一、业化，标准化，制度化“三化”模式 员工队伍的配置和服务工作，坚持“三化”的管理标准，据此形成管理机制。包括号对服务队伍的配备和服务工作的实施，均按专业化的要求来考虑，保证人员，设备，作业均符合所要求的技术水准；对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准化，使每个管理单位的管理服务都有明确，系统，全面的质量指标体系和考核标准；企业各级组织都必须规范管理，从各个层级，各个方面建立健全规章制度，使管理活动制度化。 hWC9rIyqP 二任务，定人员，定成本，定奖罚“四定”目标管理 各级服务机构，凡无特殊的，均应实行“四定”目标管理，由上级组织与下级组织商定其任务和具体目标，配置的岗位和人员数量，成本开支定额和奖罚的方式和标准。“四定”的内容要求全面，具体，科学合理。“四定”目标管理责任书由公司总经理或各医院的后勤服务管理处主任与部门负责人签定，一经生效，即以此为依据实施管理。 F_~m@uq(n 三1+3责任制，限时复命制，服务访查制，考核监督制，责任追究制“五制” 'Iyo|:8Q a)1+3责任制 为确保医院后勤服务责任真正到位，各医院的服务机构对每个员工实行一个主岗加三个辅助岗位的1+3责任制。即在岗位责任方面，每个员工配置AB岗责任，以A岗为主，协助B岗，A或B岗员工离岗时相互自然顶替；同时，还有两个责任区，一是直接责任区，每个员工在所在部门和班组的责任范围和区域内，都有共同协助责任，不仅要协助部门班主的责任落实，而对在责任活动区内属于其他部门责任的事项，负有相互协助协调和监督，相互通报信息和有需要时主动提供协助的责任。二是综合责任区，每个员工服务求助，均有责任立即予以帮助和协助处理，发现院区服务责任的漏项漏控情况和项目，均有责任立即协助处理。 C%c}C$. b) 限时复命制 公司和医院后勤服务管理处对服务工作的管理，除建立完善的制度体系外，必须实行限时复命制，即下级对上级交办的任务和工作事项，有时间要求，必须按时将完成情况向上级汇报。对没有明确时间要求的任务和事项，承办人必须每隔四个小时向下达任务和事项的交办人复命一次，报告任务和事项进展情况。限时复命制的建立，用以强化管理和监督机制，有利于上级及时掌握情况，有利于使事事落实和保持工作节奏的快捷。 c) 服务访查制 医院后勤服务实行定期访查制度，公司在医院后勤服务管理处除就日常的服务进行检查，征询意见外，一是实行每周一次的服务大巡查，由管理处主任率各服务部门负责人，全方位巡查医院的各个部门和服务区域及各个部位，对安全状况，设备设施状态，工作态度，员工纪律作风各方面进行查访和检查。二是实行管理处每二个季度对下属部门的服务满意度，公司对管理处的管理服务满意度书面或面询形式进行一次访查，据此改进服务。 d) 考核监督制 一是实行严格的员工录用制度，每个新加入医院后勤服务的员工，无论公共招聘还是推荐选职，必须经过公司人事部门按程序考核考试和公司负责人面试，必须达到规定的条件，择优选用，并且均实行试用。二是实行考评成绩末位淘汰制。除对不适宜聘用的员工随时实施辞退外，定期实施员工考评，对成绩处于末位的员工给予辞退。三是各服务机构对员工实行每月考核制度，考核成绩逐级上报备案。 e) 责任追究制 Z[;wHenq 从公司到医院的服务机构，实行责任追究制。通过制定出各个方面实行责任追究的事项和标准，以及追究的方法措施，一旦发生属责任追究范围的事项和情形，必严格追究，按标准处理。 锁定“六个一”服务目标  我们公司对担负综合服务的医院，力求通过运用自身积累的经验，按“六个一”的目标，构造一个全方位的优质服务目标体系，使后勤服务从整体获得实用，先进而有效的服务 一、设计一套无时无处不在的星级服务模式

一、 管理服务思路 现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。 我们考虑到在“XXXX”小区的业主使用者都是经济富裕的企业家、企业高级管理人士和行政公务人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。 “XXXX”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。 为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“XXXX”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。 二、 物业管理改进工作 为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。我们将对（吉瑞）物业管理公司在“XXXX”小区的物业管理服务过程中突出体现： 1、 管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。 物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与物业管理公司的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。 2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。 业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“XXXX”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。 3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。 社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。 4、提供物业租赁服务，满足业主需求经过我们的调研，“GM花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。 5、创造静态管理服务，提升管理层次。 为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统（VI），所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人力成本，体现“GM花园”做为国际化人居环境，提升小区层次。 6、开通渠道，保障有效沟通。 “GM花园”物业管理处及S物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。 7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化 “GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。 8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。 充分利用“GM花园”的高级会所，将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。 9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。 在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花园”借鉴这种富有实效的措施。 10、加强各方沟通，保障专业服务。 S物业管理公司就“GM花园”物业管理服务聘请了深圳某物业管理公司做专业顾问，以保障我们对“GM花园”物业管理服务的质量。同时，我们也将与各相关部门保持信息沟通，以掌握最新的管理服务技术和政策，以便服务工作到位；特别承诺： S物业管理公司承诺一年内将GM花园创建成J市物业管理优秀住宅区、两年内达到省和全国物业管理优秀住宅区标准，以国家权威机构的认可来检验本公司的服务水准，同时提升GM花园的社会知名度。如未达到服务标准，S物业管理公司将GM花园小区的管理酬金的30%作为罚金与每年管理人酬金中扣除。 1公共场所设施保洁率98％安排、实践保洁的公共场所、设施／公共场所、设施总计×100%1.保洁员岗位明确，责任质量要求细致严格； 2.每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间;3.管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生，逐渐培养良好情操，形成GM花园重要特色之一。 2清洁保洁率99％100%以工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据1．保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖罚；2．保洁员上门收集垃圾，以主动服务提示住户热爱环境卫生；3．保洁监督机制健全。 3绿化完好率95％98％完好绿地／总绿化面积×100％1．绿化制度、工作计划行之有效且有执行力度；2．治安管理员负责环境保护、日常监督工作，静态措施提示住户爱护环境；3．主管人员及时发现绿化问题；4．发动住户热爱绿地，主动保护绿地，提合理建议，并参与管理。 4火灾发生率1‰(年)0.5‰(年)发生火灾户数／住宅区总户数×100%1．多种途径宣传消防安全；2．培训一批有较好素质和经验的巡查人员，及时发现火灾隐患；3．管理到位，合理使用设施、设备等； 4． 分区分责任经常性检查消防安全，提示注意防火。 5小区内治安案件发生率1‰以下0以辖区公安部门记录为依据（除住户家庭内部原因造成外）实行二十四小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，并在小区重点部位，调整闭路监控系统及红处线报警装置，以确保小区居民人身财产安全。 6管理人员专业岗位合格率90％100%培训格人员／培训员总计×100%1．管理（值班服务）人员英语对话水平。2．人员培训自学与培训相结合，制度、计划落实； 3．培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。 7房屋完好率98%100%(完好房建筑面积+基本完好房建筑面积)／总建筑面积×100％1.建立经常性检查制度；2.每半年进行一次全面分项检修；3.严格装修管理和日常管理，无人为损坏事件。 8房屋零修急修及时率98％100%及时维修次数／应计报维修次数×100％1．人力配备充足；2．岗位培训、服务意识培训到位；3．技术人员有过硬的技术水平；4．强化回访制度、考核制度和奖罚制度。 9道路完好率及使用率95％100%完好道路总面积／规划道路总面积×100％1．严格公共设施管理养护制度,治安管理员加强巡查和疏导；2．向住户宣传有关法规,培养热爱家园意识,合理使用道路；3．及时整改修补损坏路面； 10化粪池、雨、 污水井、完好率95％100%完好化粪池、雨、污水井数量／化粪池、雨、污水井总数量×100％1．每日记录检查情况，发现问题，立即疏通处理；2．化粪池每半年清理一次；3．雨水井、污水井每一年全面检修一次。 11排 水管、明暗沟完好率95％100%完好排水管、明暗沟长度／排水管、明暗沟总长度×100％1．每日记录检查情况，发现问题立即设计施工方案，疏通处理；2．每半年进行一次全面检修。 12照明灯及疏散灯完好率95％99％完好照明灯疏散灯数量／照明灯、疏散灯总数量×100％1．每日记录检查情况及时更换检修；2．每月全面检查检修一次；3．保洁员保持照明洁净。 13停车场、单车棚完好率95％99%完好的设备设施／停车场设施设备总计×100%1.依规划使用停车场地;2.停车场设施设备正常运行,技术人员检修,确保安全有效;3.停车场疏导有序，无占用消防信道,无阻碍交通。 14公共文体休息设施、园林小品雕塑完好率95％99％完好公共文体、休息设施／公共文体、休息设施总计×100%1．有详细管理养护计划；2．保洁员每日保洁3．社区内逐渐培育一种高水平的文化氛围，住户自觉爱护；4．开放期间均有管理人员提示住户爱惜设施，合理使用；5．部分设施实行有偿服务，以弥补管养经费不足，及时修缮。 15消防设施设备完好率100%100%完好的消防设备／小区管理处负责的消防设备总数×100%指定机电设备及公用设施管理员维护，实行巡查制度，建文件记录，并由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。 16大型及重要机电设备完好率99％完好的大型及重要机电设备／大型及重要机电设备总计×100%1．建立严格的设备管理及日常运行操作规程；2．重要设备责任到人；3．认真进行日运行记录和检查；4．每月进行一次二保；5．每半年进行一次大保；6．加强技术人员专业技能培训，减少安全隐患。 17维修工程质量合格率100%100%维修合格工程项次／维修工程项次×100％1．建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度；2．拥有一批有较高技术水准的维修队伍。 18住户有效投诉率2‰(年)1‰年以下有效投诉／投诉总计×100%1．做好各项管理工作，创建优美、完善的社区；2．提高员工素质，强化服务意识；3．发生问题，及时处理，为住户排忧解难；4．做好解释工作，与回访制度落实。处理率95%100%处理的有效投诉／有效投诉×100% 19维修服务回访率95％98％维修回访次数／维修服务次数×100%1．建立健全回访制度；2．做好维修、回访记录；3．加强维修队伍服务意识。 20房屋外观统一整洁率100%统一整洁房屋外观面积／房屋外观总面积×100%1．严格住户装修审批手续，杜绝违章装修于事前；2．加强装修巡查制度，每天巡查一次，询问工程进度有否增加施工项目，及时整改；3．竣工验收细致有重点，确保外观统一整洁，不损害房屋安全；4．屋村事务助理加强巡视，发现房屋损坏、不洁，立即处理； 21违章发生率1‰0.5‰违章项目／发生项目总计×100%1．建立巡视制度，跟踪管理，及时发现并加大处理力度；2．强化宣传教育意识，把有关管理制度贯彻到每个人的行动中，依法管理。违章处理率95%100%处理违章项目／违章目总计×100% 22管理费收缴率98％以上99％以上管理费实际收缴额／管理费应计收缴额×100％1．100％办理各种费用银行托收；2．及时提示住户欠款；3．屋村事务助理及时上门提示按时交纳管理费 23居民对物业管理满意率95％99％(对管理满意户数＋基本满意户数) ／参加业主评议户数×100%1．科学的住宅管理手段与温馨服务相结合，编识无漏洞的管理网络；2．加强重点业主的走访，重点解决问题；3．以优良的敬业精神不断改善工作，赢得业主的支持。 随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命性变化。物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化，管理层和操作层人员比例缩小(比例为1∶1)，管理人员；人才来源上我们以内部选送为主，并高标准外聘专业人。

