物业管理、使用、维护及其监督管理活动。 新建住宅物业应当实行物业管理;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，推行物业管理;旧住宅区物业推行多种形式的专项管理。 第三条 本市物业管理活动的监督管理，按照属地原则，以区监督管理为主，建立市、区、街道(乡镇人民政府)、社区多级监督管理体系。 第二章 职责划分 第四条 市房地产行政主管部门、区房地产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会应当按照下列规定，协调配合，各负其责，共同做好物业管理活动的监督管理工作: (一)市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，其主要职责: 1、贯彻执行物业管理的法律、法规、规章以及有关政策，制定本市物业管理的相关配套措施，制定全市物业管理发展规划; 2、负责三级物业服务企业资质审批管理，同时对申报国家一级、二级物业服务企业资质提出审查意见; 3、负责住宅专项维修资金的监督管理; 4、负责物业管理区域达标考评以及等级评定; 5、协调、指导各相关部门的物业管理; 6、负责指导市物业服务协会开展工作。 (二)区房地产行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，其主要职责: 1、负责物业管理法律、法规、规章以及有关政策的贯彻落实; 2、负责协议选聘物业服务企业及招投标选聘物业服务企业的备案; 3、负责物业服务企业向其提存的物业服务履约保证金的监督管理; 4、负责物业承接查验的监督管理; 5、负责划分物业管理区域; 6、负责物业管理区域环境卫生的监督管理; 7、负责指导街道办事处对物业管理活动进行监督管理; 8、负责业主大会、业主委员会的监督和指导; 9、负责业主委员会成立备案工作; 10、负责受理本辖区物业管理投诉，查处物业管理违法行为。 (三)街道办事处(乡镇人民政府)的主要职责: 1、指导本辖区内业主召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作; 2、负责本辖区内业主委员会成立备案工作; 3、指导、协调本辖区内物业服务企业、业主委员会、社区居民委员会开展物业管理工作; 4、指导本辖区内物业服务企业对物业管理违法行为向有关部门报告; 5、受理本辖区内物业管理投诉，调解物业管理纠纷。 (四)社区居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，履行以下主要职责: 1、协助物业服务企业开展物业服务工作; 2、指导业主大会、业主委员会及业主开展自治管理活动; 3、配合街道办事处组织召开首次业主大会会议、选举产生业主委员会以及换届工作; 4、调解物业管理活动纠纷; 5、劝阻违法拆改房屋和私自搭建建(构)筑物、损坏公共设施等行为，并向有关部门报告。 社区居民委员会应当设置专(兼)职人员，具体负责物业管理活动的监督管理工作，并接受房地产行政主管部门的指导。 第五条 市、区建设、规划、城管综合执法(城管监察)、公安(消防)、物价、工商、环境保护等相关部门在物业管理活动的监督管理工作中应当履行下列职责: (一)建设部门负责建设单位向其提存的物业质量保修抵押金的监督管理，负责保修期限和保修范围内的物业保修责任的监督管理; (二)规划部门负责核定、验收物业及配套设施是否按照批准的规划设计进行建设的监督管理; (三)城管综合执法(城管监察)部门负责私搭乱建、乱堆乱放、饲养畜禽、圈地、耕种等违法行为的查处; (四)公安(消防)部门负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线，对任意在住宅小区内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道以及强行停放油罐车、危险品车的行为进行处理，定期对消防设施和消防安全工作进行检查和指导，对娱乐场所、居民区等噪声扰民行为进行处理; (五)物价部门负责制定物业服务收费管理办法，定期公布物业服务收费政府指导价格，依法查处价格违法行为; (六)工商部门负责物业服务企业注册，核发营业执照，依法对企业经营行为进行监督管理; (七)环境保护部门负责对物业管理区域内经营场所排放油烟污染，生产、建筑噪声扰民等行为进行处理。 第六条 市物业服务协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，促进行业健康发展，公布物业服务收费价格行情，协助房地产行政主管部门加强物业管理活动的监督管理，促进物业服务企业提高服务质量和服务水平。 第七条 建立物业管理联席会议制度。 物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集，由物业管理活动中相关职能部门及专业经营单位、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主等各方代表组成。 物业管理联席会议主要协调解决下列问题: (一)业主委员会不依法履行职责问题; (二)业主委员会换届过程中出现的问题; (三)履行物业服务合同中出现的重大问题; (四)提前终止物业服务合同的问题; (五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题; (六)因水、电、气等公共设施管网改造引发的问题; (七)需要协调解决的其他物业管理问题。 第三章 业主、业主大会及业主委员会 第八条 房屋的所有权人为业主。 基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。 业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。 第九条 业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，由物业管理区域内的全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理，业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。 同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。只有一个业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，应当成立业主大会。 本条所称的交付，是指建设项目竣工验收，已具备入住条件，业主办理完入住手续。 第十一条 物业管理区域已具备业主大会成立条件，建设单位或者业主可以直接向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出成立业主大会的书面申请。 建设单位应当向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提供筹备首次业主大会会议所需的文件资料，并报告区房地产行政主管部门。 首次业主大会会议所需的文件资料: (一)物业管理区域证明; (二)房屋及建筑物面积清册; (三)业主名册; (四)建筑规划总平面图; (五)交付使用共用设施设备的证明; (六)物业服务用房配置证明; (七)其他有关的文件资料。 第十二条 街道办事处(乡镇人民政府)应当自接到建设单位或者业主书面意见之日起30日内，会同区房地产行政主管部门对小区业主加强宣传、动员，组织指导成立业主大会筹备组，由业主大会筹备组负责业主大会的筹备工作。 业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会代表组成。筹备组成员人员为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。 筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。 第十三条 业主大会筹备组应当做好以下筹备工作: (一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积; (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (三)草拟业主大会议事规则和管理规约; (四)依法确定首次业主大会会议表决规则; (五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单; (六)制定业主委员会选举办法; (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 第十四条 业主大会筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，召开首次业主大会会议，通过业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。 第十五条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。 第十六条 业主大会决定的事项: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)筹集和使用专项维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)改变共有部分的用途; (八)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用; (九)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 第十七条 业主大会议事规则规定的主要事项: (一)业主大会名称及相应的物业管理区域; (二)业主委员会的职责; (三)业主委员会议事规则; (四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式; (五)业主投票权数的确定方法; (六)业主代表的产生方式; (七)业主大会会议的表决程序; (八)业主委员会委员的资格、人数和任期等; (九)业主委员会换届程序、补选办法等; (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理; (十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。 第十八条 管理规约规定的主要事项: (一)物业的使用、维护、管理; (二)专项维修资金的筹集、管理和使用; (三)物业共用部分的经营与收益分配; (四)业主共同利益的维护; (五)业主共同管理权的行使; (六)业主应尽的义务; (七)违反管理规约应当承担的责任。 第十九条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。 业主委员会委员候选人应当符合下列条件: (一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主; (二)遵守国家法律、法规; (三)模范履行业主义务，遵守管理规约和业主大会议事规则; (四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁; (五)具备一定的工作经验和组织协调能力; (六)身体健康，具备必要的工作时间。 第二十条 业主大会确定业主投票权数，应当按照下列方式认定专有部分面积和建筑物总面积: (一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算; (二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 第二十一条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数: (一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算; (二)总人数，按照前项的统计总和计算。 第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议: (一)有20%以上业主提议或者经业主委员会决定; (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理; (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。 业主委员会不按照上述规定组织召开业主大会会议的，物业所在地区房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，由所在街道办事处(乡镇人民政府)指导业主召开。 第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。 采用集体讨论形式时，应当根据房屋所有权证和身份证确认到会业主身份，委托代理人应当持有其所代表业主的书面委托意见。 采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送达每位业主，表决意见应由业主本人签名;无法送达的，应当在物业管理区域内公告。 业主大会决定本办法第十六条第(五)、(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十六条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。 未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。 