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物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

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2014年9月9日，常州市物价局发布关于《常州市市区物业服务收费管理实施细则（征求意见稿）》公开征求意见的公告，就常州物业费收取标准2014版政策向社会征求意见，本细则自2014年9月某日起执行。原《常州市市区物业服务收费管理实施办法》（常价服[2010]187号）同时废止。 　　一、物业服务收费室如何分类的 　　常州市非普通住宅和非住宅的物业公共服务费、满足部分业主和物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务费，实行市场调节价，具体收费标准在物业服务合同中约定。 　　普通住宅的前期物业公共服务费实行政府指导价，由市价格主管部门会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会保险最低缴费基数以及居民消费价格指数变动情况，按照市区普通住宅物业公共服务分项目收费办法的规定，制定相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。 　　市价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对普通住宅物业公共服务分项目的等级标准、以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。 　　二、前期物业费收取标准 　　新建普通住宅物业销售前，建设单位应当按照市区普通住宅物业公共服务分项目收费办法的规定，通过公开招投标或协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，约定服务内容、服务标准、收费项目和收费标准。新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人依据前期物业服务合同约定的内容，签订前期物业服务协议。 　　三、后期物业费收取标准 　　业主大会成立后，普通住宅的物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。 　　四、空置房物业费如何收取 　　因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用（连续超过6个月及以上）的物业，业主大会成立前，业主应事先向物业服务企业书面告知，并经物业服务企业确认后，期间的物业公共服务费按约定标准的70%交纳，优惠期限最长为36个月；业主大会成立后，优惠措施由业主大会与物业服务企业约定。 　　五、车辆停放费用如何收取 　　车辆停放费和租金，按照市价格主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门另行制定的收费管理规定执行。 　　住宅物业的电梯运行维护费、二次供水运行维护管理费、室内装饰装修管理服务费等，按照市区相关的收费管理规定执行。 　　六、利用共用部位获得的经营收益如何处理 　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主大会成立前，所得收益按照前期物业服务合同的约定使用，物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。 　　业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照前款规定使用。 　　七、物业服务收费如何备案 　　物业服务企业自签订普通住宅物业服务合同之日起三十日内，应分别报物业项目所在地的物业管理行政主管部门、价格主管部门备案。物业服务企业按照有关政策规定调整普通住宅的物业公共服务费、车辆停放费等服务项目收费标准前，应分别报物业项目所在地的价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。 　　八、对物业费明码标价是如何规定的 　　物业服务收费应按照规定实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务项目、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业的服务电话和价格主管部门的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。 　　新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。 　　物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，每年至少一次分别公示物业公共服务费、车辆停放费、经营设施收益等收支情况，以及电梯运行维护费等代收代交费用分摊情况，接受业主、物业使用人、街道办事处（乡镇人民政府）的监督。 　　九、业主不交物业费如何处理 　　业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，物业管理委员会、业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以提交常州仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业及时结清物业服务费用。 　　延伸阅读： 　　江苏省物业服务收费管理办法 　　第一章 总 则 　　第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合我省实际，制定本办法。 　　第二条 本办法适用于我省行政区域内物业服务收费行为。 　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。 　　物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。 　　第四条 政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。 　　第五条 省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费管理办法和有关政策规定，指导全省物业服务收费的管理工作。 　　省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。 　　第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。 　　普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。 　　业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。 　　业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。 　　满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。 　　非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。 　　改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。 　　第二章 物业公共服务收费管理 　　第七条 价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度，并向社会公布。 　　价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。 　　已对应物业服务标准分类分项分级收费管理的，应当依据本条规定制定、评估基准价及浮动幅度，并向社会公布。 　　第八条 在业主、业主大会选聘物业服务企业前，普通住宅物业的建设单位应当在价格主管部门公布的政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。前期物业服务合同由物业服务企业向当地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。 　　业主大会、业主代表大会或物业管理委员会（以下统称业主大会）成立前，普通住宅物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。 　　