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一般程序如下： 1、开发商或者业主向当地房地产物业管理主管部门或者街道办事处或乡镇人民政府提出筹建业主大会的申请报告； 2、符合业主大会筹建条件的，由物业管理主管部门和街道办事处或乡镇人民政府组织业主推荐产生业主大会筹备组； 3、业主大会筹备组在主管部门和街道办事处或乡镇人民政府的指导下在30天内组织召开首次业主大会，通过《业主大会议事规则》和《管理规约》，选举业主委员会委员； 4、业主委员会委员推选业主委员会主任、副主任、执行秘书等领导成员； 5、按规定向主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案； 6、持备案证办理刻制印章和银行开户等手续。

回迁房也是商品房的一种，只不过针对回迁住户，实施一定的政策和价格优惠。抛开购房者的身份，回迁住房和普通商品房不论在房屋的建筑、内装修、产权权属以及使用年限上，都是完全一样的。 回迁房是一个通俗的叫法，实际上，一组建筑中，房屋的户数要远远大于真正回迁的户数。毕竟开发商盖房的目的是为了挣钱，而不是为了让你搬迁。在保证了回迁户入住的同时，多余出来的那部分房产，就是普通商品房。 实际上，回迁楼通常都是按照经济适用房标准来实施物业管理的，也就是说回迁房的物业费比普通商品房要低一些，对老百姓来说，节约了生活成本。

