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“老年人住房反向抵押养老保险”，又称“以房养老”，是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定的养老金直到去世。前几年，“以房养老”曾在装修'>南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。
此次，国务院《意见》首提发展“以房养老”试点，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。
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“老年人住房反向抵押养老保险”是国际上成熟，普遍的金融养老，以房养老方式之一，在国内刚刚起步。几年前在南京、上海、北京等城市的个别金融机构曾就此进行尝试，但均因效果不佳而停止。所以总体来说还是不太成功的。
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我国近日明确明年将“有规划地”在全国范围内展开“以房养老”相关试点。其实，“以房养老”试点并不是首次展开，只是进展不大。“以房养老”面临70年产权问题如何解决、“到期”的房子如何养老、“以房养老”会否随着房价泡沫的破裂而成为新问题等一系列障碍，目前业内并不看好“以房养老”的模式。当然，一项新制度需要不断完善，在养老金缺口压力越来越大的背景下，对于养老模式，改革总比不改好，让社会资本也来唱唱“养老大戏”，或许是一个办法。
昨日 (9月15日)，《每日经济新闻》记者从国务院日前印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《意见》)中获悉，我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。
此前，北京、上海、南京等地均不同程度地尝过“以房养老”这只“螃蟹”，但均因效果不理想而进展缓慢。
对此，业界也有不同的声音。中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文(微博)表示，“世界发展的主流制度，不是 以房养老 ，它不应该作为中国建立基本养老保险的主流，可以作为一种商业模式，由商业机构去推进”。
有规划地试点以房养老
来自国家权威部门和机构的信息显示，从2009年开始，我国老龄化进入快速发展阶段，当年我国60岁及以上老年人口已达1.67亿，占到总人口的12.5%；预计到2020年，老年人口将达到2.48亿；到2050年进入重度老龄化阶段，老年人口将达4.37亿，约占总人口的30%。
如何养老成为大众思考和担心的问题。“以房养老”这一模式借此契机，成为探索完善养老保障制度的一项重要补充。
此次国务院 《意见》首提发展“以房养老”试点，意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠存款和退休金。
“以房养老”是一种新型的养老保险业务，即住房反向抵押养老保险。老人将自己的产权房抵押出去，在继续享有住房使用权的情况下，定期取得一定数额养老金；老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权再将住房出售或出租。由此，老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。其操作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做，因此又称“倒按揭”。
《每日经济新闻》记者获悉，国务院此次将“如何养老”问题分解到民政部、国家发改委、财政部、国土资源部等多部委，要求新建居民小区按人均0.1平方米配建养老服务设施；医药结合，社区养老服务覆盖所有居家老人；全国社会养老床位数达到每千名老人35～40张，公办养老院必须先保障失能、失智、高龄或“三无”、低收入老人入住。
无论是居家养老、社区养老还是去住养老院，针对普通群众最关注的“靠什么养老”问题，《意见》称，“鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务”；同时，要求保监会牵头，会同民政部等部门，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
市场准入与监管制度未健全
当国务院下定决心拟在全国推行“以房养老”之际，一个绕不过去的现实问题摆在眼前，国内尚无顺利推行的先例。
前几年，“以房养老”曾由南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但业务均因效果不理想而停滞。
以南京为例，一名曾亲历当年试水“以房养老”的市民对《每日经济新闻》记者表示，不会为父母选择这种方式养老，因为存在一定的经济风险。“万一中间老人去世了，保险怎么解决？还有这70年产权的规定，人活着，钱没了，该怎么办？”
南京市老龄办相关负责人也承认，目前，南京多是以租房或是卖房来支付养老院的费用，这个是很多人认为的“以房养老”。
不过，江苏省一名地方发改委人士对国务院此次推行的 “以房养老”持乐观态度，认为“现在的时机和过去相比，更成熟了。”从市场需求来看，我国正面临养老金短缺的严峻问题，传统观念上的 “养儿防老”难以延续，因此，以房养老是有“市场”的。
针对之前多地试水搁浅的现象，上述地方发改委人士指出，政策落地遇阻的原因在于，细化的可行性配套措施没有跟上。
有地方社保机构人士指出，接下来，政府要制定并完善相关基础法律法规、政策制度，支持和鼓励商业养老保险参与完善社会保障体系。
例如，“以房养老”在实际操作中可能涉及的遗产继承纠纷、房屋产权年限到期后地面附着物的处置计价、房屋价值波动损失承担等问题尚未有明确规定，如何统筹管理、加强监管、防范风险尚处于讨论阶段。
同时，目前正处于社会经济转型过程中，信用制度体系建设滞后，“以房养老”的市场准入制度和监管制度尚不健全。这些都需要政府出台政策进行引导和扶持。
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专家提醒须警惕养老地产变成圈地炒楼
近日，国务院出台了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。《意见》明确指出，要通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，充分发挥社会力量的主体作用，满足多样化养老需求。专家指出，此次意见的出台正式表明了养老模式由单一的政府主体走向“政府主导、社会布局”的多元主体，对养老产业的发展是极大的助推力。但在民间资本热炒养老概念的同时，要警惕有的开发商以养老地产之名，行圈地炒楼之实。应尽快出台养老产业发展的配套细则，制定科学规范的行业标准和监管制度。
养老地产发展应反思和避免的问题
