• 有售房广告引发的纠纷,开发商的广告所言不实,往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。 认购纠纷:认购是指在商品房买卖合同过程中,双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。 房贷难引发的相关纠纷:这类纠纷2011年呈快速上升趋势,受国家调控政策影响。自国家及部分城市限购令出台后,各大银行对于购房贷款的发放越来越收紧,所以很多购房者在签订购房合同后,往往因为贷款办不下来导致与开发商之间的纠纷。
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  • 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布,自2003年6月1日起施行。   最高人民法院   2003年4月28日   最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释   (2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)   法释〔2003〕7号   为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。   第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。   第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。   第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。   第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。   当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。   第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。   被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。   第八条具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:   (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;   (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。   第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:   (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;   (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;   (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。   第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。   第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。   房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。   第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。   第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。   交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。   第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:   (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;   (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。   第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。   法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。   第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。   第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:   逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。   第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:   (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;   (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;   (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。   第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。   第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。   第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。   第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。   第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。   第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。   商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。   第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。   第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。   第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。   《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。   《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。   《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。
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  • 答:(1)依据最高院相关的司法解释,应由被告住所地法院或合同实际履行地法院(即该房屋所在地法院)管辖。 (2)处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理法》、《土地管理法》 、《合同法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。 (3)随着社会发展,房屋交易量逐年增多,而对一般人而言房屋交易价值额较大,相关纠纷的处理具有自己的特色。《规定》此次修改,将房屋买卖从原房地产开发经营合同单列出来作为一个独立的第三级案由,并且将其中涉及商品房买卖的合同纠纷都作为第四级案由。而伴随保障性住房建设力度的加大、城市化进程的加速,经济适用房、农村房屋的买卖也逐年增多,《规定》增加了经济适用房转让合同纠纷、农村房屋买卖合纠纷同作为第四级案由。 需要注意的是,商品房、经济适用房、“两限房”、房改房以及其他各类房屋的买卖合同纠纷都可使用本案由;而签订商品房预约合同后,未签订正式的房屋买卖合同因此而发生纠纷的,就不适用缔约过失责任纠纷的案由。另,商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同,此处已将其作为独立的第四级案由,就不应适用一般的委托合同纠纷的案由。 综上,我们知道:房屋买卖合同的纠纷应该由什么法院来管辖。在实践中,需要房屋买卖双方都要注意相关细节,避免相关买卖纠纷。
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  • 所谓小产权房屋是指经过合法审批在农村土地上开发建设的住宅房屋。如果从土地的性质对房屋进行划分,可以分为,在农村土地上开发建设的房屋就是小产权房屋,在国有无偿划拨土地上开发建设的房屋就是经济适用房,在国有出让土地上开发建设的房屋就是商品房。 正是因为小产权房屋是建筑在农村集体土地之上,而集体土地只有本集体组织的成员才有权占有使用,因此依据现行法律规定,小产权房是不允许上市交易的。也就是说只有与集体土地有特定身份关系的农村村民才能购买或者经拆迁回迁取得小产权房。此外,任何人购买小产权房均为法律所禁止,所签定的小产权房买卖合同,也会被法院确认为无效合同。合同被判决无效以后,出卖方就可以收回房屋,当然出卖方应将已经收取的购房款退还给对方。