为将小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，物业公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施物业管理。具体服务承诺及质量保证措施如下： 一、基本服务： 1、签订物业服务合同，明确权利义务关系； 2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全； 3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗； 4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度； 5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情； 6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场； 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目； 8、公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况； 9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。 二、公共服务 （一）安全管理 10、小区主入口24小时执勤； 11、监控室实行24小时监控； 12、别墅区设立专职保安员； 13、小区内每小时保安巡查一次； 14、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放； 15、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理； 16、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 （二）环境管理 17、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次； 18、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次； 19、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏； 20、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求； 21、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护； 22、定期清除绿地杂草、杂物； 23、定期预防花草、树木病虫害 （三）房屋管理 24、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护； 25、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门； 26各组团、栋、单元门、户有明显标志。 27、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范； 28、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）； （四）设施、设备管理 29、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全； 30、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常； 31、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复； 32、载人电梯早6点至晚上12点正常运行； 33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通； 34、路灯、楼道灯完好率不低于80％ 35、容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行统一管理,分散经营是商铺区别于其他房地产的核心特点。 统一管理，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 分散经营，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 为了达到统一管理,分散经营的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1统一招商管理要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 品牌审核管理指:招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。 完善的租约管理指:签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如: 承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前，经开发商认可); 营业时间的确定; 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理; 为整个商铺促销承担的义务; 承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制; 投保范围事宜; 是否统一的收银等 1.1.2统一的营销管理有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划，所谓大节大过、小节小过、无节造节过。 组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。 1.1.3统一的服务监督有助于经营者间的协调和合作。 商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。常见的方式有: 指导项目:店铺布置指导、促销活动安排; 协调项目:协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作; 服务项目:行政事务管理; 监督项目:维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。 1.1.4统一的物业管理有助于建筑空间的维护和保养。 商铺的物业管理内容包括:养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。 2.0商铺物业的管理特点 2.1顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2.2服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值;同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 2.3管理点分散 出入口多，电梯(客梯)、观光梯、自动扶梯等)分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 2.4营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 2.5车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 3.0商铺物业管理人员配备 3.1.1商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。 3.1.1.1业户服务部 设主管一人，可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名，分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量，通常每班保持两人便可。 3.1.1.2维保服务部 设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。 3.1.1.3保安服务部 设主管一人，全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。 3.1.1.4保洁绿化部 设主管一人，全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。 3.1.1.5经营服务部 设主管或兼职主管一人，全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动，促进商铺经营销售和物业管理工作。 4.0商铺的物业服务管理 商铺物业管理包含以下几个方面，我们现对此进行分项描述: 4.1商铺业户服务管理 4.2商铺装修服务管理 4.3商铺设备、设施维保服务管理 4.4商铺建筑物的养护及维修管理 4.5商铺保安服务管理 4.6商铺保洁服务管理 4.7商铺绿化服务管理 4.8商铺经营服务管理 4.9商铺广告管理 4.10商铺保险管理 4.1商铺业户服务管理 业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部管理。 4.1.1接待与联系 接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。 4.1.2纠纷、投诉接待 顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行管理公约业绩考核依据之一; 4.1.3报修接待 商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成很大的影响。业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修; 4.1.4走访回访 接待员的走访内容包括三方面: 一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议; 二是对报修后的维修结果进行回访; 三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白:我们所做的一切，都是为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。 4.1.5内外联系 商铺内部联系: 商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等;向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。 商铺的外部联系 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营活动很被动。处理得好，往往事半4.2商铺装修服务管理 4.2.1装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列出论述。装修管理职能主要包括:审核装修申请、签订装修管理协议，现场监督管理等。 4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请;也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修管理应做好以下几个方面: 建立周全、详细、便于操作的管理制度; 专人负责对工程实行严格的监督; 选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修; 对装修现场进行监督管理。 4.2.3商业铺面制定装修管理规定的要点 二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》; 业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定;禁止擅自更改水、电管线及负荷用电; 装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理; 为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况: 凡涉及电力设备(由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等)进行增建、改装的;为该层的消防设备(包括消防喷淋装置、管道、警铃等)进行增建或改造的;为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。 凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。 业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括:清楚显示楼层内部间隔的平面图;楼层平面图的正视图、切面图(附铺面、商号招牌的细节);排水系统的分布图(附由关细节);电力供应设备分布图及电线敷设简图(附有敷设电线资料及负荷量);照明设备位置图;假天花的平面，切面图;及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节;装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等 4.2.4装修现场监督管理 在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面: 对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按装修协议要求和对装潢现场环境卫生(装潢垃圾)进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的控制;装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的装修管理协议上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违反规定要及时联系，发出整改通知单等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。当然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或参考。等等 4.3商铺设备、设施维保服务管理 商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似，但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施，设备上，因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类，设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯，自动扶梯等易出故障的设施设备，保证其正常运行主要靠平时养护。

小区前期物业管理方案：1、房屋交接验收。房屋交接验收是开发商委托物业公司承办的一项重要工作，是物管公司实施前期物业管理的一项重要内容。由于开发商在交房之前已经请质检部门将房屋质量进行了检查验收，应该说房屋的质量已经符合居住要求，物管公司只是办理手续，收取有关费用，移交住房钥匙就完事了。事实上物管公司在交房过程中的工作远不止这些。除了办好正常的交接手续外，物管人员必须熟悉小区的规划建设情况，了解不同房屋套型的布局情况，了解小区配套设施的建设情况等等，以便于业主的查询。其次，要派人伴随业主看房，及时发现室内水电、门窗、墙壁、地面出现的瑕疵，解答业主提出的问题，记录好存在的问题，以便整改。三是要当作业主的面再次进行蓄水试验，没有问题请业主签字，以免业主在装修时，因人为造成管根、地面向下渗水而推卸责任。 　　2、装修管理。装修管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起房屋质量投诉的重要环节，弄不好就发生推诿扯皮。物管公司在业主装修之前要制定周密的管理计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行。一些高档住宅小区对装修的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可组织统一装卸，以免分散装卸时，碰坏墙壁、楼梯等公用部位和设施。其次要抓好装修方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的方案要及时发现纠正，做好说服解释。三是要不断巡查装修施工现场，及时制止违规装修现象。在巡查装修施工过程中，重点是巡查水电安装，敲墙打洞阶段，俗称瓦工、水电工阶段，业主擅自更改装修方案，拆改房屋墙体也就在这一阶段，这一阶段如果没有发生问题，一般情况下这一户的装修就不会发生问题。

首先要厘清你管理的物业面积、功能和分布状况，然后提出有针对性的安保和保洁目标，确定需要设立的工作岗位数和岗位职责以及检查标准。建立一整套规章制度和岗位操作程序文本，以此与人事部合作招收人员和对他们进行岗前培训，测评合格的发给上岗证，成为岗位员工。此后你便可以按步就班工作，经常检查各岗位的尽职尽责情况，并且记录在案，作为奖罚依据。任何管理都需要有目标、规章制度和操作、检查方案，物业安保和保洁管理也一样。没有规矩不成方圆，千头万绪，案头工作先做好。

