北海市经济适用房成都路小区房型好象是分为四种吧.一种是单身公寓20平方米左右,一种是小户型在35平方米左右这是一房一厅的,一种是60平方米左右的,这是二房一厅的.再一种就是三房的在80平方米左右吧,希望可以帮到你.

版权说明：本方案来自互联网络，如有侵权请来信告知 经典方案集 http://www.docrar.com 1 房地产开发项目可行性研究报告（范文） 一、项目背景 1 、 项目名称： 居住小区（暂定名） 2、可行性研究报告的编制依据： （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设臵规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设臵标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 1 ）地块位臵：该基地东起 ，南至 路，西至 路、北至 ，围合区内土地面积约 平方米，该地块属A市 类地段。 2 ）建设规模与目标： 土地面积： 亩（ 平方米） 容积率： 开发周期： 土地价格： 元/亩（A市国有土地使用权挂牌出让起价） 建筑面积（预计）：总建筑面积： ㎡ 版权说明：本方案来自互联网络，如有侵权请来信告知 经典方案集 http://www.docrar.com 5 年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，A市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 二OO三年，A市房地产业主要特征表现在以下几个方面： 表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。 表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空臵房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。 表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。 表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。A市城区共办理各类房产交易7938起， 版权说明：本方案来自互联网络，如有侵权请来信告知 经典方案集 http://www.docrar.com 6 面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存 量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。 表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市GDP增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。 对今后市场的预测： ---—从购房能力看 伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 ——从投资角度看 由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。 ——从消费结构看 随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次臵业、三次臵业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。 ——从需求关系看

第一章 总 论 1.1项目背景 1.2项目区概况 1.3项目概况 第二章 市场预测 2.1房地产市场供需预测 2.2目标市场分析 2.3价格现状与预测 2.4项目市场竞争分析 第三章 建设条件及建设规模 3.1建设条件 3.2建设规模及建设内容 第四章 工程方案 4.1总体建设方案 4.2建筑结构方案 4.3给排水及消防方案 4.4电气方案 4.5弱电方案 第五章 环保、安全、节能 5.1环境保护 5.2劳动安全 5.3 节能 第六章 组织机构与人力资源配置 6.1组织机构设置 6.2 人力资源配置6.3员工培训 第七章 投资估算与资金筹措 7.1估算依据及方法 7.2单位房屋工程造价 7.3房屋工程造价估算 7.4附属工程 7.5土地费用 7.6其它费用及预备费用 第八章 项目实施计划及资金筹措 8.1项目实施计划 8.2项目资金筹措 第九章财务评价9.1 财务评价参数选取 9.2房地产销售收入 9.3 成本费用9.4财务评价 第十章 不确定性及风险分析 10.1盈亏平衡分析 10.2敏感性分析 10.3 风险分析 第十一章 综合结论 11.1具有一定的经济效益 11.2具有明显的社会效益附 表附表一：项目建设投资估算表（概算法） 附表二：项目总投资计划与资金筹措表 附表三：项目成本费用估算表 附表四：项目利润及利润分配表 附表五：项目贷款还本付息计算表附表六：项目投资现金流量表 附表七：项目资本金现金流量表附表八：项目敏感性分析数据汇总表 附 图附图一：项目区域位置图附图二：项目开发区位置图附图三：项目开发区土地利用现状图 附图四：项目开发总平面图附图五：低层房屋平面图附图六: 四合院一层平面图附图七: 多层住宅标准层平面图附图八: 重要建筑物景观图附图九：项目给排水管网图附图十：项目开发区道路宽及电力电信线布置图附 件附件一：企业法人营业执照复印件附件二：中华人民共和国组织机构代码证复印件附件三：当地人民政府与公司关于******开发合同

申报资料：①书面申请(项目立项申请报告书)。②提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。③土地使用权证明。④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。⑤房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）.⑥项目地形图。⑦项目建设投资预算。

碳化木的话，可行性还是蛮高的，没有表面处理,按照室内装修的标准进行后期表面处理会造成成本大幅上升 户外使用可以采取一些造价低,耐污效果一般的产品，不过就是吸水性能和防滑性能不是那么好的。