业主大会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受害业主可以请求人民法院予以撤销。 第二十四条 召开业主大会会议，业主委员会应当于会议召开15日前通知全体业主，并将会议主要议题、方式、时间等内容在物业管理区域内公告，并同时告知相关的社区居民委员会，社区居民委员会可以派人列席。 需要物业服务企业列席业主大会会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第二十五条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案: (一)业主大会成立和业主委员会选举情况; (二)业主大会议事规则; (三)管理规约; (四)成立业主委员会各时段的通知、公示及业主委员会委员分工等资料。 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，应当将变更内容书面报告备案的区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。 业主委员会完成备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。 第二十六条 业主委员会由委员5人以上15人以下单数组成，具体人数可以根据该物业管理区域的大小确定。业主委员会委员的任期不超过5年，可以连选连任;业主委员会委员的具体任期由业主大会议事规则规定。 业主委员会自选举之日起3日内召开首次业主委员会会议，在业主委员会委员中选举产生主任1人，副主任1至2人。 业主大会在选举业主委员会委员的同时，具备条件的，应当选举出业主委员会候补委员1至3人。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公示。 第二十七条 因物业转让、灭失等原因不再是业主的，其业主委员会委员、候补委员资格自行终止。 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格: (一)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的; (二)因疾病等原因丧失履行职责能力的; (三)有犯罪行为的; (四)以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的; (五)不履行业主义务的; (六)不宜继续担任业主委员会委员的其他情形。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。 第二十八条 业主委员会履行以下职责: (一)执行业主大会的决定和决议; (二)召开业主大会会议，报告物业管理实施情况; (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (五)监督管理规约的实施; (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用; (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用; (八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷; (九)业主大会赋予的其他职责。 第二十九条 业主委员会在任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。 第三十条 新一届业主委员会产生之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。 业主委员会委员资格终止或者业主委员会届满，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物的，可以请求物业所在地公安机关协助移交。 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同维护物业管理区域的社会治安等工作。 业主大会、业主委员会作出的决定，不得违反法律、法规的规定。 第四章 前期物业管理 第三十一条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益，同时应向物业买受人明示，并予以说明。 第三十二条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内向物业所在地区房地产行政主管部门备案。 前期物业服务合同应包括下列主要内容: (一)合同双方的基本情况; (二)物业的基本情况; (三)物业服务事项和服务标准; (四)物业服务费用的标准和收取办法; (五)开发建设单位、业主和物业服务企业的权利义务; (六)物业的承接验收情况; (七)违约责任; (八)争议处理方式。 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 建设单位应当根据物业服务企业提供的前期介入管理内容，给予物业服务企业相应的前期介入管理经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。 第三十三条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 投标人少于3个或者住宅区建筑面积小于2万平方米的，经物业所在地区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 第三十四条 建设单位招聘前期物业服务企业时，发布招标公告或者发出投标邀请书后，投标物业服务企业应当向建设单位提供下列资料: (一)物业服务企业的工商营业执照和资质证书; (二)物业管理业绩资料及机构设置情况; (三)投标文件; (四)物业服务标准。 建设单位应当在招标结束10日内，持下列文件到区房地产行政主管部门备案: (一)建设单位发出的招标文件; (二)中标单位报送的投标文件; (三)评标、定标报告; (四)招标单位和中标单位签订的前期物业服务合同; (五)其他相关文件。 第三十五条 前期物业服务合同、物业服务标准和收费标准、物业服务企业基本情况等，应当向业主公示。 第三十六条 建设单位应当按照国家有关规定组织对物业进行竣工验收。建设部门及其他有关行政管理部门应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督。 第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当严格按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》的相关规定，建立查验记录，核收物业管理资料，签订物业承接查验协议。 物业服务企业发现物业管理资料不完整，物业管理用房与规划设计不相符，配套设施设备不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，应当向物业所在地区房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门报告，并书面告知建设单位。建设单位接到报告后，应当立即整改;不能立即整改的，应当制定整改方案。拒绝整改或者多次整改都不符合要求的，由建设部门责令开发建设单位整改。 第三十八条 建设单位应当配合物业服务企业做好新建住宅承接验收工作，并移交下列物业管理资料: (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料; (二)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料); (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料; (五)业主名册; (六)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单; (七)物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。 建设单位依法向物业服务企业移交的物业管理资料，应当自移交之日起3日内向所在地区房地产行政主管部门备案。 第三十九条 建设单位应当按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置物业管理用房，且最低建筑面积不得少于100平方米;门卫房、机房、监控室、休息室等不计入物业管理用房面积。 建设单位提供的物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、供暖等基本使用功能。 业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，且最低建筑面积不得少于20平方米。 规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积进行审查。市房地产主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，根据建设单位提供的业主会所权属登记情况、物业管理用房情况，进行实地核查。 物业管理用房应当与新建物业同步建设施工、同步交付使用。 物业管理用房的所有权属于全体业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。 第五章 物业管理服务 第四十条 物业服务企业应当按照建设部《物业服务企业资质管理办法》规定，取得相应的资质证书。物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业管理业务。 从事物业管理的人员应当按照人事部、建设部《物业管理师资格考试实施办法》、建设部《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》等国家有关规定，取得职业资格证书。 第四十一条 外埠物业服务企业进入本市从事物业管理业务，应当在承接物业管理项目前，到市房地产行政主管部门办理备案手续。 第四十二条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。 物业服务企业应当在物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同副本报所在地区房地产行政主管部门备案。 物业服务合同的主要内容应当包括: (一)物业服务项目、服务标准; (二)物业服务收费标准、收费办法; (三)双方权利义务; (四)违约责任; (五)合同期限; (六)合同争议及纠纷的解决办法。 第四十三条 物业服务主要包括以下内容: (一)物业共用部位、共用设施设备维护; (二)绿化养护管理; (三)公共区域清扫保洁; (四)公共秩序维护和安全防范管理; (五)机动车辆停放管理及交通秩序维护; (六)消防设施设备维护管理; (七)物业维修、更新、改造费用的财务管理 (八)物业档案资料保管; (九)业主委员会约定的其他服务事项。 第四十四条 实行物业服务履约保证金制度。 建设单位、业主应当在招标文件或者协议选聘文件中，明确物业服务企业提存履约保证金的要求。履约保证金可以按照一年物业服务费总额的10%至30%标准计提。建设单位、业主与物业服务企业应当在(前期)物业服务合同中对履约保证金的交存和返还方式、交存数额和期限、发生争议的处理方式等事项进行约定。履约保证金应当存入物业所在地区房地产行政主管部门在银行开设的专户。履约保证金应当在物业服务企业接管前提存。 建设单位未在前期物业服务合同中，依照前款规定约定履约保证金 的，应当按前款规定时限替代物业服务企业提存履约保证金。 建设单位违反本条一、二款规定的，物业所在地区房地产行政主管部门应当在7日内向社会公告，提醒购买物业者注意。 物业服务企业不按合同履行义务时，业主或者业主委员会可以提出申请，由物业所在地区房地产行政主管部门审核确认，动用履约保证金。 (前期)物业服务合同期满时，未再续签的，由物业所在地区房地产行政主管部门审核确认无异议的，一次性将履约保证金本息余额退还给物业服务企业。 第四十五条 物业服务企业享有下列权利: (一)根据业主大会的决定对物业实施管理，依法制定物业管理操作规程; (二)收取物业服务费; (三)委托专业性服务企业承担专项物业服务; (四)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为; (五)要求业主委员会协助物业管理，建议业主委员会协调与业主的纠纷; (六)依法实行家政服务等多种经营; (七)法律、法规规定的其他权利。 第四十六条 物业服务企业应当履行下列义务: (一)依法制订物业服务制度和物业服务方案; (二)依照物业服务合同提供服务; (三)提出物业公共部位、公共设施设备年度维修计划，提交业主大会讨论，年度维修计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等; (四)每半年向业主委员会报告工作，接受业主、业主委员会的监督; (五)按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务; (六)在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产; (七)按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作; (八)劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为; (九)协助有关部门做好安全防范工作; (十)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。 