大概流程是：填写申报登记表——登记——签订管理服务协议——备齐资料——办理开工手续——施工——验收 要严格按照国家和地方的相关规定输，不得自行设置收费项目和任意确定收费标准。临时设置收取的，应科学测算并经相关主管行政部门批准。 　　1目前相对合理的做法是：在物业装饰装修之前，由装修人和物业服务单位签订《物业装饰装修管理协议》，约定物业装饰装修相关事项和管理收费，并以此为依据规范各方行为。 　　2一般而言，《物业装饰装修管理协议》约定收取的费用包括装饰装修管理费和垃圾清运费。 　　3处理装修垃圾的基本要求：01）需袋装处理；02）应按指定的位置、时间、方式进行堆放和清运。

你好！根据我的了解，物业管理装修的工作有以下几个方面哦，首先就是审核装修合同哦，之后签订一些装修过程中的协议，包括工人们的出入证，户主的开工证。还有就是以防他们的装修团队一些突发情况，所以要收取一定的押金哦。大体就是这些了，很高兴为你提供帮助！

治安安全管理原则 （一） 建立健全物业安全保卫组织机构。 （二） 制定和完善各项治安保卫岗位责任制。 （三） 建立正常的巡视制度。 （四） 完善区域内安全防范措施。 （五） 提高保安人员素质，加强培训，持证上岗，实行24小时 值班制度。 （六） 加强区域内车辆的安全管理。

管理内容包括：1）房屋的使用、维修、养护；2）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；3）清洁卫生；4）车辆行驶及停泊；5）治安管理；6）房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项

首先要厘清你管理的物业面积、功能和分布状况，然后提出有针对性的安保和保洁目标，确定需要设立的工作岗位数和岗位职责以及检查标准。建立一整套规章制度和岗位操作程序文本，以此与人事部合作招收人员和对他们进行岗前培训，测评合格的发给上岗证，成为岗位员工。此后你便可以按步就班工作，经常检查各岗位的尽职尽责情况，并且记录在案，作为奖罚依据。 任何管理都需要有目标、规章制度和操作、检查方案，物业安保和保洁管理也一样。没有规矩不成方圆，千头万绪，案头工作先做好。

商铺物业管理理念 1、商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。 2、 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 3、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 4、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。 5、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 商铺物业的管理特点 1、顾客流量大 商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重 2、服务要求高 要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则 3、管理点分散 出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。 4、 营业时间性强 顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 5、车辆管理难度大 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。 商铺物业管理人员配备 商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。 1、业户服务部 2、维保服务部 3、保安服务部 4、保洁绿化部 5、经营服务部

你好（）、管理员录用要求 类岗位职责条件备注 管理处主任全面负责社区物业管理工作专文化三物业实际管理经验公司选派 综服科科 负责财务、接待业主访及社区各项服务事业经营、管理专文化具管理经营能力两物业管理综合服务工作经验公司选派 保安科科 全面负责社区安全管理车辆管理

你好，很高心为你解答。 4 催缴员必须三天内完成第一次电话催缴工作后，将《清欠任务单表》按要求进行分类如下： 1）近期交纳类：业主已明确具体交费日期 2）暂未明确类：业主无法明确时间和暂时联系不上的（如：无听接电、关机） 3）无法联系类：停机、空号、错号或长期关机 4）异地出差类：业主长期在异地出差，短时间内无法回来 5）特殊拒交类：业主因配套设施不完善、服务不到位等原因拒绝交费 根据欠费类别，再次派发《清欠任务单》，有针对性采取二次、三次电话/上门催缴措施： 1）近期交纳类：在其承诺的交费日期前一天进行二次电话提醒 2）暂未明确类：每日进行电话催缴，直至对方归属近期交纳类 3）无法联系类：利用多种途径取得业主最新电话，同期并采取上门催缴 4）异地出差类：每日进行电话催缴，引导对方采取异地汇款方式交纳费用 5）特殊拒绝类：进行重点跟进，了解业主所反映的具体事因，及时向项目负责人进行反馈，由项目负责人指导其催缴措施。 掌握每天的催缴时间，利用工作的空闲时间催缴，一有空闲就催。每周催缴次数不得少于2次。每天最佳催缴时间9：30（周末10：30）——12：00、15：00——21：00，催缴时，尽量先打电话座机，然后再打手机； 每月项目负责人召开“物业管理清欠总结例行会议”，讲评本周物业管理综合服务费催缴力度及不足之处，共同探讨催缴的最佳措施，推广行之有效的催缴方式。 希望答案对你有所帮助，谢谢。