第一章 总论 一、胶合板项目背景 1．项目名称 2．承办单位概况 3．胶合板项目可行性研究报告编制依据 4．胶合板项目提出的理由与过程 二、胶合板项目概况 1．胶合板项目拟建地点 2．胶合板项目建设规模与目的 3．胶合板项目主要建设条件 4．胶合板项目投入总资金及效益情况 5．胶合板项目主要技术经济指标 三、项目可行性与必要性 四、问题与建议 第二章 市场预测 一、胶合板产品市场供应预测 1．国内外胶合板市场供应现状 2．国内外胶合板市场供应预测 二、产品市场需求预测 1．国内外胶合板市场需求现状 2．国内外胶合板市场需求预测 三、产品目标市场分析 1．胶合板产品目标市场界定 2．市场占有份额分析 四、价格现状与预测 1．胶合板产品国内市场销售价格 2．胶合板产品国际市场销售价格 五、市场竞争力分析 1．主要竞争对手情况 2．产品市场竞争力优势、劣势 3．营销策略 六、市场风险 第三章 资源条件评价 一、胶合板项目资源可利用量 二、胶合板项目资源品质情况 三、胶合板项目资源赋存条件 四、胶合板项目资源开发价值 第四章 胶合板项目建设规模与产品方案 一、建设规模 1．胶合板项目建设规模方案比选 2．推荐方案及其理由 二、产品方案 1．胶合板项目产品方案构成 2．胶合板项目产品方案比选 3．推荐方案及其理由 第五章 胶合板项目场址选择 一、胶合板项目场址所在位置现状 1．胶合板项目地点与地理位置 2．胶合板项目场址土地权所属类别及占地面积 3．土地利用现状 二、胶合板项目场址建设条件 1．地形、地貌、地震情况 2．工程地质与水文地质 3．气候条件 4．城镇规划及社会环境条件 5．交通运输条件 6．公用设施社会依托条件（水、电、气、生活福利） 7．防洪、防潮、排涝设施条件 8．环境保护条件 9．法律支持条件 10．征地、拆迁、移民安置条件 11．施工条件 三、胶合板项目场址条件比选 1．胶合板项目建设条件比选 2．胶合板项目建设投资比选 3．胶合板项目运营费用比选 4．胶合板项目推荐场址方案 5．胶合板项目场址地理位置图 第六章 胶合板项目技术方案、设备方案和工程方案 一、胶合板项目技术方案 1．胶合板项目生产方法（包括原料路线） 2．胶合板项目工艺流程 3．胶合板项目工艺技术来源 4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表 二、胶合板项目主要设备方案 1．胶合板项目主要设备选型 2．胶合板项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式） 3．胶合板项目推荐方案的主要设备清单 三、胶合板项目工程方案 1．胶合板项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案 2．胶合板项目矿建工程方案 3．胶合板项目特殊基础工程方案 4．胶合板项目建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．胶合板项目主要建、构筑物工程一览表 第七章 胶合板项目主要原材料、燃料供应 一、主要原材料供应 1．胶合板项目主要原材料品种、质量与年需要量 2．胶合板项目主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．胶合板项目原材料、辅助材料来源与运输方式 二、燃料供应 1．胶合板项目燃料品种、质量与年需要量 2．胶合板项目燃料供应来源与运输方式 三、主要原材料、燃料价格 1．胶合板项目原材料、燃料价格现状 2．胶合板项目主要原材料、燃料价格预测 四、编制主要原材料、燃料年需要量表 第八章 总图、运输与公用辅助工程 一、胶合板项目总图布置 1．平面布置 2．竖向布置 （1）场区地形条件 （2）竖向布置方案 （3）场地标高及土石方工程量 3．总平面布置图 4．总平面布置主要指标表 二、胶合板项目场内外运输 1．场外运输量及运输方式 2．场内运输量及运输方式 3．场内运输设施及设备 三、胶合板项目公用辅助工程 1．胶合板项目给排水工程 （1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案 （2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施 2．胶合板项目供电工程 （1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷） （2）供电回路及电压等级的确定 （3）电源选择 （4）场内供电输变电方式及设备设施 3．胶合板项目通信设施 （1）通信方式 （2）通信线路及设施 4．胶合板项目供热设施 5．胶合板项目空分、空压及制冷设施 6．胶合板项目维修设施 7．胶合板项目仓储设施 第九章 胶合板项目节能措施 一、节能措施 二、能耗指标分析 第十章 胶合板项目节水措施 一、节水措施 二、水耗指标分析 第十一章 胶合板项目环境影响评价 一、场址环境条件 二、项目建设和生产对环境的影响 1．胶合板项目建设对环境的影响 2．胶合板项目生产过程产生的污染物对环境的影响 三、环境保护措施方案 四、环境保护投资 五、环境影响评价 第十二章 胶合板项目劳动安全卫生与消防 一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害 二、安全措施方案 1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施 三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施 第十三章 胶合板项目组织机构与人力资源配置 一、胶合板项目组织机构 1．胶合板项目法人组建方案 2．胶合板项目管理机构组织方案和体系图 3．胶合板项目机构适应性分析 二、胶合板项目人力资源配置 1．生产作业班次 2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划 第十四章 胶合板项目实施进度 一、胶合板项目建设工期 二、胶合板项目实施进度安排 三、胶合板项目实施进度表（横线图） 第十五章 胶合板项目投资估算 一、胶合板项目投资估算依据 二、胶合板项目建设投资估算 1．胶合板项目建筑工程费 2．胶合板项目设备及工器具购置费 3．胶合板项目安装工程费 4．胶合板项目工程建设其他费用 5．胶合板项目基本预备费 6．胶合板项目涨价预备费 7．胶合板项目建设期利息 三、胶合板项目流动资金估算 四、胶合板项目投资估算表 1．胶合板项目投入总资金估算汇总表 2．胶合板项目单项工程投资估算表 3．胶合板项目分年投资计划表 4．胶合板项目流动资金估算表 第十六章 胶合板项目融资方案 一、胶合板项目资本金筹措 二、胶合板项目债务资金筹措 三、胶合板项目融资方案分析 第十七章 胶合板项目财务评价 一、胶合板项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数 二、胶合板项目销售收入估算（编制销售收入估算表） 三、胶合板项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表） 四、胶合板项目财务评价报表 1．胶合板项目财务现金流量表 2．胶合板项目损益和利润分配表 3．胶合板项目资金来源与运用表 4．胶合板项目借款偿还计划表 五、胶合板项目财务评价指标 1．胶合板项目盈利能力分析 （1）项目财务内部收益率 （2）资本金收益率 （3）投资各方收益率 （4）财务净现值 （5）投资回收期 （6）投资利润率 2．胶合板项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率） 六、胶合板项目不确定性分析 1．胶合板项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图） 2．胶合板项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图） 七、胶合板项目财务评价结论 第十八章 胶合板项目国民经济评价 一、胶合板项目影子价格及通用参数选取 二、胶合板项目效益费用范围调整 1．胶合板项目转移支付处理 2．胶合板项目间接效益和间接费用计算 三、胶合板项目效益费用数值调整 1．胶合板项目投资调整 2．胶合板项目流动资金调整 3．胶合板项目销售收入调整 4．胶合板项目经营费用调整 四、胶合板项目国民经济效益费用流量表 1．胶合板项目国民经济效益费用流量表 2．胶合板项目国内投资国民经济效益费用流量表 五、胶合板项目国民经济评价指标 1．胶合板项目经济内部收益率 2．胶合板项目经济净现值 六、胶合板项目国民经济评价结论 第十九章 胶合板项目社会评价 一、胶合板项目对社会的影响分析 二、胶合板项目与所在地互适性分析 1．胶合板项目利益群体对项目的态度及参与程度 2．胶合板项目各级组织对项目的态度及支持程度 3．胶合板项目地区文化状况对项目的适应程度 三、胶合板项目社会风险分析 四、胶合板项目社会评价结论 第二十章 胶合板项目风险分析 一、胶合板项目主要风险因素识别 二、胶合板项目风险程度分析 三、胶合板项目风险防范和降低风险对策 第二十一章 胶合板项目可行性研究结论与建议 一、胶合板项目推荐方案的总体描述 二、胶合板项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题 3．主要争论与分歧意见 三、胶合板项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由 四、结论与建议 第二十二章 附图、附表、附件 一、附图 1．胶合板项目场址位置图 2．胶合板项目工艺流程图 3．胶合板项目总平面布置图 二、附表 1．胶合板项目投资估算表 （1）胶合板项目投入总资金估算汇总表 （2）胶合板项目主要单项工程投资估算表 （3）胶合板项目流动资金估算表 2．胶合板项目财务评价报表 （1）胶合板项目销售收入、销售税金及附加估算表 （2）胶合板项目总成本费用估算表 （3）胶合板项目财务现金流量表 （4）胶合板项目损益和利润分配表 （5）胶合板项目资金来源与运用表 （6）胶合板项目借款偿还计划表 3．胶合板项目国民经济评价报表 （1）胶合板项目国民经济效益费用流量表 （2）胶合板项目国内投资国民经济效益费用流量表

取决于你想向外挪多少，挪的多了，进厨房的过道会不会太狭窄。 污水管可以做消音处理。 其实这样的房间的布局，还是不错的，满足了基础的使用功能。

保险公司的收益不仅仅依赖于保险业务,还依赖于保险资金的投资业务。金融市场的多样性和金融资产收益的不确定性,加剧了保险资金投资风险。保险资金投资组合的构建关系到投资收益,还影响保险公司的偿付能力。将承保风险问题与投资组合问题结合在一起研究,属于一类特殊的组合投资问题。近几年来,同时考虑承保风险和投资风险的投资组合问题的研究逐渐受到关注。长期以来,我国保险资金投资面临收益低且不稳定、结构不合理和渠道不完善等问题,影响了保险公司偿付能力建设,制约了保险业的可持续发展。