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  • 1、协商解决:纠纷各方自行协商,平等、互利、合理、有偿的妥善解决;主要是依据当事人之间订立的合同进行协商,解决争议双方之间的房产纠纷。 如果纠纷各方无法协商解决,可根据纠纷的性质及法律关系分别向行政主管机关投诉,或申请仲裁,或向人民法院提起诉讼。 2、行政机关依职权处理:争议双方的一方向行政机关投诉后,行政机关根据主管范围受理,依据有关法律和行政法规、规章作出行政决定。如当事人对行政决定不服,可提起复议或提起行政诉讼,除终局复议以外,须在收到复议决定书之日起15天内向人民法院提起行政诉讼。但行政决定一旦作出即可执行,提起行政复议或诉讼并不停止执行。 3、仲裁或诉讼程序解决:如果纠纷不属于行政机关主管,当事人可申请仲裁或提起民事诉讼。申请仲裁必须有约定的仲裁协议,如无约定,不可申请仲裁,只能提起民事诉讼。仲裁实行一裁终局制。裁决作出后,当事人不可就同一纠纷再次申请仲裁或向人民法院起诉。
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  • “阴阳合同”逃税款引发纠纷   在一些二手房屋买卖过程中,买卖双方常常会签订价格不同的两份合同,这就是所谓的“阴阳合同”。   “阳合同”,系由双方签订后向有关部门备案的那份合同,价格一般都很低。在成都地区一般只要不低于成都市房产管理局根据各区域情况发布的指导价格即可办理登记,并依据此价格交纳各项税费。这种操作方式确实可以为买卖双方尤其是买方节省不少税费(尽管法律规定交易税是由卖方承担,但实际操作中一般已由卖方将其转嫁给了买方)。   “阳合同”虽然符合合同成立的形式要件,但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式,欺骗登记部门,目的是少缴税金。这一做法客观上损害了国家利益,违反了我国税收法律法规。根据《民法通则》第58条、《合同法》第52条的规定,“以合法形式掩盖非法目的的,合同无效”,法院一般都判定其无效,不具有确定双方权利义务关系的效力。但举证证明“阳合同”系以合法形式掩盖非法目的,该合同无效的举证责任在于主张该合同无效的一方(一般系卖方)。为了便于卖方举证,在“阴合同”中对此问题则要做专门的技术性处理了。   所谓“阴合同”,则是双方当事人私下签订并实际履行的合同,价格一般都符合市场行情,充分反映了双方当事人的真实购买价格和意图。为了解决“阴阳合同”部分内容(尤其是有关价格的约定)的相互冲突问题,双方应在“阴合同”中特别注明“甲乙双方于XX年XX月XX日签订并用于备案登记的《房屋买卖合同》仅用于办理房屋买卖备案和权属登记之用,不能用于确定甲乙权利义务的根据”等字样。通过此方法一般可以规避“阴阳合同”约定不一致的问题。   有了上述明确的约定,法院一般都会以“阴合同”做为确定民事权利义务关系的基础。但是,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。因此,建议买卖合同双方应在有税务专长的律师指导下进行合同避税,注意分寸。
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  • 开发商面对越来越多的精装房装修问题时,之所以有恃无恐,主要是因为他们认定多数业主不懂装修或懒得做检测。而事实上,多数业主也确实如此。所以,为了有效治理这一行业乱象,引入第三方监理或将成为趋势。希望可以帮到你
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  • (一)逾期交付房屋纠纷。逾期交房是非常普遍的现象,造成逾期交房的原因是多方面的,既有开发商本身怠于履行的因素,也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商不能控制的原因。不管什么原因,只要不构成不可抗力,卖方就应当承担违约责任。 (二)权属证书缺失引发的纠纷。买房人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂,如开发商土地使用手续不合法,开发商未支付全部土地使用权出让金,开发商违章建房等。在此种情况下,买房人可以要求解除合同,并向出卖人主张违约责任等。 (三)一房二卖纠纷。由于两份合同涉及的标的为同一房屋,而开发商已将房屋交付给其中一份合同的相对人,该违约行为致使另一份合同的相对人与开发商之间的合同目的不能实现,买房人有权解除合同,并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据《合同法》、《消法》已经确立的惩罚性赔偿责任原则,结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况,在《解释》的第8条、第9条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形:一是商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人(俗称“一房二卖”);三是订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实上或者提供虚假商品房预售许可证明人 四是在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五是订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由上述五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,买受人除可申请出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些规定将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为,维护守约方的合法权益,促进社会诚信制度的确立。 (四)房屋质量纠纷。此类纠纷包括商品房主体结构质量不合格不能交付使用,或交付使用后经检验确属不合格,因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情形,买房人有解除合同的权利,并要求出卖人承担赔偿损失等。对于买房人来说,在接收房屋时一定要查验开发商提交的工程竣工验收合格书、工程质量保证书和房屋使用说明书,并对交付的房屋进行验收。 (五)房屋面积误差纠纷。买卖双方应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同未作约定的,则按以下原则处理:1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,按实际面积结算房屋价款;2、面积误差比绝对值超出3%时,买房人有权退房。买房人要求退房的,开发商应当在买房人提出退房之日起30日是内将买房人已经支付的房屋价款退还给买房人,同时支付已付房款利息。买房人不退房,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由开发商承担,产权归买房人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在含3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买房人的绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积*100%。但规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其它影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商应在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。因上述原因的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。 发生了上述情况,买受人除了可以要求解除合同外,对于开发商既构成根本违约,又构成欺诈情况的,买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,即购房者可以要回双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。 以上就是关于商品房买卖合同中常见的纠纷,面对纠纷,处于弱势地位的买房人为了能顺利接受房屋,往往有意无意地忽略了法律对于自己的保护,从而导致利益严重受损。在此,提示买房人,如果遭遇了房屋买卖合同纠纷,可以不用忍气吞声,用法律武器积极维权,争取自己应得的利益。