1、日常管理及客户服务 1.1工作程序 1.1.1总服务台接待服务（工作时间: 根据实际需要） A)总服务台服务应思想集中，精神饱满，真诚微笑，着装整齐，仪表、仪容端庄整洁; B)客人来到总服务台，应及时站立，用规范标准的语言向客户主动招呼，热情问候，让人感到温馨感; C)接待问讯时，应双目平视客户，专心倾听。对能回答的要随问随答；对不清楚的问题和事情，不能随便回答或轻率回答“不知道”，应表示歉意然后了解清楚后再回答客户; D)在接待客户问讯时应按《总服务台接待问讯登记表》的要求认真仔细、 字迹清晰地填写;在接待客户求助服务时应按《客户求助登记表》的要求认真仔细字迹清晰地填写，并马上与各部进行协调，确保客户求助工作的及时性。负责及时将客户求助服务工作中发生的物品跟踪、收回、归部; 1.1.2 礼仪接待服务（根据工作需要） 礼仪接待站立的位置及服务时间，固定到位，流动服务，主动补位，通力合作; A) 按规定着装，仪表、仪容端庄整洁，精神饱满，彬彬有礼，真诚微笑，表里如一; B) 应在规定场合站立，站立时两脚合拢，双手交叉在前。对客户要主动热情，和蔼可亲，微笑服务; C) 工作中要一丝不苟，认真负责，既要坚持原则，又要掌握灵活运用。与安保部紧密配合，做到外松内紧，有理有礼。 1.1.3 电话服务 （服务时间：8:30--17:00） 话务员的声音代表着大楼的形象，接听电话铃响三声必有应答。 A) 按照标准的普通话（英语）和严格按照话务员规范用语接听 电话; B) 礼貌、友善、愉快地应答每个来自大楼内外部电话; C) 仔细倾听客人的要求，如遇到无法解决回答的问题，须将电话转交部门主管处理; D) 在转接电话时，首先要认真听完客户讲话后再转接，在转接电话过程中，给予客户适当的说明; E) 接到火警电话时首先要了解清楚火情及火灾具体地点，迅速报告监控中心; F) 认真做好上下班电话总机的交接工作，并有记录。 1.1.4 报修接待服务（服务时间: 8:00--17:00） A) 铃响三声必有应答;态度诚恳，规范用语; B) 接报后首先要问清保修人所处的楼层、位置、内容、及保修人的姓名，同时要掌握准确投报时间; C) 立即打电话到综合维修组通知报修; D) 按规定认真详细地填写《维修记录表》和填写《维修单》; E) 五分钟后电话跟踪到综合维修组确定维修工是否已赶往报修现场,如果还没赶赴就再次催嘱; F) 遇到重大或特殊情况应及时向工程部经理报告; G) 认真、仔细、具体地做好电话跟踪回访记录; H) 每天在17:00点以前收取当日维修单，进行整理、分析。如发现在维修单上客户对维修不满意的，及时将信息返回到服务部经理处，便于及时回访; I) 做好每月《维修记录情况表》、《维修回访记录》、《维修单》的收集整理工作，做出统计分析交工程部和服务部各一份备案存档。 1.1.5 VIP接待服务 A) 物业管理中心受业主/租用户的委托，配合VIP接待工作; B) 服务部通过《各部门工作联系单》将VIP接待工作要求传递到各部门经理处; C) 礼仪接待员及相关领导应在VIP到达15分钟前就在入口处站好，准备迎接; D) VIP到大楼,服务部做好现场管理和接待协调工作; E) VIP离开时，服务部应提前10分钟通知相关部门做好欢送准备工作; F) VIP离开时，礼仪接待员应预先站在出口处，看见VIP，应弯腰迎送。 2 会务管理程序： 2.1会议服务工作内容； 1、会议服务工作2、VIP服务工作部分；3、总台服务工作。 2.1.1 会议服务工作部分的三个步骤： 一、会前准备。二、会议服务。三、会后清洁工作。 2.1.2 VIP服务工作部分的三个步骤： 一、准备工作。二、服务工作。三、收尾清洁工作。 2.1.3 咨询台服务工作部分的三个步骤： 一、开档工作。二、服务工作。三、收尾工作。 2.2 会议服务工作部分 2.2.1 会前准备 1、务员要掌握当天所有会议时间、会议地点、会议要求、会场布置、会议参加人数等会议细则。 2、服务员在会议预定时间1小时前到岗，并复查会议室内的卫生及会议室布置是否符合要求。会议桌面的物品铺设，地面清洁程度，衣帽服务设备，工作台的布置等都是检查的内容。 A、会议桌稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无灰尘、无污迹。 B、桌布及围裙清洁平整无污迹。 C、椅子稳固、完好、无变形、无破损、无灰尘、无污迹。 D、地面无破损、无污迹、无异味。 E、衣帽车清洁无灰尘，衣架摆放整齐一致。 F、工作台摆放位置合理。 G、物品铺设整齐完全符合会议要求。 3、检查会议室的设备、灯光等情况，如有问题应及时汇报并由咨询台服务人员通知工程部进行修理。 A、会场温度以保持22摄氏度—24摄氏度为宜。 B、会议要求使用的设备到位，并摆放合理。话筒线、电线等无妨碍客人行动，否则立即联系工程部加以解决。 C、会场内灯光按会议要求开启，无损坏、无闪跳，如有问题应及时向领班汇报，并填写工程维修单送工程部，由工程部加以解决。 4、 检查铺台及物品准备是否规范。 2.2.2 会议服务 1、会议开始前30分钟服务员应站立于会议室门前迎候客人。客人进入会议室时，服务员应面带微笑并主动打招呼和拉门，指引客人入场。会议服务要求：态度好、效率高、服务周到规范化。当客人陆续到达会场后，服务员开始服务。 A、倒水时服务员站立于客人的右后侧。将水杯放于桌上，用右手为客人倒水，若需要拿取杯子，则应捏于杯子的底部。水的量应保持与杯口有1—1.5 cm的距离。 B、在为客人倒热茶时，服务员应左手提热水瓶，站立于客人的右 后方，向所要服务的客人进行示意后，轻拿起杯子在客人身后倒水。 C、如有毛巾服务，应注意将热（冷）毛巾置于毛巾篮中，用托盘从客人的右方送上，放于客人右侧的桌面上。 D、服务员要主动提供衣帽服务。 2、会议进行时，服务员应站立在门外，面朝客人进入会场的方向。以解决会议期间会议室发生的突发问题。要求：服务员要采用标准的站立姿势，面带微笑并主动向过往的客人及酒店工作人员主动问好。 3、特别注意要主动了解客人的需求。 4、在会议过程中，每隔15分钟左右，服务员进入会议室为客人倒水、调换烟缸。 5、在客人会间休息期间，应主动为客人打开会议室的门。 6、午间休会，须进行会场整理工作。 7、撤换会场中已经使用过的矿水、水杯等。 8、换或添加纸、笔。 9、换会场中的毛巾。 10、不得随意乱动客人物品。 11、在结束整理工作后，为客人锁上会议室的门，等待会议客人到达时再开门。 12、 通常情况下 ，客人采用自助形式，服务人员要主动清洁桌面，使用托盘收取咖啡杯等器皿。 13、议结束时，为客人打开会议室的门。 14、 客人仍在本酒店用餐的，服务员应主动热情地指引方向。 15、 发现客人有遗忘的物件应及时上交于协调员。 2.2.3 会后工作 1、去所有脏杯子和矿水瓶等物品，将需进行清洗的器皿交由会议后勤组处理。 2、检查台布、台裙，发现有污迹，要及时更换。 3、通知会议后勤组拆除台型。 4、通知清洁部的PA组进行会场清洁工作。 5、及时检查会场硬件设施是否完好，如有问题，向协调员汇报。 6、配合物保员做好物品的领用，归还，外借以及物品盘点工作。 补充： 2.3 总台服务工作部分 1、开档工作 1.1早上8：30到岗 1.2要做好开门、开灯工作。 A、同时开启会议室的两扇门，无会议的会议室不需开。 B、参观所有会议室只需开启筒灯。 1.3行区域的卫生工作。 总服务台的卫生清洁。 A、服务台稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无脱落、无灰尘、无污迹。 B、橱门内与抽屉内整齐无不需要的物品，无垃圾灰尘。 C、桌面无污迹，无多余及枯萎的插花。 D、检查总服务台对面的沙发、茶几、和周围墙面的清洁；检查公共电话亭的清洁；检查公共场所地毯的清洁程度。发现问题用《内部工作流转单》及时通知物业PA进行整理。 2、服务工作 2.1将对外开放参观的会议室打开，并检查清洁卫生工作。 2.2在工作期间时刻注意公共区域内杂物并及清理，保持会议区域的清洁。 2.3检查走道灯和会议室内设备及灯的损坏情况，如有损坏，应报工程部维修。 2.4总台服务人员服务期间，要保持标准的站姿。 2.5见到客人及物业工作人员要主动微笑并问好。 2.6客人进行询问时要耐心讲解，决不可向客人说“不”，需协调的各项事宜可向领班汇报。接听电话时要用规范语言。要求：接听 快、态度好、业务熟、准确无差错。 2.7因工作需要要离开总台，须将台卡翻至“请稍候”，需离开10 分种以上必须向协调员或当班主管请示。 2.8负责在总台上放置会议中心宣传资料架并负责领放资料。 2.9用餐时间由协调员具体安排。 3、收尾工作 3.1下班之前服务人员应将所有会议室的灯、门关闭。 3.2收电话和钥匙，发现地毯有污迹通知物业部PA组在夜间清洗。 3.3及时整理总柜台内的垃圾桶，并套好干净的垃圾袋。 2. 保安服务 2.1 保安服务是指为大厦内业户提供的安全防范服务（包括门岗、安全巡视、安全监控与消防管理）、礼仪接待服务（包括保安礼仪值勤与礼仪接待）、车辆管理服务（包括泊位管理、停车管理与交通秩序管理）、保安应急处理服务（包括火警事故、治安事件、自然灾害事件）等一系列管理服务活动。其目的是为业户提供一个安全、宁静、有序的物业环境。 2.2 保安服务的分类 2.2.1按管理内容分类：物业管理的保安服务分为防范管理、消防管理和道路管理三大部分。 2.2.2 按服务内容分类：保安服务可分为门岗服务、巡视服务、监控服务、道路管理服务、安全防范服务和消防管理服务六个大类。 2.3 保安服务的内容 2.3.1防范管理 防范管理是指物业管理公司为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及人为突发事故而对所管理物业进行的值勤、监视、巡逻等一系列管理活动。防范管理防范的对象主要是人为造成的事故与损失。为了达到物业区域防范管理的目的，就必须从防范管理的“硬件”和“软件”两方面下功夫。物业区域防范管理的硬件是指根据防范管理工作的实际需要所必须配备的一套硬件设施，防范管理的软件是指物业管理公司内部的专职保安人员及其实现防范管理所采取的一系列措施、规定和制度。 2.3.2 消防管理 消防管理包括防火和灭火两个方面。物业公司管理消防工作的重点应放在：火灾灾情发生后，应采取何种措施才能将损失降低到最小；另一方面重点是防范于未然，即将防火工作做在前头，并从人力、物力、技术等多方面做好水势灭后的充分准备。物业消防管理的主要内容有：消防宣传教学、消防队伍建设：消防制度的制定；消防设施、器材的配置及管理、灾情发生后的处置措施等五个方面。 2.3.3 道路交通管理 道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、车辆管理和停车场管理四个方面。道路管理是指对物业管理区域内道路建设进行日常管理，对非法占用道路的行为进行纠正和处罚。交通管理的任务是指正确处理人、车、路的关系。在可能的情况下做到人车分流，保证物业管理区域内交通安全，畅通，其重点是机动车行车管理。保安服务的基本要求： 2.3.4 安全 安全是物业公司管理服务的第一要求，也是保安服务的第一要求。物业管理公司应该树立积极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作，努力使业户有一个安全的工作与生活环境。 2.3.5 有序 在大厦区域里，业户不仅需要物业设备设施运行优有序，也需要往来的人流有序、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要保安人员忙而不乱，及时有序的应对，及时妥善的处理。这种安全有序的工作与环境必将给业户带来一种舒适的感觉。 3. 保安作业标准 1. 门岗服务标准 1.1 在指定位置上、指定面向立岗，严禁脱岗。 1.2 立纲姿势端正，身体挺直，双手背后，双腿呈跨立状，不准稍息呈依状或其他姿势，面带微笑行注目礼，遇领导敬礼。 1.3物业管理区域实行全天24小时立岗保安服务。 1.4物业管理区域的大门5：00～24：00实行开启服务；0：00～次日5：00关闭时，如有车辆出入，当班保安人员应即使提供开门、关门服务。 1.5不准拾荒、小摊贩、推销人员进入物业管理区域。 1.6雨天为业户提供方便伞或伞套等便民服务。 1.7对进出物业管理区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准所在地物价局规定执行）。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的车辆进入物业管理区域。 1.8 阻止四吨及四吨以上大型汽车进入物业管理区域（特种车辆和搬场车辆除外）。 1.9 交接岗时按规范操作。 1.10在指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清洁工作。 2. 巡视服务作业标准 2.1 物业管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务。 2.2 为防盗、防火、防灾和维持物业管理区域的公共秩序，按制定的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。 2.3 物业管理区域内制止占用公共场所任意施工的行为。 2.4 付对突发事件，制定相应的应急预案并定期演习（每年1～2次）。 2.5巡逻中遇到业户的要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理。 2.6 当接到监控中心对讲机呼叫时，应立即赶到现场尽心处理，并向上级报告，将处理结果反馈监控中心。遇到紧急情况按应急预案执行。 2.7 巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证，必要时可带到管理处处理。 3. 监控作业标准 3.1 物业管理区域内实行监控系统２４小时开通，由专人值班，定点监控录像，对可以情况跟踪监视，同步录像。 3.2 监控值班人员应坚守岗位，思想集中，严禁脱岗、离岗，严格遵守各项规章制度，坚决服从各项领导指挥，充分发挥监控室作用。密切注意设备运行情况，对发现情况和处理办法做好详细记录。 3.3 控保安员在当班期间应认真、准确、如实的填写《中控室设备运行记录表》。当监视屏显示异常情况应立即报告当班班长。 3.4 严禁无关人员进入监控室，外访者必须做好登记手续。对有时进出机房人员，按要求如实填写《设备机房进出登记表》。 3.5 负责对讲机、应急电筒的充电、保管、借用手续。监控室物品保管完好，交接班无差错，未经同意不得私自外借。凡外借物品应做好登记、签收工作。 3.6 发现监控设备、室内空调有故障时应及时保修。 3.7 保持监控室的清洁、卫生。 4. 车管作业标准 4.1地面 4.1.1引导车辆在指定部位有序停车，提醒车主关好车门，贵重物品不留放车内。 4.1.2按管理处规定对车辆实行收费服务。 4.1.3督促车辆遵守禁令标志，纠正违章行驶、停放的车辆，不得在广场上学习驾驶和洗车。 4.1.4发生事故应保持现场，立即报告管理处。 4.2车库 4.2.1车辆凭管理处发放《停车证》放行，及时登记，进车库时问车号、车位。 4.2.2无《停车证》车辆，应经管理处同意方可进车库，但不得占用业户的车位。 4.3.3督促进车库车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车。 4.3.4提醒车主关好车窗、车门、贵重物品不留放车内。 4.3.5劝阻行人、自行车、助动车和摩托车进入车库。 4.3.6保持车库入口畅通。 4.3.7经常到车库内巡视，发现问题应做好记录并向班长报告。 4.3.8车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。 4.3.9环卫车辆进入车库清运垃圾结束后，通知清洁人员做好保洁工作，设备人员开启垃圾房排风机。 补充： 5. 安全防范作业标准 5.1 固定岗位保安员每日当值工作应符合保安部《物品及人员出入管理作业规程》中的各项工作要求。 5.2 巡逻岗保安员每日当值工作应符合保安《报案巡视作业规程》、《出租屋暂住人员、施工人员及“三无“人员管理作业规程》、《交通管理作业规程》中的各项工作要求。 5.3 保安员在每日工作交接班时，必须依照《保安部交接班管理作业规程》要求进行接班。 5.4 停车场保安员（车管员）每日当值工作必须符合保安部《停车场管理作业规程》中的各项工作要求。 5.5 当大楼发生突发事件时，保安部《突发时间处理作业规程》中要求参与工作的保安部员工，必须一规程尽职尽责。 5.6 保安的内务、作息标准应达到保安部《保安部、消防管理中心内务管理作业规程》的各项要求。 5.7 保安员每日当值的仪容仪表、言行举止应符合《管理处员工服务管理作业规程》的各项要求。 5.8 保安员在使用警用机械、机动车时应严格遵守保安部《保安巡逻机动车保养、维修、使用管理作业规程》和《保安警用器械管理作业规程》的各项要强。 5.9 保安部管理人员的产生应符合《保安、消防干部竞争上岗作业规程》的程序和考核要求。 5.10保安部员工必须按《保安部员工培训作业规程》的要求参加培训和达到培训要求，培训合格后上岗。 5.11保安部各级干部均应按上述各项标准作业履行自己的职责，符合标准作业规程要求。 5.12保安部各级员工除应严格按保安部的标准作业规程进行工作外，还需要严格遵守公司其他相关标准作业规程的要求。 6. 消防管理作业标准 员工应把预防火灾视作自己的日常职责，人人都是义务消防员。本单位或外单位在管理处区域内因施工需动火的工程，必须事先通知消防中心，在管理处办理动火作业手续。施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，管理处应派人监督，待动火后立刻清查现场。对私自动火作业的，一经发现，对施工单位除责成其补办动火作业手续外，还要对施工个人及负责人处以罚款；一旦造成事故，除加重出发外，还应追究其法律责任。在重点部位、危险地段动火（变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层和各裙楼办公室装饰等处）必须经管理处主任批准方能动火；违者按有关规定罚款。动火必须做到“七不、四要、一请”，动火后要认真检查现场，防止留下火种引来火灾。 6.1动火前“七不” 6.1.1防火、灭火设施不落实不动火。 6.1.2周围的易燃物不清除不动火。 6.1.3 附近难以移动的易燃结构未采取安全防范措施不动火。 6.1.4凡盛装过油等易燃物品的容器，未经排除易燃物品的不动火。 6.1.5凡储存有易燃、易爆物品的场所，未经排除易燃物品的不动火。 6.1.6在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全防护的不动火。 6.1.7未配备相应灭火器材的不动火。 6.2动火中的“四要”： 6.2.1 动火前要指定现场安全负责人； 6.2.2 现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头，要立即停止动火。 6.2.3发生火灾爆炸事故时，要及时处理。 6.2.4动火人员要严格执行安全操作规程。 6.3动火后的“一请”：动火人员和现场负责人爱动火后，应彻底清理现场火种，然后才现场离开。 6.4 配电房及重要机房内不准堆放可燃品，不准吸烟，消防设备旁边不准对方任何杂物。 6.5 各走道、楼梯口等部位经常保持畅通，疏散标志和安全指示灯保证完好，禁止住户在走道、楼梯、垃圾筒旁焚香、烧纸。 6.6大厦所有人员必须遵守《国家消防法律、法规》和公司有关消防管理的规定。 6.7 严格维护消防设备，按公司规定定期进行测试检查，保证设备完好。 4. 保安作业规程 1. 门岗作业规程 1.1 对领班负责，完成上级布置的各项任务。 1.2 按规定的时间立岗，面向规定的方向，站立姿势挺直，不得而知稍息或作依倚状，不得与他人闲聊，严禁脱岗。 1.3 大岗期间必须满腔热情地回答提出的各种问题，彬彬有礼，有礼有节。 1.4 大件物品出门必须凭《物品出门证》，经核对后无误后签字放行。夜间严格控制装簧施工人员携带大件物品出门。 1.5 特重物、特长物不得从电梯上楼，必须向业户或装簧人员讲解清楚。 1.6 严禁乞讨人员、做小生意者进入办公大厦，非大厦办公人员进入大厦必须问请原因，做好登记。 1.7 当物业电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件时应立即通知班长，按应急预案执行。 1.8 当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理处处理。 1.9 每日配合监控市人员做好岗亭内外的清洁卫生工作。 2. 巡视作业规程 2.1 巡逻人员由保安班长负责，保安员轮流巡逻。 2.2 严格按照管理处制定的巡逻次数（日班三次，夜班三次）和巡逻路线对整个办公大厦做全面巡视，每次巡视时应如何填写《物业区域巡逻情况单》，巡逻时必须携带对讲机、应急灯。 2.3 在巡逻过程中严格按照办公大厦巡视内容质量标准逐个检查，发现问题立即用对讲机汇报并做好记录，发现异常迅速报修。 2.4 《物业区域巡逻情况单》填写必须真实、规范、字迹端正、无涂改。 2.5 在每个项目空格内打“√”表示情况正常，若发现问题则在“备注”栏中写明。 2.6 每张《物业区域巡逻情况单》由管理处经理审阅签名后归档。 2.7 消防设备状况每月巡视一次。 3. 监控作业规程 3.1值班人员要掌握本控制内各系统的简单工作原理、性能和常规的维护保养工作，熟联掌握各系统操作。 3.2班人员要坚守岗位，密切注视监视屏及各类控制柜的运行状态。 3.3每班对各类信号至少检查一次，确认正常与否，并做好记录。如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理迅速上报主管或机电人员。 3.4个操作手柄在正常情况下应处“自动”位置。每月第一周做一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。 3.5当电梯出现火警报警信号时，应立即复位。再次出现报警信号时，立即通过对讲机或电话通知当值班长前去报警位置核查信号真伪情况。 3.6当电梯监视系统收到故障报警时，应立即通知当值班长和机电人员前去处理。 3.7从闭路电视上发现可疑情况或各类违法犯罪活动，应立即通知当值班长前往调查处理。 3.8按上级负责上报消防、保安设施运行状况的各类数据和报表。 3.9配合机电人员等进行报警系统每季度一次的检查以及每半年一次的消防系统有关实验。 3.10为保证中控室专线报警信息畅通，除紧急情况外不得而知使用中控室内专线报警电话。 3.11 当值人员准确、真实、清晰地填写值班记录。 3.12 谢绝与本控制室无关人员出入。 3.13中控室严禁收、录、放电台节目及与工作无关的音乐、录像带。 补充： 4. 车管作业规程 4.1 职责 4.1.1保安部具体负责机动车辆的进出、停放和收费管理。 4.1.2保安部车库岗负责大厦地下车库机动车辆的进出管理。 4.1.3车管员负责广场停车场上车辆的停放和收费管理。 4.2地下车库车辆停放制度 4.2.1业户的机动车辆应凭《停车证》方可进入地下车库，无证不得入内。 4.2.2《停车场》应固定放置车辆前方玻璃醒目的位置。 4.2.3 有《停车证》的车辆应严格按照车位号停放，严禁占有其他任何车位，严禁在通道上停放； 4.2.4自觉遵守地下车库禁令标志，严禁逆向形驶，服从工作人员指挥； 4.2.5 驾驶员应在车停放后做好安全防范工作，发现异常情况保持现场； 4.2.6其他车辆因各种原因需进入车库，必须凭保安部签发的《特别停车证》。 4.3 广场、停车场 4.3.1广场、停车场为业户机动车辆和社会车辆提供泊车场地，先到先停，停满为止； 4.3.2凡进入广场、听车场的车辆必须服从工作人员的指挥； 4.3.3遵守禁令标志，通道上严禁停放任何车辆。 4.3.4按《收费规定》收取停车费用，对不愿意付费的车辆应劝阻离开广场停车场； 4.3.5驾驶员应做好安全防范工作，保安人员有义务进行配合协助，但对车辆损坏不承担赔偿责任。 4.4非机动车、助动车、摩托车 4.4.1 非机动车、助动车、摩托车应停放在指定位置， 4.4.2自行车应停放在车架上，摩托车、助动车应听从保安人员的指挥顺序停放； 4.4.3各类非机动车严禁进入车库，严禁随地乱放影响通道； 4.4.4车主应做好安全防范工作，保安人员不承担赔偿责任。 5. 安全防范作业规程 5.1职责 5.1.1保安中心负责组织员工进行土法事件及异常情况处理等培训。 5.1.2管理处经理和保安部主任负责现场指挥及督导。 5.1.3保安部当班人员应坚守岗位，负责安全防范。 5.1.4其他员工应听从上级领导的调遣，积极参与救护。 6. 消防管理作业规程 6.1中控室维修工负责消防培训，制定演习方案，检查、整改工作。 6.1.1每年12月制定下一年度《消防演联计划》，按时制订《消防演练方案》，并对义务消防人员进行消防演习培训； 6.1.2 每年12月制定下一年度《消防知识培训计划》，按时制订《消防演练方案》，并对义务消防人员进行消防演习培训； 6.1.3 负责《临时动火证》的审核，并监护动火作业。 6.1.4 担任大厦安全检查员，发现消防隐患，制止违章作业；如发现火警隐患，填写《消防检查整改通知单》交有关用户，限期整改； 6.1.5管理消防器材设备，定期检查，确保各类器材和装置处于良好状态，防火疏散通道保持畅通。 6.2 工程师负责对中控室维修工的工作进行检查监督。 6.3 管理处经理为大厦消防责任人，对大厦消防工作全面负责。 6.3.1审批《临时动火证》； 6.3.2批准《消防演练计划》，《消防知识培训计划》、《消防演练方案》、《消防知识培训方案》。 