第九条 物业公共服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式，具体收费方式由物业服务合同约定。 　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。 　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 　　第十条 物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成： 　　（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等； 　　（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用； 　　（三）清洁卫生费用； 　　（四）绿化养护费用； 　　（五）秩序维护费用； 　　（六）办公费用； 　　（七）物业服务企业的固定资产折旧； 　　（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用； 　　（九）管理费分摊； 　　（十）经业主大会同意的其它费用； 　　（十一）法定税费以及合理利润。 　　物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。 　　第十一条 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。 　　物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。 　　非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。 　　第十二条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。 　　第十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 　　业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。 　　物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。 　　因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。 　　第三章 汽车停放收费管理 　　第十四条 汽车停放费和租金实行政府指导价，由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，制定、公布本地区执行的基准价与浮动幅度，并适时调整。 　　汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。 　　租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。 　　第十五条 占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定汽车能否停放。 　　汽车停放费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取；租金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业服务企业代收，分别核算。 　　第十六条 物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取汽车停放费和租金。 　　同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准应保持一致，地下与地面的汽车停放费标准应当保持合理比价。 　　第十七条 建设单位未出售或者未附赠的车位、车库出租，租金的基准价与浮动幅度由省辖市、县（市、区）价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限制定。具体收费标准由建设单位在规定的基准价与浮动幅度范围内与使用人合同约定。其汽车停放费按本办法第十六条相关规定执行。 　　第十八条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金实行政府指导价，具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。 　　人防车位收取的汽车停放费、租金应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法由省价格主管部门会同省物业管理、民防等行政主管部门另行制定。 　　第十九条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。 　　除前款规定以外，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域临时停车的，在约定时限内免交汽车停放费。 　　第四章 其他服务收费管理 　　第二十条 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。 　　特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。 　　第二十一条 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。 　　代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。 　　第二十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。 　　第二十三条 代收代交费用，是指物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。 　　代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊，已计入物业公共服务成本的不得重复收取。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。 　　第二十四条 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）；业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。 　　第五章 行为规范管理 　　第二十五条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。 　　第二十六条 物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据，接受业主或物业使用人的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。 　　物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。应当按照物业服务合同的约定，定期在物业管理区域内显著位置分别公示物业服务费用、汽车停放费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊等情况，并向业主大会报告，接受全体业主、街道办事处（乡镇人民政府）的监督。 　　第二十七条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。鼓励实行物业公共服务费用酬金制管理。 　　实行包干制收费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。 　　实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，应当定期向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。 　　第二十八条 业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，向人民法院起诉。 　　物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。 　　第二十九条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。 　　