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  • 开发商逾期交房、一房二卖等违约行为后,却拒绝承担责任,遇到这种情况,购房者可以法律规定为依据,要求解除房屋买卖协议或要求开发商承担相关责任。处理房屋买卖合同纠纷需要根据不同的情况,采用不同的方法。 (一)逾期交付房屋纠纷。逾期交房是非常普遍的现象,造成逾期交房的原因是多方面的,既有开发商本身怠于履行的因素,也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商不能控制的原因。不管什么原因,只要不构成不可抗力,卖方就应当承担违约责任。 (二)权属证书缺失引发的纠纷。买房人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂,如开发商土地使用手续不合法,开发商未支付全部土地使用权出让金,开发商违章建房等。在此种情况下,买房人可以要求解除合同,并向出卖人主张违约责任等。 (三)一房二卖纠纷。由于两份合同涉及的标的为同一房屋,而开发商已将房屋交付给其中一份合同的相对人,该违约行为致使另一份合同的相对人与开发商之间的合同目的不能实现,买房人有权解除合同,并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据《合同法》、《消法》已经确立的惩罚性赔偿责任原则,结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况,在《解释》的第8条、第9条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形:一是商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后,出卖人又将房屋出卖给第三人(俗称“一房二卖”);三是订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实上或者提供虚假商品房预售许可证明人 四是在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五是订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由上述五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,买受人除可申请出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些规定将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为,维护守约方的合法权益,促进社会诚信制度的确立。 (四)房屋质量纠纷。此类纠纷包括商品房主体结构质量不合格不能交付使用,或交付使用后经检验确属不合格,因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情形,买房人有解除合同的权利,并要求出卖人承担赔偿损失等。对于买房人来说,在接收房屋时一定要查验开发商提交的工程竣工验收合格书、工程质量保证书和房屋使用说明书,并对交付的房屋进行验收。 (五)房屋面积误差纠纷。买卖双方应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同未作约定的,则按以下原则处理:1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,按实际面积结算房屋价款;2、面积误差比绝对值超出3%时,买房人有权退房。买房人要求退房的,开发商应当在买房人提出退房之日起30日是内将买房人已经支付的房屋价款退还给买房人,同时支付已付房款利息。买房人不退房,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由开发商承担,产权归买房人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在含3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买房人的绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积*100%。但规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其它影响商品房质量或者使用功能情形的,开发商应在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。因上述原因的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。 发生了上述情况,买受人除了可以要求解除合同外,对于开发商既构成根本违约,又构成欺诈情况的,买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,即购房者可以要回双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。 以上就是关于商品房买卖合同中常见的纠纷,面对纠纷,处于弱势地位的买房人为了能顺利接受房屋,往往有意无意地忽略了法律对于自己的保护,从而导致利益严重受损。在此,提示买房人,如果遭遇了房屋买卖合同纠纷,可以不用忍气吞声,用法律武器积极维权,争取自己应得的利益。
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  • 相关合同编辑买卖合同 是指出卖人将房屋所有权转移给买受人、买受人支付价款的合同。此处的房屋,包括了商品房、经济适用房、房改房,农村房屋等各类合法性质的房屋。 预约合同 是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议,一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现,且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。 购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋,又能暂缓付款,以冷静思考或筹措资金;开发商签订预约合同可以锁定购房者,有利于按计划售房。 预售合同 是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得(商品房预售许可证)的,不得进行商品房预售。 销售合同 是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人,买受人支付价款的合同。广义的商品房销售合同包括了商品房预售合同。商品房销售,当事人双方应当签订书面合同,合同主要内容包括:商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等。 委托合同 是指房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售,并向中介机构支付酬金的合同。中介机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 转让合同 是指经济适用房所有者将经济适用房所有权转让给他人,他人支付价款的合同。经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用权证一定年限后,方可按市场价上市出售;出售时,应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。 买卖合同 是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人,他人支付价款的行为。农村房屋买卖合同,涉及农村宅基地的问题,对合同效力需严格按法律规定进行确认。 2管辖编辑依据最高院相关的司法解释,应由被告住所地法院或合同实际履行地法院(即该房屋所在地法院)管辖。 3法律适用编辑处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理法》[1] 、《土地管理法》[2] 、《合同法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。 4注意问题编辑随着社会发展,房屋交易量逐年增多,而对一般人而言房屋交易价值额较大,相关纠纷的处理具有自己的特色。《规定》此次修改,将房屋买卖从原房地产开发经营合同单列出来作为一个独立的第三级案由,并且将其中涉及商品房买卖的合同纠纷都作为第四级案由。而伴随保障性住房建设力度的加大、城市化进程的加速,经济适用房、农村房屋的买卖也逐年增多,《规定》增加了经济适用房转让合同纠纷、农村房屋买卖合纠纷同作为第四级案由。 需要注意的是,商品房、经济适用房、“两限房”、房改房以及其他各类房屋的买卖合同纠纷都可使用本案由;而签订商品房预约合同后,未签订正式的房屋买卖合同因此而发生纠纷的,就不适用缔约过失责任纠纷的案由。另,商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同,此处已将其作为独立的第四级案由,就不应适用一般的委托合同纠纷的案由。
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  • 其实不必在意这些案例问题。但是一你的要注意随着社会发展,房屋交易量逐年增多,而对一般人而言房屋交易价值额较大,相关纠纷的处理具有自己的特色。《规定》此次修改,将房屋买卖从原房地产开发经营合同单列出来作为一个独立的第三级案由,并且将其中涉及商品房买卖的合同纠纷都作为第四级案由。而伴随保障性住房建设力度的加大、城市化进程的加速,经济适用房、农村房屋的买卖也逐年增多,《规定》增加了经济适用房转让合同纠纷、农村房屋买卖合纠纷同作为第四级案由。 需要注意的是,商品房、经济适用房、“两限房”、房改房以及其他各类房屋的买卖合同纠纷都可使用本案由;而签订商品房预约合同后,未签订正式的房屋买卖合同因此而发生纠纷的,就不适用缔约过失责任纠纷的案由。另,商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同,此处已将其作为独立的第四级案由,就不应适用一般的委托合同纠纷的案由。