第四十七条 物业服务企业不得有下列行为: (一)减少专业人员数量、物业管理类型和面积，达不到物业服务企业资质等级标准; (二)违反有关规定，聘用未取得物业管理职业资格证书人员; (三)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人; (四)挪用住宅专项维修资金; (五)擅自改变物业管理用房用途; (六)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途; (七)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益; (八)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营; (九)物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料; (十)与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标; (十一)不履行物业服务合同; (十二)超越资质等级承接物业管理项目; (十三)出租、出借、转让资质等级证书; (十四)法律、法规禁止的其他行为。 第四十八条 物业服务企业应当在物业合同终止之日起10日内，在物业所在地区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的监督下，向业主委员会移交本办法第三十八条规定的物业管理资料以及下列文件和资产，并与新选聘的物业服务企业做好交接工作: (一)实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料; (二)物业管理用房和属于业主共用的场地、设施设备; (三)预收的物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余; (四)与物业项目相关的债权债务清单; (五)物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细账; (六)应当移交的其他管理资料和资产。 第四十九条 物业服务企业可以对业主装饰装修产生的垃圾另行收取一定清运费用;业主不同意交纳清运费用的，应当自行清运，物业服务企业负责监督。 第五十条 物业服务企业应当委托具有相应资质的电梯维修保养单位对物业管理区域的电梯进行维修保养，并且与维修保养单位签订维修保养合同，约定维修保养的期限、要求和双方的权利义务等。 第五十一条 住宅的物业服务费，实行政府指导价;非住宅的物业服务费，实行市场调节价。 物业服务费实行政府指导价的，市物价部门应当会同市房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。 物业服务费应当包括以下部分: (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; (三)物业管理区域清洁卫生费用; (四)物业管理区域绿化养护费用; (五)物业管理区域秩序维护费用; (六)办公费用; (七)物业服务企业固定资产折旧; (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; (九)经业主同意的其他费用。 第五十二条 物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。 业主不得以物业空置、存在与开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。 第五十三条 业主出租物业的，应当在物业租赁合同中，对物业服务费的交纳作出约定，并在合同签订后10日内，将物业承租人、出租期限及物业费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。 物业转让时，买受人应当要求出售人结清物业服务费;未结清的，买卖双方应当对物业服务费结算作出明确的书面约定，并将书面约定的复印件送业主委员会和物业服务企业;未将书面约定的复印件送业主委员会和物业服务企业的，视为由买受人结清。 第五十四条 物业服务合同期满2个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同;不继续聘用的，应以招标方式重新选聘新的物业服务企业。 第五十五条 物业服务合同未到期，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面解除合同。一方依法或者依合同约定要求提前解除物业服务合同的，业主委员会应当及时将有关情况报告物业所在地区房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)或者居民委员会应当帮助业主委员会做好撤管物业区域的日常管理工作。 第五十六条 物业服务企业违反合同约定提前退出的，居民委员会应当对物业管理区域的卫生保洁和垃圾清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业。物业服务企业提存履约保证金的，相关费用从履约保证金中列支;未提存履约保证金的，向业主收取。 因物业服务合同到期未续签，物业服务企业退出管理，业主大会又未及时选聘新的物业服务企业的，物业管理区域的卫生保洁和垃圾清运，由业主委员会实施管理，无业主委员会的，由居民委员会实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用向业主收取。 第五十七条 物业管理活动中业主、业主委员会和物业服务企业之间发生纠纷的，可以协商解决。无法协商解决的，可以由物业所在地区房地产行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)进行调解。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。 第五十八条 物业服务应当建立完善的档案管理制度，加强对业主、非业主使用人档案资料和物业管理资料的管理。 第六章 物业的使用与维护 第五十九条 物业使用中禁止下列行为: (一)擅自拆改房屋承重结构; (二)擅自改变物业规划用途; (三)侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备; (四)排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音; (五)违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物; (六)违反规定饲养家禽、宠物; (七)违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动; (八)实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动; (九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品; (十)在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品; (十一)占用消防通道，挤占消防设施; (十二)在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等; (十三)在室内挖掘地下室; (十四)法律、法规禁止的其他行为。 发生上述行为，业主有权投诉举报;物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止，督促改正;拒不改正的，应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后，应当对违法行为依法进行处理。 第六十条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应依法承担物业管理区域内相关设施设备的维修养护责任。 因安装、维修、养护等需要临时占用、挖掘物业区域内的道路、场地等设施设备的,应当事先告知业主委员会和物业服务企业，双方签订协议，约定恢复、补偿事项。 第六十一条 业主、非业主使用人需要装饰装修房屋的，应当遵守相关法律、法规、规章和(临时)管理规约。在装饰装修前，应当事先告知物业服务企业，非业主使用人应当同时提供业主同意装饰装修的书面意见;需要报有关部门批准或者备案的，应当依法办理批准或者备案手续。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并加强对物业管理区域内装饰装修活动的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和(临时)管理规约行为的，应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告房地产行政主管部门或者有关行政管理部门。 第六十二条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 第六十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理有关手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。 利用公用部位、场地设置空调、热水器等非经营性设施设备，应当征得物业服务企业和相关业主的同意后，按照(临时)管理规约执行。 第六十四条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。 车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况。 未首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。 第六十五条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。 业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。 在物业管理区域内停放车辆，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。 第六十六条 新建物业实行质量保修抵押金制度。 建设单位应当在工程交付使用前，按照《辽宁省建设工程质量条例》的规定，一次性提存保修抵押金，存入对其建设工程质量有监督职责的市或者区建设工程质量监督机构在银行开设的专户。 建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业所在地区房地产行政主管部门核实后，向市或者区建设部门申请使用保修抵押金。 物业保修期满，市或者区建设部门返还保修抵押金前，应当征求物业所在地区房地产行政主管部门和业主委员会的意见。 第六十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 市专项维修资金管理中心设立专项维修资金收取窗口，对全市住宅专项维修资金统一收取。 第六十八条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。 第七章 旧住宅区改造与管理 第六十九条 旧住宅区是指房屋及配套设施设备规划、建设标准低，房屋年久失修，配套设施缺损，环境脏乱差，不能达到应有的使用功能和满足业主居住、日常生活需要的住宅区。 第七十条 旧住宅区改造与管理遵循以区政府主导，综合改造，有效管理，逐步实现旧住宅区房屋住用安全、配套设施齐备、环境整洁美化的宜居目标。 市、区房地产行政主管部门负责制定旧住宅区改造与管理的中长期规划及年度计划，报本级政府批准后实施。 旧住宅区改造坚持“政府投入、社会资助、受益业主合理出资”的原则，多渠道筹集改造资金。 第七十一条 街道办事处(乡镇人民政府)应当组织改造后的旧住宅区的业主成立业主大会，选举业主委员会。业主大会无法成立的，街道办事处(乡镇人民政府)可以指定社区居民委员会代行业主委员会职责，确定管理方案，制定管理规约。 第七十二条 建立旧住宅区改造后续管理长效机制。 旧住宅小区改造后应当推行专业化物业管理，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。 对尚不具备引入专业化物业管理条件的，应当构建以街道办事处组织实施，房地产行政主管部门指导，社区管理与专项物业服务相结合、社区管理与单位自管相结合、社区管理与业主自管相结合的管理模式。 第八章 法律责任 第七十三条 违反本办法规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的规定的，物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 违反本办法规定，业主委员会委员资格终止后未按期移交有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，由房地产主管部门责令限期改正;因财物毁坏、灭失而造成损失的，相关责任人应当依法承担赔偿责任。 