【煤矸石烧结砖项目可行性研究报告的内容】 　　第一部分 项目总论 　　第二部分 需求预测和拟建规模 　　第三部分 资源、原材料、燃料及公用设施情况 　　第四部分 设计方案 　　第五部分 建厂条件与厂址方案 　　第六部分 环境保护 　　第七部分 企业组织、劳动定员和人员培训（估算数） 　　第八部分 实施进度建议 　　第九部分 投资估算和资金筹措 　　第十部分 社会及经济效果评价 　　第十一部分　可行性研究结论与建议 第一部分 煤矸石烧结砖项目总论 　　总论作为可行性研究报告的首要部分,要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论,并对项目的可行与否提出最终建议,为可行性研究的审批提供方便。 一、煤矸石烧结砖项目背景 　　（一）项目名称 　　（二）项目的承办单位 　　（三）承担可行性研究工作的单位情况 　　（四）项目的主管部门 　　（五）项目建设内容、规模、目标 　　（六）项目建设地点 二、项目可行性研究主要结论 　　在可行性研究中,对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题,都应得出明确的结论,主要包括： 　　（一）项目产品市场前景 　　（二）项目原料供应问题 　　（三）项目政策保障问题 　　（四）项目资金保障问题 　　（五）项目组织保障问题 　　（六）项目技术保障问题 　　（七）项目人力保障问题 　　（八）项目风险控制问题 　　（九）项目财务效益结论 　　（十）项目社会效益结论 　　（十一）项目可行性综合评价 三、主要技术经济指标表 　　在总论部分中,可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总,列出主要技术经济指标表,使审批和决策者对项目作全貌了解。 四、存在问题及建议 　　对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。 第二部分 煤矸石烧结砖项目建设背景、必要性、可行性 　　这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。 一、煤矸石烧结砖项目建设背景 　　（一）国家或行业发展规划 　　（二）项目发起人以及发起缘由 　　（三）…… 二、煤矸石烧结砖项目建设必要性 　　（一）…… 　　（二）…… 　　（三）…… 　　（四）…… 三、煤矸石烧结砖项目建设可行性 　　（一）经济可行性 　　（二）政策可行性 　　（三）技术可行性 　　（四）模式可行性 　　（五）组织和人力资源可行性 第三部分 煤矸石烧结砖项目产品市场分析 　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于,任何一个项目,其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择,都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果,还可以决定产品的价格、销售收入,最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中,要详细研究当前市场现状,以此作为后期决策的依据。 一、煤矸石烧结砖项目产品市场调研 　　（一）煤矸石烧结砖项目产品国际市场调研 　　（二）煤矸石烧结砖项目产品国内市场调研 　　（三）煤矸石烧结砖项目产品价格调查 　　（四）煤矸石烧结砖项目产品上游原料市场调研 　　（五）煤矸石烧结砖项目产品下游消费市场调研 　　（六）煤矸石烧结砖项目产品市场竞争调查 二、煤矸石烧结砖项目产品市场预测 　　市场预测是市场调研在时间上和空间上的延续,利用市场调研所得到的信息资料,对本项目产品未来市场需求量及相关因素进行定量与定性的判断与分析,从而得出市场预测。在可行性研究工作报告中,市场预测的结论是制订产品方案,确定项目建设规模参考的重要根据。 　　（一）煤矸石烧结砖项目产品国际市场预测 　　（二）煤矸石烧结砖项目产品国内市场预测 　　（三）煤矸石烧结砖项目产品价格预测 　　（四）煤矸石烧结砖项目产品上游原料市场预测 　　（五）煤矸石烧结砖项目产品下游消费市场预测 　　（六）煤矸石烧结砖项目发展前景综述 第四部分 煤矸石烧结砖项目产品规划方案 　　一、煤矸石烧结砖项目产品产能规划方案 　　二、煤矸石烧结砖项目产品工艺规划方案 　　　（一）工艺设备选型 　　　（二）工艺说明 　　　（三）工艺流程 　　三、煤矸石烧结砖项目产品营销规划方案 　　　（一）营销战略规划 　　　（二）营销模式 　　　　　　在商品经济环境中,企业要根据市场情况,制定合格的销售模式,争取扩大市场份额,稳定销售价格,提高产品竞争能力。因此,在可行性研究报告中,要对市场营销模式进行详细研究。 　　　　　　1、投资者分成 　　　　　　2、企业自销 　　　　　　3、国家部分收购 　　　　　　4、经销人代销及代销人情况分析 　　　（三）促销策略 　　　 …… 第五部分　煤矸石烧结砖项目建设地与土建总规 　　一、煤矸石烧结砖项目建设地 　　　（一）煤矸石烧结砖项目建设地地理位置 　　　（二）煤矸石烧结砖项目建设地自然情况 　　　（三）煤矸石烧结砖项目建设地资源情况 　　　（四）煤矸石烧结砖项目建设地经济情况 　　　（五）煤矸石烧结砖项目建设地人口情况 　　二、煤矸石烧结砖项目土建总规 　　　（一）项目厂址及厂房建设 　　　　　　1、厂址 　　　　　　2、厂房建设内容 　　　　　　3、厂房建设造价 　　　（二）土建总图布置 　　　　　　1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。 　　　　　　2、竖向布置 　　　　　　　（1）场址地形条件 　　　　　　　（2）竖向布置方案 　　　　　　　（3）场地标高及土石方工程量 　　　　　　3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况 　　　　　　4、总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置） 　　　　　　5、总平面布置主要指标表 　　　（三）场内外运输 　　　　　　1、场外运输量及运输方式 　　　　　　2、场内运输量及运输方式 　　　　　　3、场内运输设施及设备 　　　（四）项目土建及配套工程 　　　　　　1、项目占地 　　　　　　2、项目土建及配套工程内容 　　　（五）项目土建及配套工程造价 　　　（六）项目其他辅助工程 　　　　　　1、供水工程 　　　　　　2、供电工程 　　　　　　3、供暖工程 　　　　　　4、通信工程 　　　　　　5、其他 第六部分 煤矸石烧结砖项目环保、节能与劳动安全方案 　　在项目建设中,必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律,对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素,必须在可行性研究阶段进行论证分析,提出防治措施,并对其进行评价,推荐技术可行、经济,且布局合理,对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定,凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度,同时,在可行性研究报告中,对环境保护和劳动安全要有专门论述。 　　一、煤矸石烧结砖项目环境保护 　　　（一）项目环境保护设计依据 　　　（二）项目环境保护措施 　　　（三）项目环境保护评价 　　二、煤矸石烧结砖项目资源利用及能耗分析 　　　（一）项目资源利用及能耗标准 　　　（二）项目资源利用及能耗分析 　　三、煤矸石烧结砖项目节能方案 　　　（一）项目节能设计依据 　　　（二）项目节能分析 　　四、煤矸石烧结砖项目消防方案 　　　（一）项目消防设计依据 　　　（二）项目消防措施 　　　（三）火灾报警系统 　　　（四）灭火系统 　　　（五）消防知识教育 　　五、煤矸石烧结砖项目劳动安全卫生方案 　　　（一）项目劳动安全设计依据 　　　（二）项目劳动安全保护措施 第七部分 煤矸石烧结砖项目组织和劳动定员 　　在可行性研究报告中,根据项目规模、项目组成和工艺流程,研究提出相应的企业组织机构,劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。 　　一、煤矸石烧结砖项目组织 　　　（一）组织形式 　　　（二）工作制度 　　二、煤矸石烧结砖项目劳动定员和人员培训 　　　（一）劳动定员 　　　（二）年总工资和职工年平均工资估算 　　　（三）人员培训及费用估算 第八部分 煤矸石烧结砖项目实施进度安排 　项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间,是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期,这一时期包括项目实施准备,资金筹集安排,勘察设计和设备订货,施工准备,施工和生产准备,试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节,有些是相互影响的,前后紧密衔接的,也有同时开展,相互交叉进行的。因此,在可行性研究阶段,需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划,综合平衡,作出合理又切实可行的安排。 　　一、煤矸石烧结砖项目实施的各阶段 　　　（一）建立项目实施管理机构 　　　（二）资金筹集安排 　　　（三）技术获得与转让 　　　（四）勘察设计和设备订货 　　　（五）施工准备 　　　（六）施工和生产准备 　　　（七）竣工验收 　　二、煤矸石烧结砖项目实施进度表 　　三、煤矸石烧结砖剂项目实施费用 　　　（一）建设单位管理费 　　　（二）生产筹备费 　　　（三）生产职工培训费 　　　（四）办公和生活家具购置费 　　　（五）其他应支出的费用 第九部分 煤矸石烧结砖项目财务评价分析 　　一、煤矸石烧结砖项目总投资估算 　　 　　 　　 　　　　　　　　　　　　　图：项目总投资估算体系 　　二、煤矸石烧结砖项目资金筹措 　　一个建设项目所需要的投资资金,可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段,资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果,研究落实资金的来源渠道和筹措方式,从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中,应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中,应对下列内容加以说明： 　　　（一）资金来源 　　　（二）项目筹资方案 　　三、煤矸石烧结砖项目投资使用计划 　　　（一）投资使用计划 　　　（二）借款偿还计划 　　四、项目财务评价说明&财务测算假定 　　　（一）计算依据及相关说明 　　　（二）项目测算基本设定 　　五、煤矸石烧结砖项目总成本费用估算 　　 　　 　　　（一）直接成本 　　　（二）工资及福利费用 　　　（三）折旧及摊销 　　　（四）工资及福利费用 　　　（五）修理费 　　　（六）财务费用 　　　（七）其他费用 　　　（八）财务费用 　　　（九）总成本费用 　　六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 　　　（一）销售收入 　　　（二）销售税金及附加 　　　（三）增值税 　　　（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算 　　七、损益及利润分配估算 　　八、现金流估算 　　　（一）项目投资现金流估算 　　 　　 　　　（二）项目资本金现金流估算 　　 　　 　　九、不确定性分析 　　在对建设项目进行评价时,所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性,将来的实际情况可能与此有出入,这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险,就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响,以确定项目的可靠性,这就是不确定性分析。 　　根据分析内容和侧重面不同,不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中,一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析,可视项目情况而定。 　　　（一）盈亏平衡分析 　　　（二）敏感性分析 第十部分 煤矸石烧结砖项目财务效益、经济和社会效益评价 　　在建设项目的技术路线确定以后,必须对不同的方案进行财务、经济效益评价,判断项目在经济上是否可行,并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一,也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明 　　一、财务评价 　　财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况,以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合,以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较,以判断项目在财务上是否可行。 　　　（一）财务净现值 　　　　　　财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量,按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。 　 如果项目财务净现值等于或大于零,表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平,项目财务上可行。 　　　（二）财务内部收益率（FIRR） 　　　　　　财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率,也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。 　　　　 财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标,该指标越大越好。 　　　　　　一般情况下,财务内部收益率大于等于基准收益率时,项目可行。 　　　（三）投资回收期Pt 　　　　　　投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例： 　　　　　（l）计算公式 　　　　　　　 动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表,用下列近似公式计算：Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值 　　　　　（2）评价准则 　　　　　　　1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时,说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资,是可行的； 　　　　　　　2）Pt＞Pc时,则项目（或方案）不可行,应予拒绝。 　　　（四）项目投资收益率ROI 　　　　　　项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值,表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。 　　 　　　　ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时,项目在财务上可考虑接受。 　　　（五）项目投资利税率 　　　　　　项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率,计算公式为： 　　　　　　投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100% 　　　　　　投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时,项目在财务上可考虑接受。 　　　（六）项目资本金净利润率（ROE） 　　　　　　项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。 　　　　　　项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值,表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。 　　　（七）项目测算核心指标汇总表 　　二、国民经济评价 　　国民经济评价是项目经济评价的核心部分,是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法,运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数,计算项目对国民经济的净贡献,评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析,以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值（ENPV）指标,涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目,要计算经济外汇净现值（ENPV）,经济换汇成本或经济节汇成本。 　　三、社会效益和社会影响分析 　　在可行性研究中,除对以上各项指标进行计算和分析以外,还应对项目的社会效益和社会影响进行分析,也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。 第十一部分 煤矸石烧结砖项目风险分析及风险防控 　　一、建设风险分析及防控措施 　　二、法律政策风险及防控措施 　　三、市场风险及防控措施 　　四、筹资风险及防控措施 　　五、其他相关粉线及防控措施 第十二部分 煤矸石烧结砖项目可行性研究结论与建议 　　一、结论与建议 　　根据前面各节的研究分析结果,对项目在技术上、经济上进行全面的评价,对建设方案进行总结,提出结论性意见和建议。主要内容有： 　　1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见 　　2、对主要的对比方案进行说明 　　3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议 　　4、对应修改的主要问题进行说明,提出修改意见 　　5、对不可行的项目,提出不可行的主要问题及处理意见 　　6、可行性研究中主要争议问题的结论