6.4 临时动火作业管理工作程序： 6.4.1本单位或外单位在管理处区域内因施工动火的工程，原则上应报消防局审批，特殊情况下，在管理处办理动火作业手续，施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施，且管理处派人监督其动火完毕后立即清查现场； 6.4.2在经批准的重点部位（变压器、配电房、车库、楼层等处）动火，必须做到“七不、四要、一请”。 3、保洁管理 物业的外观将给公共最先入眼的印象，故此外墙清洁至为重要，当顾客进入大厦后，清洁的好坏尤其大堂的清洁程度成为首要注意方向。 3.1 确定基本方针 3.1.1充分研究各种建材及设备的特性，配合该性质使用最适当清扫材料及用具。 3.1.2清洁员须经严格挑选，使每位清洁员与大厦的高品位相称。 3.1.3作业时配合节省能源原则，将水、电用量降低到最低限度。 3.1.4作业时应与物业部其他人员密切配合，符合大厦各种功能及防范。 3.2 清洁工作分类 3.2.1日常作业 a) 道路，地面清扫； b) 玻璃门窗、铝合金门柜擦拭； c) 电梯去除污渍； d) 广告指示牌除尘、污迹； e) 安全通道、大门刷洗光亮 f)；金属栏杆去手印、除尘； g) 消防栓、灭火器擦拭； 3.2.2 定期保养 a) 花卉、盆栽； b) 地面清洁； c) 玻璃、镜面清洁； d) 外围绿化杀虫； e) 金属部分打光、保养； f) 灯具、卫生死角清洁； 3.3 作业时间 3.3.1 公共部分 日常作业：每日7：00AM—16：00PM实施。 定期作业：利用平常不影响客户活动为最佳作业时间。 3.3.2专业部分 日常作业：配合平常用户活动时间外再作业。 定期作业：利用晚间操作。 3.4 检查计划 3.4.1每日管理人员须做好当日工作安排及特别注意事项； 3.4.2制定每日巡检表以使清洁水准维持在较高水准. 3.5道路地面保洁 3.5.1每日上班时清扫场地面一遍，将垃圾收起放入垃圾筒内，对确保地面无明显沙土，及时清扫地面纸屑、果皮、烟头、积水等； 3.5.2清理雨水槽内杂物，确保其内无杂物。 3.5.3每日将公共部位垃圾收集并运到垃圾周转站； 3.5.4倾倒垃圾后，用水龙头将桶冲洗干净，将垃圾袋洗净套上； 3.5.5每周对垃圾桶消杀两次。 3.6楼梯 3.6.1楼梯擦洗扶手并清扫地面垃圾。 3.6.2 升降梯擦洗其内部的设施（包括控制按钮、开关、楼层指示灯、内墙、电梯门、天花板、照明设备、应急电话）。 3.6.3 电梯内的金属配件用光亮剂抛光。 3.6.4如遇潮湿季节，楼梯台阶和电梯地面增加擦洗次数，以保证地面的干净。 3.7 垃圾收集与清运 3.7.1通过规范的垃圾收集与清运，保持整洁美观，消除臭味和各种细菌、害虫，不污染环境，不影响人们的健康。 3.7.2及时清除楼面上所有的垃圾，收集清运时，用垃圾袋装好，并选择适宜的通道和时间； 3.7.3在清除垃圾时，不能将垃圾散落在地面上； 3.7.4要保持垃圾间的整洁，防止产生异味及飞虫； 3.7.5配合环卫部门做好清运垃圾工作。 3.7.6定期聘请专业保洁公司清洗楼宇外墙。 4. 园艺保养及节日布置 安排物业园艺保养员工及园艺保养承判商处理日常园艺景观的维护工作，并挑选供应适时的盆栽以改善物业环境；于特定节日，如中秋节、春节等期间安排物业之布置。 5. 公共区域 本公司将负责公共区域及设备设施的清洁服务，定期安排清洗公共区域地面、水池等设施。如遇公共区域设施受到损坏时，本公司将第一时间查明受损原因，派遣工程维修队进行抢修。 补充： 4.工程管理服务 管理处工程部负责整个大厦的设备维护保养及操作，整个部门运作是否正常将直接影响到大厦的正常运营，所以为了提高管理水平、服务水平及经济效益，加强工程部人员管理及设备设施的管理将是整个物业管理一个重要方面。 工程管理目标 1. 完好设备，完好机房，完好系统的完好目标。 目标是最大限度的降低物业管理成本，建立良好的大厦形象。 2. 完备资料，完备图纸，完备操作的完备目标。 目的是最大限度的积累物业管理原始资料，建立充分的软件支持。 3. 完整材料设备，完整技术档案，完整操作规程的完整。目的是要求总分承包商按照合约完成安装、调试工作、发挥大厦设备设施功能实现最大功能。 为执行上述养护计划,本司将把大厦的所有设备开列在设备维护预定表上，而日常工作频率将根据原厂的养护手册确定。日后负责大厦的工程主管将亲自拟定机电设备的保养及操作手册，要详细至每项设备的保养工作程序表，使工程部能进行系统化的养护工作。 设备设施日常管理工作 1. 房屋、建筑设施 1.1 工作程序 1.1.1设备主管 a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作； b. 每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督； d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证； e. 每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门； f. 每年根据四个季度检查情况，填写《房屋完好情况汇总表》，上报公司主管部门。 1.2 质量标准 1.2.1 主体结构 a. 屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好，无倾斜、无裂缝出现； b. 钢砼框架构件完好牢固，保护层无剥落，主筋无外露现象，确保构件的承载能力； c. 基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象，确保基础结构稳定牢固。 1.2.2 屋面 平整完好，屋面防水层基本完好，隔热保温板完好无缺，无裂缝，排水畅通，压顶出线无起壳、裂缝，粉刷完好。 1.2.3 外粉刷 外粉刷无起壳（包括各类线脚粉刷，雨蓬、阳台等粉刷），无裂缝、无剥落、接缝平整、色调协调。 1.2.4 内粉刷 各种内粉刷及踢脚线无剥落现象，粉刷完好。 1.2.5 水、电 a. 各种照明电器线路完好，无老化，开关、插座、灯泡正常工作。 b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水畅通，排水系统畅通。 1.2.6落水 各种水落、水管无损坏，托钩铁脚完好，排水畅通。 2. 供配电设备 2.1 工作程序 2.1.1 设备主管 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作； b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 2.2 质量标准 2.2.1 低压开关柜 a. 耐压试验应符合规范规定； b. 开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好； c. 电器或端子排接线应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全； d. 接地线连接应紧密牢固，导电漆均匀无遗漏； e. 操作部分应灵活，接点和机械联锁的动作应正确； f. 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好； g. 接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好； h. 双电源箱能自动切换； i. 控制箱手动和自动操作均能运行。 2.2.2 照明设备 a. 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐； b. 开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险； c. 照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定； d. 防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具； 2.2.3 防雷接地装置 a. 接地电阻值应符合要求； b. 接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象； c. 接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。 2.2.4 机房环境 a. 消防设施完备，有效； b. 内、外保持清洁，室内照明、通风良好，地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍； c. 电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。 3. 供气设备 与煤气公司保持联系，每周巡检，请煤气公司定期专业保养，随时进行报修。 4. 给排水设备 4.1工作程序 4.1.1 设备主管 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门； h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》； i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 4.2 质量标准 4.2.1 供水泵 a. 各水泵运行主要参数（流量、扬程等）符合出厂要求； b. 管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活； c. 各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象； d. 电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠； e. 水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损。 4.2.2 水箱及附件 a. 各浮球阀自动启闭灵活、可靠； b. 各进出阀门启闭活络有效，无渗漏； c. 溢水管畅通，箱底排污阀良好； d. 减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效； e. 各管道设备等无锈蚀，无渗漏。 4.2.3 排水系统 a. 各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞； b. 各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞； c. 各检查口标记清楚，操作方便； d. 各排水横管无倒返水，排水畅通。 4.2.4 污水处理系统 a. 各专用鼓风机运行平稳，无异常声； b. 初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象； c. 压滤机运转正常、完好； d. 各输送、提升日流水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求； e. 各专用污泥泵运行平稳，无堵塞； f. 各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象； g. 气浮除渣设备完好； h. 各电机绝缘性能符合规定； i. 电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠； j. 消毒装置完好、有效； k. 电气接地保护可靠、安全； l. 经系统处理后，排放符合环保要求。 补充： 5. 消防系统 5.1工作程序 5.1.1 日常巡视 a. 设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，记录《水泵房巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障； b. 安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。 5.1.2 定期检查 a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》； b. 由工程主管组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓进行系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓测试记录表》。 5.1.3 维修保养 a. 设备维修工负责消防设施的维修保养工作； b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次； c. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； d. 消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。 5.1.4 设备主管 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视消防设备,检查巡视记录； e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门。 5.2 质量标准 5.2.1 消火栓泵 a. 消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求； b. 管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活； c. 消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象； d. 电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好； e. 水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损； f. 管道设备等无锈蚀、无渗漏。 5.2.2 增压泵 增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。 5.2.3 消火栓及配套设施 a. 各层消火栓箱及附件齐全完好； b. 启动报警按钮完好、性能可靠； c. 各层消火栓出水压力符合要求； d. 消防接合器齐全、有效，无泄漏； e. 户外立式消火栓齐全有效，开启灵活； f. 消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。 5.2.4 消防报警 a. 消火栓泵运转应与报警联动； b. 报警装置应可靠、正常，杜绝误报。 6. 弱电设备 6.1 工作程序 6.1.1 维修人员 a. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； b. 弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》； c. 弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。 6.1.2 电工 a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备，记录《信号收视设备巡视记录表》； b. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。 6.1.3 保安人员 a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》； b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。 6.1.4 设备主管 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作； b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证； d. 每周巡视弱电房设备,检查巡视记录； e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件； i. 协助管理处主任做好分承包方的评审、评价和初选工作。 6.2 质量标准 6.2.1摄像监控系统 a. 控制台 -各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等； -操作键盘灵活、可靠； -电源锁开关完好。 b. 显示屏 -各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求； -各显示器接线清楚，无随意拉接线； -监视器安装牢固、可靠。 c. 电源设备 -交流稳压电源工作正常、稳定； -各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为； -高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉线； -二路电源切换正常、可靠； -设备接地保护、防护等安全、可靠。 d. 摄像机 -各摄像机工作正常，配置数量齐全； -带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求； -各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型)； -各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。 e. 录像机 -所配录像机齐全，性能良好，符合性能要求； -各摄像监视点的信号，均能切换到录像机上进行录制(包括切换到备用录像机)。 6.2.2 保安防盗系统质量标准 a. 对讲装置 -户内对讲装置能与大门通话。信号良好； -门卫能与户内通话。联系情况良好； -电梯内对讲装置能与门卫通话。 b. 电子防盗门 -闭门器开闭灵活，快慢二档行程明确，自动关门时能确保门锁上； -电子密码锁好，且密码能修改； -键盘无损坏，不渗漏； -电源正常。 6.2.3 巡更系统 a. 主机、序号机功能完好； b. 电源、充电体充放电正常； c. 配套附件完好。 6.2.4 周界报警系统 a. 光电识别器性能良好； b. 信号传输线路良好； c. 声光联动控制良好。 补充： 8.1电梯维修和保养 8.1.1每日巡视检查 每日电梯投入正式运行前，对电梯作准备性的试运行。对电梯机械部件和电气装置作巡视性检查和记录。观察电梯运行动作的正确性，运行速度的稳定性。消除故障隐患，保持电梯的正常运行。 8.1.2每周检查保养 每周对电梯的机构和部件做一次保养、检查，并经行全面的清洁、润滑（制动器销轴、导向轮、轿顶轮、对重轮轴承、轿厢门和厅门滑轮、交栅门各销轴、自动门机构传动装置、自动门机构杠系统销槽、安全触板销轴、门锁开关销轴） 8.1.3每月检查保养 每月对电梯机构和部件做一次检查保养。认真检查紧固部位的牢固性和磨损部位的完整性。并进行必要的保养，润滑，调整，调整工作必须按技术要求进行。使每台电梯的整体结构处于良好的状态下进行工作（蜗轮、蜗杆轴的滚动轴承、电动机滚动轴承、限速器销轴和涨绳轮、极限开关涨绳轮、选层器运动部位、门导轨、安全钳传动杆、安全钳、补偿装置涨绳轮）。 8.1.4每季度检查保养 每季度对电梯的季度保养机构和部件做一次检查保养。认真检查机构和部件的使用情况，并进行必要的保养，润滑，调整，调整工作按技术要求进行（曳引钢丝绳、自动门机构钢丝绳、安全钳限速器钢丝绳、行程开关、导轨、滑动导靴）。 8.1.5每年度检查保养 电梯每年进行一次完整的安全检测和技术检验。内容为所有的机械、电气安全装置的有效和可靠程度，主要零部件的磨损程度，并检修或更换已超过磨损量的零件，修复不可靠的机电安全部件。对整机进行一次清洗保养，加油润滑（自动门机构链条、弹簧缓冲器、油压缓冲器、极限钢丝绳、补偿绳、曳引机减速器）。 8.1.6专项试验 a.供电系统断相、错相保护功能的试验。 b.限速器与安全钳的联动试验 c.缓冲器的试验 d.极限开关的试验 e.层门与轿厢门电气联锁装置的试验 f.紧急操作装置的检查 g.停止保护装置的检查 h.制动器试验 i.曳引检查 8.2机房管理 8.2.1机房设备须由工程人员负责，机房区域未经许可，无关人员一律不得进入。未经工程主管同意，机房内所有物品不得挪用和带出，不准在机房内从事与工作无关的活动。机房内不准会客，不准带无关人员入内，因工作需要带入进入，须事先征得工整部经理同意，并有专业设备人员陪同可让其入内。机房内无人时，门不得敞开。离开时，门必须锁上。除值班人员以外，其余人员进入机房均需签到登记。 8.2.2保持房内的门、窗、天花板、墙、柱、地面（板）等设施完好，保持机房的防尘、防水、防风、防小动物等功能完好，保持室内照明、通风良好、电源设备、设施必须完好无缺陷。电梯机房、弱电机房室内温度不准超过40度。如发现无法解决的问题，结实报告有关部门。 8.2.3 机房内保持清洁、整齐，设备、设施无积尘、蛛网、锈斑、油渍。室内严禁放置食物、废弃物、危险品和非机房内用物品，不准乱堆乱放物品。设备、设施的放置不准随意挪动和更改，应按计划内定期对机房进行清洁和打扫。严禁在室内吸烟，严禁擅自动用明火和加热设备，如施工动用电焊和加热设备，需经保安部门批准，防火（烟）卷帘必须完好。机房内必须常备用消防器材，并定期对消防器材进行检查。 8.2.4 机房内不同设备之间须有明显区分标记，各种机组，配电箱（柜）、BA控制箱（柜）开关、显示屏、信号灯等设备予以明确，醒目功能标识，同类设备应有统一代码。 8.2.5 机房内各种设备必须处于安全可靠、稳定、有效的运行状态，所有设备的元件、管路严禁随意更改，如有损坏，要查明原因，并立即报告工程主管，经批准后即使更换，对严重损坏或难以修复的，要即使报告工程部经理。 8.2.6 根据保养和作业指导书，定期对机房内的设备进行保养。每次保养都要有详细记录，填写相应的保养记录，凡操作设备必须得到主管授权，无授权人员不准操作设备，对设备的操作必须按操作规程进行，严禁违章操作。 8.2.7机房设备功能表示均应简单明确。无特殊情况开关应开至“自动”位置。 补充： 管理质量目标及承诺 XX物业管理有限公司以顾客满意度为指针，针对业户及委托方的需求。运用现代化科技手段及管理方法，实行安全、卫生、便捷、舒适、高效及24小时多方位的管理服务。同时遵循物业公司专业管理和委托方监督管理相结合的管理方式。 1、 管理目标 1.1服务第一、顾客至上 作为高品质的物业 ，不仅需要配备良好的硬件设施，还需要提供良好优质的服务。我们将利用公司多年来积累的管理经验和资源，制定各项规范的服务流程及准则，并通过有系统、多方位、多层次之培训，加强员工对管理服务之认识，改善礼貌及工作态度，做到服务第一、顾客至上之要求。 1.2优秀物业管理示范称号 我们将凭借丰富的实际经验，委派专业资深人士，根据贵物业的实际情况，提供专业的建议，协助贵物业力争获取优秀物业管理示范称号。希望能借此提升发展商、管理公司和物业的整体形象。 1.3保持国际品质ISO9000 目前我司已经获取ISO9002国际质量认证，我们将根据相关检验、考核、调整的要素，通过ISO9000体系的运行，保证服务质量、服务水平长期稳定在高水平上，提高管理水平及物业价值。使物业管理工作标准化、规范化、系统化。 2. 分项目标 1. 设备完好率98％ 1.1 房屋设施完好率98％（故障排除时间不超过48小时） 1.2 运行设备完好率99％（故障排除时间不超过4小时） 1.3 公共设施完好率96％（故障排除时间不超过24小时） 1.4 设备、备件资料完整率100％（查看实物及台帐） 2. 维护保养率100％ 2.1 自修设备按计划完成保养率100％（按计划、预算、完成记录检查） 2.2 外包设备按合同完成保养率100％（按保养合同，验收记录检查） 2.3 房屋设施故障维修率100％（按检查记录，维修记录检查） 2.4 业主报修上门维修率100％（按报修记录，业主验收记录检查） 3. 管理费收缴率98％以上 3.1首年每月收缴率98％以上（按月统计，财务结算考核） 3.2解决拖欠管理费90％以上（按月统计，财务结算考核） 4. 业主满意率95％以上 4.1接待服务满意率98％以上（按每季度70％以上业主调查表） 4.2维修服务满意率95％以上（按每季度70％以上业主调查表） 4.3清洁工作满意率95％以上（按每季度70％以上业主调查表） 4.4保安服务满意率95％以上（按每季度70％以上业主调查表） 4.5整体环境满意率90％以上（按每季度70％以上业主调查表） 4.6消防安全满意率95％以上（按每季度70％以上业主调查表） 5. 员工培训合格率100％ 5.1岗位职责培训合格率100％（一年考核一次，平时抽查） 5.2消防安全培训合格率100％（一年考核一次，平时抽查） 5.3岗位工作技能培训合格率100％（一年考核一次，平时抽查） 6. 无重大事故隐患 6.1无重大设备事故隐患（巡检记录，事故记录检查） 6.2无消防安全事故隐患（巡检记录，事故记录检查） 6.3无治安事故隐患（巡检记录，事故记录检查） 6.4无员工操作事故隐患（巡检记录，事故记录检查） 7. 管理费收支平衡 7.1当月收费入帐率100％（根据财务结算报告） 7.2维修费支出不超支（根据财务结算报告） 7.3清洁费支出不超支（根据财务结算报告） 7.4保安费支出不超支（根据财务结算报告） 7.5办公费支出不超支（根据财务结算报告） 7.6其他支出不超支（根据财务结算报告）