第七十四条 建设单位违反本办法规定，由房地产行政主管部门按照下列规定予以处理;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任: (一)未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款; (二)擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款; (三)不移交有关资料的，责令限期改正;逾期未改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款; (四)未按照规定配套建设物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 第七十五条 物业服务企业违反本办法规定，由房地产行政主管部门按照下列规定予以处理;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任: (一)不移交有关资料的，责令限期改正;逾期未改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款; (二)将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书;委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用; (三)擅自改变物业管理用房用途的，责令限期改正，给予警告，处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用; (四)超越资质等级承接物业服务业务的，没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款; (五)未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款; (六)以欺骗手段取得资质证书的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书; (七)聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款。 第七十六条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，由房地产行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 第七十七条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由房地产主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用: (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的; (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的; (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 第七十八条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 第七十九条 房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员在对物业管理活动进行监督管理的过程中，有下列情形之一，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究其刑事责任: (一)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的; (二)不依法履行监督管理职责的; (三)发现违法行为不予查处的; (四)有其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守行为的。 第九章 附 则 第八十条 各县(市)参照本办法执行。 第八十一条 本办法由锦州市公用事业与房产局负责组织实施。 第八十二条 本办法自发布之日起施行。本办法有效期为5年。

第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第六条　房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。 第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。 第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

华人民共和国国务院令[2007]第504号自2007年10月1日起施行，1.同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。2.业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主

物业管理条例》所确立的七项基本制度是： 　　一、业主大会制度。业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行。 　　二、业主公约制度。业主公约是业主共同订立并遵守的行为准则，对全体业主具有约束力。 　　三、物业管理招投标制度。提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业管理企业。 　　四、物业承接验收制度。物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。 　　五、物业管理企业资质管理制度。 　　六、物业管理专业人员职业资格制度。 　　七、住房专项维修资金制度。

你好，物业管理条例 　　第一章 总则　　 　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 　　第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 　　第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 　　第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 　　第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 　　 　　第二章 业主及业主大会 　　 　　第六条 房屋的所有权人为业主。 　　业主在物业管理活动中，享有下列权利： 　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 　　（四）参加业主大会会议，行使投票权； 　　（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； 　　（六）监督业主委员会的工作； 　　（七）监督物业管理企业履行物业服务合同； 　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 　　（十）法律、法规规定的其他权利。 　　第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： 　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则； 　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　（五）按时交纳物业服务费用； 　　（六）法律、法规规定的其他义务。 　　第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 　　第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 　　业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 　　第十一条 业主大会履行下列职责： 　　（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 　　（三）选聘、解聘物业管理企业； 　　（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 　　第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。 　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。 　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。 　　业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 　　第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经２０％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 　　第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开１５日以前通知全体业主。 　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。 　　第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责： 　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 　　（四）监督业主公约的实施； 　　（五）业主大会赋予的其他职责。 　　第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 　　业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 　　第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 　　业主公约对全体业主具有约束力。 　　第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 　　第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 　　第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 　　第三章 前期物业管理　　 　　第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 　　第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 　　建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。 　　第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。 　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 　　第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 　　第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 　　第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 　　第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 　　第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 　　第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料： 　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； 　　（四）物业管理所必需的其他资料。 　　物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 　　第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 　　第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 　　 　　第四章 物业管理服务　　 　　第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 　　第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 　　第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 　　第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 　　第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 　　物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 　　第三十七条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 　　业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 　　第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。 　　