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  • 按照实际工程量进行解决。最好双方选择一家造价公司进行造价审核,按照审核内容结算。另外,对于工程中的问题,可以要求进行赔偿。口头约定的合同也是合同,不一定非要有双方书面签订的合同,但因为没有合同,也就没有约定纠纷处理的方式方法,因此,纠纷处理应当按照合同法等相关法律的规定,本着公平公正的原则进行处理。同时,在处理纠纷的过程中,应当注意取证,必要时可以请公证机构协助处理。
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  • 房屋拆迁补偿安置协议是约定房屋拆迁当事人之间民事权利和义务关系的合同。拆迁补偿安置协议签订后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,应当通过司法、仲裁途径来解决。如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的,拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。如采取仲裁方式,拆迁当事人必须自愿达成仲裁协议。仲裁协议包括房屋拆迁补偿安置协议中订立的仲裁条款和以其他方式在纠纷前或纠纷后达成的请求仲裁的协议。仲裁委员会的选择由当事人协议确定。仲裁实行“一裁终局制”。裁决作出后,当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的,仲裁委员会或者人民法院不予受理。 没有仲裁协议的,一方申请仲裁的,仲裁委员会不予受理;当事人达成仲裁协议的,一方向人民法院起诉的,人民法院不予受理。
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  • 房屋租赁合同纠纷上诉案 海南省高级人民法院民事判决书 (2013)琼民一终字第17号   上诉人(原审原告、反诉被告)海南泰龙房地产有限公司。   上诉人(原审被告、反诉原告)海口海日晖房地产开发有限公司。   上诉人海南泰龙房地产有限公司(以下简称泰龙公司)与上诉人海口海日晖房地产开发有限公司(以下简称海日晖公司)房屋租赁合同纠纷一案,海南省海口市中级人民法院于2012年12月19日作出(2009)海中法民一初字第50号民事判决,泰龙公司与海日晖公司均不服,向本院提起上诉。本院于2013年2月20日受理后,依法组成合议庭,于2013年3月15日公开开庭审理了本案。经本院主持调解,未能达成协议,本案现已审理终结。   原审法院查明:2008年11月22日,泰龙公司与海日晖公司签订《商铺租赁合同》,海日晖公司把位于海口市大同路26号万国大都会负一层A、B、C区三个单元共9346.34平方米商铺出租给泰龙公司从事商品超市和商铺、柜台出租及其他项目的商业经营活动,租期12年,自2008年12月1日起至2020年11月30日止。合同签订后,海日晖公司给予泰龙公司9个月的免租期,即2008年12月1日至2009年8月30日,在此期间前三个月的装修期内,泰龙公司不用向海日晖公司交纳租金、物业管理费和空调费;其余期限内,泰龙公司只向海日晖公司交纳物业管理费及空调费。物业管理费为9元/月/平方米,空调费为10元/月/平方米,实交金额177580.46元/月。付款日为每月前五日。自2009年9月1日至2012年11月30日止,泰龙公司交纳租金按11元/月/平方米,公共物业管理费按5.5元/月/平方米,维修费1.76元/月/平方米,装修补偿费3.74元/月/平方米,以后每三年递增一次。付款日为每月前五日。泰龙公司在签订合同时向海日晖公司交纳50万元作为保证金。该保证金不能用于抵作租金及泰龙公司应承担的费用。在本合同租赁期满或解除租赁合同时,由海日晖公司完成收铺手续,泰龙公司结清应承担的费用后,海日晖公司将保证金无息返还泰龙公司,海日晖公司收回泰龙公司保存的保证金收据并同意泰龙公司拆走属于泰龙公司的财产部分同时恢复原样。海日晖公司在交付租赁物时,保证该租赁物达到正常交付条件(即能满足泰龙公司从事商业经营的需要):如水电安装到位、租赁物符合规划建设要求等。海日晖公司负责完成商场整体一次消防验收。泰龙公司负责场地内的二次装修、消防报建及其它消防器具设施。同时海日晖公司有义务协助泰龙公司办理二次装修的消防验收,但费用由泰龙公司承担。《商铺租赁合同》签订后,泰龙公司依约向海日晖公司缴纳了50万元保证金。海日晖公司向泰龙公司交付了租赁场地。泰龙公司对租赁场地装修后,于2009年1月15日随万国大都会一同开业。2009年3月25日及4月18日的几场大雨,造成商场的墙面渗漏,地面积水,部分货物被水浸泡。2009年9月24日,海口市消防局给泰龙公司下达《公安行政处罚决定书》,认定海南大同货仓商场有限公司万国商场分店未经消防安全检查擅自投入使用、营业,处罚该店停止使用并处罚款3万元。2009年10月15日,泰龙公司起诉要求解除双方签订的《商铺租赁合同》并赔偿损失。2009年10月30日,泰龙公司以海日晖公司严重违约给该司造成巨大经济损失并被迫停业,致使双方签订的合同目的无法实现为由,向海日晖公司邮寄送达解除合同通知书,要求解除双方签订的《商铺租赁合同》,赔偿该司经济损失,因海日晖公司违约在先,该司拒付物管费等所有费用。随后泰龙公司开始陆续撤场。海日晖公司在庭审结束时未完成商场整体一次消防验收,泰龙公司未完成商场内的二次装修的消防验收。2010年1月4日和2月4日,双方当事人和鉴定人员二次至万国大都会负一层对泰龙公司购置的资产进行现场勘察。2011年1月28日,泰龙公司向海日晖公司邮寄送达《关于原租赁场地事宜的通知》,称该司已在2009年10月30日将万国大都会负一层移交海日晖公司,场地内的财物由海日晖公司保管,原租赁场地与该司已无任何关系。2011年2月21日,海日晖公司回函泰龙公司称租赁场地至今未交还,要求双方商定时间办理原租赁物的交接。2011年3月25日,原审法院主持双方当事人至万国大都会负一层察看并清点泰龙公司遗留在现场的物品。另查明,海日晖公司是海口万国大都会的报建单位及土地使用权人。万国大都会负一层A、B、C三个区规划的功能是作为停车场使用。2010年11月12日,海口市龙华区城市管理行政执法局向海日晖公司送达海管法改字 [2010]第94112号责令限期改正通知书,责令海日晖公司于2010年11月27日前恢复万国大都会地下一层成为停车场。泰龙公司已经向海日晖公司支付空调费280390.26元、物业管理费252351.18元。海口市消防局处罚泰龙公司的3万元,泰龙公司尚未缴纳。另,根据泰龙公司的申请,原审法院委托海南中明智资产评估有限公司对泰龙公司承租海口市大同路26号万国大都会负一层用于经营商品超市和商铺、柜台出租等经营投入的装修费和购置设备费、对泰龙公司于2008年12月至2009年7月在经营大同万国店期间的营业损失、对泰龙公司经营大同万国店的可得收益进行鉴定。海南中明智资产评估有限公司的鉴定结论为:泰龙公司于2008年12月至2009年7月万国大都会负一层用于经营商品超市和商铺、柜台出租等经营投入的装修费为3245634.38元、购置设备费为1011832元(其中存放在万国负一层的设备评估值为648061元、泰龙城的设备评估值为363771元);泰龙公司于2008年12月至2009年7月在经营大同万国店期间的经营利润为-1019867.61元;泰龙公司经营大同万国店期间的可得收益为8348417元。对于原审法院委托鉴定的项目其中之一是营业损失而鉴定单位鉴定的是实际经营利润,海南中明智资产评估有限公司于2012年2月7日向原审法院来函说明,营业损失是指因非正常影响因素造成企业正常经营可获得收益的减少额(即正常经营可获得收益与实际经营收益的差额),因万国大都会负一层尚未完全正式营业,无较充分历史经营数据及类似店铺开业初期经营收益可供参考,无法根据历史数据及类似店铺收益鉴定该经营期间的正常经营可获得的收益,故只能鉴定该经营期间的实际经营利润。实际经营利润为营业损失中的一部分。   泰龙公司起诉请求:1、解除泰龙公司、海日晖公司之间签订的《商铺租赁合同》;2、海日晖公司赔偿泰龙公司损失25147472.53元(消防处罚3万元、投入的装修费3073308.22元、购置设备费2255459元、2008年12月至2009年7月期间营业亏损1056805.15元、可得利益即12年的收益为18731900.16元,以上损失合计 25147472.53元);3、海日晖公司返还泰龙公司50万元的保证金;4、本案的所有诉讼费用由海日晖公司承担。   海日晖公司答辩称:泰龙公司所称两次浸水属于不可抗力,不应归责于海日晖公司。且泰龙公司擅自进场装修,并改变了消防设施,致使海日晖公司无法完成一次消防验收,因此,泰龙公司要求海日晖公司赔偿损失无法律依据。双方所签订的租赁合同违反了消防法等强制性法律的规定,属于无效合同,无效合同自始无效,根本不存在继续履行与可得利益问题,泰龙公司主张可得利益,没有法律依据,造成租赁合同无效和场地无法使用的主要过错在于泰龙公司,泰龙公司应承担主要责任。综上,泰龙公司诉请没有事实及法律依据,恳请法院查明事实,依法驳回泰龙公司的诉请。   海日晖公司反诉请求:1、判决泰龙公司支付自2009年3月1日起至2009年8月30日止欠付的物业管理费共计人民币532741.44元,以及自2009年9月1日起至2009年9月23日的租金人民币229269元;2、判决泰龙公司所交纳的保证金50万元不予退还;3、判决泰龙公司赔偿自2009年9月24日起至2011年3月25日止,占用场地给海日晖公司造成的租金损失(暂按5383491.84元计,最终以评估鉴定的价值为准)以及因业态的缺失影响万国大都会项目的经营造成海日晖公司的损失(以评估鉴定为准);4、本案的全部诉讼费用由泰龙公司承担。   