第六章 监督管理 　　第三十条 价格主管部门应当对政府指导价管理的物业服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。 　　物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，加强对物业服务企业服务行为的监管。 　　物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。 　　第三十一条 价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚： 　　（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的； 　　（二）不按照规定提供服务而收取费用的； 　　（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的； 　　（四）强制或者变相强制服务并收费的； 　　（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的； 　　（六）不按规定实行明码标价的； 　　（七）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的； 　　（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。 　　第三十二条 价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务收费的，由上级价格主管部门和物业管理主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。 　　第七章 附 则 　　第三十三条 各地应依据本办法结合当地实际制定具体实施办法，并报上一级价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。 　　第三十四条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法执行。 　　第三十五条 本办法由江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅在各自职权范围内负责解释。 　　第三十六条 本办法自2014年1月1日起施行，有效期5年。江苏省物价局、江苏省住房和城乡建设厅2010年印发的《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服〔2010〕12号）同时废止。 　　关于开展常州市区住宅小区物业服务公示的通知 常价服〔2014〕56号 　　各物业服务企业： 　　为了规范物业管理活动，维护各方合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《常州市物业管理办法》等有关规定，现将开展物业服务公示的有关事项通知如下： 　　一、公示内容 　　市区住宅小区参照《市区住宅小区物业服务公示格式文本》的要求，结合本小区的实际情况，公示物业公共服务分项目菜单、物业服务收费标准。 　　二、公示方式 　　物业服务企业组织将所服务小区的公示内容进行网上申报登记，打印出印有“二维码”的格式文书后，在小区物业服务中心、宣传橱窗等物业管理区域内的显著位置进行公告，具备条件的通过电子媒介等多种方式进行公示。 　　三、时间安排 　　6月初组织物业服务企业参加相关培训工作，6月30日前各企业完成公示工作。 　　四、监督检查 　　物业服务企业应保证公示信息的真实性和完整性，主动接受业主、物业使用人、业主委员会、业主大会的监督，市、区两级价格主管部门将会同物业管理行政主管部门组织专项检查，对于未按法定要求公示、公示虚假内容的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚。 　　各物业服务企业工作中如有问题，请联系：市物价局服务（房地产）价格处、85683218，网上申报技术支持、86625192。 　　附件：《市区住宅小区物业服务公示格式文本》 　　常州市住房保障和房产管理局 　　常州市物价局 　　2014年6月12日 　　常州市市区物业服务收费管理实施办法 常价服[2010]第187号（即将废止） 　　第一条 为了促进我市物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》、《物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，制定本办法。 　　第二条 本办法适用于本市市区范围内，在工商行政管理机关登记注册，符合物业管理行政主管部门资质管理要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。 　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。 　　第四条 市、区价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门负责本市市区物业服务收费的管理和监督工作。 　　第五条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。 　　第六条 物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。 　　普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。 　　非普通住宅以及办公用房、商业用房、厂房等物业的公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。 　　第七条 实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，按照市价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业公共服务分项目收费办法和收费标准执行。 　　业主委员会成立前的普通住宅物业公共服务收费标准，由开发建设单位根据物业特点和服务要求，分项选择服务等级标准，在相应的收费标准范围内进行前期物业服务招标或议标，与选聘的物业服务企业在合同中约定具体的服务项目和收费标准，并由物业服务企业报当地价格行政主管部门备案。同时，物业服务企业或开发建设单位应与物业买受人在前期物业管理服务协议中预先约定收费标准，并同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项。价格行政主管部门和物业管理行政主管部门应加强对招投标过程及之后价格行为的管理和监督。 　　业主委员会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并由物业服务企业报当地价格行政主管部门备案。 　　第八条 实行市场调节价的物业服务收费，业主委员会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在前期物业服务合同中约定执行；业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。 　　各级价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方依法、合理约定收费及有关事项。 　　第九条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。 　　包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。 　　酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 　　第十条 物业公共服务费用构成一般包括以下部分： 　　（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 　　（二）物业管理区域秩序维护费用； 　　（三）物业管理区域清洁卫生费用； 　　（四）物业管理区域绿化养护费用； 　　（五）物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用； 　　（六）办公费用； 　　（七）管理费分摊； 　　（八）固定资产折旧； 　　（九）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 　　（十）经业主同意的其它费用； 　　（十一）合理利润，其中：普通住宅最高不超过8%； 　　（十二）法定税费。 　　第十一条 物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。