0757 87579076

一、努力加强对物业公司的管理、监督，有效提升京师园生活品质。 业委会成立之前，京师园全体业主面对的是一个价高质次、态度傲慢的物业服务机构。许多业主愤怒而无奈，纷纷采取拒交物业费等手段表达不满。京师园业主委员会成立后，立即将对物业公司的管理、监督和指导工作作为重点，开展了扎实、有效的工作。 1、我们成功与前期物业公司谈判，将物业费价格由每平方米2.4元降低至1.8元，使每一户业主都得到了实实在在的实惠。 2、我们采取过渡（考察）期等措施促使学校在第二次业主大会（正式议决物业去留）前出面更换了原物业公司的总经理，并通过促进管理层变革的方式有效促进了该物业公司物业服务态度、质量的明显改进。 3、考虑到卫星电视收费的特殊方式（必须整体付费，与有线电视分户付费方式不同），我们先后与306、物业公司等单位协调，解决了全体业主免费收看卫星电视问题。有线电视服务商转为歌华公司的工作也已经处在稳步推动之中。 4、考虑到锅炉更新的长远需要，在2011年续签物业及供暖合同的时候，我们已经明确将每年50万元锅炉折旧单列，存入共管帐户，以确保小区未来供暖问题的可持续解决。 5、通过学习借鉴其他小区管理经验提高了对物业公司供暖工作的监督指导力度，小区供暖质量得到了稳步提升。 6、在广泛征求业主意见的基础上，我们顶住压力制定了小区车辆管理办法并得到业主大会的批准，小区停车环境已经得到有效保障和显著改善。 二、积极开展对于开发商的维权斗争，坚决捍卫全体业主的合法权益。 本来如果小区建设前期运转正常，所有与开发商的产权纠纷等问题都应该在过渡期业委会的工作期间得到彻底解决。但是由于众所周知的原因，京师园开发商在广大业主入住已经4年之后仍然没有完全兑现全部合同条款，遗留了大量的有损于业主合法权益的问题。本届业主委员会被迫将大部分精力都放在极其复杂、艰难的针对开发商的维权斗争方面。我们已经开展的主要工作为： 1、我们采取断然措施多次制止了开发商对于地下车库的单方面产权主张及租售牟利的不法企图，并成功通过第三次业主大会明确了今后车库问题处理的2项基本原则。 2、我们积极向有关政府部门反映情况，坚决制止了开发商在小区地下一、二层建设“鸽子笼”牟利并可能长远影响京师园安全、稳定的违法行为。 3、我们成功与物业公司协调，采取物业先期建设、费用与开发商抵扣的方法解决了1、4号楼门厅贴瓷砖（合同条款中有明确规定）的问题。 4、我们代表业主以信访的形式两次致函朝阳区规划委等相关部门，呼吁取消无法具有独立出入口条件（所以违规）的京师园中幼儿园的建设规划，并已见初步成效。 5、通过长期不懈努力，业委会已经取得京师园的正式备案图纸等档案材料，摸清了物业用房、管理用房、供暖设施的位置、面积等小区“家底”。 6、通过细致排查，我们已经基本理清了开发商的主要遗留问题（物业用房，中水系统，非法长期租售1、2号楼顶层等）二十余项，为今后的进一步维权工作奠定了基础。 三、真诚沟通与园区相关单位的关系，全力造就京师园和谐生活环境。 京师园小区的住户除北京师范大学的职工之外，还有二炮、306、国家自然科学基金委等兄弟单位的业主。由于历史遗留问题，一些邻居之间虽然可能存在分歧甚至冲突，但是更多的可能仍应是“同住一个家园”的共同利益及和谐相处的基础。业主委员会成立后，将各兄弟单位看作京师园和谐生活建设的基础及宝贵资源，积极开展了相关协调工作，促进了京师园的和谐稳定，也增进了广大业主的福祉。 1、我们积极争取北京师范大学有关领导的支持，学校领导也对业委会办公条件的改进、小区相关矛盾的化解发挥了十分关键作用。 2、我们积极与二炮干休所沟通，在反映业主心声的同时努力化解矛盾、共创军民团结的局面。通过我们的工作，目前双方关系已经大为改善。干休所主动承担小区门禁系统建设费用、支持2009年度迎春联欢会及小区绿化建设等义举已经得到广大业主的高度肯定。 3、我们积极与306医院取得联系，306医院主动承担了2010年度小区卫星电视的部分费用。 4、在我们工作需要的时候，国家自然科学基金委及北京师范大学的有关法律专家为小区的有关法律问题出谋划策，也发挥了积极作用。 四、认真开展业委会自身的组织与制度建设，全力开拓业主委员会工作的新局面。 “业主委员会”不仅对于京师园生活，对于北京市乃至全国的社区建设来说也都是新生事物。作为最基层、最草根的民主自治组织，组织与制度建设是我们顺利开展工作的前提。在这个方面，首届业主委员会主要开展了以下几个方面的工作： 1、我们建立了比较严格的财务制度、议事规则。这些规则有效地保证了业委会开展工作的威信与效率。 2、我们建立了正常的值班制度、例会制度。每周周三（或周四）晚上业主委员会办公室的灯光已经成为业委会活力的象征。 3、我们建立了网上发布、栏目发布等信息公开渠道，定期向业主通报工作进展及重大问题，获得了广大业主的认同。 4、我们（今年春节后）适时接管了京师园网站，并使之成为业主之间，以及业主与业委会、物业公司之间自由沟通的有效途径。 5、我们建立了重大问题召开业主座谈会的制度，对于化解矛盾、形成共识并最终解决小区诸多棘手问题发挥了十分积极的作用。 6、我们与各楼楼长和业主积极分子建立了良好的工作联系，有效提升了业主委员会的工作质量和办事效率。 7、为了不增加业主负担，我们用开源的方式（电梯广告费等）解决了业委会的日常办公经费问题。 8、在义务服务整整一年之后，通过业主大会批准，我们建立了长远来说有利于业委会工作的业主委员会委员的津贴制度。 （有关本届业委会财务工作的具体信息，业委会将于近期单独发布） 过去的两年，是首届业委会全体成员最繁忙、最艰苦，也是最欣慰的两年。在广大业主的大力支持下，业委会已经完成了大量、艰苦的工作。我们可以十分自信地对每一户业主说：京师园首届业委会是一个廉洁、敬业、卓有成效的工作团队。全体业委会成员和广大京师园业主都有充分的理由为我们自己的成就而自豪！ 当然，由于国家有关法规不健全、业委会获得的资源极其有限也没有太多的实际权力等客观原因，同时也由于我们自身的精力、能力和水平的局限等主观因素，业委会的很多工作也是“心有余而力不足”的。因此，本届业委会的工作也不可避免地存在许多缺憾。对此，我们愿意以“梦想”的形式对这些遗憾概括表达如下—— 一、我们由衷希望国家及北京市有关部门：尽快健全有关小区工作的法制建设，从建设社会主义和谐社会的高度加大对业委会工作的支持力度，让包括京师园在内的所有小区的业委会成为维护业主权益和社会正义的利剑（而非在许多关键时刻让业主委员会的努力失去公共政策的后援）！ 二、我们由衷呼吁京师园开发商——京师大开发公司：学法、知法、守法，设身处地地考虑全体业主的合法权益，彻底解决小区所有遗留问题，为广大京师园业主留下一个没有后患与伤害的美好家园（而非只考虑公司方面的一己之私，而视普通业主权益为草芥、视国家法律法规为儿戏）！ 三、我们由衷期待全体京师园业主：以主人翁的姿态更加积极地关注小区建设，更加主动地参与小区公共事务、真诚支持业委会的工作，在有效捍卫自身合法权益的同时，让京师园小区成为北京乃至全国基层民主建设的榜样（而非常常用偏见、怀疑、不合作的态度等等有意无意伤害自己票选出来的、愿意站出来为大家利益鼓与呼的业委会）！ 四、我们由衷祝愿获得广大业主信任、授权的新一届业委会：继续发扬奉献、负责、敬业、专业的精神，加强自身建设以及与业主的积极沟通工作，集中力量全力解决京师园所有遗留问题，将小区自治管理工作提升到一个更新的境界（切忌不讲原则的退让或不讲策略的蛮干，防止相互猜忌或互不配合，避免影响业委会的整体战斗力）！ 首届业委会的任期（两年）已经过去。 第二届业委会的任期，也是京师园生活更新、更美好的三年即将开始。 在偌大的星球上，京师园既是一个普通的城市社区，也是一个独一无二的美好家园。对于生活在小区的广大业主来说，京师园是我们生活中最重要的港湾——京师园是我们的家！“众人拾柴火焰高”。值此辞旧迎新的时刻，让我们怀揣属于我们自己的光荣与梦想一起努力、共同打拼，让京师园成为林萃路上最亮丽的风景、亚运周边最幸福的家园！