泰龙公司答辩称:1、因海日晖公司违约,未向泰龙公司提供符合约定用途的租赁物,致使泰龙公司无法继续履行租赁合同,合同目的无法实现。2、海日晖公司主张场地租金损失没有事实和法律依据。3、海日晖公司主张因缺少超市业态造成万国大都会项目经营损失,没有事实和法律依据。4、海日晖公司无权要求泰龙公司支付物业管理费、空调费、租金,并无权没收泰龙公司所交纳的保证金。   原审法院认为:关于泰龙公司能否解除与海日晖公司签订的《商铺租赁合同》的问题。海日晖公司主张租赁合同无效,理由是租赁标的物万国地下一层在规划上属于地下停车场,并非商场,而且也没有通过消防验收。该租赁合同违反了消防法等强制性法律的规定,属于无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第(三)项规定:“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”据此,违反法律、行政法规定关于房屋使用条件强制性规定情况的,合同也应认定有效,因为在合同有效的前提下,才存在合同可以解除。故双方当事人签订的《商铺租赁合同》中涉及的租赁标的物虽存在违反消防法等法律关于房屋使用条件的的强制性规定,但不影响合同的效力。因万国大都会负一层商场被消防部门处罚停业,商场被城管部门要求恢复为停车场,泰龙公司在租赁房屋无法使用的情况下请求解除与海日晖公司签订的《商铺租赁合同》,符合法定的解除条件,予以支持。关于租赁合同解除后的责任承担问题。对于泰龙公司向海日晖公司所主张的装修费和购置设备费。因海日晖公司向泰龙公司交付的租赁物不符合合同约定的条件,导致泰龙公司对租赁房屋无法使用,造成装修费和购置设备费的损失,海日晖公司应予赔偿。经鉴定,泰龙公司投入的装修费为3245634.38元、购置设备费为1011832元(其中存放在万国负一层的设备评估值为648061元、泰龙城的设备评估值为363771元)。由于双方当事人签订的租赁合同期限是12年,泰龙公司投入的装修及设备从开业至被消防部门查封,已经使用250天,故支持海日晖公司应赔偿泰龙公司剩余租赁期内装修的残值3050896.32元(3245634.38元×0.94)及存放在万国负一层的购置设备费的残值609177.34元(648061元×0.94)。对存放在泰龙城的物品,因海日晖公司提出异议及无法查实是否就是从万国大都会商场撤出的设备,另外还考虑到有些设备具有可重复使用性,故对此部分购置设备费不予支持。对于泰龙公司主张海日晖公司赔偿2008年12月至2009年7月期间经营大同万国店的营业损失的问题。原审法院认为泰龙公司在消防部门责令其停业前属正常经营,由于企业的经营存在风险,造成营业损失的原因也有很多方面,但因在此期间商场确实几次被雨水浸泡,影响了正常营业,海日晖公司作为出租方,其提供的场地不符合合同中所约定的从事商业经营的需要,故认定泰龙公司对其营业损失应承担主要责任,即80%的责任,海日晖公司应对泰龙公司的营业损失承担一定的责任,即20%的责任。对于原审法院委托鉴定的项目是营业损失而鉴定单位鉴定的是实际经营利润的问题,由于实际经营利润为营业损失中的一部分,泰龙公司认可上述鉴定结论,应视为其愿放弃其他部分的营业损失,予以照准。根据鉴定,泰龙公司于2008年12月至2009年7月在经营大同万国店期间的经营利润为-1019867.61元。故海日晖公司应赔偿泰龙公司在上述期间的营业损失203973.52元(1019867.61×20%),超过部分不予支持。对于泰龙公司主张海日晖公司赔偿其经营大同万国店期间的可得收益损失8348417元。由于取得可得收益8348417元的前提是万国大都会负一层可正常持续经营,双方签订的合同有效履行。现泰龙公司要求解除双方的租赁合同,对其解除合同的请求予以支持,双方的合同不再履行,而可得收益的计算必须是将来实际会得到的切实的利益,故对泰龙公司主张尚未实现的未来收益8348417元不予支持。对泰龙公司向海日晖公司主张海口市消防局处罚泰龙公司的3万元,因泰龙公司尚未缴纳,其向海日晖公司主张没有事实依据,不予支持。对于泰龙公司主张海日晖公司返还其50万元的保证金,有相应的事实和法律依据,予以支持。关于海日晖公司主张泰龙公司赔偿其2009年9月24日至2011年3月25日的租金损失5383491.84元。2009年10月30日,泰龙公司通知海日晖公司解除租赁合同,泰龙公司应及时将租赁场地返还给海日晖公司。考虑到泰龙公司因申请对装修和购置设备费用进行鉴定,需要保留现场原貌,其返还时间可以延至鉴定后,但鉴定人员于2010年2月4日现场勘察结束后,泰龙公司在5日的宽限期内就应将场地移交给海日晖公司,但泰龙公司直到2011年1月28日才通知海日晖公司称场地内该司的财物由海日晖公司保管,原租赁场地与该司无任何关系。2011年3月25日双方当事人在原审法院的主持下,对泰龙公司遗留在租赁场地的物品进行清点。对于泰龙公司迟延返还租赁物的行为,应支持海日晖公司主张从2010年2月10日至2011年3月25日的租金损失,参照双方的租赁合同约定的租金每月每平方米11元计,面积9346.34平方米,共占用时间为13.5个月,泰龙公司应向海日晖公司支付占用场地费1387931.49元。海日晖公司申请对租赁场地的租金进行鉴定,因双方在租赁合同中对租金有明确约定,可以参照,故该院对其提出鉴定申请不予同意。对于海日晖公司主张泰龙公司赔偿其因超市业态的缺失影响万国大都会项目的经营造成的损失。合同法上的实际损失通常包括直接损失和可得利益损失。海日晖公司主张的上述损失既不属于直接损失,也不属于可得利益损失。因为可得利益损失是指在生产、销售或提供服务的合同中,生产者、销售者或服务提供者因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。而海日晖公司是合同的违约方,其要求守约方赔偿损失,并且要求赔偿的是双方签订合同时不可预期的损失,没有相应的法律依据,对其此项诉请不予支持。对其申请对此项损失进行鉴定,原审法院不予同意。对于海日晖公司主张泰龙公司支付自2009年3月1日起至8月30日止欠付的物业管理费共计532741.44元及自2009年9月1日起至9月23日的租金229269元。由于海日晖公司向泰龙公司交付的租赁物不符合合同的约定,故泰龙公司拒付其物业管理费和租金有理,对海日晖公司这二项请求不予支持。综上所述,泰龙公司的部分诉讼请求及海日晖公司的部分反诉请求,理由成立,予以支持。综上,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第(三)项、第十一条第(一)项,《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)、(五)项、第九十七条之规定, 一审判决如下:一、解除泰龙公司与海日晖公司签订的《商铺租赁合同》;二、海日晖公司应在本判决生效之日起十日内向泰龙公司赔偿损失3864047.18元并返还50万元保证金;三、泰龙公司应在本判决生效之日起十日内向海日晖公司支付占用场地费1387931.49元;四、驳回泰龙公司的其他诉讼请求;五、驳回海日晖公司的其他反诉请求。本诉案件受理费167787元,反诉案件受理费29061元,鉴定费162600元,由泰龙公司负担177886元,海日晖公司负担181562元。   泰龙公司上诉请求:1、依法撤销原审判决第二项,改判海日晖公司向泰龙公司赔偿装修费的残值3050896.32元;存放在租赁场地的设备购置费的残值609177.34元;2008年12月至2009年7月期间的营业损失1019867.61元,可得收益8348417元,共计:13028360.27元并返还50万元保证金;2、依法撤销原审判决第三项,改判泰龙公司不用向海日晖公司支付占用场地费;3、本案所有诉讼费用由海日晖公司承担。事实与理由:1、海日晖公司提供的租赁物不符合约定用途是泰龙公司在2008年12月至2009年7月期间亏损的主要原因,对该营业损失海日晖公司应付赔偿责任。   原审法院认定,泰龙公司在消防部门责令其停业前属正常经营,对其营业损失应承担80%的主要责任;虽然海日晖公司提供的场地不符合合同所约定的从事商业经营的需要,确实影响了泰龙公司的营业,需要承担一定的责任,但只需承担20%的责任。原审法院在认定上述事宜上存在事实不清。首先,泰龙公司开业才两个月,就因万国大都会设计和施工质量缺陷,在2009年3月15日、4月18日及之后的几场大雨中,大厦广场的雨水都无法及时排走,导致整个广场严重积水,严重影响了商场经营。直到泰龙公司停止营业,商场进水问题都未能解决。其次,广大市民通过报纸、广播电视等多种新闻渠道了解到海日晖公司出租给泰龙公司的商场其规划用途是停车场而非商场,无法通过消防验收,存在严重的消防安全隐患,给商场带来了很大的负面影响,致使商场客流量非常少,泰龙公司一直处于亏损状态。综上,海日晖公司应对泰龙公司的营业损失负全部赔偿责任。2、因海日晖公司违约,导致租赁合同无法继续履行,海日晖公司应向泰龙公司支付尚未履行的合同期间的可得利益。原审法院认定可得收益的计算必须是将来实际会得到的切实的利益,对泰龙公司主张尚未实现未来收益不予支持。原审法院在适用法律上存在错误。可得收益是将来本可实现而因对方违约而无法实现的利益,它是一种期待利益,我国《合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。租赁合同中是存在可得收益的。泰龙公司与海日晖公司签订的《商铺租赁合同》中约定的租赁期限为2008年12月1日起至2020年11月30日止。因海日晖公司违约提供的租赁场地未能通过一次消防验收,致使泰龙公司在2009年9月24日就被海口市公安消防部门处以停业处罚,泰龙公司无法继续营业,租赁合同也无法再继续履行。对于剩余租赁期间泰龙公司本可获得的收益因海日晖公司的违约而无法实现,海日晖公司依法应予以赔偿。3、泰龙公司不应向海日晖公司支付场地占用费。