小区全套物业管理方案 第一部分前言（省略） 第二部分物业管理的整体构想与创优规划 住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现 出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。 针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。 一、管理思想 公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。 二、管理组织 公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。 1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。 2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。 3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。 4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。 5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。 三、管理特色及创新点 公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。 1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。 2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。 3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。 四、创优规划 （一）、近期工作目标 第一年内，业主开心入住，装修无违规现象； 第二年内，创市物业管理示范住宅小区； 第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区； （二）、实施方案 1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。 2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。 3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。 4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。 5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。 第三部分管理机构设置和管理人员 的配备、管理及物资的配备 一、管理机构模式 东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。 组织结构图 二、管理人员的配备 管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。 接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。 文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。 财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。 卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。 绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化（阳台摆花）和庭院绿化进行指导。 治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序； 维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。 三、管理人员的录用与考核、培训计划 （一）、管理人员的录用要求 分类岗位职责条件备注 管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派 综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派 保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理

（1）公共地区的卫生必须靠物业公司来保持，包括楼宇的前后左右道路广场空地绿地等平面位置的保洁和管理。 （2）共用部位 这是指楼宇在垂直方面的保洁，包括楼梯走道电梯间大厅平台和建筑物的外观的清扫保洁。 （3）垃圾处理 包括住宅区的生活垃圾和商业楼宇使用过程中的费物的分类收集处理和清运，要求业主按规定的时间地点方式，将垃圾倒入指定的区域或容器。 “五定”，既指清洁卫生工作要做到：定人定地点定时间定任务定质量。 “六净”，路面净人行道净雨（污）水井口净树坑墙根净果皮箱净； “六无”，无垃圾污物无人畜粪便无砖瓦石块无碎纸皮核无明显粪迹和浮土无污水脏物。