9月13日，中央人民政府网站发布《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见国发〔2013〕35号》，指出大力加强养老机构建设。在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。意见提出，到2020年养老业拟提供1000万个岗位。
此前，8月16日国务院常务会议提出，要深化改革加快发展养老服务业的政策措施，激发市场活力，使企业逐步成为养老服务的主角，在这样背景下，更激发了房地产企业大举进攻养老产业的决心。粗略统计，目前包括万科、保利、招商、金地在内的30多家房企，已经在全国范围内大力开发养老地产。
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、、■ 新政
1 “以房养老”或解决养老金短缺
“以房养老”是国际上成熟、普遍养老方式之一，国内初起步
随着“老龄化”加速到来，养老金“缺口”成为学界和公众担心的问题。“老年人住房反向抵押养老保险”是国际上成熟、普遍的金融养老、以房养老方式之一，在国内却初起步。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付说，这次《意见》以试点形式写了进来，对于老年人、对于保险公司都是利好消息，若试点成功，对于解决老年人的养老资金“短缺”问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。
【北京情况】 “租房置换” 房屋产权不变更
《首都加快推进养老服务业发展的意见》即将出台。北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵表示，对于“以房养老”的相关政策，将通过推进“租房置换”的方式来进行。“租房置换”是指通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来入住养老院。
2007年10月，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”业务。该项目规定：60岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，公司将原住房进行出租，老人入住养老服务中心，租金用于抵扣老人在养老中心的费用，房屋产权不变更。不过，由于老人对这种模式信任度较低，业务没有扩大。
2 医疗机构“入驻”养老机构
各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭
《意见》提出，各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭。卫生管理部门要支持有条件的养老机构设置医疗机构。二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢病防治和康复护理。
詹成付表示，按照国务院部署，我国探索医疗机构与养老机构合作新模式，医疗机构、社区卫生服务机构应当为老年人建立健康档案，建立社区医院与老年人家庭医疗契约服务关系，开展上门诊视、健康查体、保健咨询等服务，加快推进面向养老机构的远程医疗服务试点。
【北京情况】 30余家养老院内可看病报销
目前北京市400多家养老机构中，有30余家养老院内设“医保定点”医疗机构，老人看病可享医保报销。李红兵认为，“医养结合”的核心还体现在，社区养老的内涵，从“托老床”、“老年餐桌”扩大至老年人的健康管理和便捷的医疗护理服务。
记者了解到，在海淀区公共委的政策支持下，部分社区卫生服务中心同时承担着社区老人日间照料和慢病康复任务，相当于医学专业的“社区托老所”。
3 新建社区须配建养老设施
按照人均用地不少于0.1平方米标准配套建设
《意见》提出，凡新建城区和新建居住(小)区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、建设、验收和交付使用；老城区和已建成的居住(小)区，要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。
詹成付介绍，国务院要求，国土资源部等相关部门，要在今年年底前出台具体政策，将各类养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划；各地各单位可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。
《意见》明确，民办非营利性养老机构与政府开办的养老机构享有相同的土地使用政策，对营利性养老机构建设用地优先保障供应。同时，詹成付称，民政部将会同国土部等部门制定政策，严防以兴办养老机构之名，行经营房地产之实。
【北京情况】 新老社区都将建“托老所”
北京市老龄办相关负责人介绍，今年，将全面落实《北京市居住公共服务设施规划设计指标》的规定，新建小区配置的养老服务设施，采取无偿使用或通过建设支持、租金补贴等方式，统一移交到民政部门，用于社区养老服务。老旧小区按照规定，将改造中扩建、腾退的设施改建成社区托老所。
据统计，北京市城乡已先后建设社区托老(残)所4397个。但李红兵坦言，目前，部分托老所闲置，多数托老所混同于社区活动站。他透露，今年将着力引入社会资本和专业化的社会组织服务，充实到已搭起骨架的社区养老机构。同时，细分社区养老服务，日间照料、24小时照护、与家庭养老对接的“喘息式”老人照料服务，将分别出台不同支持优惠政策
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都说在国外很成熟很流行，但据我所知美国也只是有少部分人以房养老
来自以房养老试点有成功的吗，赞同吗2017-05-29 -
（1）“倒按揭”养老。以房养老中最为人所知也最复杂的一种。（2）售房养老。简单而言，售房养老就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清所有房款的本
来自以房养老试点方案有清楚的吗?2017-06-23 -
以房养老不是强制性的、是提供给你一种选择。如果你有一套房子、但是孤身一人又没有养老金的话、你就可以把房子抵押给银行、然后由银行每月付给你养老金直到你去世。这个在西方社会早就有、叫做“倒按揭”。但是这种政策估计推行不开、因
来自以房养老试点方案有了解的吗?2015-08-23 -
城市分别是：北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安。以房养老（Reverse Mortgage），也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种
来自以房养老试点城市有哪几座?2015-08-06 -
讨论已久的以房养老保险业务在北京、上海、广州和武汉四地试点实施，备受关注的“以房养老”政策终于落地。然而，保险公司对此并不感冒，在实施过程中可谓阻力重重。近日国内首款以房养老保险产品迎来首批客户，北京、上海和武汉都有几位
来自以房养老试点城市有哪几座？2016-10-11
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