　第三章 业主、业主大会与业主委员会 　　第十条 房屋的所有权人为业主。 　　业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。 　　第十一条 业主对物业管理区域共有部分实施共同管理，监督物业服务企业履行物业服务合同。 　　第十二条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 　　物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。 　　物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。第十三条 未设立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府协助业主决定有关事项。 　　第十四条 物业管理区域内，交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会。 　　街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到申请之日起六十日内，推举业主代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组主要由业主代表组成，也可以吸收建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或者乡（镇）人民政府的代表各一人参加。 　　筹备组成员名单确定后，应当将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示。 　　筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。 　　第十五条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起七日内，向筹备组提供业主名册、业主专有和共有部分面积、建筑总面积等资料，并承担召开首次业主大会会议所需费用。 　　第十六条 业主大会履行下列职责： 　　（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约； 　　（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定; 　　（四）选聘、解聘物业服务企业; 　　（五）筹集和使用物业专项维修资金； 　　（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施； 　　（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。 　　第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起二十日内，持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府备案： 　　（一）业主大会设立和业主委员会选举情况的报告； 　　（二）业主大会决议； 　　（三）管理规约、业主大会议事规则； 　　（四）业主委员会委员名单。 　　街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县（市、区）房地产行政主管部门和物业所在地公安派出所、社区居民委员会。前款（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。 　　第十八条 业主委员会应当根据业主大会的授权，履行下列职责： 　　（一）执行业主大会的决议、决定； 　　（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 　　（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； 　　（五）监督管理规约的实施； 　　（六）组织、监督专项维修资金的筹集和使用； 　　（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； 　　（八）业主大会赋予的其他职责。 　　业主委员会成员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。 　　业主委员会的办公经费和成员的工作津贴应当从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主负担，具体办法和标准由业主大会决定。 　　业主委员会应当定期向业主公布办公经费的收支情况。 　　第十九条 有下列情形之一的，业主委员会成员资格终止： 　　（一）任职期限届满的； 　　（二）不履行业主义务的； 　　（三）不再具备业主身份的； 　　（四）限制民事行为能力或者无民事行为能力的； 　　（五）被依法追究刑事责任的； 　　（六）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的； 　　（七）业主大会议事规则规定的其他情形。 　　业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会；拒不移交的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令移交。 　　过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会成员的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当及时协助全体业主重新选举。 　　第二十条 主要配套设施设备和相关场地共用的旧住宅区、分散小区可以划分为一个物业管理区域。业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府申请成立一个业主大会。 　　不具备成立业主大会条件的旧住宅区、分散小区，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织业主自行管理，或者经过半数业主同意，委托他人进行清洁卫生、园林绿化、秩序维护等物业管理。