物业项目外包服务协议    甲方：****物业有限公司 乙方： ***  为规范服务好物业服务项目，甲方在与***置业有限公司签订的物业服务合同的基础上，根据物业管理条例和***市物业服务实施细则及相关物业法律法规要求，现将《尚东国际》小区的部分物业服务内容承包给乙方进行管理服务，双方经协商达成如下协议：  一、服务项目  （一）甲方外包《****》物业小区项目包括以下内容： 1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；  2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；  3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；  4、车辆停放管理；  5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理； 6、装饰装修管理服务； 7、物业档案资料管理。  （二）在物业管理区域内，乙方的其他服务包括以下事项： 1、接管验收服务；  2、便民、代办和特约服务（含有偿）；  3、协助政府相关部门开展对小区业主的有关服务。 不含公共绿化的日常养护。 二、服务标准  1、乙方应按照甲方与开发企业达成的物业服务协议内容和标准为基础，提供不低于**市物业服务等级标准中的五级物业服务分项标   2  准。（物业管理服务内容与质量标准见附件四）  2、物业委托代办特约服务、便民和有偿服务、开发公司或业委会提出的其他服务内容达到业主满意。  3、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。  三、收费标准  1、收费项目和价格中物业服务费、装修押金、垃圾清运费、车位费等乙方严格按照小区经物价部门审核的价格和时间收取，每年至少公示一次。  2、公共能耗费乙方按实收取，独立建账并每半年公示一次。 四、甲方的权利和义务 （一）甲方的权利  1、甲方对乙方分包的项目享有质量监督和及时督促整改的权利； 2、甲方对乙方的收支享有财务管理和审核的权利；  3、甲方对乙方违反物业服务协议条款享有督促检查并要求及时整改的权利；  4、甲方对乙方管理的项目的重大事项享有知情和协调处理的权利；  5、甲方享有对乙方服务过程中的经营成本在收取的物业服务费中分摊的权利；  6、甲方在下列条件下享有收回乙方管理服务分类项目并要求乙方承担因此造成的各类损失和赔偿的权利：  ⑴乙方服务达不到规定标准且不能及时整改；  ⑵对乙方服务过程中因业户重大投诉或严重违反物业规定； ⑶损害公司形象的；  ⑷受到物业上级主管部门通报批评的。 （二）甲方的义务  1、负有对《尚东国际》小区的接管验收义务；  2、负有审核提供乙方服务中针对本小区需要的各类服务证明和票据；    3  3、负有及时审核并发放乙方服务所需的各类成本，但支出扣除甲方规定成本后不得超出；  4、检查指导乙方的服务质量，受理乙方管理期间的重大投诉； 5、每月提供乙方财务收支报表。 五、乙方的权利和义务 （一）乙方的权利  1、乙方享有从事上述服务项目的独立人事管理权，独立承担员工薪资、福利待遇和用工风险；  2、从事上述服务项目的服务权利；  3、按照规定标准收取各类费用并支付相关分类管理成本的权利； 4、享有使用物业办公和经营用房的权利； 5、每月查看财务收支报表的权利； 6、享有开发企业对本项目物业补贴的权利；  7、乙方可采取规劝、报告有关行政主管部门、向地方法院起诉等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。  （二）乙方的义务  1、制订物业服务方案，建立健全物业服务加架构并落实岗位责任制；  2、协助对小区进行承接查验，提出整改项目并督促开发企业及时完善；  3、服务所需人员工种和数量需报与甲方审核，一经审核不得无故变更，变更时应报与甲方批准；  4、所有收入必须及时打入甲方规定的帐户； 5、承担甲方管理服务中所必须的成本； 6、接受甲方对服务质量的监督检查并落实整改；  7、独立承担分包项目所需服务人员的用工风险、独立承担设施设备养护风险和物业养护责任险；  8、乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和