不能办理权属登记的独立附属房以使用面积计算物业公共服务费；办理权属登记的独立附属房（独立车库）以建筑面积计算物业公共服务费。 　　第十二条 业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间；没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。 　　物业服务企业可按前期物业管理服务协议或物业服务合同约定分期预收物业服务费，预收时间一般不超过半年。协议或合同另有约定的，从其约定。 　　第十三条 纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出 　　或者因开发建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。 　　分期开发建设、分批交付使用的物业，给先期入住业主造成噪音、粉尘和环境等污染，先期入住的业主可按规定标准的80%交纳物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。 　　因业主原因未及时办理入住手续，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。业主办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）未入住或未使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。 　　住宅小区内的非营业性公建配套用房的物业公共服务费由物业产权人或使用人交纳，收费标准由物业服务企业与物业产权人、使用人在住宅实际执行标准的范围内协商确定。 　　第十四条 业主委员会成立前，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金。业主委员会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 　　第十五条 物业的共用空调、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主委员会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理、公开分摊。 　　第十六条 物业管理区域内的住宅电梯运行维护收费、二次供水运行维护收费、车辆停放服务收费等，按我市相关的收费管理规定执行。 　　第十七条 物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度，统一按规定标准向业主或使用人收取装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人收取其他关于装修方面的费用。关于住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度的相关规定另行发布。 　　非住宅房屋装饰装修管理服务费用和装修保证金等，由物业服务企业与业主、使用人和装修单位（或装修施工人）进行协商确定。 　　第十八条 实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置不少于3张出入证（含IC卡等）。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。 　　第十九条 物业管理和服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿代理合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。 　　第二十条 物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。 　　第二十一条 物业服务企业将部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。 　　第二十二条 物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。 　　实行物业公共服务费用包干制的，物业服务企业应对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建帐，按照服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。 　　实行物业公共服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况。物业服务企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务费年度预决算和收支情况进行审计，审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。 　　第二十三条 物业服务企业应当按规定实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布。每年至少1次向业主、使用人公布物业公共服务费收支、利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。 　　第二十四条 业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。 　　物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。 　　物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。 　　第二十五条 市价格行政主管部门在制定或调整本市市区范围内普通住宅物业公共服务收费标准的总体水平时，应以物业公共服务所需社会平均成本为基础测算，充分听取业主、使用人和物业服务企业等社会各界的意见。 　　第二十六条 各级价格行政主管部门和物业管理行政主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反国家和省物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的，由物业管理行政主管部门根据国家与省的有关规定予以处理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》 　　和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。 　　第二十七条 金坛市、溧阳市可参照本办法制定具体实施细则。 　　第二十八条 本办法由常州市物价局会同常州市住房保障和房产管理局负责解释。 　　第二十九条 本办法自2010年11月1日起执行，以前凡与本办法不一致的有关规定同时废止。 　　《常州市市区物业服务收费管理实施办法》政策解读（老版） 　　为了促进我市物业服务行业健康有序地发展，进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国家、省法律法规及有关规定，2010年11月1日，市物价局、住房保障和房产管理局联合出台了新的《常州市市区物业服务收费管理实施办法》（以下简称《实施办法》）。为了使公民、法人和其他组织更好地获取、理解政策信息，现对文件的出台背景、主要内容以及与原《实施办法》的主要区别等情况解读如下： 　　一、为什么要出台新的《实施办法》 　　市物价局、住房保障和房产管理局在充分调研和广泛征求意见的基础上，对原《常州市市区物业服务收费管理实施办法》（常价房〔2005〕299号）进行了修改、补充和完善，出台新的《实施办法》主要基于以下四方面的原因： 　　一是2007年10月1日我国颁布实施了《物权法》，国务院修改的《物业管理条例》也于同日颁布实施。《物权法》与修改的《物业管理条例》赋予了物业及物业管理服务新的内涵。 　　二是2010年4月1日新的《江苏省物业服务收费管理办法》颁布实施，是对2004年的省《管理办法》的修改、补充和完善，对物业服务收费管理作了进一步的明确和规范。 　　三是2009年5月1日市政府颁布实施了《常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法（试行）》，需要我们对原《实施办法》中的等级收费管理制度进行修改，并组织实施物业分项目收费办法。 　　四是物业服务行业的发展以及物业服务过程中的矛盾纠纷和争议问题日益增多，业主要求进一步完善和规范物业服务收费管理政策的诉求强烈，因此，出台新的《实施办法》是适应社会发展和民生工作的迫切需要。 　　