第三十九条 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 　　第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 　　第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 　　第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 　　第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 　　第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 　　第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 　　物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 　　第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 　　有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 　　第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 　　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 　　第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 　　物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。 　　第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。 　　 　　第五章 物业的使用与维护　　 　　第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 　　第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 　　第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 　　第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 　　第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 　　第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 　　第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。 　　 　　第六章 法律责任　　 　　第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处１０万元以下的罚款。 　　第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上１０万元以下的罚款。 　　第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 　　第六十一条 违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第六十二条 违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款３０％以上５０％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 　　第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处１０万元以上５０万元以下的罚款。 　　第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处１万元以上１０万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 　　第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： 　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； 　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； 　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 　　个人有前款规定行为之一的，处１０００元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处５万元以上２０万元以下的罚款。 　　第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 　　第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 　　第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。 　　 　　第七章 附则　　 　　第七十条 本条例自２００３年９月１日起施行。

由“物业管理”变为“物业服务”,是对原来错乱的业主和物业公关系所进行的合理明确的修正,使其回复到正常的法律对应关系，从而强化了业主做为物业所有人的地位。业主是小区的主人,业主购买的是物业服务而不是物业管理,这才是二者正确的关系。多年来的业主和物业公司之间的纠纷矛盾正是由于这种关系的扭曲所致。现在《物业管理条例》摆正了二者的关系，今后这种关系必将朝着健康的方向发展。此次修改也强化了物业公司的服务性，提高了物业公司的竞争空间，为以后物业服务行业的发展指明了方向。 物业管理条例是为了明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同利益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。

《物业管理条例》是根据《国务院关于修改的决定》修订的，为的是规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的。 由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行。共7章70条。

　《条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，需履行的义务有： 　　遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按时交纳物业服务费用等六项。 　　第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 　　租房人违反业主公约，业主物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。 　　第五十条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 　　第五十二条规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 　　第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

1.总则2.业主.业主大会及业主委员会3.前期物业管理4.物业管理服务5.物业的使用与维护6.法律责任7.附则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《*******物权法》[1]、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。 第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动。广东省物业管理条例 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 各级人民政府应当规范物业管理工作，保障业主对物业依法享有的管理权，促进物业管理向专业化、市场化发展，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。 第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。 市、县（区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 各级人民政府有关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。 第五条 街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。 第六条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责，促进行业健康发展。

第一章　总　则 第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 　　第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 　　第三条　国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 　　第四条　国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章　业主及业主大会 第六条　房屋的所有权人为业主。 　　业主在物业管理活动中，享有下列权利： 　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 　　（四）参加业主大会会议，行使投票权； 　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； 　　（六）监督业主委员会的工作； 　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同； 　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 　　（十）法律、法规规定的其他权利。 　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务： 　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则； 　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　（五）按时交纳物业服务费用； 　　（六）法律、法规规定的其他义务。 　　第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。 　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 　　第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。 　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 　　第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 　　第十一条　下列事项由业主共同决定： 　　（一）制定和修改业主大会议事规则； 　　（二）制定和修改管理规约； 　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　（四）选聘和解聘物业服务企业； 　　（五）筹集和使用专项维修资金； 　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。 　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 　　第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。 　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 　　第十四条　召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。 　　第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： 　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 　　（四）监督管理规约的实施； 　　（五）业主大会赋予的其他职责。 　　第十六条　业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 　　第十七条　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 　　管理规约对全体业主具有约束力。 　　