装修选半包还是全包好？10秒估算一下

你好，目前装修'>广州的限购政策可以“卖一买一”，不少改善型的买家也希望通过出售面积小的旧房，换一套面积大的新房。不过由于目前还同时实行差别化信贷政策，不少市民弄不清自己出售旧房后再按揭购买新房，到底属于第几套房，可以申请几成首付，付多少利息。为此，记者采访了广州安家世行市场部经理陈溢溢。据其介绍，目前市民将自己拥有的一套住房出售再购房，主要有四种情况。不同的情况，对第几套房的认定也不相同。
　　情况1
　　只有一套无按揭房产，出售后按揭购买第二套房
　　★算首套房
　　该种情况下提供房产出售税单，可按首套房贷申请。目前，大部分银行对于首套房贷可以给予首付三成，利率按基准利率(5年期以上年利率7.05%)计征。
　　提醒需要注意的是，个别商业银行现阶段暂停了二手房贷业务，也有个别银行要求首套房贷利率上浮10%(即5年期以上贷款年利率7.755%)，购房市民可多找几家银行，尽量规避。
　　情况2
　　原来有两套房产，两套都没有贷款记录或有一套有贷款记录
　　★算二套房
　　该情况出售一套房产后，市民想再按揭购房的话，提供房产交易税单，银行将按二套房贷办理按揭贷款。首付六成，利率按基准利率至少上浮10%。
　　申请公积金贷款也按照首付六成，贷款利率为公积金贷款利率的1.1倍办理。
　　情况3
　　只有一套有按揭房产，出售后按揭购买第二套房
　　★申请商业按揭，算二套房
　　虽然出售房产后，市民出具的《家庭成员名下房产情况证明》显示名下没有房产，但商业银行会根据“认房又认贷”原则，只要之前有过贷款记录，即使房产已经出售，仍会按照二套房贷办理。
　　算账
　　目前二套房贷需首付六成，利率按基准利率上浮10%。这样一来，原来首套房贷利率享受7折(4.178%)的，现在卖房后再购房，5年期以上贷款利率至少上浮10%，即年7.755%，利率相差3.577%。
　　以15年期50万元商业贷款计算，原来首套房贷7折利率(4.178%)，等额月供是3743.2元；卖房后再买房，利率上浮10%(7.755%)，等额月供是4707.81元。相同贷款额度前提下，月供增加了965元。因此，市民必须有足够的首付预算以及供楼预算。
　　★申请公积金贷款，算首套房
　　需要指出的是，在这种情况下如果申请的是公积金贷款，有可能按首套房发放贷款。据了解，和商业银行不同，目前公积金中心以“认房不认贷”的原则来确定业主是属于第几套房。因此如果市民之前有过商业按揭贷款，但目前已经将房屋出让，名下再没有房产，就可以按首套房申请公积金贷款。
算账
　　目前公积金首套房贷首付最低三成(90平方米以下住房首付最低两成)，贷款利率为4.77%(5-30年期)。不过由于公积金贷款有一定的贷款上限，市民按照第一套房申请公积金贷款还需要符合更多条件。目前广州个人公积金贷款的最高上限是50万元，而两人以上合贷的最高上限是80万元，也就是说，按照首付最低三成计算，个人最高只能购买总价约71万元的房子，而两人以上合贷最高只能购买总价约114万元的房子。
　　提醒
　　显然，这样的预算对很多市民来说是不够的。如果市民想购买总价更高的房子，就得给更多的首付或者申请商业和公积金综合贷款。但一旦市民申请综合贷款，经商业银行确认以前曾经有过贷款记录的话，无论是商业贷款还是公积金贷款都只能按照第二套房来申请按揭。
　　情况4
　　原来有两套房产，两套都有贷款记录
　　★算三套房
　　该情况根据“认房又认贷”原则，市民即使出售一套房产，想再按揭购房就属于第三套房，不能再申请按揭，只能一次性付款购房。如果申请纯公积金贷款的话，可以按照首付最低六成，利率上浮10%贷款。但贷款的上限也是不能超过个人最高50万元，两人合贷最高80万元。
　　支招
　　如果碰到银行拒贷第三套房，目前有一种比较可行的做法是，市民可将自己目前持有的另外一套住房到银行去做纯抵押贷款，然后再将抵押住房所获得的款项一次性付款购买另外一套住房。不过目前大多数银行住房抵押贷款的比例为50%，贷款年限最长为10年，贷款利率则为基准利率上浮10%。也需要买家有一定的经济实力。