泰龙公司在通知海日晖公司解除租赁合同时租赁场地就己归还海日晖公司。本案的租赁物为不动产,就位于海日晖公司的物业内,在泰龙公司通知其解除租赁合同、撤场后该租赁物就自动归还到海日晖公司手中,留在现场的部分设备是因为需要鉴定索赔价值,但这并不影响租赁场地归还海日晖公司,也不影响海日晖公司对租赁场地的使用,所有放在租赁场地的设备堆放在一起,也只能占100平方米左右的空间,而整个租赁场地的面积是9346.34平方米,海日晖公司以此为由放弃对整个租赁场地的使用,应当对其扩大的损失自行承担责任。2009年10月29日,泰龙公司向海日晖公司邮寄送达了解除租赁合同的通知书,从通知书送达海日晖公司之日起,双方的租赁关系自动解除,随后泰龙公司搬走了所有商品和部分设备,只留下一些需要鉴定索赔价值的设备在现场。泰龙公司撤场后,海日晖公司随即开通了仓库旁服装区电梯、广安堂旁电梯、观光电梯、货梯、收银台旁的电梯,从上述电梯可直接进入到地下负一层,同时,服务总台的侧门和卫生间旁的通道均被撬锁打开,租赁场地内到处都是施工痕迹。现场堆放着各种施工材料,在租赁场地扶梯旁还张贴着海日晖公司每日对租赁场地的生活水池水位情况的巡查记录,上述情况足以说明海日晖公司对租赁场地进行了全面接收。此外,原审法院按照租赁合同约定的租金标准计算场地占有费是不合理的。原租赁合同中约定的租金是按照商场用途约定的,而本案的租赁场地按照规划要求只能用作停车场,停车场的商业价值远远低于商铺的商业价值,其租金也应当比商铺的租金低。即使要付场地占用费也应当是按照遗留现场设备占地面积,从鉴定结论出来之日按照停车场的租金标准来计算。综上所述,原审判决认定事实、适用法律存在部分错误,请求二审法院依法撤销一审判决第二项、第三项,支持泰龙公司的上诉请求。   海日晖公司答辩称:1、泰龙公司认为我方提供的租赁物不符合约定的用途给其经营带来损失是没有事实根据的。第一,泰龙公司说因被大雨浸泡等给其带来损失,我方在原审中已向法院提供了海南省气象灾害预警中心出具的《天气实况证明》予以说明,证明上述损失是属于不可抗力造成。第二,泰龙公司的亏损并非消防原因导致。泰龙公司2009年向海日晖公司提交的函说了其客流量较小,向海日晖公司申请延长免租期。可见其亏损原因是由于其新店开张,还需要客户培育期,广告力度也不够,这个是经营风险的问题,并不是消防或者规划的原因。2、泰龙公司要求法院支持可得收益没有依据。只有正常履行的合同才有可得收益,但是本案的合同是无法正常履行的。首先泰龙公司不配合消防且长期拖欠我方租金,导致合同无法履行,更加没有可得利益了。另外泰龙公司在正常营业的时候已经亏损。泰龙公司所依据的鉴定报告也是不科学的,其用对外出租的收益代替自营收益的方式测算,鉴定报告是不科学的,泰龙公司主张的可得利益损失不应予以支持。3、泰龙公司主张不应支付场地占用费没有法律依据。泰龙公司主张已经基本撤离没有依据,应该向海日晖公司支付场地占用费。4、泰龙公司应承担合同解除的主要责任。海日晖公司的一次消防已经基本完成,没有验收就交给泰龙公司,泰龙公司为了尽快经营,没有完成消防的设计施工就开业,其行为导致我们无法完成一次消防验收,更别说二次消防验收。消防不通过也导致我们无法通过规划验收。泰龙公司没有依约履行消防义务。5、关于租赁物是否返还的问题。合同解除通知到达对方时,就视为自动返还。这是没有相关法律规定的,对方没有交付钥匙,也没有返还相关租赁物,所以并没有返还租赁物。   海日晖公司上诉请求:1、依法撤销原审判决第二项,改判海日晖公司无需赔付泰龙公司损失3864047.18元,并不予返还50万元保证金;2、撤销原审判决第三、五项,改判泰龙公司向海日晖公司支付自2009年3月1日起至2009年8月30日止欠付的费用共计人民币532741.44元,以及自2009年9月1日起至2009年9月23日的租金等综合管理费用229269元;改判泰龙公司向海日晖公司赔偿泰龙公司自2009年9月24日至2011年3月25日占用场地给海日晖公司造成的租金损失(暂按5383491.84元计,最终以评估鉴定为准)以及因超市业态的缺失影响万国大都会项目的经营造成泰龙公司的损失(以评估鉴定为准)。3、本案的全部诉讼费用由泰龙公司承担。事实及理由:1、原审判决认为泰龙公司对场地的装修费、购置设备费和营业损失,因海日晖公司交付的租赁物不符合合同约定的条件,故应予以赔偿错误。海日晖公司在订立合同时已明确告知租赁物存在的问题,泰龙公司完全清楚、充分地了解租赁物存在的消防及规划问题所带来的风险。为了达到少交租金,抢在春节前开业,泰龙公司在明知租赁场地一次消防验收尚未完成的情况下,直接进场装修并开业经营,自愿承担消防、规划等方面的风险。此外,在合同的履行过程中,海日晖公司积极地完善消防手续,但泰龙公司改动原有的消防设施,故意不配合消防申报、验收工作,百般阻挠施工导致租赁物无法完成消防验收,致使租赁物被消防局查封,造成合同不能履行,其应该自行承担责任。2、原审法院判决海日晖公司赔偿购置设备费,毫无事实及法律依据。本案中,泰龙公司所购置的机器设备是种类物,并不是针对租赁房屋专用的特定物,如不在租赁房屋内使用,也可在其他地方使用,因此不属于损失的范畴。而且这些机器设备与租赁房屋没有形成附合,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因此,这些机器设备应由承租人自行处理,原审法院判决泰龙公司赔偿是没有法律依据的。3、原审法院判决海日晖公司赔偿泰龙公司营业损失是没有事实及法律依据的。首先,原审判决所依据的鉴定报告结论与本案毫无关联性,不能作为证据采用。该报告鉴定结果是实际经营利润,而并非是经营损失。经营损失与实际经营利润是两个完全不同的概念。实际经营利润是指企业在实际经营中获得的收益。而经营损失是指因非正常影响因素造成企业正常经营可获得的利益的减少额(即正常经营可获得收益与实际经营收益的差额)。其次,泰龙公司自开业至被消防部门责令停业期间,一直正常经营,消防问题没有影响其经营活动。营业亏损属于经营风险,这与海日晖公司没有直接的因果关系。场地因台风、暴雨被浸泡,完全属于不可抗力。而原审法院却以此为由判决泰龙公司承担责任,这显然违反法律规定。4、原审中,海日晖公司主张泰龙公司长期拖欠海日晖公司的租金等费用严重违约,而且长期非法占用海日晖公司的房屋,造成海日晖公司遭受重大的经济损失,理应赔偿。原审法院认为考虑到泰龙公司因申请对装修和购置设备费用进行鉴定,需要保留现场原貌,其返还时间可以延至鉴定后是错误的。无论是当事人还是法院采取证据保全,都应在不损害他人利益的前提下进行,如果因采取证据保全措施造成他人损害的,理应承担赔偿责任。原审法院以保全证据为由,无视海日晖公司财产权益的损害,有违公平。另外,法院判决按每月每平方米11元计付租金损失是错误的。双方的租赁合同已经解除,不能按该合同的价格来确定租金,而应以市场的价格为准。本案中,鉴定报告表明场地租金为每月每平方米32元。5、泰龙公司应赔偿海日晖公司因超市业态缺失导致的损失。由于长期缺少了超市的业态,严重影响了整个万国大都会的招商及经营,给海日晖公司造成了重大的经济损失,应予赔偿。综上,请求二审法院支持泰龙公司的上诉请求,以彰显法律的公平、公正。   泰龙公司答辩称:1、原审判决关于海日晖公司交付的租赁物不符合合同约定的条件,致使租赁合同无法继续履行,故应当对泰龙公司投入的场地装修费、购置设备费以及营业损失予以赔偿的事实认定是正确的。首先,海日晖公司所说的在订立合同时已明确告知租赁物存在问题,泰龙公司自愿承担风险完全不是事实。在签订合同时,海日晖公司一再向泰龙公司保证租赁场地的用途完全符合规划用途,对此双方在《商铺租赁合同》第七条第一款第1项甲方(即海日晖公司)的权利义务中明确约定,甲方在交付租赁物时,保证该租赁物达到正常交付条件(即能满足乙方即泰龙公司从事商业经营的需要),如:水电安装到位、租赁物符合规划建设要求等。第8项约定,甲方负责完成商场整体一次消防验收。以上事实,恰好说明海日晖公司一直在对泰龙公司隐瞒租赁物的规划用途,以达到同泰龙公司签订租赁合同的目的。《商铺租赁合同》是当事人双方的真实意思表示,且内容合法,依法应受法律保护。提供符合约定条件和用途的租赁物是海日晖公司作为出租方应当履行的义务,海日晖公司没有任何理由可以推卸该责任。其次,海日晖公司所称因为泰龙公司的不配合才导致其消防不能通过,进而被消防部门处以停业处罚,租赁合同无法继续履行完全不是事实。按照消防工作条例,一次消防和二次消防可以同时申报,也可分开申报,泰龙公司没有同海日晖公司同时申报根本不影响海日晖公司一次消防的验收,停车场的消防设计不能满足商场对消防设计的要求,故无法通过一次消防验收。另外,租赁场地的使用不仅要受消防部门的监督管理,同时还要受其他行政部门的监督管理。在规划未变更的情况下,即使通过了消防验收,城管部门也会责令其恢复为停车场,同样该租赁场地不能用作商场使用,双方的租赁合同也是无法继续履行下去的。综上,海日晖公司提供的租赁物不符合约定的条件和用途,无法满足泰龙公司从事商场经营的需要,致使租赁合同无法继续履行,对泰龙公司遭受的损失应负全部赔偿责任。2、原审法院关于泰龙公司无需向海日晖公司支付物业管理费、租金,海日晖公司无权没收泰龙公司保证金的判决是正确的。2009年3月15、16日、4月18日几场大雨造成泰龙公司经营的超市被水围困,媒体纷纷进行了报道,随之关于万国大都会地下负一层擅自变更规划用途,把停车场变更为商场使用,被消防部门处以停业整顿、城管部门也责令其限期整改的报道占据各大媒体的头条,对泰龙公司造成了极大的负面影响,以致于无法正常营业,亏损严重,无力支付空调费、物业费、租金。上述情况都是因为海日晖公司违约所致,在其提供的租赁物符合约定用途之前泰龙公司有权行使先履行抗辩权拒绝支付上述费用。同时泰龙公司的上述行为是为了维护自身的合法权益,并非违约行为,海日晖公司无权没收泰龙公司支付的保证金。3、海日晖公司要求泰龙公司支付场地占用费是完全没有事实与法律依据的。