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致欧园小区全体业主: 欧园小区第一届业主委员会通过政府部门审批正式成立,现特此通告全体业主,并同时诚恳请求全体业主对业主委员会工作给予具体支持。 一、业委会近期将开展的工作 (一) 全面了解小区以往建设和物业管理工作; 2006年2月23日,业委会已通过公函的形式向物业管理公司索要相关小区建设及以往物业管理的资料,目的是对物业管理公司以往及即将开展的工作做详细的了解,为全体业主和业委会能够全面适当行使对物业管理公司的管理及监督权奠定基础。 (二) 实际了解小区属于全体业主所有的公摊面积和公共配套设施情况。 业委会将在一个月内组织调查小组(由业委会委员组成)对小区内公摊面积和公共配套设施进行巡查。冀以此了解欧园小区公共配套设施的使用情况和公摊面积的管理及是否存在对外经营获取收益情况。在巡查中发现的问题,业委会将以公函的形式反馈给开发商及物业管理公司,要求其予以明确的解决性答复。 (三) 业委会将成立物业委托合同签订工作小组,开展下一年度物业委托合同的商定签署工作。该小组将由业委会成员和自荐业主共同组成。 (四) 业主委员会内部建章建制(增加完善中) 建立一系列业委会的内部制度,主要包括以下内容: (1) 业委会工作细则(已订立) (2) 业主委员会公章使用制度(已订立) (3) 业主委员会成员守则 (4) 对外发文原则 (5) 文件登记借阅制度 (6) 接待业主投诉和跟踪监督制度 二、对全体业主的请求及建议事项: 希望更多的业主参加到业委会的工作中来,以不同方式支持业委会的工作。目前,业委会为了大家的利益而已开展和即将开展的对开发商及物业管理公司各项具体工作的落实,需要更多的人力支援,为此,现特向小区业主征集相关专业人才,加入到业委会顾问团中来协助业主委员会搞好各项工作: 1、基于业委会的物业监管工作,特征集专长于法律和物业管理方面的人才; 2、基于业委会对物业管理公司财务的监管,特征集财务审计专业人才; 3、基于业委会对物业管理公司绿化工作的监管,特征集绿化管理方面专业人才; 4、基于业委会对物业管理公司监控设施的监管,特征集通晓监控设施专业人才; 5、基于业委会对物业管理公司的天然气站、配电室、水站管理工作的监管,特征集通晓相关方面的专业人才; 6、基于业委会对物业管理公司保安

您好： 1、选聘、续聘物业管理公司 2、监督、审核各项经费的支出 3、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 4、沟通的桥梁