第十八条　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 　　第十九条　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 　　第二十条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 第三章　前期物业管理 第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 　　第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 　　第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 　　第二十四条　国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 　　第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 　　第二十六条　前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 　　第二十七条　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 　　第二十八条　物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 　　第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： 　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 　　（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； 　　（四）物业管理所必需的其他资料。 　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 　　第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 　　第三十一条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 第四章　物业管理服务 第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 　　第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 　　第三十四条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 　　第三十五条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 　　第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 　　第三十七条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 　　第三十八条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 　　第三十九条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 　　第四十条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 　　第四十一条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 　　第四十二条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 　　第四十三条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 　　第四十四条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 　　第四十五条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 　　第四十六条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 　　第四十七条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 　　第四十八条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。 　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。 　　第四十九条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。 第五章　物业的使用与维护 第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 　　第五十一条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 　　第五十二条　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 　　第五十三条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 　　第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 　　第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 　　第五十六条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

荆州市物业管理办法 湖北省荆州市人民政府 《荆州市物业管理办法》（荆州市人民政府令第88号） 《荆州市物业管理办法》已经2011年4月19日市人民政府常务会议审议通过,现予公布,自2011年7月1日起施行。 市长 李建明 二○一一年五月二十五日 荆州市物业管理办法 第一章总则 第一条 为规范物业管理服务,保障社会公共利益,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明和谐的生活和工作环境,根据有关法律和法规的规定,结合本市实际,制定本办法。 第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理服务活动。 第三条 本办法所称物业,是指房屋和与其配套的共用设施、设备和相关场地。 本办法所称物业管理,是指物业服务企业接受业主委托,依照合同约定对物业进行维修、养护、管理,对相关区域内的环境、公共秩序等提供相应管理服务的活动。 本办法所称物业使用人,是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。 第四条 本市推行社会化、市场化、专业化的物业管理服务。新建住宅区和两个以上业主的新建住宅,应当实行物业管理。原有的住宅区,应创造条件逐步实行物业管理。 第五条 荆州市房产行政主管部门负责组织本办法的实施。各县市房产行政主管部门依照本办法对辖区内的物业管理活动进行监督管理。 公安、工商、物价、环保、住建、规划、电力、电信、邮政、计生等有关部门,依照法定职责和本办法的规定,负责相关管理工作。 各县(市)区人民政府、市开发区、街道办事处、乡(镇)人民政府和物业管理行业协会协助有关行政主管部门对物业管理市场进行监督、管理。 第六条 荆州市物业管理协会(以下简称市物业管理协会)是物业服务行业自律组织,应当积极规范行业内经营行为,维护会员合法权益,促进行业健康发展。 第二章 前期物业管理 第七条 同一物业管理区域内住宅及非住宅建设单位,应当采用招投标方式选聘一个具有相应资质的物业服务企业。住宅在5万平方米以上、非住宅在5千平方米以上,一律实行公开招投标,投标人不得少于3个;住宅在5万平方米以下、非住宅在5千平方米以下,荆州城区范围内经市房产行政主管部门、县(市)经县(市)房产行政主管部门批准,可以采取邀请招标的方式,向5个以上物业服务企业发出投标邀请书,选聘具有相应资质的物业服务企业。 政府提倡和鼓励其它物业的建设单位和业主大会采用招投标方式,选聘具有相应资质的物业服务企业。 第八条 物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。 第九条 规划、设计新建物业时,必须统筹安排,合理布局物业管理服务的各项设施,并按开发建设总建筑面积比例确定物业管理服务用房。 (一)建筑规模在5万平方米以下的,应该按照不低于总建筑面积的4‰确定物业管理服务用房;建筑规模在5万平方米以上的应当按照不低于总建筑面积的3‰确定物业管理服务用房。 (二)多层住宅小区建筑规模在5万平方米以上,高层住宅小区建筑规模在10万平方米以上的,应当配备独立的物业管理服务用房。高层住宅小区建筑规模在10万平方米以下且物业管理服务用房设置在高层住宅内的,应当设置独立的使用通道。 (三)住宅小区建筑规模在15万平方米以上的,为了方便管理,应当将物业管理服务用房设置在小区中心区域或小区业主出入口附近。 (四)住宅小区的物业管理服务用房不得设置在架空层、地下室和车库。 第十条 规划行政主管部门应当按照本规定规划物业管理服务用房,在规划图纸上标注物业管理服务用房的具体位置以及在规划设计指标中注明面积,并对物业管理服务用房的设计进行控制监督。 第十一条 开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理服务用房: (一)房屋内墙面应当涂刷内墙涂料,顶棚应当吊顶或者涂刷涂料,地面铺设瓷砖,卫生间墙地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具; (二)上下水、供电、供暖等应当具备正常使用功能; (三)小区内配置通讯、有线电视、宽带设施的,应当在物业管理服务用房内预留端口,具备正常使用功能。 第十二条 房产行政主管部门应当对物业管理服务用房独立测量、计算面积,其面积不计入分摊的公用建筑面积内,并在房地产平面图相应的位置上标注“物业用房”字样。建设单位应按照规划设计的要求建设或预留物业管理服务用房和各项共用设施,物业区域内的供水、供电实行一户一表。 建设单位应当在房产行政主管部门组织监督下对前期物业项目进行综合查验合格后30日内,办理有关手续,将建成的物业管理服务用房和自行车棚等,向物业服务企业无偿提供,同时将区内配套设备、绿化等办理移交事宜。 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应当在房产行政主管部门办理前期物业管理手续,并提交物业管理服务用房设置的室号、面积等相关资料。房产行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业管理服务用房室号、面积、物业服务企业,并由开发企业在房屋销售时向业主公示。开发建设单位与物业服务企业签订的合同,要附在房屋销售合同之后。 第十三条 物业管理服务用房属于全体业主所有,由物业服务企业使用、维修、养护,任何单位和个人不得占用或者改作他用,不得买卖和抵押。 物业管理区域内共用配套的门卫房、电话间、监控室、道路、场地、非机动车库、绿化、配电房、照明路灯、文体设施等,移交业主大会,归全体业主所有;建设单位以房屋销售合同或者其他形式承诺的物业,归全体业主所有。 建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当提出前款规定的配套设施设备登记申请,由房产登记机构在房产登记册上予以记载,但不颁发房屋产权证书。 第十四条 建设单位应当在新建物业规划设计完成后,开始施工前1个月内通过招标选聘前期物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同。 第十五条 新建物业预售后,购买该物业的业主应与选聘的物业服务企业签订前期物业管理服务协议、临时管理规约。前期物业管理协议应当包括以下主要内容: (一)双方的权利义务; (二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护; (三)公共绿化的维护; (四)公共区域的保洁; (五)公共区域的秩序维护; (六)车辆的停放管理; (七)物业使用中对禁止行为的管理措施; (八)物业维修、更新、改造和养护费用的财务管理; (九)物业档案资料保管; (十)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。 前期物业管理协议与前期物业管理服务合同的终止时间应当一致。 第十六条 前期物业管理期间,业主从与开发建设单位签订的购房合同中约定房屋交付日期开始全额承担物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 第十七条 建设单位应当在新建物业竣工验收合格后60日内,向前期物业服务企业移交下列文件和资料,并实施承接查验: (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,附属配套设备、地下管网工程竣工验收资料; (二)设施、设备安装使用和维护保养技术资料; (三)物业管理用房、共用设施、经营用房、维修资金的有关资料; (四)物业质量保证文件和物业使用说明文件; (五)物业管理必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三章业主大会筹备组、业主、 业主大会、业主委员会和管理规约 第十八条 房屋权属证书记载的所有权人(夫妻双方)为业主。基于商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。尚未交付的房屋,其建设单位视为业主。业主享有以下权利: (一)参加业主大会,发表意见并享有表决权; (二)选举业主委员会主任、副主任、委员,并享有被选举权; (三)监督业主大会或业主代表大会和业主委员会的工作; (四)接受物业服务企业提供的服务; (五)监督物业服务企业的管理服务活动; (六)法律、法规、规章规定的其他权利。 