首先,泰龙公司通知海日晖公司解除租赁合同,随即撤离租赁场地就已经尽到了归还租赁场地的义务。2011年1月28日泰龙公司发给海日晖公司的通知,是在双方对租赁场地是否已归还存在争议的情况下,泰龙公司再次作的一个声明,但它不能以此否认租赁场地已归还的事实。同样,2011年3月25日双方在法院主持下对遗留在租赁现场的物品进行清点,也是基于双方对租赁场地是否已归还存在争议的情况下进行的,它同样也不能否认租赁场地已归还的事实,泰龙公司在通知海日晖公司解除租赁合同后于2009年10月30日就撤场了,此时租赁场地就已经归还海日晖公司了,由海日晖公司控制使用进行消防整改。泰龙公司把自己可以利用的设备都运走了,留在租赁现场的设备是因为泰龙公司无法进行处置需要海日晖公司接受予以鉴定赔偿的,不存在泰龙公司继续占用其租赁场地。整个租赁场地的面积有9346.34平方米,而留在现场的设备堆放在一起也不过占100平方米左右的位置,根本不影响海日晖公司对租赁场地的使用。事实上,海日晖公司也明白,   2009年9月24日海口市消防局就责令其停业整改,在其通过消防验收之前该租赁场地的使用都是违法使用。直至2011年3月25日,海日晖公司也没有通过消防验收,根本谈不上存在损失。其次,海日晖公司要求按照每平方米32元的标准支付场地占用费不合理。《商铺租赁合同》中约定的租金为每平方米11元,此租金标准乃商铺的租金,如果说停车场的租金还高于商场的租金,海日晖公司没有理由降低收益把停车场当商场用于出租,并且还要面临遭受行政处罚和向泰龙公司承担违约责任的风险。4、原审法院判决驳回海日晖公司主张的因超市业态的缺失影响万国大都会项目的经营造成的损失是正确的。《商铺租赁合同》之所以无法继续履行,泰龙公司被迫停止超市经营完全是因为海日晖公司的违约所致。海日晖公司作为违约方还要求守约方的泰龙公司在解除合同后赔偿其损失,是不合理的。综上所述,海日晖公司的上诉请求没有事实和法律依据,依法应予以驳回。   二审期间,双方均无新证据提交。   原审查明的事实与本院二审查明的案件事实一致,本院予以确认。   本案二审的争议焦点为:泰龙公司与海日晖公司签订的《商铺租赁合同》解除后的责任应如何承担。   本案中,双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第(三)项“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:……(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定,该合同中涉及的租赁标的物虽存在违反消防法等法律关于房屋使用条件的强制性规定,但不影响合同的效力。租赁标的物被消防部门处罚停用,商场被城管部门要求恢复为停车场,泰龙公司在租赁房屋无法使用的情况下请求解除与海日晖公司签订的《商铺租赁合同》,符合法律规定,原审法院予以支持是正确的。   关于租赁合同解除后的责任承担问题。依照《商铺租赁合同》的约定,海日晖公司在交付租赁物时,应保证该租赁物达到正常交付条件(即能满足泰龙公司从事商业经营的需要),符合规划建设要求,并负责完成商场整体一次消防验收;泰龙公司则负责场地内的二次装修、消防报建及其它消防器具设施。但至起诉时止,海日晖公司尚未依约完成一次消防验收,且未经批准规划变更,擅自将停车场用作商铺出租给泰龙公司;泰龙公司未尽到相应的注意义务且未经一次消防验收和二次消防报建,即进场装修使用租赁场地,导致消防部门勒令停止使用,城管部门限期整改,并进而导致合同不能继续履行。对此,海日晖公司负有主要责任,泰龙公司负有次要责任,双方应对合同解除后的相关损失依法分担。   第一,关于泰龙公司向海日晖公司主张的装修费和购置设备费。租赁合同签订后,为经营需要,泰龙公司装修了场地,购置了设备,现合同解除,导致装修和设备损失,海日晖公司应承担70%的赔偿责任,泰龙公司应自行承担30%的责任。依据鉴定,泰龙公司投入的装修费为3245634.38元、购置设备费为1011832元(其中存放在万国负一层的设备评估值为648061元、泰龙城的设备评估值为363771元)。由于双方签订的租赁合同期限是12年,泰龙公司投入的装修及设备从开业至被消防部门查封,已经使用250天,海日晖公司对泰龙公司剩余租赁期内装修的残值3050896.32元(3245634.38元×0.94)及存放在万国负一层的购置设备费的残值609177.34元(648061元×0.94)承担70%的赔偿责任,即(3050896.32元+609177.34元)×0.7=2562051.56元。对存放在泰龙城的设备,因泰龙公司无法举证证明系从万国大都会商场撤出,且原审判决不予赔偿后泰龙公司并无异议,故不再计赔。   第二,关于泰龙公司主张海日晖公司赔偿2008年12月至2009年7月期间经营大同万国店的营业损失。依照租赁合同的约定,2008年12月至2009年2月系海日晖公司给予泰龙公司的装修期,免收一切费用,泰龙公司实际开始营业也是2009年1月15日。因此自2008年12月至2009年1月15日泰龙公司并未营业,其请求海日晖公司赔偿此期间的营业损失显然没有依据。2009年1月15日至2009年7月间,泰龙公司系在正常营业中,泰龙公司主张系海日晖公司出租的经营场地不符合商业经营的要求导致其损失,但鉴于租赁场地未达到商业经营的需要泰龙公司自身也存在过错,且经营活动本身存在风险,故泰龙公司请求海日晖公司赔偿此期间的经营损失本院不予支持。   第三,关于泰龙公司主张海日晖公司赔偿其经营大同万国店的可得收益损失8348417元。租赁合同无法继续履行,双方均有过错,合同解除前的相关损失及其承担,本判决已依法作出判定。可得收益是合同继续履行且必然会产生的收益,鉴定报告以转租他人经营场地收取的租金作为该项利益损失并无依据。泰龙公司诉请解除租赁合同,并已得到支持,不存在合同继续履行的问题。合同不再继续履行,即不会产生收益。而且,即使合同继续履行,由于经营本身存在风险,也并不必然产生收益,故泰龙公司请求海日晖公司赔偿其经营大同万国店的可得收益损失8348417元没有依据,本院不予支持。   第四,关于泰龙公司向海日晖公司主张海口市消防局处罚泰龙公司的3万元及返还50万元保证金。因海口市消防局处罚泰龙公司的3万元泰龙公司尚未缴纳,其主张海日晖公司赔偿,原审法院不予支持正确。租赁合同约定:“泰龙公司在签订合同时向海日晖公司交纳50万元作为保证金。该保证金不能用于抵作租金及泰龙公司应承担的费用。在本合同租赁期满或解除租赁合同时,由海日晖公司完成收铺手续,泰龙公司结清应承担的费用后,海日晖公司将保证金无息返还泰龙公司,海日晖公司收回泰龙公司保存的保证金收据并同意泰龙公司拆走属于泰龙公司的财产部分同时恢复原样。”现合同解除,租赁场地已移交回海日晖公司,故海日晖公司应返还该笔保证金。   第五,关于海日晖公司主张泰龙公司赔偿其2009年9月24日至2011年3月25日的场地占用费5383491.84元。2009年10月30日,泰龙公司通知海日晖公司解除租赁合同,即应及时将租赁场地返还给海日晖公司,但鉴于原审法院需对装修和购置设备价值进行鉴定,因此在鉴定完成后再退还是合理的。鉴定人员于2010年2月4日现场勘查结束后,泰龙公司在5日的宽限期内即应将场地移交给海日晖公司,但泰龙公司直至2011年1月28日才通知海日晖公司称场地内该司的财物由海日晖公司保管,原租赁场地与该司无任何关系。2011年3月25日双方在原审法院的主持下,经对泰龙公司遗留在租赁场地的物品进行清点后方将场地退还给海日晖公司。泰龙公司占用海日晖公司营业场地的时间为2010年2月10日至2011年3月25日,共计13.5个月。参照双方合同的约定、当时市场价格及租赁场地的现状,以每月每平方米11元计算该损失较为合理。由此,泰龙公司应向海日晖公司支付占用场地费11元×9346.34平方米×13.5月=1387931.49元。   第六,对于海日晖公司主张泰龙公司赔偿其因超市业态的缺失影响万国大都会项目的经营造成的损失。双方在合同中并未约定该项损失,其亦不属于我国合同法第一百一十三条规定的可得利益损失,且双方签订合同时不可能预见,海日晖公司也未举证证明该项损失的存在及其具体数额,故其主张泰龙公司赔偿没有事实依据和法律依据。   第七,对于海日晖公司主张泰龙公司支付自2009年3月1日起至8月30日止欠付的物业管理费共计532741.44元及自2009年9月1日起至9月23日的租金229269元。 尽管海日晖公司交付的租赁场地不符合合同约定,但泰龙公司在消防部门责令其停止使用前属正常经营,实际占有、使用了租赁物,依据公平原则,其应给付占有、使用期间相应的物业管理费及租金。该两项费用属于海日晖公司的损失,应当按照双方的过错责任3:7予以分担。参照双方租赁合同约定的标准,泰龙公司占有使用租赁场地的时间为2009年3月1日至2009年9月23日,其中2009年3月1日至8月30日为免租期,泰龙公司仅需支付物业管理费9元/月/平方米和空调费10元/月/平方米,该期间的物业管理费、空调费共计:(9+10)元×6月×9346.34平方米=1065482.76元,2009年9月1日至9月23日的租金为:(11+5.5+1.76+3.74)元×(23/30)月×9346.34平方米=157641.60元,两项合计为1223124.36元,减去泰龙公司已经支付的空调费280390.26元、物业管理费252351.18元,泰龙公司尚欠海日晖公司物业管理费532741.32元及2009年9月1日起至9月23日的租金157641.60元。该两项费用合计690382.92元的30%合计为207114.88元应由泰龙公司承担,其余部分应由海日晖公司自行承担。   综上,原判认定事实虽无不当,但适用法律及判决结果有误,应予纠正。