您好，很高兴为您解答，在当地找一位律师，你在网上都是天南海北的人，怎么帮助你呢？,希望我的回答能帮到您，谢谢。

业主委员会成立需要提交的备案资料 业主委员会成立需要提交的备案资料 1、由建设单位或5名以上业主向街道提出成立业主委员会申请 2、小区基本情况 3、建设单位和物业企业提供业主清册和汇总表（含业主人数及专有面积明细和总建筑面积） 4、成立筹备组(筹备组组长：街道办事处人员担任，筹备组人员5-9名) 5、筹备组成立公告（筹备组成立及人员简介）7天 6、业主委员会筹备组第一次会议纪要内容（会议记录要求筹备组半数以上人员签字确认） 内容：（1）候选人产生的办法：10名以上业主联名推荐或筹备组推荐 （2）候选人产生的条件 （3）制定选举业委会人员选票、制定《管理规约》和《议事规则》草案及征求意见表 7、候选人报名通知（内容：候选人产生办法及条件）公示7天 8、业主委员会筹备组第二次会议纪要内容（会议记录要求筹备组半数以上人员签字确认） 内容：（1）确定业委会候选人名单和人数（5-15人单数）公示7天 （2）筹备组通过《业主大会管理规约》、《业主大会议事规则》草案，公示7天 （3）确定召开业主大会时间并明确选举工作人员分工（唱票人、监票人、计票人等），公示7天 （4）确定业主人数和专有部分面积明细表，公示7天 - 2 - 9、公示开始十五天后三十天内，组织召开业主大会 10、召开业主大会后，应提供业主委员会委员空白选票一张，《管理规约》及《议事规则》的表决选票一张，并附所有选票 11、业主大会会议纪要内容（会议记录要求筹备组半数以上人员签字确认） 内容: （1）小区应到户数、面积；投票有效户数、面积；弃权户数、面 积；废票户数、面积 （2）每位业主委员会候选人的选举结果（所得票权必须超过小区总户数、总面积的半数以上） （3）对《管理规约》、《议事规则》的表决（应到户数、面积；表决有效户数、面积；弃权户数、面积；废票户数、面积） （4）唱票人、监票人、计票人名单 12、筹备组负责人在选举后3天内组织召开业主委员会第一次会议（选举出主任一名、副主任一至二名，业主委员会委员半数以上签字确认） 13、公示7天“业主委员会选举结果”及“业主委员会分工名单” 14、社区盖章的公示证明（所有必须公示的事项均在规定的时间内进行了公示） 15、业主委员会委员产权证明（复印件） 16、业主委员会委员交纳物业费的票据 17、街道办事处在接受备案材料齐全后7日内，向业主委员会出具备案证明表

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向小区所在的街道、社区反映问题，争取在新的物业公司进场前对物业进行托管。最好由街道社区托管。 然后抓紧成立新的业主业主委员会，重新招聘新的物业公司进场。 在此之前 要组织业主进行保护小区环境的宣传，要求大家从自己做起，保护小区的卫生环境。 重要的设备设施组织人力进行看管。 电梯问题拨打厂家的客户服务进行正常的维保。 所有的费用，人力安排登记造册，在新的物业到场的时候进行结算！