1.申请人申请批复项目可行性研究报告 2.发改委相关业务科 3.项目相关科室审查受理 4.主管主任决定是否批复、签发 5.准予批复向社会公开 6.申领人

宜宾房地产项目可行性研究报告： 一、从区域布局上来看，一线品牌房企加速进军二级城市。随着交通枢纽、产业规划的全新布局，中国二级城市将迎来新一轮发展计划，在这样的背景下，二级城市消费力将得到提升。 二、从品牌规模来看:过去十年，万科、保利等房地产企业把握住了市场机遇实现了高速发展，企业规模迅速扩大，成为行业巨头。随着调控政策的继续和行业增速的放缓以及土地成本的飙高，这些大型企业的领先优势会更加明显，市场份额逐步上升，一些中小规模的企业受到政策和市场的冲击影响会较大，会逐渐边缘化。 三、从开发模式上来看:现在中国房企发展的最大瓶颈依然是金融，资金链成为房企开发项目的最大风险所在。过去十年房企的开发模式以快速周转模式为主，也就是买地、卖房、再买地、再卖房。短期来看，快速周转模式可以加快资金周转，有助于缓解资金链紧张状况，但一旦市场发生重大波动，反而会加剧资金链紧张状况。以万达为代表的现金流滚资产模式，更为稳妥，在持有资产的同时销售部分增值能力较小的物业，实现现金回笼支持下个项目启动。部分物业出售，以作现金流为主，部分物业长期持有，以作利润为主。通过现金流。

　所谓“以房养老”，通俗点讲就是把自己的房产卖给公积金管理中心，然后以租赁的形式继续在原房屋居住，而养老的资金就是房产出售所得减去租金的剩余款项。直到老人驾鹤西去，房产就归公积金管理中心所有。在具体执行中，无论是贷款形式的“倒按揭”，还是先过户的“以房养老”，其本质皆是卖房养老。 　　之所以早先各级政府部门积极推行“以房养老”制度，就是因为我国养老金个人账户由于种种原因存在着巨额的漏洞，再加上我国正步入老龄化社会，以至于人社部专家索性讲出“养老不能全靠政府”的大实话来。而“以房养老”模式既可以为政府部门在社会养老难题方面分忧解难，作为政府职能部门的公积金管理中心，还可以在老人“驾鹤西去”时积攒下不少房源，这也是一笔不小的财富，所以公积金管理中心像商人一样把“以房养老”制度看成香饽饽。但笔者认为，“以房养老”并不能够替代现行的养老制度，只能作为民间养老的一种辅助和补充手段。“以房养老”制度之所以最后被废止，正是由于它存在着三大先天弊端： 　　首先，将财产留给子女是中国普遍存在、根深蒂固的传统观念。很多中国父母自从有了孩子，人生的主要目的就是为子女不断地贡献。造成目前多数年轻人购房成本高的一个重要原因，就是中老年人为子女购房出资。在美国等一些崇尚年轻人独立的国家，年轻人首次购房年龄比中国要晚10年左右，缓解了供求关系，房价反而比较便宜。因此，虽然不为子女留房产的做法既能减轻子女赡养的经济负担，又能促进子女个人努力奋斗，但除非是孤寡老人，极少有中国父母愿意“自私”地将房产抵押出去。 　　再者，中国的房产不是完全的产权，土地使用权期限最多只有70年。中老年人把已经使用几十年的房产抵押出去时，土地使用权期限已所剩无几了。理论上讲，土地使用权期限到期后，可以通过续缴土地出让金的方式将权限延续。但一方面，城市房产最大的价值构成就是土地，真正的建筑成本反而是微不足道的，如果重缴土地出让金，金融机构愿意向抵押人付出的年金就非常少；另一方面，即使土地使用权期限可以延续，中国的商品房质量欠佳也是一个隐患，连住建部官员都承认，中国的商品房寿命在30年左右，未必能超过70年。 　　最后，未来房产未必像现在这样值钱，“以房养老”的前提是房价不能出现大的波动。目前中老年人普遍拥有的房改房，是当年仅付出了非常少的价格购买的。经过10多年的房地产牛市，增值几十倍的并不少见。目前中国的人口红利即将跨过顶峰，1990年前后新生人口的持续下降，将导致未来处于购房年龄的年轻人数量持续减少。最重要的是，目前中国的房价，无论从房价收入比，还是从房价与租金收入比来看，都存在较大的泡沫。 　　“以房养老”制度被废止，说明了该项制度不太符合中国现有的国情，所以在内地难以全面铺开。其实，各级政府部门不应把目光全部放在让民众靠自身解决养老问题，因为让每个公民安享晚年，是任何一届政府的职责所在。 但是社保部门必须给民众提供最基本的养老保障，在基本养老有了保障之后，再根据个人情况和要求推行企业年金、养老保险、以房养老等各种养老模式予以辅助和补充，这才是比较妥善的解决之道。 希望可以帮到你！