二、《实施办法》包含的主要内容 　　新的《实施办法》共29条，其主要内容包括总则、物业服务收费形式、物业服务收费规则、相关服务收费规定、各方责任和附则等6个方面，其具体内容有物业服务收费概述、制定物业服务收费的权限、物业服务收费的制定原则、物业服务收费的价格种类、物业服务的形式、物业公共服务费用的范围、物业服务费的计费办法、物业服务收费规则、几种相关收费的规定、物业的共用费用的分摊方法、装饰装修管理服务收费规定、业主出入证规定、委托服务收费原则、价格及财务管理规定和法律责任等15项。 　　三、新旧《实施办法》的几个主要区别 　　区别之一：原《实施办法》明确实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，仍实行等级收费管理制度，即原来的一级、二级、三级、四级、五级和优一级、优二级。新《实施办法》明确实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，按照市价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定的物业公共服务分项目收费办法和收费标准执行。即根据常州市人民政府《市政府办公室关于转发市物价局、房管局〈常州市市区普通住宅物业公共服务实行分项目收费办法（试行）〉的通知》（常政办发〔2009〕46号）和市物价局、房管局《关于发布〈常州市市区普通住宅物业公共服务实 行分项目收费标准〉的通知》（常价房〔2009〕50号）文件精神执行。 　　区别之二：原《实施办法》规定，业主在办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应事先书面向物业服务企业说明备案经物业公司认可后，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳；新《实施办法》在参照南京等兄弟城市的做法后规定，业主办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）未入住或未使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。事实上，物业服务企业并不因为部分业主未入住或未使用物业而减少对物业区域的公共服务，业主未入住或未使用物业按理也应该按规定标准的100%交纳物业公共服务费，但从人性化的角度和考虑到政策的连续性因素，我们仍然对业主连续超过六个月及以上未入住或未使用物业，可按规定标准的70%交纳物业公共服务费。 　　区别之三：原《实施办法》在主委员会成立前后，对业主共有收入的分配及处置没有进行区别对待。根据《物权法》和国务院《物业管理条例》的规定要求，新《实施办法》进行明确：业主委员会成立前，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益在扣除物业服务企业代办经营支出成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金；业主委员会成立后，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，在扣除物业服务企业代办经营支出成本后的剩余部分应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 　　区别之四：原《实施办法》没有对住宅室内装饰装修管理方面发生的费用进行明确，只是在其他有关文件中对装饰装修管理服务所发生的部分费用作了相应规定，时常因装饰装修管理服务费用引发业主与物业服务企业的纠纷。新《实施办法》根据省《管理办法》第十七条规定要求，明确物业服务企业对住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度，统一按规定向业主或使用人收取装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人收取其他关于装修方面的费用。也就是说，物业服务企业向业主或使用人收取了装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人另行收取关于装修方面的装修垃圾清运费、住房装修押金、装修人员出入证工本费、装修施工许可证工本费和装修资料费等费用。 　　如业主或使用人表示不装修并作出书面承诺的，物业服务企业不得收取装修管理服务费用。无论开发建设项目何时竣工、业主或使用人何时入住，只要业主或使用人在新《实施办法》实施起开始进行装饰装修并与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议的都按新《实施办法》规定执行。 　　为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好，在装修期间，物业服务企业可对装修单位收取不超过1500元/户的装修保证金。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施设备未受损坏，装修保证金应在3个月内全额退还；装修单位对共用部位和共用设施设备造成损坏的，应当由装修单位承担赔偿或进行修复，赔偿或修复后，装修保证金应在3个月内全额退还。 　　区别之五：原《实施办法》没有对实行出入证管理的小区配置出入证进行明确。新《实施办法》明确：实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置不少于3张出入证（含IC卡等）；业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。 　　四、需要进一步说明的相关事项 　　1．物业服务区域非普通住宅的界定。一般情况下，非普通住宅是指容积率等于或低于1的住宅、各类纯低密度住宅、整个小区每套住宅建筑面积均等于或超过144平方米的住宅、在同一区域内相对独立的低密度住宅、整个小区实行特殊物业服务的住宅，等等。例如：通常所称的纯别墅区（包括独立别墅、联排别墅，下同）、在同一区域内相对独立的别墅、常州的金水岸花园（整个小区每套住宅建筑面积均超过144平方米、最低为200平方米）、常州的新城首府（管家式物业服务的高档住宅）等。 　　2．物业服务收费的计费办法。物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。不能办理权属登记的独立附属房以使用面积计算物业公共服务费；办理权属登记的独立附属房（独立车库）以建筑面积计算物业公共服务费。 　　3．物业服务费起始交费时间。业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间；没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。 　　4．物业服务收费规则。 　　一是纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交付给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。 　　二是分期开发建设、分批交付使用的物业，给先期入住业主造成噪音、粉尘和环境等污染，先期入住的业主可按规定标准的80%交纳物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。由于同一建设项目因市政道路等原因将整个物业区域划分为若干个小区的，虽然整个建设项目仍在开发建设没有全部竣工，但相对独立的小区物业已全部交付使用，那么这个小区入住的业主就应该按规定标准的100%交纳物业公共服务费；反之，若相对独立的小区内仍在分期开发建设的，那么这个小区先期入住的业主可按规定标准的80%交纳物业公共服务费。 　　三是因业主原因未及时办理入住手续，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。业主办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）未入住或未使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。 　　四是住宅小区内的非营业性公建配套用房的物业公共服务费由物业产权人或使用人交纳，收费标准由物业服务企业与物业产权人、使用人在住宅实际执行标准的范围内协商确定。 　　5．几种相关服务收费规定。物业管理区域内的住宅电梯运行维护收费、二次供水运行维护收费、车辆停放服务收费等，按我市相关的收费管理规定执行。

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