第十九条 业主履行以下义务: (一)遵守管理规约和物业管理的有关制度; (二)配合物业服务企业的管理服务活动; (三)遵守业主大会或者业主代表大会作出的决定; (四)按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费,依照国家和本市的规定缴存共用部位、共用设施、设备维修资金; (五)法律、法规、规章规定的其他义务。 第二十条 业主大会筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处或乡(镇)人民政府派员担任。 筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员单位和工作职责。 筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自依法设立之日起,筹备组职责自行终止。 筹备组的必要经费由开发建设单位承担。 第二十一条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的房产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会由全体业主共同行使集体权利和承担民事责任。 第二十二条 业主大会履行下列职责: (一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约; (二)选举业主委员会或者更换业主委员会委员; (三)选聘和解聘物业服务企业; (四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案; (五)审议物业服务企业、业主或者使用人提出的有关物业管理的意见和建议; (六)监督物业服务企业的管理服务活动; (七)决定专项维修资金的筹集、使用; (八)决定改建、重建建筑物及其附属设施; (九)对业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为进行制止,决定对其共同管理权的行使予以限制; (十)法律、法规、规章或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 业主大会决定本条款第(七)项和第(八)项的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条款规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主投票权数按照业主拥有物业的专有建筑面积计算投票数。 第二十三条 新建物业入住率达50%以上、公有住宅出售建筑面积达30%以上或者首位业主入住达2年以上的,应当召开首次业主大会或业主代表大会。 首次业主大会或者业主代表大会在与物业辖区的街道办事处或物业所在地房产行政主管部门的指导下,由建设单位和前期物业服务企业负责召开。 业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次会议,由业主委员会负责召集。业主大会或业主代表大会会议可以邀请相关单位、社区居民委员会、使用人代表列席。 物业使用人根据与业主的约定,享有业主相应的权利并履行业主相应的义务。业主应当将使用人的权利和义务书面告知物业服务企业。 第二十四条 业主委员会是业主大会或者业主代表大会选举产生的执行机构。业主委员会由主任1名、副主任及委员3至11名的单数组成,业主委员会主任和副主任在业主委员会委员中推选产生,每届任期3年,可以连选连任。 业主委员会不得从事与物业管理无关的活动,其组成人员不得在其业主大会选聘的物业服务企业中兼职。同时,委员应具备下列条件: (一)具有完全民事行为能力; (二)履行业主义务,未欠交物业服务费和物业专项维修资金; (三)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的公信力和组织能力; (四)配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。 第二十五条 业主委员会履行下列职责: (一)召集业主大会或者业主代表大会; (二)执行业主大会或者业主代表大会作出的决定和决议,报告物业管理实施情况; (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同; (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷; (五)监督管理规约的实施,督促业主交纳物业服务费及其他相关费用; (六)审查物业服务企业拟订的物业管理年度计划、管理措施、大中修理、更新改造方案和财务预决算,提交业主大会或者业主代表大会决定; (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用; (八)业主大会赋予的其他职责。 第二十六条 业主大会或者业主代表大会成立之日起15日内,业主委员会将下列文件向物业所在地的房产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府办理备案: (一)业主大会或者业主代表大会成立情况报告; (二)业主大会或者业主代表大会的议事规则; (三)管理规约; (四)业主委员会组成人员的基本情况; (五)业主大会民主选举结果; (六)维修金的使用、管理、续筹方案。 第二十七条 业主大会或者业主代表大会和业主委员会的活动经费应在物业服务费或公共部位经营费用中列支,但每年不得超过物业服务费的1%,具体标准由业主大会或者业主代表大会和物业服务企业在物业管理服务合同中约定。 第二十八条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,对物业管理区域内的全体业主、使用人具有约束力。业主管理规约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规和规章相抵触。 业主应当遵守临时管理规约和管理规约。包括以下内容: (一)物业管理区域共有部分的使用和维护规则; (二)业主管理使用专有部分的权利和义务; (三)物业立面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则; (四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务; (五)业主承担物业管理区域各类费用的形式; (六)违反管理规约应承担的责任。 业主在入住时,应当签署临时管理规约。管理规约在业主大会通过后生效。 第二十九条 业主委员会就下列事项作出决定,应当经全体委员过半签字同意: (一)提请业主大会决定专项维修资金的筹备和使用; (二)提请业主大会决定调整物业服务费; (三)提请业主大会决定物业服务企业选聘方式; (四)提请业主大会批准物业服务合同; (五)召集业主大会临时会议; (六)终止委员职务; (七)终止委员职务并提请业主大会罢免委员职务; (八)涉及业主重大利益的其他决定。 第三十条 业主委员会会议应当制作书面记录,有出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章。 第三十一条 业主大会、业主委员会不得作出与本物业服务区域物业服务无关的决定,业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,物业所在地房产行政主管部门或者街道办事处,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。 业主委员会超越职权作出的决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签字同意该决定的委员会承担相应的法律责任。 第三十二条 业主委员会委员不得有下列行为: (一)获取或收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬; (二)向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业; (三)获取可能妨碍公正履行职务的其他利益。 第三十三条 业主委员会有以下情形之一时,经业主委员会会议通过后中止其委员职务,并提请下次业主大会会议审议决定: (一)不履行业主义务、不遵守管理规约,情节严重且拒不改正; (二)一年内三次无故缺席业主委员会会议; (三)违反本条例第三十四条规定; (四)其他原因不宜担任业主委员会委员。 业主委员会终止委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并将记录载入档案。 第三十四条 业主委员会有下列情况之一时,其委员职务自行终止: (一)不再是本物业管理区域的业主; (二)因疾病或其他原因丧失工作能力; (三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈; (四)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职; (五)被人民法院判刑。 第四章 物业服务企业 第三十五条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格。从事物业管理服务的人员应当经过物业管理行政主管部门培训考核并颁发岗位证书,持证上岗。 市物业管理协会应当加强对物业服务企业和物业服务人员的自律性监管,建立诚信档案和风险预警公告制度。 第三十六条 物业服务企业必须依法取得物业服务企业资质,并按核定的资质登记从事物业管理服务活动。 物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。 物业服务企业应当接受物业管理协会的指导和监督。 第三十七条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担物业服务区域内机电设施维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,并具有监督管理责任。物业服务企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托或者转交给其他单位或者个人。 第三十八条 物业服务企业享有以下权利: (一)依照有关规定和物业管理服务合同,制定物业管理服务制度和措施; (二)依照物业管理服务合同收取物业服务费; (三)制止物业管理区域内的违法、违章行为; (四)对造成物业损失的,代表业主要求责任人予以赔偿; (五)法律、法规、规章规定的其他权利。 物业服务企业应当履行以下义务: (一)履行物业管理服务合同,提供物业管理服务; (二)定期公布物业服务费和共用部位、共用设施、设备维修金收支情况; (三)接受业主、业主大会、业主代表大会和业主委员会的监督; (四)接受物业管理行政主管部门的监督、指导; (五)法律、法规、规章规定的其他义务。 第三十九条 物业服务企业对业主、使用人的人身安全不承担保证责任。业主、使用人与物业服务企业可以约定财产保管事项。 第五章物业管理服务 第四十条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业进行物业管理服务。业主大会或者业主代表大会决定更换物业服务企业的,可以采取招标方式选聘新的物业服务企业。 第四十一条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务,应当执行业主大会或者业主代表大会决定。业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同,应当载明下列主要内容: (一)业主委员会和服务企业的名称; (二)物业管理服务区域的范围; (三)物业管理服务的内容; (四)物业管理服务的标准; (五)物业管理服务的费用; (六)物业管理服务合同的期限; (七)违约责任; (八)物业管理服务合同解除的条件; (九)当事人双方的权利义务及约定的其他事项。 物业管理服务合同期限一般为3年。 物业服务企业接管物业项目,应当自物业管理服务合同签订之日起15日内,将物业项目情况报物业项目所在地的房产行政主管部门备案。 第四十二条 物业服务企业可以根据业主或者使用人的委托,提供物业管理服务合同约定以外的特约服务,服务报酬由双方约定。 物业服务企业可以接受供水、供电、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门的委托,对物业管理区域的专业设施进行维护并代为收取相关费用。物业服务企业接受委托代行维护或代收费用,不得向业主收取手续费等额外费用。 第四十三条 物业管理服务收费,应当遵循合理、公开以及物业管理服务合同与服务质量相适应的原则。 根据不同物业的性质和特点,物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价,其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。 实行政府指导价的,按照属地管理原则,由政府价格主管部门会同房产行政主管部门确定服务项目,综合考虑物业服务质量,硬件配套设施因素,并进行服务成本监审,兼顾业主承受能力,合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。 实行市场调节价的物业服务,由业主与物业管理企业,在物业服务合同中约定。 第四十四条 业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的,从其约定,但业主负连带缴纳责任。 