可行性研究报告 一、项目概况 （一）项目名称：吉林省桦甸市优质高油大豆良种繁育基地 （二）建设性质：新建 （三）建设单位：桦甸市良种繁殖场 （六）建设地点：桦甸市所属17个乡镇 （七）建设年限：2004年1月——2004年12月 （八）建设内容及规模：生产繁育、精选加工优质高油大豆种子。生产繁育面积4万公顷，预计种子产量8万吨，大豆种子精选加工能力7万吨。 （九）投资估算：总投资1500万元。 （十）效益分析：项目建成后，可提供优质高油大豆种子7万吨，可供140万公顷耕地生产用种。140万公顷耕地可生产商品大豆280万吨，预计实现产值70亿元。 二、项目背景 （一）可行性研究报告编制依据 1、国家政策的支持和地方政府的发展目标相统一。 从政策导向看，按照“十六”提出的全面建设小康社会的宏伟目标和国务院振兴东北老工业基地、振兴国家商品粮基地的重大决策，今年，是国家对粮食主产区扶持政策较多、扶持力度最大的一年，国家财政将新增300亿元的资金投入，用于农业和农村经济发展，重点用于支持粮食主产区和种粮农民。结合桦甸市委十一届三次全体会议提出的“提升工业化、推进城市化、扩大产业化、加速发民营化”的总体思路，调整优化农业结构，坚持用工业化思维谋化农业和农村工作，加快发展产业经济，充分发挥比较优势，大力发展绿色、生态、效益型农业，这就给建设优质高油大豆良种繁育基地提供了良好的发展机遇。 2、优越的自然条件给该项目奠定了良好的发展基础。 桦甸市自然条件优越，年平均气温3.9度，有效积温2765度，年降雨量748毫米，日照2379小时，无霜期130天。土壤主要以灰棕壤为主，约占全市土地面积的82.6%。春季寒暖变化大，夏季炎热多雨，秋季干燥少雨，昼夜温差大，具有发展大豆生产得天独厚的地理和资源优势。 （二）当地农业发展现状和趋势 桦甸市现有耕地面积11.45公顷，其中粮食作物基本稳定在9.5万公顷左右。在粮食作物中，大豆种植面积约占50%。大豆主推品种以中晚熟品种居多，如长农13、通农11、九农22、吉丰1等。虽然我市大豆生产在全省及东三省小有名气，具备一定的优势，但也存在一些比较突出的问题，主要表现在：大豆生产中优质品种偏少、种子生产能力低、新品种更新速度慢，从而导致大豆产量低、品质差，较难为加工企业所用，农民也就难有效益，产生恶性循环，严重影响了大豆产业的发展。 近50年来，大豆种植面积在世界范围内迅速扩大，我国大豆种植面积为800万公顷，占世界的11.3%。我国生产的大豆仅能满足国内消费的50%，其余50%需要从国外进口，国产大豆数量的不足，一方面导致国家花费大量外汇进口，另一方面进口大豆绝大多数为转基因品种。 吉林省是我国大豆的主产区之一，全省种植面积常年约在70万公顷，而我市又是吉林省大豆生产的重要基地。种植历史悠久，农民种植大豆已成为习惯，经过多年的生产实践，积累了丰富的栽培技术和管理经验，生产的大豆因其脂肪和蛋白质含量高而在省内外享有盛誉。 面对国际市场的竞争压力和国内大豆生产的突出问题，因此，建立一个优质高油大豆良种繁育基地，实现大豆生产标准化、规模化、产业化具有重要意义。 （三）项目建设的必要性和可行性 1、必要性 ①建设优质高油大豆良种繁育基地是实现农业高效化的需要 长期以来，传统农业一直存在着“四低”问题。即资源利用率低，劳动生产率低，科技含量低，整体效益低，加之千家万户共同生产，互相模仿，一哄而上，大起大落现象十分突出，并且结构明显不合理。近年来，作为我国大豆主产区之一的吉林省，因普遍存在大豆经济价值低，销售渠道不畅，农民种植积极性不高，究其原因，大豆良种供应不足是主要因素，致使效益好、市场需求量大的高油大豆数量远远满足不了需求。因此，调整农业种植结构由传统农业向质量效益型农业转变，尽快提高农民收入水平，大力发展经济效益高的高油大豆生产势在必行。 ②建设优质高油大豆良种繁育基地是实现农业产业化的需要 目前，专用大豆产业已成为吉林省发展订单农业的龙头产业，全省已建成10余个大中型粮食加工企业，年加工能力可达250万吨以上，而当前专用大豆生产严重滞后，一方面制约了专用大豆产业进程，另一方面造成大豆种子品种繁杂、良莠不齐，影响了企业和农民的经济效益，建设优质高油大豆良种基地，能从根本上解决农产品企业的需要，使广大农民加入到农业产业化行列中来。 ③建设优质高油大豆良种繁育基地是实现农业生产标准化的迫切需要 目前，我国农产品品种繁多，仅大豆一项，就有数百个品种。在传统农业中，没有标准化的概念，多数生产单位对品种没有严格区分，造成农产品品种混杂，无法用统一标准检测，致使其市场竞争能力低下。建设优质高油大豆良种繁育基地，能从源头上满足农业集约化、标准化的需要，并辅以标准化的生产方式，为农产品加企业提供优质原料，从根本上提高大豆的市场竞争能力。 ④建设优质高油大豆良种繁育基地是实现农业生产国际化的迫切需要 传统农业是效益低下的弱质农业，自改革开放以来，正在向结构优化的商品农业转化，但还带有明显的自给自足、自我循环的小农经济印迹。随着中国加入WTO，中国的传统农业必然要受到冲击，迫切需要组成农业产业集团，实现与国际经济接轨，在世界农业经济市场中占一席之地。建设优质高油大豆良种繁育基地，有利于组建种养加、贸工农、育繁推、科工贸一条龙一体化的大豆产业集团，从而组建以农产品加工为龙头企业的大型企业集团，开拓国际市场，实现农业生产国际化。 2、可行性 在桦甸市建立优质大豆良种繁育基地，具有较强的可操作性。一是国家今年加大了对粮食主产区的资金投入，为建立和发展优质高油大豆良种繁育基地提供了可靠的政策和资金保证。二是桦甸市委、市政府高度重视，积极抢抓国家振兴东北老工业基地和振兴国家商品粮食基地的历史机遇，曾多次召开专题会议研究部署，并由一名政府主管市长亲自挂帅，组织实施，从而为该项目的顺利实施提供了组织保障。三是技术力量雄厚，有较健全的市、乡、村三级科技推广网络，高、中、初级技术人员比例协调，生产实践经验丰富，有比较系统的生产技术操作规程，同时，以吉林市农科研院校为依托，为该项目的实施提供了可靠的技术支撑。四是农民对种植大豆恢复了信心。近年来在省委省政府的重视下，我省的大豆科研和生产已取得迅速发展，大豆种植面积逐年增加，加工企业和产业化经营体系初步形成，国外进口大豆受到抑制，农民恢复了对大豆生产的兴趣和信心。五是项目建设的优质高油大豆良种繁育田所辖乡镇交通便利，自然条件好、土质肥沃、水资源丰富、土壤有机质含量高，农户科技意识强、栽培水平高，所产大豆品质好。 三、市场供求分析及预测 全省现有以大豆为原料的大型加工企业10余家，如德大公司、黄龙公司、东高油脂公司等，年需加工原料300万吨左右，而我省目前生产大豆能力约150万吨，仅占所需原料的50%左右，其中优质高油大豆少之又少，远远满足不了加工企业对大豆总量及优质高油大豆的需求。4万公顷优质高油大豆良种繁育基地的建设，不仅可以满足省内所有大豆加工企业对原料总量及优质高油大豆的需求，而且还可供给辽宁、黑龙江两省大豆加工企业一定数量的大豆原料，从而可有效地缓解目前我国商品大豆紧缺的局面。 四、项目承担单位的基本情况 桦甸市良种繁殖场始建于1960年，属全民事业单位，位于桦甸市永吉街辖区，距市区2公里，距长大公路100米。该场现有职工181人。其中：技术人员58人，在技术人员中，具有高级职称15人，中级职称21人。现有固定资产1200万元，负债200万元。自有耕地100公顷，办公楼500平方米，库房5000平方米，晾晒场10000平方米，精选加工设备3台套。自建场以来，主要承担着全市农业生产所需的三大作物种子培育、生产、精选加工工作，43年间已累计生产三大作物种子4万余吨，其中大豆种子1万多吨。多年来，在全省农垦系统评比竞赛中多次被评为先进单位。按照市场运作机制，在管理体制方面实行 的现代化企业管理体制。 五、项目建设地点选择分析 1、地理位置及区域范围：4万公顷优质大豆良种繁育基地主要安排在自然条件较好、基础设施完备、土质肥沃，交通便利的十个乡镇，这十个乡镇地理位置优越，区域合理、范围集中，便于技术指导和管理。 2、社会经济状况：桦甸市现有耕地面积11.45万公顷，主要作物为大豆、玉米、水稻三大作物。粮食总产30万吨左右，大豆平均单产2.0吨，总产8万吨左右，玉米单产9吨，总产18万吨左右，水稻单产7.5吨左右，总产5万吨左右。总人口45万，劳动力8.6万。在农业产业结构调整方面，粮经面积比例稳定在7：3，国内生产总值2003年实现72亿元，2004年要达到83亿元。财政收入2003年实现2.11亿元，2004年要达到2.5亿元。农民人均收入2003年实现3620元，2004年要达到3800元。 承担该项目的10个乡镇总耕地面积8万公顷,约占全市耕地面积的70%,,粮食单产高于全市平均水平的12个百分点,大豆种植面积5.5万顷。总人口 17 万人，劳动力6。2人，2003年国内生产总值56亿，约占全市的78%，2004年国内生产总值达到65亿元；2003年财政收入1。6亿元，约占全市财政收入的76%，2004年财政收入达到1。75亿元，约占全市的70%；2003年人均纯收入3636元，比全市人均纯收入高出16元，2004年人均纯收入达3830元，比全市人均纯收入30元。 3、自然条件：全市地势较高，地貌起伏多样，主要土壤类型有灰棕壤、白浆土、冲击土，其中灰棕壤居多，约占82.6%，土壤有机质含量平均1.5%以上。全市水域广阔，河流水系发达，10公里以上的河流有59条，30公里以上的河流有12条，松花江流经本市9个乡镇，回曲弯转，源远流长，地下水资源丰富，贮量2.5亿立方米，可开采水量3000万立方米，地下水的开发方式主要有井、泉两种形式。多年平均降水748.1毫米，日照2379.3小时，年平均气温3.9度，无霜期130天，有效积温2765℃。承担项目的乡镇大多数位于松花江、辉发河和金沙河等流域，属吉林省东部山区半山区的小气候，气候资源和土壤肥力均优于全市平均水平。 