四项措施 1、据以往的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的管理上。从物业用户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。 2、制定出详尽的执行手册，使厂区物业员工翻开手册即可操作。如《物业部员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务全体员工的目的。 3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。 4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。

　　1 宁夏建院公寓楼物业管理方案宁夏建设职业技术学院是目前宁夏专科层次相对较高的办公高等职业技术学院，现在我院学生公寓无论是住宿条件还是卫生保洁状况都较其他院校有一定的瑕疵，所以要使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境，我院与××物业公司签订物业服务合同。下面我作为宁夏建院公寓楼项目服务中心主任，针对我院实际状况，从以下四个方面，详细地为我院公寓做如下物业管理方案：Ⅰ、服务工作目标一、管理思路根据与物业公司签订的物业服务合同，我们将制定各个岗位的岗位职责、工作标准以及各个班组的作业指导书和相关的记录表格。认真落实合同中的每一点。使我院全体师生能够拥有一个良好的生活、居住环境。在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构;根据我院的特点，提出合理的人员配臵方式;在人员管理上，确立“竞争上岗、激励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则;在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍。根据“宁夏建设职业技术学院”所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务2 内容赋予深厚的文化底蕴，力求全面提升“宁夏建设职业技术学院”的管理品位。 二、整体管理方案策划 1、秩序良好的需求 良好校园秩序是广大师生工作、学习的重要保障，同时也是对物业管理的第一要求，校园秩序的好坏，直接影响师生的工作、学习质量。因此，满足师生的良好秩序需求将是管理工作的重点。2、环境需求 优美的环境是工作、学习的重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念的更新，同时表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义。给师生们提供一个良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本要求。