经本院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第(三)项、第十一条第(一)项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、(二)项的规定,判决如下:   一、维持海南省海口市中级人民法院(2009)海中法民一初字第50号民事判决第一项;   二、撤销海南省海口市中级人民法院(2009)海中法民一初字第50号民事判决第二项、第三项;   三、海口海日晖房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向海南泰龙房地产有限公司赔偿损失2562051.56元并返还50万元保证金;   四、海南泰龙房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内向海口海日晖房地产开发有限公司支付占用场地费1387931.49元、物业管理费及租金207114.88元,合计1595046.37元。   五、驳回海南泰龙房地产有限公司的其他诉讼请求;   六、驳回海口海日晖房地产开发有限公司的其他反诉请求。   如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审本诉案件受理费167787元、反诉案件受理费29061元,鉴定费162600元,合计359448元,由海南泰龙房地产有限公司负担205600.50元,海口海日晖房地产开发有限公司负担153847.50元。二审案件受理费海南泰龙房地产有限公司预交111297元,海口海日晖房地产开发有限公司预交84857元,合计196154元,由海南泰龙房地产有限公司负担105633.86元,海口海日晖房地产开发有限公司负担90520.14元。   本判决为终审判决。
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  • 第一,所有的消费者应当意识到认购书虽然名字叫认购书,但本质是合同,在法律上叫易购合同,既然是合同,就存在权利和义务,就存在约束责任和违约,所以消费者要意识到认购书是合同,不能随便签,要审查清楚才签。消费者没有想到开发商可以依据认购书没收定金,没有意识到认购书本身是一个合同,如果把认购书改为认购合同就不一样了,那消费者就会提高警惕了。 第二,防范认购书所带来的法律风险,最好的办法是不要签,要不就签正式买卖合同,无论是什么约定,统统放到正式买卖合同里,这是最简单最直接的办法。 第三,因为对认购书法律后果的判断涉及非常专业的法律知识,建议消费者能够在专业人士主要是律师等其他对该知识信息比较了解的人的指导下,对这些文书作出审查和判断。 第四,在签署认购书的时候,应该对认购书的关联文件做好审查,所谓关联文件包括正式买房合同、购房须知、前期物业合同、临时管理公约等,还有一系列的许可证书,包括用地许可、规范许可等政府行政管理方面的文书也应当纳入审查的范围,只有通过这些审查才能判断楼盘的合法性。
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  • 根据《中华人民共和国担保法》第四十九条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定,除非经抵押权人同意,用转让抵押财产所得的价款清偿债务,或者受让抵押物的人代为清偿债务消灭抵押权以外,抵押人不得转让抵押财产。   但上述法律的禁止性规定,是对实际转让行为的禁止,即登记抵押的房产不得实际转让、不得办理产权变更登记。   但是,对当事人签订登记抵押房产的转让合同需要按照上述要求清偿债务或者与债权人约定债务清偿后,才能签订房产实际转让合同。至于房产实际转让合同纠纷,必须以合同法规定以及纠纷的具体内容进行协商修订,也可以由仲裁机构对合同仲裁,或者向人民法院提起诉讼。
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  •   一、假按揭签订房屋买卖合同的效力   当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同,双方并无买卖房屋的真实意思表示,房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的,对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。   二、房屋买卖中阴阳合同的效力   当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。   当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议,经审查其名为房屋买卖,实为赠与等其他法律行为的,应根据隐藏法律行为的性质进行处理。   三、购房指标转让合同的效力   当事人签订合同将房屋(包括拆迁安置用房等)的购买指标转让给他人,当事人一方主张转让合同无效的,一般不予支持,但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。   四、无权处分合同的效力和履行   夫妻一方未经另一方同意,以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋,当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的,不予支持。   前款房屋已经交付但尚未办理过户登记,不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件,买卖合同构成法律上的履行不能,买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的,法院应当释明买受人可以主张解除合同,经释明买受人坚持不变更诉讼请求的,应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的,善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。   前款房屋已经过户登记到买受人名下,但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件,夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的,应予支持。   “善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。
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  • 当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的,可以认定为房屋买卖合同,但当事人另有约定的除外。因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立,预约协议约定有定金条款的,应当适用定金罚则;没有约定定金条款,或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的,违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的,一般不予支持。
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  • 房屋租赁合同 纠纷案件中装饰装修的处理,一直是司法审判中的热点和难点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在吸收各级人民法院和学术界意见基础上,确立了处理此类纠纷的规则: 1、承租人擅自进行装饰装修,构成侵权,承担侵权责任; 2、承租人经同意装饰装修,区分情况适用不同的处理原则:一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物,承租人作为所有权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形,适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿,如何补偿,要区分不同情况: ⑴合同无效时,出租人同意利用的装饰装修,基于不当得利对承租人进行补偿;不同意利用的,装饰装修的现值损失作为无效合同的损失,由双方按照过错承担;⑵合同解除时,由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下,由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失。
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  •   1、房屋买卖合同应当符合一般合同生效要件:(1)当事人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实:(3)合同的内容合法。另外,不得违反《合同法》第五十二条的规定。   2、房屋买卖合同未采取书面形式的效力。《城市房地产管理法》第四十条规定:房地产转让,应当签订书面转让合同。因此,房屋买卖合同为要式合同。未采用书面形式,合同不能有效成立。另外,当事人申请房屋权属移转登记时,必须向登记机关提交书面的房屋买卖合同,否则无法办理产权移转登记。   3、没有进行地过户登记不影响合同的效力。作为房屋所有权变动要件的登记行为并非房屋买卖合同成立的法定要件,欠缺这一要件并不影响房屋买卖合同的效力。
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