4、现有农业设施：全市共有中小型水库51座，塘坝、较大型拦河坝110座，总蓄水能力为5480万方。全市交通便利，提前一年实现村村通水泥路。电力供应充足，境内有白山和红石2座发电厂。通讯网络遍布城乡，村村通电话工程早已实现。市场体系建设基础较好，商品流通顺畅，城乡市场活跃。 六、生产（操作、检测）等工艺技术方案分析 1、品种选择：九农22、九农26、长农12、长农13、吉丰1、吉林35、吉林39等十余个品种，这些品种的脂肪含量均在22%以上，蛋白质含量在40%左右。 2、生产规程： 3、生产设备、作业机械选择： ①种子加工线二条（厂家：中国农业机械化研究所） ②小型播种机：100台（厂家：中国农业机械化研究所） ③大型大豆收割机：10台（厂家：中国农业机械化研究所） ④大型大豆脱粒机：50台（厂家：中国农业机械化研究所） ⑤种子检测化验设备一套 4、节能及生态与环境保持措施： 4万公顷优质高油大豆良种繁育基地项目在组织实施过程中，均安排在25度坡度以下的熟地上，不破坏原有植被和生态环境，相反，由于大豆根瘤菌的固氮作用，能提高土壤有机质含量、培肥地力，实现农业生产可持续发展。在肥料选择上，生产技术操作规程中明确提出，禁止使用高毒、高残留农药，禁止使有含氯元素的化学肥料。整个实施过程均按无公害农产品生产标准组织生产。同时，技术监督部门要长年跟踪监督，确保大豆生产实现标准化 。 七、项目建设目标任务、总体布局及建设规模 （一）建设目标 指导思想：以邓小平理论和“三个代”重要思想为指导，全面贯彻落实十六大和十六届三中全会精神，积极抢抓国家振兴东北老工业基地和振兴国家商品粮基地的历史机遇，走可持续发展之路，全面加快中等城市建设步伐 总体思路：紧紧围绕全面建设小康社会，以增加农民收入为核心，坚持用工业化思维谋划农业和农村经济，统筹城乡经济社会发展，突出促进农民充分就业，加快农业结构调整、加快发展农产品加工业、加快县域经济突破，大力推进农村工业化和城镇化进程，促进农村全面繁荣。 达到的目标：项目建成后，4万公顷优质高油大豆良种繁育基地年可生产大豆良种8万吨，加工精选国标一级大豆良种7万吨。3000平方米库房可贮存1万余吨大豆种子；5000平方米晒场可晾晒和暂存大豆种子5万余吨。 （二）总体布局 建设4万公顷优质高油大豆良种繁育基地，总体布局本着规划科学、布局合理、注重实效的原则，重点选择在乡镇班子组织领导能力强、农民参与积极性高的金沙、桦树、红石等10个乡镇，共计126个村。其中： 金沙乡：5000公顷 桦树乡：5000公顷 常山镇：5000公顷 横道河子乡：5000公顷 八道河子镇：4000公顷 榆木桥子镇：3000公顷 北台子乡：3000公顷 公吉乡：3000公顷 红石砬子镇：4000公顷 二道甸子镇：3000公顷 （三）建设规模 10公顷试验田、50公顷示范田和4万公顷生产田，年生产优质高油大豆良种8万吨。 年精选加工国标一级大豆良种7万吨 种子库房：3000平方米 种子晾晒场：5000平方米 种子检测中心楼：3000平方米 八、项目建设内容 （一）田间工程 1、大豆新品种试验田：10公顷（增加排灌设施） 2、大豆新品种示范田：50公顷（增加排灌设施） 3、大豆种子生产田：4万公顷（种子补贴） （二）土建工程 1、大豆种子库房：3000平方米 2、大豆种子晾晒场：5000平方米 3、种子检测中心楼：3000平方米 4、种子加工线厂房：1000平方米 （三）配套仪器设备 1、种子加工线：2条 2、种子检测化验设备：一套 （四）配套农机具 1、小型播种机：100台 2、大型大豆收割机：10台 3、大型大豆脱粒机：50台 九、投资估算和资金筹措 （一）投资估算依据 1、建设行业估算指标。 2、编制工程内容、设备购置及其他措施数量 ①田间工程：大豆新品种试验田10公顷、大豆新品种示范田50公顷、大豆种子生产田4万公顷以及增建的排灌设施。 ②土建工程：种子库3000平方米、种子晾晒场5000平方米、种子检测中心楼3000平方米、种子加工线厂房建设1000平方米。 ③配套仪器设备：种子加工生产线设备二套、种子检测化验仪器设备一套。 ④配套农机具：小型大豆播种机100台、大型大豆收割机10台、大型大豆脱粒机50台。 3、农业部下达的文件 4、地方配套文件 5、自筹能力 按照我市经济发展现状和财政实力，完全可以保证该项目的配套资金足额到位，我市已将此项配套资金列入2004年财政预算之中。 （二）投资估算 经测算，该项目总投资为1500万元。其中： ①田间工程：总投资400万元（大豆新品种试验10公顷10万元，大豆新品种示范田50公顷20万元，大豆种子生产田4万公顷370万元） ②土建工程：总投资500万元（种子库房3000平方米150万元，种子晾场5000平方米50万元，种子检测中心楼3000平方米250万元，种子加工线厂房1000平方米50万元） ③配套仪器设备：总投资200万元（种子加工线二条150万元，种子检测化验设备一套50万元） ④配套农机具：总投资280万元（小型播种机100台50万元，大型大豆收割机10台100万元，大型大豆脱粒机50台130万元） ⑤项目预备费：45万元（1500X3%） ⑥项目不可预见费：75万元（1500X5%） （详见附表） （三）项目资金筹措方案 国家财政投入：1000万元 地方配套：500万元 十、建设期限和实施进度安排 建设期限：2004年1月---2004年12月 实施进度：2004年1—2月立项申报；2—4月技术培训，备足种子、化肥、农药； 5—9月完成库房3000平方米，晾晒场5000平方米，加工生产线厂房1000平方米，种子检测中心楼3000平方米的土建工程；5-8月份完成大豆新品种试验田和示范田新增排灌设施的建设任务；4—10月份配套的农机具、仪器设备采购、安装、调试完毕。12月份聘请上级主管部门领导组织专家验收。 十一、环境保护 为保护生态环境，该项目在建设过程中，严格按照环境要求组织生产，不破坏植被、不使用高剧毒农药、不使用含氯元素肥料，在种子精选加工过程严格控制粉尘排放量，不超过规定标准，噪音污染要低于环保规定分贝标准，确保环境安全。 十二、项目组织管理与运行 （一）建立项目法人制 项目负责人段维启，桦甸市良种繁殖场场长，大学学历，高级农艺师，有着多年的生产实践经验，具有较强的组织能力和领导能力。曾多次参与长农12、长农13、九农22、九农26、吉丰1、吉林35等多个品种的试验、示范和推广工作，累计推广面积10万公顷以上，增产大豆20万吨，直接经济效益达4亿元。该项目实行法人管理机制，项目法人段维启，具体负责项目的组织、实施和管理工作。 （二）组织管理机构 成立桦甸市优质高油大豆良种繁育基地建设项目领导小组。 组长：朱喜民（市委副书记） 副组长：刘奇志（市政府副市长） 成员：齐占文（市农业局局长） 王 萍（市财政局局长） 姜宝仁（市粮食局局长） 布占生（市科技局局长） 郝银生（金沙乡党委书记） 张瑞平（桦树张党委书记） 包德库（常山镇党委书记） 钱玉文（横道河子乡党委书记） 邹铁民（八道河子镇党委书记） 苗载宇（榆木桥子镇党委书记） 马士臣（北台子乡党委书记） 高政忠（公吉乡党委书记） 陈 辉（红石镇党委书记） 马志富（二道甸子镇党委书记） 下设办公室，办公室设在农业局，办公室主任：齐占文（兼） （三）项目施工质量管理 1、项目合同管理 2、项目招标管理 3、项目施工管理 4、项目监理管理 （四）资金管理 项目资金严格按照国家项目资金管理办法的规定管理，以提高资金的使有和效果。具体如下： 1、地方配套资金足额及时到位并统一存入良种繁育建设基地单位帐户，坚持先到先启动、后到后启动、不到不启动的原则，保证地方匹配资金同国家投资同时到位。 2、项目建设的前期预备费及管理费，严格按照项目建设程序的规定管理使用，并从地方配套资金中支出。 3、项目建设资金的使用一律实行报帐制，将国家投资和地方匹配资金按标准进行报帐核销，搞好项目资金记帐、原始评证管理，做到“四专” ：即专款、专人、专帐、专户，保证资金的正确使用和不被挤占挪用。 4、本着增产节约、增收节支的原则，遵循预算程序，严格按照确定的项目内容、规模、投资额度专款专用，避免超计划、超标准、超规模滥建无效投资。 5、加强审计、检查、监督工作，防止挪用、串项及违反财经纪律问题的发生。 （五）项目经营和运行机制 1、实行产业化经营 2、建立首席专家负责制 3、建立股份合作制 十三、效益分析与风险评价 （一）效益分析 1、经济效益分析： 项目建成后，4万公顷优质高油大豆良种繁育基地可生产良种7万吨，除满足我省现有70万公顷大豆种植需求外，还可新增大豆种植面积70万公顷，每年可获直接经济效益2800万元，是项目投资总额的180%。 2、社会经济效益分析： 企业加工大豆，原料中含油每增加一个百分点，每吨就可为企业增加43元的收入。高油大豆的含油量比我省目前生产大豆的含油量高3个百分点，每吨就可为企业增收129元，若按我省大豆生产较好时期70万公顷计算，每年可生产高油大豆15亿公斤，即150万吨，按每吨增收129元计算，共可增收1.9亿多元。 在我市实施该项目，参与农户3.8万户，户均可增收500元左右，累计增收1900万元，同时，可有效地推动我市农业产业结构进一步优化。 3、生态效益分析： 随着全省大豆生产品种高油化，必然为企业和农户带来高效益，从而进一步促进我省大豆生产，给我省轮作制度、作物布局、用养地结合方面带来一系列的良性循环。 大豆品种高油化，为企业和农户带来效益的同时，可以很好地抑制国外大豆的进口，有效防止转基因大豆对农业生态及人民健康方面造成可能的危害。 （二）风险评价 建设优质高油大豆良种繁育基地，通过市场分析预测，该项目属无风险项目。 （十四）结论和建议 在桦甸市建立优质高油大豆良种繁育基地，符合国家的农业产业政策以及振兴东北老工业基地、振兴国家商品粮基地的扶持政策，有丰富的资源保障、科技依托和企业依托，更有广阔的市场前景和可观的经济、社会、生态效益，将会对桦甸经济建设的跨越式发展发挥重要作用。。