1、成立前提　　小区业主入住超过50%或小区房屋自首次销售之日起满两年　　2、第一步　　开发建设单位组织或十分之一的业主联名组织　　3、第二步　　商定议事和选举程序并征询2/3以上业主意见　　4、第三步　　在街道或居委会的指导下，召开业主大会或业主代表大会，必须1/2以上小区业主参加　　5、第四步　　在街道或居委会的指导下，选举业委会成员，投票数必须超过与会人员的1/2，且业委会成员必须是单数　　6、第五步　　业委会成员选举主任、副主任，遵循少数服从多数的原则　　7、第六步　　将业委会情况在房管具备案　　8、第七步　　制订业委会的议事程序和组织管理办法　　基本条件必须具备　　要成立业主委员会，小区必须满足一个基本条件，就是小区的入住率超过50%。也就是说如果一个小区有800套房子的话，必须有400套已经与开发商签订了购买合同，即业主达到或超过400户才行。当首户入住已满两年的物业管理区域，入住率即使不足50%也可以成立业主委员会。　　六个步骤分解难题　　满足了基本条件，接下来我们分六个步骤来说明如何成立业主委员会及各个阶段的需求。　　★前期准备想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，并产生志愿者小组，以志愿者小组为核心，联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议。　　★成立筹备组物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作，并选举产生业主委员会。　　★起草业主委员会章程起草业主委员会章程，以及相关形式和成立办法，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集参选业主的资料，所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间以书面的形式发给每个业主，并签收条。　　★筹备组验票收回选票后，筹备组应公开验票工作，如果收条超过业主所持投票权1/2以上，反馈意见中的反对意见少于1/2，业主大会成立，业主委员会章程通过。在人数范围内，得反对票少的业主即可担任业主委员会委员。　　★召开业主大会业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。　　★业主委员会备案将业主大会成立简要过程，业主委员会主任和委员名单，业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。　　答疑解惑　　Q业主委员会人数及任期有多长？　　A业主委员会委员人数一般为5至9人的单数；首次业主委员会会议应推选主任委员1人，作为业主委员会会议的召集人。业主委员会任期一般为2至3年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。　　Q如何确定业主的投票权？　　A业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每一平方米计为投票权计算基数，不足一平方米的部分不予计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。此后召开业主大会会议，业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的《业主大会议事规则》执行。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。

三通一平是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。 水通（专指给水） 电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件） 路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆出入条件） 场地平整（指拟建建筑物及条件.

按照国家物管条例规定的程序由业主大会选举产生.物管条例相关规定如下:第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 　　业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

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召开业主大会组建业主委员会具体程序 一、成立条件 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。 在一个物业管理区域内，由街道办事处会同开发建设单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。 1、 占有住房出售建筑面积达到百分之三十以上的。 2、 新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上的。 3、 业主入住已满两年以上的。 二、组建业主委员会分几步骤 1、 成立筹备小组 根据《业主大会规程》，业主筹备成立业主大会的，应当在 物业所在地房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处汇同业主代表，建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作，并到市物业办领取申请表。 2、 公告 筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。 3、筹备组完成的工作包括：〈一〉确定首次业主大会会议如开时间、地点、形式和内容；〈二〉参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主规约》（草案）；〈三〉、确认业主身份，确定业主首次业主大会会议上的投票权数；〈四〉确定业主委员会候选人产生的办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其它准备工作。 其中〈一〉、〈二〉、〈三〉、〈四〉项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面的形式在物业管理区域公告。 4、 产生候选人名单 筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。 5、 宣传 筹备小组将业主委员会候选人简历表，业主委员会选票格式样 本，业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。   6、   做会务筹备工作               做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，通知所有投票业主，街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。   7、   召开业主大会      筹备组应当自组成之日起30日内在街道办事处会同开发建设组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。            业主大会履行以下职责：〈一〉制定、修改业主公约和业主大会议事规则；〈二〉选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；〈三〉选聘、解聘物业管理企业；〈四〉决定专项维修基金的使用、续筹方案，并监督实施；〈五〉制定、修改物业管理区域内物业管理共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；〈六〉法律、法规或者业主大会议事规则规定的其它有关物业管理的规定。   8、   召开第一次会议      业主委员会召开第一次会议选举业主委员会主任、副主任，   并开展工作。      9、   报行政主管部门备案(通辽市物业管理办公室)               业主委员会自选举产生之是起30日内应将业主委员会成立的情况，业主大会议事规则，业主公约、申请表及备案表送至通辽市物业管理办公室备案。

像你现在的这种情况只能通过法律武器维护自身的权利了。