第四十五条 物业管理区域内未售出空置房屋的物业服务费,由房地产开发企业缴纳;购房后空置房屋的物业服务费,由业主从购房合同约定的交房日期开始缴纳。 第四十六条 物业管理服务合同期限届满前3个月,业主大会或者业主代表大会与物业服务企业应当协商续聘事宜。续聘的,重新签订物业管理服务合同;不再续聘的,业主大会或者业主代表大会应当选聘新的物业服务企业,原物业服务企业应当在业主委员会的监督下,向新物业服务企业办理下列移交事项: (一)对预收的物业服务费据实结算后移交; (二)移交全部物业资料和有关的财务帐册; (三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物; (四)其他应当移交的事项。 第四十七条 物业管理服务应当保持物业完好、环境整洁、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全。物业服务企业按照下列要求实施物业管理服务: (一)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主大会或者业主代表大会决定的物业管理服务年度计划,实施物业管理服务; (二)在业主、使用人使用物业前,将共用部位、共用设施和设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定书面告知业主、使用人; (三)对物业管理服务区域进行全面巡视、检查,定期对共用部位、共用设施、设备进行维修、养护; (四)发现共用部位、共用设施和设备损坏时,立即采取保护措施,进行维修; (五)接到物业报坏报修时,限时进行维修和处理; (六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业资料和有关的财务帐册; (七)发现违反本办法或者管理规约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会和房产行政主管部门报告; (八)按照物业管理服务合同的约定,做好业主大会或者业主代表大会、业主、使用人委托的其他物业管理服务事项。 第四十八条 物业服务企业应当向物业所在地的房产行政主管部门报送季度、年度统计表,以及其他相关统计资料。 第六章物业的使用和维护 第四十九条 本市实行新建住宅物业保修金监管制度。保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。具体监管办法由市房产行政主管部门制定,报市政府批准后实施。 第五十条 物业在国家规定的保修期届满后,自用部分由业主自行维修、养护;共用部位和共用设施、设备,由物业服务企业维修、养护,其费用由全体业主分摊。出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响其他正常使用的情况,相关责任人应当及时维修,有关业主应当配合。 物业服务企业对物业共用部位和共用设施、设备进行维修、养护时,相关业主和使用人应当配合。 造成物业损失或者财物损失的,责任人应当承担修缮或赔偿责任。 第五十一条 业主使用物业应当遵守法律、法规和有关规定,按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则,正确处理供水、排水、通风、采光、道路、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。 第五十二条 业主使用物业应当遵守下列规定: (一)不得擅自拆除房屋的承重结构,或损坏外貌及用途; (二)不得占用、损坏共用部位、共用设备或者移装共用设备设施; (三)不得安装影响周围环境和房屋结构的动力设备; (四)不得违章搭建建筑物、构筑物; (五)不得在公共用地、走廊、楼梯、屋顶堆放杂物; (六)不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品; (七)不得侵占绿地、毁坏绿化设备; (八)不得乱设摊点、乱悬挂、张贴、涂写、刻画和随意倾倒垃圾杂物; (九)不得利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动; (十)不得在物业管理区域内饲养家禽和放养宠物; (十一)法律、法规、规章或市政府规定的其他禁止的行为。 第五十三条 业主或者使用人装修房屋前,应当告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修禁止行为和注意事项告知业主或者使用人,并签定装饰装修管理协议。按照规定需要经过有关行政主管部门批准的,应当按照规定办理。 因业主装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的,由物业服务企业负责修缮恢复,其费用由业主承担。物业服务企业根据预算,要求业主预付楼道修复费,修缮后按实际支出多退少补。 物业服务企业应当对房屋装饰装修进行监督,对不符合安全要求的,应当劝阻制止,并及时向房产行政主管部门报告。房产行政主管部门在接到报告后,应当依法予以处理。 第五十四条 业主、使用人和物业服务企业应当按照设计合理使用物业,不得随意改变房屋和共用设施、设备的使用性质和用途。确需改变物业使用性质或者影响其他业主权益的,应当征得相关业主的书面同意,经业主大会或者业主代表大会讨论通过,并予以备案。需要经过有关部门批准的,按照有关行政管理规定办理。 第五十五条 任何单位和个人利用、占用物业共用部位、共用设施设备,均应符合有关法律、法规和规章的规定,并征得相关业主和业主大会或者业主代表大会的同意,并与业主代表大会签订协议。物业服务企业代表业主大会或者业主代表大会收取的相关收益必须用于增加维修金、改善共用设施和设备等。 第五十六条 任何单位和个人不得随意占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。确需占用、挖掘道路或者场地的,应当符合有关法律、法规和规章的规定,并征得业主大会或者业主代表大会的书面同意。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路或者场地的,应当征得业主委员会的同意,并在约定期限内恢复原状。 物业管理区域内的机动车停车库,应当提供给本物业管理区域的业主、使用人使用。停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。其租赁期限最长不得超过6个月。 物业管理区域内机动车停车管理服务,包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等,统一由物业服务企业负责提供或者物业服务企业委托专业停车管理单位(以下简称停车管理单位)负责。 物业管理区域机动车停放应遵守以下规定: (一)遵守业主大会决定、管理规约和住宅小区机动车辆停车管理制度,服从停车管理人员的指挥; (二)按照规定或约定交纳停车管理服务费用; (三)禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。 停车管理单位在物业管理区域内部道路上施划停车位,应当符合交通设施国家安全标准的规定,不得占用消防通道、妨碍行人和其他车辆通行。 第五十七条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的,应当设立独立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建设面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。新建住宅小区维修资金在业主委员会未成立之前,维修资金由市房产行政主管部门代收。业主委员会成立后维修资金未缴清部分由业主委员会负责收缴、归集、核标并进入专户。县(市)政府房产行政主管部门应根据本地情况,合理确定每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整和定期公布。 房产行政主管部门应在银行设立物业维修资金专户,实行按幢立帐、专户存储、核算到户、专款专用。 物业共有部分遭人为损坏的,其修缮费用由责任人承担。 物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金额百分之七十的,业主大会应当续筹物业专项维修资金。 业主未缴清物业专项维修资金的,房产行政主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。在2008年2月1日《住宅专项维修资金管理办法》实施之前,商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修金的,应当补建。使用专项维修资金的具体办法,由市房产行政主管部门会同同级财政部门制定。 业主委员会或物业服务企业应当至少每半年公布一次物业专项维修资金收支情况。 物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户帐中结余的专项维修资金随物业同时过户。 业主对房屋进行装修的,物业服务企业可按照当地价格主管部门的规定,与业主或装修企业约定装修保证金(押金)、垃圾清运、装修工人出入证押金(工本费)等费用的具体标准。此外不得收取其他任何与装修相关的费用。装修完工后,经验收符合申报装修规划,未动房屋结构,退还保证金。如动用结构,其保证金用于恢复结构,多退少补。业主拒不恢复,物业服务企业将保证金用于公共部位、公用设施设备的维护。 第五十八条 由业主和使用人共同使用的绿地、停车场库、供电设施、给排水管道、化粪池、垃圾箱等公共设施、设备,应由有关专业管理部门修缮的由有关专业管理部门承担修缮及费用,其余在物业维修资金中列支。 供水、供电、供气、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任,并服务到户。 物业管理区域内道路的维护,由物业服务企业负责;物业管理区域以外的道路的维修养护,由市政道路养护维修部门负责。 物业管理区域内的垃圾由物业服务企业负责收集,由市环卫管理部门转运到指定的垃圾收集点负责处理。 物业管理区域内绿地、树木等绿化设施的养护,由物业服务企业负责。 物业管理区域内的供电设施和维修养护,设施产权未移交出去的由物业服务企业负责,已移交出去的由相关部门负责。 物业管理区域内的供水由供水企业负责,服务到每户,物业服务企业可以接受委托代收水费,但须签定委托合同,由供水企业付给劳务报酬,不得转嫁业主。 物业管理区域是指纳入物业规划线内的区域,其划分方法由市房产行政主管部门制定。 第七章法律责任 第五十九条 违反本办法规定,由房产行政主管部门或有关行政主管部门依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚。 第六十条 建设单位不向物业服务企业按时办理移交事宜,由房产行政主管部门予以查处。业主未按照前期物业管理服务协议、物业管理服务合同交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业服务企业应依法予以追缴。 物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务,不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。 业主、业主大会或者业主代表大会、物业服务企业、建设单位之间因物业管理发生争议的,可以通过和解或者调解解决;不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。 第六十一条 当事人对房产行政主管部门及有关行政主管部门作出的行政处罚决定不服的,可以依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,依法申请行政复议或者提出行政诉讼;逾期不申请行政复议或者不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。 第六十二条 房产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级机关依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 第八章附则 第六十三条 本办法中有关专业用语的含义: (一)共用部位。是指房屋建筑主体承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、楼屋顶等)、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等; (二)共用设施。是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的无名称道路、园林绿地、停车场地、供电设施、消防设施、垃圾箱、规定标识、文体设施、邮政信箱、信息网络系统和建筑智能系统等; (三)共用设备。是指房屋建筑内由业主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、供气、供暖设备等。 第六十四条 本办法中管理规约、业主大会或者业主代表大会议事的示范文本,由市房产行政主管部门制定;物业管理服务合同、前期物业管理服务协议、前期物业管理服务合同的示范文本,由市房产行政主管部门会同市工商行政主管部门制定。 第六十五条 商贸、办公、医院、学校、工业、仓储等非住宅物业管理活动,可参照本办法执行。 第六十六条 本办法实施中的具体问题,由市房产行政主管部门负责解释。本办法自2011年7月1日起施行,荆州市人民政府令第43号《荆州市物业管理办法》同时废止。