如果你是打算安装艺术玻璃的话，墙上刮了腻子贴玻璃的可行性不高啊！因为玻璃是需要用到玻璃胶来粘，水泥墙面和玻璃胶粘接已经不太牢固了。更不能刮腻子，它还不如水泥墙面粘接的好直接刷乳胶漆就可以了，薄薄得刷层遮盖力强的乳胶漆就可以了，参考红苹果漆，嘉宝莉等*的。

第一部分 总论3 1、项目建设背景3 2、项目概况4 3、项目编制依据与研究范围5 第二部分 拆迁还建的必要性研究6 1、“城中村”存在的弊端6 2、“城中村”改造的历史使命8 第三部分 拆迁还建的规模及建设内容9 1、拆迁内容9 2、还建内容10 3、拆迁还建的成本10 第四部分 开发项目的市场分析10 1、武汉市的经济人文环境与城市概况10 2、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析11 3、武汉市房地产发展现状分析12 4、本项目优势分析17 第五部分 项目选址与自然条件19 1、项目地点19 2、项目的自然条件19 第六部分 项目环境影响分析22 1、项目建设期对环境的影响22 2、运营期对环境的影响24 第七部分 城中村改造投资估算，资金需求与资金筹措25 1、投资估算25 2、拆迁还建资金需求与筹措情况27 3、贷款偿还27

公司优势】公司可以为企业及公司项 目代写可行性研究报告，建材市场建设项目建议书的同时，提供能源、冶金、电子、教育、旅游、建筑、医 药、通讯、化工、金融、机械、农业等20多个行业的项 目不同需要的甲乙丙级资质，以满足建材市场建设项目运作的需要。公司撰稿老师均毕业于高等院校，有着3-10不等的先关行业工作经验 ，对各行业有着深入的了解，同时，公司内部有专人和政府部门进行沟通，了解行业新政策，更快，更有深度，以便为客户争取最大的经济效益。同时，公司在客服回访上，根据 客户项 目可行性报告，项 目建议书的申报情况进行及时了解追踪，根据审批部门意见及时进行免费调整，以达到通过为目的。 可行性报告代写 【稿件部分】　　因为建材市场建设项目涉及我们客户行业机密，这里对建材市场建设项目的详细内容不做介绍，只对相关案例的目录部分进行简单的分析，如果 有具体的建材市场建设项目需要了解可以通过我们的联系方式进行详细咨询。 第一章建材市场建设项目概要 1.1建材市场建设项目背景 1.2建材市场建设项目范围、规模、内容与工期 1.3投资估算和资金筹措 1.4建材市场建设项目效益 1.5组织领导和管理 第二章建材市场建设项目区概况 2.1自然概况 2.2社会经济状况 2.3基础设施 第三章建材市场建设项目建设的必要性和可行性 3.1建材市场建设项目区农业和农村经济发展的制约因素 3.2建材市场建设项目建设的必要性 3.3建材市场建设项目建设的可行性 第四章水资源评价及供需平衡分析 4.1建材市场建设项目区水资源概况 4.2供需平衡分析 4.3建材市场建设项目区现有水利工程可供水量、现状需水量及供 需平衡情况 4.4建材市场建设项目区设计水平年水量供需平衡分析 第五章规划设计 5.1指导思想 5.2选项原则 5.3建材市场建设项目规划及布局 5.4建材市场建设项目建设的标准 5.5建材市场建设项目建设的规模 第六章开发任务和建设内容 6.1开发任务 6.2建材市场建设项目建设的内容 6.2.1水利措施 6.2.2农业措施 6.2.3林业措施 6.2.4科技措施 6.2.5其它工作措施 第七章投资估算和资金筹措 7.1建材市场建设项目的投资及估算 7.2建材市场建设项目的资金筹措方案 第八章综合效益分析 8.1社会效益 8.2经济效益 8.3生态效益 第九章组织实施和运行管护 9.1组织机构设置 9.2建材市场建设项目的实施与管理 9.3建材市场建设项目的运行管理与维护 第十章环境影响与评价 10.1环境现状分析 10.2区域水资源平衡影响的分析 10.3农业面源污染可能的不利影响 第十一章建材市场建设项目结论和建议 11.1建材市场建设项目可行性研究结论 11.2问题与建议 第十二章附录 12.1附表 附表1高标准农田建设示范工程建材市场建设项目概要表 附表2建材市场建设项目区现有水利工程设施情况表 附表3设计水平年水资源供需平衡表 附表4高标准建材市场建设项目建设内容和投资估算表 附表5高标准建材市场建设项目单项工程表 附表6高标准建材市场建设项目建设进度表 附表7各项措施投资计划表 12.2附图 附图1建材市场建设项目区位置图 附图2建材市场建设项目区现状图 附图3建材市场建设项目区示意图 12.3附件 建材市场建设项目自筹资金计划书

房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：1.用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。2.用于向金融机构贷款的可行性研究报告我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析评估，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。3.用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。4.用于申请进口设备免税的可行性研究报告主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。5.用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。6.用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。

前景肯定好啊，利润很可观，国家还给扶持！现在只要是高层建筑都是免烧砖，空心砖和加气块！ 投资也不是很大，原材料都是建筑垃圾，你只用支出工人工资，水电费，水泥和粉煤灰都便宜的要死！ 绝对不会赔！

一般工业项目可行性研究报告 编制大纲 一、总 论 （一）项目背景 1．项目名称 2．承办单位概况（新建项目指筹建单位情况，技术改造项目指原企业情况，合资项目指合资各方情况） 3．可行性研究报告编制依据 4．项目提出的理由与过程 （二）项目概况 1．拟建地点 2．建设规模与目标 3．主要建设条件 4．项目投入总资金及效益情况 5．主要技术经济指标 （三）问题与建议 二、市场预测 （一）产品市场供应预测 1．国内外市场供应现状 2．国内外市场供应预测 （二）产品市场需求预测 1．国内外市场需求现状 2．国内外市场需求预测 （三）产品目标市场分析 1．目标市场确定 2．市场占有份额分析 （四）价格现状与预测 1．产品国内市场销售价格 2．产品国际市场销售价格 （五）市场竞争力分析 1．主要竞争对手情况 2．产品市场竞争力优势、劣势 3．营销策略 （六）市场风险 三、资源条件评价（指资源开发项目） （一）资源可利用量 矿产地质储量、可采储量，水利水能资源蕴藏量，森林蓄积量等。 （二）资源品质情况 矿产品位、物理性能、化学组分，煤炭热值、灰分、硫分等。 （三）资源赋存条件 矿体结构、埋藏深度、岩体性质，含油气地质构造等。 （四）资源开发价值 资源开发利用的技术经济指标。 四、建设规模与产品方案 （一）建设规模 1．建设规模方案比选 2．推荐方案及其理由 （二）产品方案 1．产品方案构成 2．产品方案比选 3．推荐方案及其理由 五、场址选择 （一）场址所在位置现状 1．地点与地理位置 2．场址土地权属类别及占地面积 3．土地利用现状 4．技术改造项目现有场地利用情况 （二）场址建设条件 1．地形、地貌、地震情况 2．工程地质与水文地质 3．气候条件 4．城镇规划及社会环境条件 5．交通运输条件 6．公用设施社会依托条件（水、电、汽、生活福利） 7．防洪、防潮、排涝设施条件 8．环境保护条件 9．法律支持条件 10．征地、拆迁、移民安置条件 11．施工条件 （三）场址条件比选 1．建设条件比选 2．建设投资比选 3．运营费用比选 4．推荐场址方案 5．场址地理位置图 六、技术方案、设备方案和工程方案 （一）技术方案 1．生产方法（包括原料路线） 2．工艺流程 3．工艺技术来源（需引进国外技术的，应说明理由） 4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表 （二）主要设备方案 1．主要设备选型 2．主要设备来源（进口设备应提出供应方式） 3．推荐方案的主要设备清单 （三）工程方案 1．主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案 2．矿建工程方案 3．特殊基础工程方案 4．建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．技术改造项目原有建、构筑物利用情况 6．主要建、构筑物工程一览表 七、主要原材料、燃料供应 （一）主要原材料供应 1．主要原材料品种、质量与年需要量 2．主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．原材料、辅助材料来源与运输方式 （二）燃料供应 1．燃料品种、质量与年需要量 2．燃料供应来源与运输方式 （三）主要原材料、燃料价格 1．价格现状 2．主要原材料、燃料价格预测 （四）编制主要原材料、燃料年需要量表 八、总图运输与公用辅助工程 （一）总图布置 1．平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案 2．竖向布置 （1）场区地形条件 （2）竖向布置方案 （3）场地标高及土石方工程量 3．技术改造项目原有建、构筑物利用情况 4．总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）

XX房地产项目可行性研究报告 公司名称：* * 房地产公司 编制人员：* * * 完成日期：2004-7-21 目录 调查人员声明 4 第一部分：项目总论 5 1.1项目背景 5 1.2项目概况 5 1.2.1项目名称 5 1.2.2项目建设单位概况 5 1.2.3项目地块位置及周边现状 5 1.2.4项目规划控制要点 7 1.2.5项目发展概况 7 1.3可行性研究报告编制依据 7 1.4可行性研究结论及建议 8 第二部分：市场研究 8 2.1宏观环境分析 8 2.2全国房地产行业发展分析 8 2.3本市房地产市场分析 8 2.3.1本市房地产市场现状 8 2.3.2本市房地产市场发展趋势 9 2.4板块市场分析 9 2.4.1区域住宅市场成长状况 9 2.4.2区域内供应产品特征 10 2.4.3区域市场目标客层研究 10 2.5项目拟定位方案 10 2.5.1可类比项目市场调查 10 2.5.2项目SWOT分析 11 2.5.3项目定位方案 11 第三部分：项目开发方案 11 3.1项目地块特性与价值分析 11 3.2规划设计分析 12 3.3产品设计建议 13 3.4项目实施进度 15 3.5营销方案 16 3.6机构设置 16 3.7合作方式及条件 17 第四部分：投资估算与融资方案 17 4.1投资估算 17 4.1.1投资估算相关说明 17 4.1.2分项成本估算 17 4.1.3总成本估算 20 4.1.4单位成本 20 4.1.5销售收入估算 20 4.1.6税务分析 20 4.1.7项目资金预测 21 4.1.8现金流量表 21 4.1.9自有资金的核算 21 4.2融资方案 22 4.2.1项目融资主体 22 4.2.2项目资金来源 22 4.2.3融资方案分析 22 4.2.4投资使用计划 22 4.2.5借款偿还计划 22 第五部分：财务评价 23 5.1财务评价基础数据与参数选取 23 5.2财务评价（方案1） 23 5.2.1财务盈利能力分析 23 5.2.2静态获利分析 24 5.2.3动态获利分析 24 5.2.4偿债能力分析 24 5.2.5综合指标表 24 5.3财务评价（方案2） 25 5.4财务评价结论 25 第六部分：不确定性分析 25 6.1盈亏平衡分析 25 6.2敏感性分析 26 6.2.1变动因素一成本变动 26 6.2.2变动因素二售价变动 26 6.2.3变动因素一容积率变动 26 6.3风险分析 27 6.3.1风险因素的识别和评估 27 6.3.2风险防范对策 27 第七部分：综合评价 27 7.1社会评价（定性） 27 7.2环境评价（影响及对策） 27 7.3公司资源匹配分析 27 第八部分：研究结论与建议 27 8.1结论 27 8.2建议 27 第九部分：附录 28 9.1附件： 28 9.2附表： 28 9.3附图： 29 调查人员声明 我们郑重声明： 1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、 我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。 3、 形成意见和结论。 4、 撰写本可行性研究报告。 5、 我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、 （其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第一部分：项目总论 1.1项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 1.1.1项目所在区域发展情况 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 1.1.2项目发起人及发起缘由 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 1.1.3项目投资的必要性 ①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.2.2项目建设单位概况 1.2.3项目地块位置及周边现状 ①地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 ②宗地现状 1）四周范围； 2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据； 地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。 ③项目周边的社区配套 1）周边3000米范围内的社区配套  交通状况 （a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等； （b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决； （c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；  教育：大中小学及教育质量情况。  医院等级和医疗水平  大型购物中心、主要商业和菜市场  文化、体育、娱乐设施  公园  银行  邮局  其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。 2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状 ④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写） 1)治安情况 2)空气状况 3)噪声情况 4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等） 6)周边景观 7)风水情况 8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。 9)其他 ⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性） 1)道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。 2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。 6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。 1.2.4项目规划控制要点 规划控制要点 ①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 ②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积 ③综合容积率、住宅容积率 ④建筑密度 ⑤控高 ⑥绿化率 ⑦其他 1.2.5项目发展概况 ①已进行的调查研究项目及成果 ②项目地块初勘及初测工作情况 ③项目建议书编制、提出及审批过程 ④研究工作进展情况 1.3可行性研究报告编制依据 在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分： 项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 国家和拟建地区的政策、法令和法规。 根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 1.4可行性研究结论及建议 1.4.1市场研究 1.4.2开发方案 1.4.3投资估算与融资方案 1.4.4财务评价 1.4.5不确定性分析 1.4.6综合评价 1.4.7研究结论与建议 1.4.8主要技术经济指标表 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。 2.2全国房地产行业发展分析 2.2.1行业政策 2.2.2市场供给与需求 2.2.3行业发展趋势 2.3本市房地产市场分析 一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。 2.3.1本市房地产市场现状 整体竞争格局，供求现状 1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。 3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。 4、各行政区市场比较： （1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。 （2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 5、当地城市近、中期规划发展方向描述 城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 8、客户的购买偏好、购买关注的要素 9、重点楼盘描述 备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附） 2.3.2本市房地产市场发展趋势 ①需求预测 需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。 ②供给预测 供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况 （预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。） 2.4板块市场分析 2.4.1区域住宅市场成长状况 ①区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 ②区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年） 开工量/竣工量 销售量/供需比 平均售价 ③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 2.4.2区域内供应产品特征 ①各档次产品供应状况 ②各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均销售率 平均容积率 物业在区域内分布特征 ③区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 ④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 ⑤分析：本案在区域市场内的机会点 ⑥结论： 区域市场在整体市场的地位及发展态势 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 本案在区域内开发市场潜力 本案在开发中的营销焦点问题 2.4.3区域市场目标客层研究 ①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上） ②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。 2.5项目拟定位方案 2.5.1可类比项目市场调查 序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街； 2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化 3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念 4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质 5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度 6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数； 7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度； 8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高 9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌 10 销售手法 100 5% 110 11 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重 12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值 13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。 备注： 1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。 2）使我们的价格制定更客观合理。 3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。 2.5.2项目SWOT分析 2.5.3项目定位方案 ①市场定位 ②目标市场定位 ③项目产品定位 主要功能/建筑规模/主要技术经济指标 ④价格定位： 项目 销售均价 （元/㎡） 出租均价 （元/㎡×月） 可租售面积（㎡） 备注 写字间 配套功能 停车场 住宅销售 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.1.1地块特征分析 3.1.2土地价值分析 1）估价方法和计算公式 2）估价过程 3）拆迁成本估算 3.1.3土地升值潜力初步评估。 从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 3.1.4土地法律性质评估 土地所有权、使用权归属/规划的用途 取得土地使用权程序评估 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写） 政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。